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M life 記事

M life 2018.7.13

賃貸の初期費用の内訳は?初期費用を安く抑える方法を解説!

 

賃貸住宅を借りる際にはランニングコストとなる家賃にばかり注目してしまうものですが、賃貸契約締結時に必要となる「初期費用」を忘れてはなりません。敷金や礼金以外にも、さまざまな費用が発生するため意外とまとまった金額が必要となってきます。いざそのときになって慌てないためにも、予め初期費用のいろはについて学んでおきましょう。

 

賃貸の初期費用の内訳とそれぞれの相場は?

 

賃貸契約を結ぶ際に必要となる「初期費用」にはさまざまな項目があります。まとまるとそれなりに費用は嵩むため、前以て予算に組み入れて考えておく必要があります。それでは、各項目について確認していきましょう。

 

敷金

初期費用の中で大きな割合を占める費用のひとつに「敷金」があります。敷金は入居時に預けるお金で、契約を終えて退去するときの原状回復費用に充てられたり、家賃を滞納した場合に差し引かれたりします。なお基本的には、原状回復費用から差し引かれた金額が退去時に返金されます。物件や地域ごとに差はありますが、だいたい家賃の1~3カ月分が相場のようです。

 

礼金

「礼金」も敷金と同様、初期費用の中で大きな割合を占める費用です。但し敷金は退去時に返金されますが、礼金は返金がありません。礼金は、大家さんに対して「部屋を貸してもらうお礼」として支払うものです。

 

礼金は主に関東でみられる制度で、家賃の1~2カ月分が相場です。しかし最近は礼金なしの物件も多くなっています。

 

仲介手数料

忘れてはならないのが、物件の案内や契約手続きなどを代行してくれた不動産会社に支払う「仲介手数料」です。契約が成立した際に、成功報酬として支払うものです。媒介手数料ともいいます。

 

家賃の0.5~1カ月分+消費税が相場です。なお、宅地建物取引業法で「賃料の1.08カ月分以内」と上限が規定されています。

 

前家賃

家賃とは、入居する月の家賃を前払いで支払う「前家賃」が基本です。つまり入居する月の翌月1カ月分を、先に契約時点で支払う必要があります。

 

日割り家賃

前家賃に加え、入居する月の家賃も日割りで計算し、同時に支払うかたちが一般的です。つまり3月15日に入居する場合、4月分の家賃1カ月分と、3月16日から3月31日までの16日分を合わせた家賃1.5カ月分程度を契約時に支払う必要があります。

 

もし月初に入居する場合は、最大で2カ月分近い家賃が初期費用に組み入れられることになります。

 

管理費・共益費

「管理費」・「共益費」とは、マンションやアパートを維持管理していくために必要となる費用で、家賃とは別に徴収されることがあります。「前家賃」「日割り家賃」に併せて請求されるため、注意しましょう。

 

なお物件によっては管理費・共益費込みの家賃としていることがありますが、その場合、管理費・共益費分の金額が家賃に上乗せされていることがあるため、家賃が比較的割高となるケースが存在します。「敷金」「礼金」「仲介手数料」は家賃をベースに算出されるため、その分金額が高くなりやすい点には注意が必要です。

 

鍵交換費用

物件によっては、鍵の交換費用を求められるケースがあります。以前の住人と同じ鍵を使うことは防犯上好ましくありません。鍵の交換費用は管理会社が負担することもありますが、入居者が負担する場合は、およそ1~2万円程度が相場のようです。

 

火災保険料

賃貸住宅では、入居時に火災保険加入が義務付けられています。火災や水漏れトラブルなどの備えで、損害保険会社へ支払うものです。なお、不動産会社に加入を推奨された保険ではなく、自身で選択した保険へ加入することも可能ですが、加入証明などを提出する必要があります。

 

相場はシングルで1.5万円、カップルやファミリーで2万円程度です。なお、火災保険に地震保険を付帯させる場合はこの金額に上乗せされます。

 

賃貸初期費用の相場は家賃5~6カ月分

相場の平均金額から算出すると、賃貸住宅契約時に支払う初期費用はおよそ家賃の5~6カ月分程度をみておいたほうがよさそうです。更には、保証人を立てない場合は保証会社利用時の「保証料」もかかりますし、忘れてはならないのが「引越し費用」です。また新しい住居で必要になる家具・家電なども考慮すると、かなりのまとまったお金が必要になることがイメージできますよね。

 

賃貸の初期費用を安くする方法は?

 

とはいえ、あまり貯金がないけれど、今すぐ引っ越したいといったニーズもあることと思います。賃貸の初期費用をできるだけ抑える方法はあるのでしょうか。

 

フリーレント物件を選ぶ

フリーレントとは、入居後の一定期間の家賃が無料になる制度をいいます。一般的に1~3カ月程度の家賃を無料とされるケースが多いですが、中には6カ月間無料といった物件も存在します。これは、賃貸のオーナー側が空室リスクを避けるため、お得感を演出して物件を借りてもらいやすくする狙いがあります。

 

しかしながら、フリーレント物件はそもそもの母数が少なく、フリーレント物件に絞って探すと選択肢が急激に狭まるデメリットがあります。また、一定期間内の解約に対して違約金が請求されるケースもあったり、そもそも家賃が高めに設定されていたりすることさえあります。そうなると初期費用は安く済んでもトータルでみて割高になる可能性もあるため、相対的に見極める必要がありそうです。

 

敷金や礼金なしの物件を選ぶ

首都圏を中心として、敷金・礼金が全くかからない物件が増えてきています。しかし、敷金というのはそもそも退去時に返金される費用です。もし入居時に敷金として預けない場合は、退去時に修繕費用として請求がくる可能性があります。初期費用を抑えられるとはいえ、トータルではメリットがないため、敷金なしの物件はあまりオススメはできません。

 

そこでまずは、礼金なしの物件を探してみましょう。礼金とは大家さんへの謝礼金となるため、必ずしも必須な費用ではありません。最近では礼金なしの物件も多く登場しているため、選択肢の幅もさほど狭まることなく探すことができるはずです。

 

仲介手数料が安い不動産屋を選ぶ

中には、不動産会社が自社物件を貸し出すケースがあります。その場合、入居者は貸主との直接契約にあたるため、仲介手数料が発生しません。またそれ以外にも、仲介業務の手間を削減したり、効率化することで仲介手数料を0.5カ月分に引き下げる不動産会社も出てきています。初期費用の削減に直結するため、こういった不動産会社を利用して物件探しをするのもオススメです。

 

入居日のタイミングをはかる

日割り家賃は最大で2カ月分がかかります。そこで、入居するタイミングを調整して日割り家賃をできる限り抑える方法が合理的です。当月分と翌月分を前家賃として支払うため、月の末日入居にすれば最大限抑えることができます。

 

但し、入居日に関してはオーナー側との交渉のに決定するものです。必ずしも自分の希望が通るとも限りませんので、注意が必要です。

 

大家さんに直接交渉してみる

最後の手段として、大家さんとの直接交渉が挙げられます。しかしながら、以前のように「敷金2カ月・礼金2カ月」といった相場のときは交渉が容易でしたが、現状は募集時点で最低限の条件として提示されているケースが多いことから、交渉に確実性がなくなってきています。

 

大家さんに交渉するのであれば、必ずその物件に入居するということを前提にしたうえで、入居日やフリーレント、礼金、家賃のいずれかひとつのみを条件に提示してみましょう。

 

賃貸の初期費用の支払い方法は?分割払いもOK?

 

そもそも、賃貸の初期費用の支払いにはどのような方法があるのでしょうか。それなりのまとまった金額になるのですから、分割で支払うことができたら助かりますよね。順を追って見ていきましょう。

 

どんな支払い方法があるの?

賃貸の初期費用は一般的には一括で現金振込するイメージが強いですが、中にはクレジットカード支払いに対応している不動産会社もあります。月々の家賃は振込対応ですが、初期費用だけはクレジットカード対応が可能といった場合も存在します。もしクレジットカードで支払いを検討している場合は、前以て不動産会社へ確認しておきましょう。

 

クレジットカード分割払いもできるの?

分割払いに対応している不動産会社の場合、基本的にはクレジットカードの分割払いを想定されていると考えていいでしょう。分割払い対応の可否については、前以て不動産会社へ確認しておく必要があります。なお、中には分割払い対応と謳っていなくても、交渉次第で分割払いを可としてくれるケースがあります。

 

どうしても初期費用を工面できない場合、担当者へ相談してみるのもひとつの手です。こういったケースでは、初期費用の規定のある大手不動産会社よりも個人経営の大家さんのほうが柔軟に対応してくれることが多い傾向があります。

 

大家さんは支払い方法で信用を見ている?

大家さんは何よりも家賃滞納を恐れます。だからこそ、入居前に家賃支払い能力を審査したうえで契約するのです。そのため、初期費用の段階からクレジットカード分割といった支払い方法をする入居者の場合、「滞納予備軍」とみなされ敬遠される可能性があります。それでも貸してくれる大家さんの場合は、回収に自信があるのでしょう。

 

賃貸の初期費用に関するFAQ

 

最後に、賃貸の初期費用に関して疑問に感じやすいポイントについて、詳しく解説します。

 

Q.「賃貸保証料」って何?必ず払わなきゃいけないの?

A.賃貸契約にあたっては、必ず連帯保証人を求められます。しかし保証人を用意できない場合、保証人に代わって家賃の保証をしてくれる会社が「保証会社」です。そしてその保証会社を利用する費用が「賃貸保証料」に当たります。つまり、連帯保証人の用意ができて保証会社に加入する必要がない場合は、賃貸保証料も発生しません。

 

但し、中には連帯保証人を立てても保証会社加入必須とする物件もあるため、予め確認しておきましょう。賃貸保証料は初回契約時に家賃の2~10割の支払いが相場です。また物件の更新時期には、大家さんへ支払う更新料の他に、この保証会社にも更新料を支払う必要があります。

 

Q.敷金があてられる「原状回復」ってどういうこと?

A.「原状回復」とは、「本来存在したであろう状態」に戻すことをいいます。借りた当時の状態に戻す必要はなく、契約に定められた使用方法に従って通常の利用をしていれば、経年劣化があってもそのまま返還して問題ありません。

 

その一方で、借主側の過失による痛みや汚れは入居者が負担しなければなりません。具体的には汚れ放置によるシミや、範囲の広いクギ穴やネジ穴、落書きなどによる汚れは故意とみなされます。

 

Q.初期費用は分かったけど、退去時に払う費用もあるの?

A.一般的な原状回復費用は貸主側が負担するので、借主側が負担する修繕費用がない場合、敷金が全額返還されると思うかもしれませんが、「ハウスクリーニング費用」は借主負担とする特約が設けられている物件が多くあります。その場合、敷金からハウスクリーニング費用のみ差し引かれた清算金が、後日振り込まれます。それ以外には退去時に支払う費用はありません。

 

但し、敷金で相殺できないほど大きな修繕費用を借主側が負担する必要が出てきた場合は、追加で支払うケースも存在しますので、一概に「退去時に払う費用はない」とは言えません。普段から通常の使用の範囲内で、綺麗に住んでいればまずそういった心配はないとみて問題ないでしょう。

 

まとめ

 

賃貸の初期費用は、工夫すれば安く抑えることが可能なポイントです。ご紹介した項目ごとに賢く応用しながら、上手にコストを削減しつつ、素敵な新生活を迎えられるといいですね。

 

 

 

 

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