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M life 記事

M life 2018.10.30

これで大丈夫!住宅ローンの審査前に知っておきたい6つのこと

 

長引くデフレ景気もアベノミクスの効果もあり、大企業を中心に回復し、住宅価格も上昇に転じてきました。しかし、住宅ローン金利はすでに20年以上下がったまま、超低金利時代を続けており、住宅を購入するには絶好の機会と言われています。

 

今回は、住宅ローンの審査について知っておくべきことをついてご説明します。

 

1:住宅ローンの審査〜融資を受けるまでの流れ

 

住宅を購入する際の住宅ローンですが、借りるためには銀行などの審査に通らなければなりません。住宅金融支援機構の「フラット35」などを借りる場合には、銀行と併せて両方の審査を通る必要があります。

 

では、住宅ローンの審査の流れについて紹介します。

 

物件を申し込んで事前審査に出す

購入したい住宅物件が決まりましたら、銀行に物件購入のための住宅ローンを申込んで事前審査を受けます。これは、住宅販売会社や仲介業者などが代行してくれる場合が多いです。

 

審査期間は1週間程度

仲介業者などを通して受ける審査は1週間ほどかかります。この段階では、簡単な収入や物件の評価などの審査が行われます。銀行系カードローンなどの仮審査と似たようなものです。

 

売買契約をして本審査を受ける

この事前審査に通りますと、住宅販売業者などと売買契約を結んで、銀行の本審査を受けることになります。

 

審査期間は2〜4週間

銀行の本審査は約2~4週間を要します。その間は、販売業者には手付金を支払って物件を確保します。住宅ローンの審査に通ることができなかった場合には手付金は戻るようになっているのです。

 

なお、住宅取得支援機構のフラット35などを受ける場合には、まず銀行の審査を受けた後にさらに審査を受けることになりますので、さらに期間がかかります。また、この間に保証会社の保証審査や生命保険、損害保険の手続きも行われるのです。

 

ローンの契約・融資実行

銀行の本審査に通った場合には正式な住宅ローンの契約を交わして融資の実行を受け、住宅の所有権保存または移転登記が行われて、申込者は正式な所有者となることができるのです。

 

2:住宅ローンの審査に必要な書類

 

住宅ローンを組むためにいくつかの書類が必要になります。審査に必要になる書類は、申込みをされる方自身を示す書類、収入を示す書類、購入する住宅物件の情報を示すための書類などです。

 

住宅を購入するためには最低限必要な書類ですので、忘れずに用意してください。住宅に関する書類に関しては住宅販売業者や仲介業者が用意してくれます。

 

本人確認ができる証明書

本人であることを確認できる書類は、運転免許証やパスポートなどの写真付きのものが最適ですが、マイナンバーカードなどでも良いです。

 

融資業務においては、必ず本人であることを確認しておかないと、返済が行われない場合に「借りた覚えがない」と言われてしまいかねません。証拠がなければ回収のための訴訟なども行えないのです。金融機関では、融資を行う際には必ず本人確認書類を用意してもらってコピーを取っています。

 

収入証明書

住宅ローンの個人審査において一番重視されるのは、返済ができるだけの収入があるかです。その確認のために用意しなければならないのが収入証明書です。

 

収入証明書としては、会社に勤めている場合には毎年12月に会社から配られる源泉徴収票があります。当年の給料賞与の合計額が記載されており、原本を持っていってその場でコピーしてもらいます。

 

また、自分で事業をしていたり、フリーランスで仕事をしたりする場合には、確定申告書の控えをコピーしてもらいます。その他、市区町村役場など所得証明書(課証明書)や税務署の納税証明書でも可能になります。

 

不動産関係の書類

不動産関係の書類は、取得する住宅の不動産価値を調べるために必要です。

 

住宅ローンの担保となる住宅の評価額を出して、融資金額はその評価額に決められた割合(担保評価額率)を掛けた金額以内に収まるかを確認します。書類は、住宅販売会社や仲介業者が用意してくれます。ただし、借り換えなどの場合には自分で用意することもあります。

 

3:住宅ローンの審査項目

 

銀行などの審査項目については各銀行で違っていて一概には言えませんが、住宅ローンの審査項目には収入以外では次のようなものがあります。

 

銀行ごとに審査マニュアルがあり、他の項目がある場合もありますので、あくまでも参考にしてください。

 

完済時年齢

住宅ローンの審査で重視される項目としては、申込まれた方の希望返済期間で融資をした場合、審査では完済時に年齢がどれくらいになるかを見ます。基本的には80歳までが許容される限界です。

 

ただし、この完済時年齢は定年退職が60歳の前提で、定年退職する場合には退職金が出ますので、定年退職時の残債がその退職金で賄える金額になっているか見ます。また、審査ではその後再就職して働ける年齢が65歳程度を限界と見ているのです。

 

いずれにしても、完済時年齢が80歳越えることのないように申込む必要があります。(住宅販売会社や仲介業者が示唆してくれます。)

 

借入時年齢

審査では、申込みされる方の借入時の年齢も問題になります。あまり高齢ですと、完済時年齢までの期間が短くなるため、毎月の返済額が大きくなって、収入と見合わない金額にならないようにするためです。

 

従って、借入時年齢は、60歳を越えている場合には、審査に通らない場合が多いと言えます。

 

返済負担率

住宅ローンの審査で重点的に見られるのは、収入に対する返済負担率になります。貸金業法などでは、個人の方の貸金業者からの総融資額は年収の3分の1までという目安が出ています。これも返済負担率から割り出された金額です。

 

住宅ローンの場合は、返済期間によって月々の負担額は違ってきますが、返済負担率としてはおおむね収入の3割程度が基準となっている銀行が多いようです。

 

担保評価

住宅ローンの場合に、一番重視されるのは、担保評価額です。不動産価格はバブル以前のように右肩上がりではなく、現在では下がることが常識になっています。

そのために、住宅の不動産評価額がそのまま担保評価額になることはありません。不動産評価額の70%から高くても80%程度が担保評価額になる場合が多いのです。一般的には70%程度と言われていますが、銀行によって違っています。たいていは、これを基準に融資額が決まります。

 

不動産評価額は周辺の実際の販売額から見積もられますが、実際の物件が、細い道を通らなければ行けず、再建築が難しかったり、違法建築であるなどの瑕疵がある場合があります。その時には担保不適格物件として融資自体が難しくなるのです。

 

勤続年数

勤続年数は、その方の信頼度を計る目安となります。勤続年数が長ければ、それだけ勤務先に対する貢献度も高く、会社からの信頼も厚いことが想定されるからです。カードローンなどにおいても高く評価されています。

 

健康状態

やはり住宅ローンでは、長い期間の付き合いになるため、健康状態は重視されます。ただし、健康診断書などの提出が求められることはほとんどなく、実際は審査担当者の面談時の印象になります。

 

年収

年収は返済負担率を算出するためにも重要な指標になります。

 

ただし、年収は安定している必要があります。営業成績などによって大きく年収が変動する場合には評価は低くなります。一定以上の安定した収入が求められるのです。年収と一緒に勤務先や職種なども一緒に見られることになります。

 

4:住宅ローンの審査に落ちるケース

 

審査に落ちるケースを見てみます。

 

年収が借入金額に比べて低いまたは不安定

住宅を購入する価格に対して年収がかなり低い場合や職業的に収入の安定性がないという場合には審査に通ることができない可能性が高いと言えます。

 

基本的に住宅ローンの場合には、年収から見た月々の返済負担率が高くなる場合には審査に通らないのです。月収の50%にも返済負担率がなる場合には、返済が行き詰まるのは時間の問題になります。

 

そのような融資をすれば社会的な批判を浴びてしまいます。

 

また、たまたま営業成績が良かったために年収が高くなっていますが、その前の年は低かったというような不安定な収入の場合も評価が低く、審査に落ちることもあります。

 

年齢や健康状態が良くない

住宅ローンの審査に落ちる場合、年齢が高い時には、返済期間が短くなり、返済負担率が高くなってしまうため、審査に落ちることもあります。また、審査の面談などで、長期間の返済には耐えられないと担当者が判断した場合には審査に落ちることもあります。

 

また、フラット35を除き、ほとんどのケースで団信加入が義務付けられています。健康状態によって団信に加入できず、審査が通らないケースもあります

 

他社で借り入れがある

住宅ローンを借りる段階で、他の銀行で高額のカードローン残高があったり、消費者金融系カードローンの残高が年収の3分の1近くまであるような場合には、審査に落ちることになります。

 

銀行は、信用情報機関の情報は、銀行協会のKSC(個人信用情報センター)だけでなく、JICC(日本信用情報機構) やCIC(CREDIT INNFORMAITION  CENNTER)の情報なども見ることも出来るのです。

 

そのため、他社における借入情報やクレジットカード情報はほぼ見ることができるのです。

 

【参考】CIC:https://www.cic.co.jp/

    JICC:https://www.jicc.co.jp/

    KSC:https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

 

信用状態が悪い

同じ信用情報で借入やクレジットカード利用残高が少なくても、返済に延滞や金融事故(長期延滞や自己破産など)がある場合には、審査には通りません。この場合も、銀行がつかめる情報は他の金融機関よりも広くなっており、少しの延滞でも見逃しません。

 

事前審査と書類が異なる

ちょっとした手違いで事前審査の段階と違う書類が提出された場合にも、他の項目でも違っているものがあるのではないかと疑われて審査に落ちる場合があります。書類にはしっかりと目を通して確認する必要があります。

 

会社の経営状態が危険

勤務している会社の経営状況が悪い場合には、安定した収入という点で不安があるため、審査に落ちる場合があります。銀行には、さまざまな地域経済情報が集まっており、一度でも会社が不渡りを出したり、経営不安がうわさされている場合にはすぐに分かってしまうのです。

 

納税義務を怠っている

銀行融資の場合には、納税証明書を義務付けているところもあります。納税義務は最低限の国民の義務であるだけに厳しく求められ、納税が行われていない場合には審査に落ちることもあるのです。

 

ただし、会社員の場合は、勤務先の会社が源泉徴収しているため、審査に影響することはまずありませんが、個人で事業をしている場合には影響してきます。

 

5:住宅ローンの審査に落ちてしまったら…

 

住宅ローンの審査に落ちた場合に考えるべきことを見てみます。

 

基本的には住宅ローンの審査に落ちてしまいますと、住宅ローンを借りることはできません。しかし、信用情報機関の情報が間違っているために借りられなかった場合には、訂正して他の銀行から申込むことが可能です。

 

なぜ審査に落ちたのか、融資側は理由を教えてくれない

基本的には、銀行は住宅ローン審査に落ちた理由を教えてくれません。年齢や年収に問題がなければ、可能性としては信用情報、すなわち、クレジットヒストリーに問題があったことになります。特に、延滞情報がポイントです。返済に遅れたという記憶が無い場合には、信用情報機関に確認しましょう。

 

信用情報を確認しよう

銀行などが住宅ローンの審査をする場合には、必ず信用情報機関から情報を取得します。その結果、他社での残高が過大になっていたり、延滞や金融事故があったりする場合には、審査で落ちます。

 

しかし、信用情報機関の情報が間違っている場合もあります。すなわち、クレジットカードやカードローンの場合には、各社とも利用される方は100万人単位、1千万人単位でいるため、同姓同名の方などが多くあります。特に銀行振込みなどをされた時には、個別に対象の方を特定するため、入金処理が遅延する可能性もあるのです。

 

その結果、銀行振込みをされた方はシステム上、延滞となり、その登録が信用情報機関に届いてしまうことがあります。念のため、信用情報機関に確認しましょう。

 

各個人信用情報機関で確認が可能

信用情報機関は、指定信用情報機関があり、クレジットカード業界ではCIC(CREDIT INFORMATION CENTER)、消費者金融業界ではJICC(日本信用情報機構)、銀行業界でKSC(全国銀行信用情報センター)になります。

 

少なくとも、誤っている場合には、これらの信用情報機関に確認することで、判明します。信用情報機関では、本人確認ができれば、その方の信用情報を開示してくれます。また、窓口だけでなく、それぞれのホームページを通じて本人確認ができる場合には、開示申請をすることによって郵送で開示情報を送ってくれます。

 

その金融機関に入金したことを証明できる証書(送金依頼書控えなど)を持っていけば、入金処理をしてくれ、信用情報機関にも登録を修正してくれます。

 

クレジットカードの返済状況を確認

借入状況だけでなく、クレジットカードの返済状況も調べる必要があります。CICなどに確認することができます。手順はどの信用情報機関でも同じです。

 

業態をバラバラにして再度受けてみる

従って、各信用情報に個別に確認して誤りがあった場合には、それをカード会社などに訂正してもらってから、新たに住宅ローンの審査を受け直してみることによって、審査に通る可能性はあるのです。

 

落ちる原因が不明な場合には、特に確認してみることが必要です。

 

6:住宅ローンの審査に備えて今からできること

 

これから住宅の購入を検討されている方は多いと思いますが、今から住宅ローンの審査に備えて出来ることがあります。それらの点について見てみましょう。

 

クレジットカードや消費者金融から借りたお金の返済

まず、クレジットカードやカードローンなどの残高を確認して、残高が貯まっている場合には、まずそれらを返済して、残高を減らしておくことです。カードローンなどはATMからいくらでも部分繰り上げ返済ができますし、一括で返すことができます。

 

また、クレジットカードの残高は、カード会社に電話で連絡して繰上げ返済をする旨を連絡して、送金先を確認して銀行振込みで返済することができます。それによって、残高が過大であるために審査に落ちることはなくなります。

 

クレジットカードの整理

クレジットカードを何枚も使っている場合には、カードを整理して使用するカードを限定するとともに、利用残高も減らしておく必要があります。使わないカードを処理する場合には、カード会社に連絡して退会処理をしてもらいます。

 

いくつも使っているクレジットカードがある場合には、管理が複雑になり、銀行への入金を忘れて自動引き落としが行われない場合も出てしまいます。自分で管理できる範囲まで整理しておいてください。

 

夫婦で年収を合算する

住宅を取得する際に、夫婦で共稼ぎの場合には、取得する住宅を共有名義にして、夫婦の年収を合算して審査してもらうことができます。返済負担率が下がりますので、住宅ローンの審査では有利になります。

 

最後に

 

超低金利時代が続いていて、住宅の購入を考える方は増えています。

 

そのような際には、まず住宅ローンを使う場合がほとんどです。住宅ローンには審査があり、審査に通らなければ、住宅を購入することは難しくなってしまします。今回ご紹介した住宅ローンの知識を活用し、今後に備えてください。

 

 

監修者:有田 宏(ファイナンシャルプランナー)

 

 

 

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