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M life 記事

FPコラム 2018.10.5

【FPコラム】【女性必見】出産すると不動産投資ができない?!知っておきたい審査申し込みのタイミング!

 

 

こんにちは。
東京都内でワンルームマンション投資をしている、
個人投資家兼ファイナンシャルプランナーの川井えりかです。

 

最近は不動産投資をしている女性、またはこれから不動産投資をしようと検討している女性が非常に多いように感じます。

 

女性は長生きですから、家賃収入のように永続的な収益が見込める資産があると安心ですよね。

 

人生100年時代と言われる今、「長生きリスク」をカバーできる不動産投資を資産運用の手段の一つとして選ぶ女性が増えてきているのは当然のことだと思います。

 

現在は、性別を問わず、一定の収入と勤続年数のある方はローンを組んで不動産投資をすることができます。

 

ですが、女性の場合、男性とは異なり不動産投資を始めることが難しい時期があります。

今回は、女性ならではの不動産投資の注意点をお伝えします。

 

出産すると不動産投資ができない?!

 

不動産投資を検討している女性に、覚えておいて欲しいことがあります。

 

それは、出産前後でローンが組めない時期がある】ということです。

 

不動産投資用のローンは、男性も女性も審査の基準は同じです。
そのため、ローンの申込をするときに「現在妊娠中ですか?最近出産されましたか?」というようなことは聞かれません。

 

ですが、物件購入と出産のタイミングが近いと、ローンを組めない可能性が高くなります。

 

どのような場合ローンが組めなくなるのか、具体的にご紹介します。

 

2018年10月に、
投資用の不動産をローンで購入予定の会社員Aさん(女性)がいます。

 

Aさんは、2年前の2016年10月に出産をし、産休と育休を取得しました。

 

そのためAさんは、2016年8月~2017年9月まで、約14ヶ月間休職していて、その間は健康保険から「出産手当金」、雇用保険から「育児休業給付金」を受け取っていました。

 

約1年前に復職していて、現在の収入は年収600万円で出産前と同じ水準です。
ところがAさんはローンの審査が通りませんでした。
なぜでしょう?

 

ローンの審査で提出するのは、前年、つまりAさんの場合2017年の収入を証明する源泉徴収票です。

 

Aさんの2017年の源泉徴収票に記載されている収入は、600万円ではなく150万円でした。

 

年収150万円では、ローンの審査が通ることは難しいです。

 

Aさんは2017年9月まで休職していたため、2017年の源泉徴収票には、2017年10月~2017年12月までの3ヶ月分の収入しか記載されないのです。

 

休職中もお金が振り込まれるので、「収入が途切れていない」と思いがちですが、産休中にもらえる出産手当金や、育休中にもらえる育児休業給付金は、給与収入ではありませんので源泉徴収票には記載されません。

 

その為、出産前後(特に出産後)は大きく年収が下がるのです。

 

 

出産前後でローン組める時期

 

妊娠、出産したら不動産投資は諦めなくてはならないのか?
いいえ、そうではありません。

 

出産前にも出産後にも、
ローンを組める時期はあります。

 

出産を理由に不動産投資を諦める、または、不動産投資をしたいから出産の時期をずらす、なんてことをする必要は全くありません。

 

ローンの審査で必要なのは、前年の源泉徴収票です。
そのため、前年に産休と育休が重ならないタイミングを選べばよいだけです。

 

法律上、
産休は、出産予定日の6週間前~出産後8週間まで、
育休は、産休終了後~子供が1歳になるまでです。
(育休は要件を満たすと子供が2歳になるまで取得できます)

 

先ほどのAさんは、2018年10月のタイミングだとローンが組めませんでしたが、
3ヶ月待って2019年1月にローンの申し込みをすれば、
前年、つまり2018年の源泉徴収票で審査をすることができます。

 

Aさんは2017年9月に復職していますから、
2018年の源泉徴収票は年収600万円と記載されることになります。

 

Aさんは出産後に不動産投資を検討することになりましたが、すでに出産前から検討している方であれば、妊娠中はローンの審査で不利になることはないので、出産前がおすすめです。

 

余談ですが、不動産投資用のローンは、
殆どの場合「団体信用生命保険」という保険が自動付帯されています。

 

この保険は、
ローンを組んだ人が万一死亡された場合や、
高度障害になった場合、
ローンの返済が免除になるという保障がついています。

 

ローンの返済が免除ということは、
投資用不動産を相続した家族に家賃収入が入ることになります。

 

出産して家族が増えるときは、
保障の手厚い生命保険に見直しをたり、
新たに加入するのが一般的です。

 

このタイミングで不動産投資を始めると、新たに保険に加入しなくても、【家族に家賃収入を遺すことができる】という手厚い保障を同時に持つことができて一石二鳥です。

 

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不動産投資が女性に向いている理由①

 

出産という女性にしかないライフイベントで、ローンを組むことが難しくなる時期はありますが、それを除けば不動産投資は男性より女性向きの投資です。

 

一番の理由は、
冒頭で触れたとおり「女性は長生き」だからです。

 

不動産投資の大まかなイメージですが、お勤めされている方であればローンを組んで投資用の不動産を購入し、その不動産から得られる家賃収入でローンを返済します。
返済があるため、完済するまでは不動産投資から得られる収入はごくわずかです。

 

家賃収入よりも、
ローンの返済額や管理費、修繕積立金などの支出の合計の方が多ければ、
返済中の収支はマイナスです。

 

殆どの方が、定年退職前後、
または年金受取開始前後でローンを完済し、
「その後」の家賃収入を目的に投資をしています。

 

この「その後」の期間が、
一般的に男性より女性の方がはるかに長くなります。

 

現在、65歳男性の平均余命は約19年
仮に65歳でローンを完済したとすると、「その後」の期間が19年あるということです。

 

一方、65歳女性の平均余命は約24年
つまり「その後」の期間は24年で、男性より5年長くなります。

 

例えば家賃収入が月10万円なら、
19年受け取る人は10万円×12ヵ月×19年=2,280万円
24年受け取る人は10万円×12ヵ月×24年=2,880万円です。

 

同じ家賃収入でも、受け取る人によって価値が変わります。

 

男性より長生きリスクが高い女性は、
不動産投資のように永続的に収入を得られる資産運用を、
少なくとも一つは選んでおくと安心です。

 

 

不動産投資が女性に向いている理由②

 

もう一つ、女性が不動産投資で成功しやすい理由があります。

 

少し感覚的な話になりますが、
不動産に対する価値観が女性の方が高いことです。
簡単に言うと、女性の方が「物件選びのセンスが良い」ということです。

 

不動産投資は、入居者がいないと赤字になりますから、空室の少ない部屋を選ぶことが大切です。

 

賃貸物件の検索をするとき、
女性の方が検索条件を厳しく設定することが多いです。

・オートロック
・2階以上
・バストイレ別

などは、殆どの女性がマストで設定する条件ではないでしょうか?
安全で快適な生活をするための基準は、
男性より女性の方が高いです。

 

一方で男性は、
ユニットバスでも構わないので駅に近いほうがいい。
1階でも良いので家賃が安いほうがいい。
という考えの方も多くいらっしゃいます。
(もちろん全ての男性がそうではありません)

 

男性的な基準で選んだ物件は、
女性の入居者の検索条件から漏れて選ばれにくくなります。

 

一方で、女性的な基準で選んだ物件は、
女性の入居者からはもちろん、
男性の入居者からも選んでもらえます。

 

つまり、「自分が住みたいと思う物件」という感覚で投資用の不動産も選べば、それだけで空室リスクを下げることに繋がるのです。

 

もしかすると不動産投資は、
男性より女性の方が成功確率の高い投資かもしれません。

記事・監修 川井えりか(ファイナンシャルプランナー)

 

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