こんにちは。

東京都内でワンルームマンション投資をしている、個人投資家兼ファイナンシャルプランナーの川井えりかです。

不動産価格が上昇する一方で、ローンの金利は過去最低まで下落しています。

今、マイホームを買うべきか、今、不動産投資を始めるべきか、悩んでいる方も多いと思います。このような方々は、物件探しだけは進めておいた方が良いです。今、不動産探しをしておく理由と、そのメリットについてご紹介します。

 

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探している人だけが出会える「お宝物件」

不動産は、世界に一つしか存在しないものです。

例えば株式や投資信託などの金融商品は、同じタイミングであれば日本中どこにいても、誰もが同じ価格で買うことができます。資産家もサラリーマンも専業主婦も、同じ銘柄であれば同じ条件で投資ができるので、取引の透明性が高く、平等です。平等なのはメリットであり、デメリットでもあります。例えば、株価が上昇している銘柄を、自分だけ安くお得な価格で購入することはできません。

ところが、不動産は金融商品に比べ価格が不透明です。
株式のように取引所で売買されるのではなく、多くは不動産会社や物件のオーナさんとの相対取引です。これは、地価の上昇により不動産価格が上昇している都心で物件を購入する場合にメリットになる場合があります全体的に価格が上昇していても、価格が統一されていない不動産は、その全てが上昇している訳ではないということです

同じマンションでも、501号室と502号室では間取りや面積、採光が異なります。中古であればリフォームの有無や劣化によりさらに状況は変わり、全く同じ価格で取引されることは殆どありません。

投資用不動産であれば、その物件に入居者がいる【オーナーチェンジ】と呼ばれる物件なのか、入居者のいない空室なのかでも価格や利回りが変わります。相場に比べて「割安」な物件に出会うには、悩んでいるだけでなく「探している」必要があります。探していないと比較対象がないため、その物件がお得なのかどうか判断できません。

また、良い物件に出会うには、不動産会社とコネクションを持って情報を得られるようにしておくことは必須です。不動産を販売するのは人間(営業担当)です。会ったことのない、ネットから問い合わせの入ったお客様より、セミナーや面談で顔を合わせたことのあるお客様の方が親しみがわき、信用しています。良い物件の情報が入ったときに、担当者に自分のことを一番に思い出してもらえるよう、定期的にコンタクトを取っておくことをお勧めします

では、相場より安く取引される「お得な物件」とはどのようなものがあるのでしょうか。

 

訳アリ物件は怪しい物件?

不動産価格が上昇傾向でも、相場より安く取引される物件は必ずあります。

訳アリ物件と聞くと、事故物件?と思ってしまいがちですが、そうではありません。価格は割安でも資産価値は相場と変わらない物件があります

例えば、相続や離婚など、財産を分割しなくてはならないというオーナーさん個人の事情です。不動産は現金のように2等分、3等分と簡単に分けられるものではありません。そのため売却して現金にするのです。

財産の分割は、納税などの関係で期日を伴うものが多く、このような場合、オーナーさんの心情は「高く売りたい」よりも「早く売りたい」です。
そのため、早く買い手がつくよう相場より安く取引されることが多いです。
訳アリと言っても、物件自体に欠陥があるわけではありません。買い手にとっては非常にお得な物件です。

他にも、不動産会社が自社で所有している物件を、決算前に販売して売り上げを作りたいという、不動産会社の事情もあります。不動産に限らず、自動車や家具でも「決算セール」はよく見かけますね。「今月中に申込するとお値引きできます!」というのは、押し売りしているのではなく、良い物件をお得に取引できるチャンスかもしれません

ただの押し売り営業なのか、良い情報なのか、頻繁に不動産会社とコンタクトを取って信頼関係ができていれば判断できるはずです。

 

売り時にするのも、買い時にするのも自分次第

都心の不動産は、東京オリンピック効果で世界中から注目が集まり、外国人投資家も増え、取引参加者が多い状態です。

頻繁に取引されるので物件の入れ替わりが多く、全体的には売るにも買うにも良い状態です。さらに詳しく見ると、売り時と思える売り手に有利な理由や、買い時と思える買い手に有利な理由が存在します。

今が不動産の売り時と考えるか、買い時と考えるかは自分次第です。不動産の売買は高額な取引です。一つの視点や情報にとらわれず、様々な角度から考えることが望ましいです。

 

不動産が売り時な理由

①価格が高騰している(首都圏、沖縄、北海道の一部地域など)

都心では、新築も中古も「購入した価格以上で売却できる」というケースが少なくありません。
但し、はじ     めにお伝えしたとおり不動産は世界に一つしかないものです。建物や室内の状況により希望価格と乖離する可能性はあります

②買い手がすぐに見つかる

都心では特に、投資用は駅徒歩5分以内、居住用は駅徒歩10分以内の物件が人気で、買い手が付きやすいです。

 

不動産が買い時な理由

①ローン金利の低下

言うまでもなく、ローン金利は過去最低です。不動産価格は上昇していますが、金利低下により利息の負担は減少します。利息も考慮したトータルの支払額は、不動産価格の上昇前より少なくなるケースもあります

②減税効果

投資用の場合は購入後2~3年程度、帳簿上は不動産所得が赤字になることが多いです。その場合は給与所得の黒字と相殺して所得税の還付が受けられます

居住用の場合は購入後10~13年間、住宅ローン減税により所得税、住民税の還付が受けられます

 

売りたい人も、買いたい人もまずはアクションを起こしましょう

不動産の取引は、素人には非常に複雑で難しいです。不動産会社の信頼できる担当者を見つけることで丁寧にフォローしてもらえます。ですが、それだけでは不十分です。全て人任せにするのではなく、自分でも情報を仕入れたり少し勉強したりすることが非常に大切です。

不動産やローンに関するニュースや記事を定期的にチェックしたり、セミナーに足を運んで自分から情報収集したりすることが、良い結果につながることは間違いありません。

 

記事・監修 川井えりか(ファイナンシャルプランナー)

 

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