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M life 記事

M life 2018.8.7

住宅購入希望者必見!リノベーションの意味や特徴と賃貸との比較

 

最近、「リノベーション」という言葉をよく耳にするようになりましたが、意味はご存知でしょうか。家や部屋に手を加えて、よりよい家や部屋にするというイメージはお持ちかと思いますが、「リフォーム」との違いなどについては答えられない人も少なくありません。今回は、この「リノベーション」について詳しくご説明していきます。

 

目次

リノベーションの意味と関連用語

 

 

実は、「リノベーション」という内容の明確な定義というのは国などでなく、リノベーション会社やリフォーム会社などについては、それぞれの解釈で使い分けられています。

 

(参考)リノベーション住宅推進協会議会https://www.renovation.or.jp/renovation/about/

 

リノベーションの意味

「リノベーション」とは、大規模な工事などを行うことにより、新築の状態のときよりも性能を向上させたり、価値を高めたりすることを言います。リノベーションは、プラスアルファすることにより新たな機能や性能、価値を向上させることになります。デザイン性、住みやすい間取り、内外装の変更など。また、最近では、耐久性や耐震性を高めるために家の補修、補強などを行うことも「リノベーション」に該当します。

 

リフォームとの違い

「リフォーム」とは、古くなった建物などを新築の状態に戻す、修復することを言います。賃貸などで退居したときなどに、入居者の住む前の時点に戻すことなど「原状回復」という方もいます。マイナス状態のものを、ゼロの状態に戻す(近づける)という意味合いとなるのが「リフォーム」となります。外壁の塗り直し、部屋の壁紙の張替、キッチン設備の変更などが該当します。

 

建て替えとの違い

建て替えについては、基本的に解体をすることにより新築扱い(新築と同じ)となりますので、間取り、見た目、性能、機能など自由に選べるメリットはあります。費用面では、新築よりも既存の家の解体料まで発生してしまうので、費用は更に高くなると予想できます。費用面がクリアとなる場合は、リノベーションよりも自由度が高いのでメリットがあると考えらえます。

 

DIYとの違い

DIYについては、「Do it yourself」の略のとおり自分でやろうという意味合いの作業になります。一般的にいわれている「日曜大工」に該当します。自分で材料の準備、作業などを行うということになり、どこまでできるかはご自身の技量とセンスにより様々です。

 

コンバージョンとの違い

「コンバージョン」とは、建物の用途を変更して再生利用することを指します。「リノベーション」とはちょっと土俵が異なります。事務所だった建物を喫茶店に変更する場合などは、事務所だった建物を「コンバージョン」して、喫茶店として再生することをいいます。

 

リノベーション住宅推進協議会とは

リノベーションに係わる事業者が集まっている団体となります。既存住宅の性能や価値を向上させていき、住まいを求めている人に自由な住まい選びを提供できる市場づくりを目指している団体です。

 

(参考)リノベーション住宅推進協議会
https://www.renovation.or.jp/

 

適合リノベーション住宅とは

さきほどご説明した「リノベーション住宅推進協議会」が定めている、優良なリノベーション【統一規格】の則ったリノベーションが施された既存住宅のことを指します。検査、工事、報告から保証、住宅履歴情報など一連のフローが対象となっています。

 

(参考)リノベーション住宅推進協議会
https://www.renovation.or.jp/tekigo/about/

 

リフォーム瑕疵(かし)保険とは

リフォーム工事にて、万が一瑕疵が見つかった場合に補修費用をまかなうことが可能となっている保険です。

 

(参考)住宅瑕疵担保責任保険協会
http://www.kashihoken.or.jp/insurance/reform/

 

リノリースとは

空室のままとなっている空き部屋に対して、リノベーションを行うことにより部屋の価値を高め、家賃相場があがり、空室状態がなくなるという新しい賃貸経営手法となります。

 

(参考)株式会社TRN
https://renolease.com/about/

 

リノベーションを検討する際に想定しておくべき費用

 

 

新築のマンションや戸建てを購入するよりは費用面のメリットが大きいといわれている「リノベーション」ですが、決して安いとはいえない費用になります。実際には、どのような費用が必要となるのか確認してみましょう。

 

物件を購入するための費用

すでに自分の家などを所有している場合は発生しませんが、これから住む家をリノベーションしたいと考えている方については、物件を購入する費用が発生します。

 

リノベーションを行うための費用

リノベーションとなると小規模から大規模まで幅広い工事となってきます。部分的な工事、一部的な間取りの変更などで済ませる場合と、全体的な間取り変更、耐震補強は増強などまで様々です。

 

管理費や固定資産税等を支払うための費用

実際に引っ越した際には、リノベーション費用以外にも管理費や固定資産税などの税金もかかってきます。リノベーションを行う際には、きちんと費用算出を行って、計画を立ててから行動するのがお勧めです。

 

リノベーションのメリット

 

 

リノベーションのメリットには、どんなものがあるのか整理してみました。

 

自由に設計できること

新築を建築するまでは言えませんが、ある程度の制限内において、自由に設計できることが大きなメリットになります。自分の生活スタイルに合わせた部屋作りで特別な空間を構築できます。

 

物件の選択肢が増えること

「リノベーション」をすることを前提で考えると、物件探しのときに選択肢の幅が大きく広がります。間取りや、内装や、設備などについては、変更できるという考えを持つことができるので、立地条件など確認する条件が少なくなります。

 

新築を建てるよりもコストを抑えられること

自分の好みに自由に設計できるにも関わらず、新築をてるよりコストを抑えられるというメリットがあります。中古物件の価格によってお得度は異なりますが、同じ立地に新築をてるより安いということは間違いないでしょう

 

購入時よりも物件の価値を上げることができる

リノベーションの意味でもある価値を向上させることにより、実際の購入価格よりも価値(評価額)が上げられます。これも、やはりリノベーションのメリットの1つでないかと考えられます。

 

リノベーションのデメリット

 

リノベーションを選択するには、無視してはいけない「デメリット」があります。あとで後悔しないためにも、最初デメリットにはどのようなものがあるのか、把握しておくようにしましょう。

 

耐久性・耐震性に不安があり、検査が必要な場合もある

中古の物件を購入するので、やはり築年数には注意が必要になります。昔は、ほど建築管理が厳しくありませんでした。しかし、建築基準法の改正により、それ以前に建てられた建物は現行の基準値を満たしていない場合などがあります。そのため、耐震基準を満たすように別途改修費用が必要になり費用がかさむ可能性があります。

 

完成までに多くの時間が必要になる

リノベーションを行う場合は、引渡しまでに検査や設計、施工などが入るので、実際に住むことができるまでには時間がかかります。また、複雑な内容のリノベーションなど、内容次第では建築士との打ち合わせに多くの時間が必要となり、更に時間がかかるケースもあります。

 

ローン金利が高くなったり、借入額が制限されたりする場合もある

「リノベーション」の場合は、一般的な住宅ローンは利用できません。そのため、別途「リフォームローン」を利用することになります。その場合、一般的な「住宅ローン」よりも金利が高い傾向があり、借入額も住宅ローンとは違っ制限があります。

 

物件の購入に対する「住宅ローン」と、リノベーションに対する「リフォームローン」の2重払いが発生することになるので、資金計画は重要になってきます。物件の購入に対する「住宅ローン」と、リノベーションに対する「リフォームローン」の2重払いが発生することになるので、資金計画は重要になってきます。

 

尚、住宅を購入してしばらく住み続けた後のリフォームには適用されませんが、住宅購入資金と合わせて借入申請をすればリフォーム費用も一緒に借入できますので、購入時に相談するようにしましょう。

 

リノベーションの注意点

 

 

リノベーションを行う際の注意点を整理しておきました。大事な部分を見落としてしまい、あとでトラブルにならないよう確認するようにしましょう。

事前に管理規約を確認しておく

新築ではありませんので、構造によっては、間取りの変更など制限がかかってしまう場合があります。あらかじめ自分の理想としていている間取り構成が実現できるのかはあらかじめ確認するようにしましょう。

 

事前に物件の構造を確認しておく

新築ではありませんので、建物より、間取りの変更など制限はあります。あらかじめ自分の理想としていている間取り構成が実現できるのかはあらかじめ確認するようにしましょう。

 

売却目的のリノベーションはプロに相談する

自分で住むことを目的とせず、中古物件を購入して、リノベーションを行販売する場合など売買目的の場合は、初めての場合は、プロに相談することをおすすめします。リノベーションならではの問題などあらかじめ確認することをお勧めします。

 

税金控除や補助金制度は有効活用する

リノベーションを行う際には、政府の補助金制度(住宅ストック支援事業)を有効利用しましょう。住宅のエコリフォームや、建て替え、中古住宅などの購入により政府から補助金が受けることが可能です。

 

また、5年以上のローン、10年以上の住宅ローンを組むことによる所得税控除など活用するようにしましょう。また、一般社団法人「住宅リフォーム推進協議会」のホームページ(http://www.j-reform.com/)を確認しますと「リフォームの減税制度」についてや、「住宅リフォーム支援制度検索サイト」などが紹介されていますので、補助金や減税について確認したい場合は利用するようにしましょう。

 

(参考)国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000788.html

 

(参考)住宅瑕疵担保責任保険協会
http://www.kashihoken.or.jp/homestock2/

 

リノベーションに向いている人

 

 

「リノベーション」に興味あるけど、自分でも大丈夫かしら、と思ってしまう方も少なくありません。どんな方に特に向いているのか、まとめてみました。

 

好きな環境で生活したい人

毎日の生活環境になるため、自分の好きな空間で毎日を過ごしたいという想いが強い方にはオススメです。立地条件よりも空間が重要な人にとっては自分の思い通りの空間にできるリノベーションはぴったりす。

 

できるだけ費用を節約したい人

自分の好きな家を持ちたいが費用を抑えたい人には、新築よりコストが抑えられるリノベーションオススメになります。

 

幅広い物件から探したい人

メリットにも記載しましたが、リノベーションを前提で考えると物件探しの幅はすごく広がりますので、選択肢を多いほうがいいという方にも向いています。

 

賃貸との比較

 

 

大きな出費となるリノベーションですが、賃貸との比較について再度整理してみました。

 

家賃の値上がりを気にしなくて良い

中古マンションを購入した場合、賃貸と違って住宅ローンによる支払となりますので、家賃の値上がりなどは起こりません。また、地域によって左右される賃貸の更新料なども発生しません。

 

団体信用生命保険を利用すれば生命保険の代わりになる

住宅ローンなどを契約するに一緒に加入することが多い「団体信用生命保険」というものがあります。これは、住宅ローンの契約者が返済中に亡くなったり、高度障害状態となった場合は、ローンの残額を肩代わりしてもらうことができる保険になります。しかし賃貸では、このような保険はありません。

 

気軽に引っ越せない

賃貸とは違うので、簡単には引っ越しはできません。引っ越してしまうと、次の家の賃料(もしくは住宅ローン)が必要となり、購入した住宅ローンなどの2重払いになってしまいます。今の家を売って、引っ越す案ももちろんありますが、簡単なことではありません。購入する場合は、長期的に住むことを前提で考えるようにしましょう。

 

ローン返済の金利上昇リスクがある

変動金利のローンを組んだ場合は、未来において金利が上昇するリスクはあります。ローンの組み替え、固定金利ローンの検討、返済の前倒しなど定期的に見直しをすることをお勧めします。

 

一時的にまとまった資金が必要になる

住宅ローン、リフォームローンを組んだとしても初期費用などは賃貸に比べたら多くの費用が必要になります。

 

まとめ

 

いかがだったでしょうか。今回の記事で説明させていただいたように、住宅の購入にも手段はさまざまです。最近よく耳にする「リノベーション」も住宅購入の一つの手段として考えてみてもいいかもしれませんね。

 

 

 

 

 

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