不動産投資は簡単に儲かる!と思っていませんか?家賃収入が月に数10万円、と聞いてしまうと「やってみたい!」と飛びついてしまいがちです。

 

しかし、本当に利益が出るかどうかは得られる家賃だけでは判断できません。利益が出るか判断するために必要なのが「利回り」です。利回りとはどんなものなのか、そしてどのように計算するのかを解説していきます。

 

不動産投資に注目が集まっている

資産運用の1つの種類として、不動産投資に注目が集まっています。不動産投資とはどのような投資なのでしょうか?まずは不動産投資の仕組みについて見ていきましょう。

不動産投資は家賃が収入源

不動産投資とは、利益を出すことを目的として不動産を購入することです。

 

アパートやマンションを購入し、家賃収入を得ることで利益を出します。また、購入した物件がその後価値を上げた時などは、売却して購入した金額との差額で利益を出すこともできます。

 

現在の主流は、売却益よりも家賃収入を期待して投資を行う方です。家賃収入は物件を所持している期間入ってくるため、株式を運用するのと同じように運用利益を出すことができます。

 

アパート一棟買いからマンション1室買いまで

不動産投資で投資対象となる不動産は、アパート、マンション、一軒家などさまざまです。アパートを一棟丸ごと購入し、大家として経営することもできます。また、マンションの1室のみ購入し、その部屋を貸すことで家賃収入を得ることもできます。

 

アパート一棟丸ごとを購入するには資金も多く必要ですが、マンションの1室であれば資金も少額で抑えることができるため、サラリーマンの副業として不動産投資が広がっています。

 

J-REITも不動産投資

J-REITとは、投資信託の一種です。投資信託は、多くの投資家から集めた資金をひとつの大きな資金として、専門家が株や債券などに投資し、資金を運用します。

 

J-REITも同じように、多くの投資家から資金を集め、それを大きな1つの資金として投資・運用を行います。違うのは投資をする対象です。投資信託では株や債券に投資しますが、J-REITではオフィスビル、商業施設、マンションなど複数の不動産を購入します。

 

個人では購入することができないような大規模なオフィスビルや商業施設、大規模なマンションなど、収益が上がりやすい物件に投資ができるのが魅力です。

 

投資信託と同じように少額から購入できること、複数の不動産への分散投資が行えること、運用はプロに任せることができることなどがメリットとして挙げられます。

他の投資と違う性質

不動産投資は他の投資とは違う性質を持っています。

 

まず挙げられるのが、長期的で安定的な利益を生み出す可能性があるという点です。株式投資やFXでは、市場の値動きによって資産が大きく変動する可能性があります。投資した株が購入時の半額まで値下がりした、なんてことは株式投資ではよくあることです。

 

しかし、家賃収入が大きく値下がりすることはほとんどありません。築年数によって家賃が多少下がることはありますが、半額、3分の1まで下がるということはまずありません。将来に渡り、一定の収益を見込めるというのは不動産投資の魅力です。

 

また、収益を上げるために努力できるのも他の投資とは違う点です。株価が下がった時、投資家に出来るのは、どのタイミングで売却し損失を抑えるか、それとも銘柄を塩漬けにして回復を待つかということくらいです。

 

しかし、不動産投資では、借り手がつかない場合は、リフォームして物件の魅力を上げる、管理方法を変える、入居者募集の方法を見直すなどさまざまな努力を行うことができます。

 

投資物件を調査しよう

不動産投資を行うには、投資対象となる物件選びが重要なポイントです。不動産投資で利益を出すには、魅力のある物件をなるべく安く購入することが必要です。不動産選びは物件の間取りや築年数だけでなく、立地などさまざまな要因を見ることが必要となります。

 

まずは身近な投資物件を見てみる

まずは身近な投資物件を見てみましょう。初心者が初めて不動産投資で運用利益を目指すのであれば、マンションの1室から始めるのがおすすめです。アパート一棟となると大規模な資金が必要ですし、管理も大変です。

 

投資対象となる物件は不動産会社のサイトから探すことが可能です。全国の投資対象となる物件を見ることができるので、さまざまな物件をチェックしてみましょう。

 

利回りを確認する

物件を見る時に大切になるのが利回りです。その物件でどれくらい利益が出せるのかを示しています。利回りは、投資した金額に対してどれくらいの利益が出せるのか、パーセンテージで表します。利回りは物件選びや、実際にきちんと利益が出せているのかなどを判断するためにとても大切な指標となります。

 

不動産投資対象となる物件を紹介しているサイトでは、価格と共に予定利回りも表示されています。6,000万円の物件で予定利回りが4%とあれば、年間で入る家賃収益は240万円、月20万円ということになります。

表面利回りはセールストーク

毎月20万円も家賃収入が得られるなんて!と思うと、ものすごく儲かると思ってしまいがちですが、それは間違いです。

 

不動産会社が表示している利回りは、表面利回りと呼ばれるものです。表面利回りはセールストークの1種で、これだけを見て利益が上がると考えてしまってはいけません。

不動産投資の本当の利回りとは

利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。

 

不動産会社が物件に表示している利回りは、表面利回りです。しかし、これだけを見ても本当に利益が上げられるかは判断できません。2種類の利回りについて理解し、利益を計算しておくことが大切なのです。

 

表面利回りとは

表面利回りとは、「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算されます。物件価格に対して1年間でどれだけ家賃が入ってくるかという、シンプルなものです。不動産会社で表示されている予定利回りは、この表面利回りとなります。

 

実質利回りとは

表面利回りが良くても、本当に利益が出せるかどうかは分かりません。なぜなら、不動産を持っている方は固定資産税などの税金を支払う必要がありますし、物件を維持するためには各種管理費や修繕費なども必要だからです。

 

これらをしっかりと考慮して計算したものが実質利回りです。表面利回りだけでなく、実質利回りをきちんと計算した上で、物件を選ぶ必要があるのです。

 

想定利回りとは

想定利回りとは、その物件ならどれくらいの利回りが出せるかという予想の額です。周辺の同じような物件の家賃と、その物件の価格で計算されます。予定利回りとも呼ばれます。

 

不動産会社から提示される想定利回りは、ほとんどが表面利回りです。しかし、物件を選ぶときには、管理費や税金なども考慮した実質利回りを出して、判断することが求められます。

 

不動産投資で成功するためのポイント

不動産投資で成功するには、どのような点に注意することが必要なのでしょうか?不動産投資で成功するためのポイントについてご紹介します。

 

最も大事なのは入居率

不動産投資で成功するために一番大事なのは入居率です。

 

入居率とは、マンションやアパートの総戸数に対して、どれだけの部屋に入居しているのかを表しています。不動産投資では、この入居率がとても大切です。なぜなら、いくら家賃が高くても、だれも入居してくれなければ収益はゼロになってしまい、管理費や税金を支払えばマイナスになってしまうからです。

 

また、入居率の高い物件であれば、同じような家賃で入居者を募集した時に入居者が現われる可能性が高いと言えます。しかし、入居率が低いと、借り手がつかない可能性があります。

 

不動産価値も加味する

不動産価値とは、その物件がどれくらいの価格で売却できるかという価値のことです。不動産価値が高い物件であれば、将来売却して利益を生み出すこともできます。しかし、不動産価値が購入価格よりも低い物件では、売却しても損してしまうこともあります。

 

現地の環境変化を予測する

不動産価値を左右するのは、建物の築年数や広さだけではありません。例えば近くに駅ができる、周辺に大きな商業施設ができるなどの環境変化によって、価値が大きく上がったり下がったりすることがあります。

 

現在の利回りが低くても、環境変化によって利回りが上がる可能性があるか、逆に下がる可能性がないかなどを予想することも大切です。

 

銀行ローン金利を比較検討する

購入資金をすべて現金で用意できる場合は良いのですが、ほとんどの方が銀行ローンで購入資金を用意します。その場合、銀行ローンの金利もとても大切なポイントです。

 

金利は銀行や利用するローンによっても異なります。なるべく金利の低いローンを利用できるよう、比較検討しましょう。

 

想定項目でキャッシュフローを検討する

キャッシュフローとは、得られた収入に対して支払うべき支出を差し引き、手元に残る資金の流れのことです。

 

不動産投資で得られる収入は家賃です。それに対して支払うべき支出は、管理費、修繕費用、固定資産税とローンの返済額などが挙げられます。これらを差し引いてもきちんと資金が手元に残るのか計算しておくことで、本当に利益が出る物件なのかを判断しましょう。

 

最初は赤字にならない物件で

初めて不動産投資を行う方の場合、赤字にならない物件を選ぶことが大切です。将来的に物件価値が上がる可能性を含めるとしても、手元の資金が心もとない状態では、赤字が積み上がって圧迫されてしまいます。

 

また、ローンの金利は投資の実績を上げて行けば下げてもらうことも可能ですが、初めて投資のために資金を借りる場合は金利が下がることはありません。まずは赤字を出さず、利益を得ることを目指しましょう。

 

売却益を想定する

不動産投資では、最終的に物件を売って売却益を得ることも可能です。得た売却益を元手に、さらに違う不動産に投資をすることもできます。

 

売却益がどれほど出るかを想定することも、投資先を選ぶときには大切なポイントなのです。

 

不動産投資は手間をかけるほど儲かる

不動産投資は手間をかけることで利益を上げることも可能です。例えば、入居率を上げるために周辺の同レベルの物件の家賃相場をチェックする、管理の仕方を変える、入居者募集の方法を変えるなど、さまざまな工夫を行うことができます。

 

まとめ

不動産投資の概要や、注意すべき点について解説しました。不動産投資は、株式投資やFXなどと同様に資産運用の1つの手段として有効です。特に利回りに注意することで、より運用利益を上げる物件を見極めることができます。

 

不動産投資は長期的に安定した運用が見込めますから、ぜひ選択肢の1つに入れてみるのはいかがでしょうか?

 

監修者:小林 弘司(不動産コンサルタント)