再開発がおこなわれると、対象地域の不動産の価格が上昇することが一般的です。大阪万博やIR誘致に向けて大規模な再開発が進められている大阪の不動産は、現在、買い時と言えるのでしょうか。また、将来的には価格はどのように変化していくと予想されるのでしょうか。大阪の不動産の資産価額についてまとめました。

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目次

大阪の不動産の現状

不動産価格の変化を予測するためには、現状と過去の推移を理解しておく必要があります。大阪の不動産が買い時かどうかを判断する前に、まずは現状を把握しておきましょう。

今大阪の不動産・土地価額が上昇している

大阪府の発表によりますと、住宅地・商業地ともに大阪の地価は上昇しています。とりわけ商業地の地価は7年連続で上昇しており、不動産業界が好調であることをうかがわせています

また、平成30年と比べて令和元年のほうが地価変動率は増えていることにも注目してください。とくに大阪市の商業地では、8.4%の伸びから13.1%の伸びへと大きく価格を上昇させています。今後もさらに大阪の地価が上昇すると予想されるでしょう

大阪の地価の変化

出典:大阪府公式ホームページ「大阪府 地価だより」

過去の大阪の不動産価額の推移

バブル終了後、大阪の不動産価額は一気に下がりました。2003~2005年ごろにはバブル全盛期と比べると1/10~1/8ほどまで価格が落ち込んだものの、その後はほぼ横ばい状態で安定した価格で取引がおこなわれていました。しかし、2009年頃から徐々に不動産価額が上昇し、とりわけ商業地は毎年大幅に価格上昇が見られています

気になる将来の大阪の不動産価額は?

大阪の不動産価額、とくに商業地の価額は年々上昇幅が増えており、今後も上昇が続くと予想されます。大阪市外も大きく上昇していますが、とくに大阪市内、その中でも中心6区(北区、中央区、福島区、西区、浪速区、天王寺区)の伸び幅が大きいです。

大阪の不動産を購入するメリット

大阪の地価・不動産価額は現在上昇しています。大阪の不動産を購入することでどのようなメリットがあるのか具体的に見ていきましょう。

大阪都心のマンションはビジネスマンに人気で需要が高まっている

現在、大阪の都心部に数多くの高層マンションが建築されています。通学・通勤の便利さで人気のJR大阪駅の北側から中津駅にかけてのエリア(ウメキタエリア)には50階建て程度の高層マンションが立ち並び、巨大マンション群を成しています

ウメキタエリアのマンションは、ビジネスマンにも人気です。JR大阪駅から新幹線が停まるJR新大阪駅まではわずか一駅ですので、出張に行きやすいというメリットがあります。また、地上300メートルのビルあべのハルカスの周辺も、ビジネスマンに人気のマンションエリアです。関西空港までは30分ほどでアクセスでき、海外出張が多い方にも適しています。ビジネスマンに人気のマンションを購入し、賃貸収入を得ることを検討してはいかがでしょうか

外国人観光客や労働者増加で賃貸需要が高まっている

大阪では、外国人観光客や外国人労働者の数が増えています。中長期にわたって滞在する外国人が増加すると、賃貸住宅の需要も高まります観光拠点となるような都心部や工場がある郊外にマンション・アパートなどを購入し、賃貸収入を得ることも検討できるでしょう

東京と比べ物件価額が安く物件価額が変動しにくい

不動産価額が上昇しているとはいえ、東京と比べると大阪の不動産は手ごろな価格で購入できます。また、変動率も東京と比べると少なく、万が一価格が下落するとしても損失が短期間で膨れ上がりにくいというメリットがあります。

大阪の土地価額は上昇傾向

現在、大阪の土地価額は上昇中です。商業地は2013年以降毎年上昇しており、今後も高くなることが予想されています。

土地価額の上昇は2013年から始まった日銀の異次元緩和のため

2013年4月、日銀は次の3つの金融政策を開始しました。

2013年4月に開始した日銀の金融政策

● 資金供給量を2年で2倍に増加

● 長期国債の残高を2倍に増加

● ETF、REITの買い入れ額も増加

かつて実施してきた金融政策とは規模が大きく異なることから、「異次元緩和」と呼ばれています。異次元緩和に伴い、金利引き下げも実行(2016年1月からは追加緩和としてマイナス金利を導入)しています。

金利が下がると、返済額は同じでも購入できる不動産の価額は高くなるため、土地価額が上昇する傾向にあります。つまり、大阪の土地価額の上昇は、異次元緩和が引き起こしたと見ることもできるでしょう

大阪の人口減少により、土地価額の上昇地域には偏りが

人口が増加している地域は不動産へのニーズが高まるため、土地価額が上昇することが一般的です。大阪市内でも人口増加が見られている地域は土地価額が上昇しています。とりわけ中心6区は大型マンションの増加などにより人口が増加傾向にあり、土地価額も上昇傾向にあります。

東京のマンション価額が上がりすぎ割安感のある大阪に投資マネーが移っている

東京の湾岸地区を中心に、マンション価額は上昇を続けています。手狭にもかかわらず1億円を超えるマンションも珍しくなく、投資家たちも気軽に手を出しにくいのが現状です。東京と比べると大阪のマンションは割安感があり、しかも生活の利便性は東京と遜色がないため、投資先としても人気を集めています

今後のイベントと大阪の地価価額の高騰見込み

大阪の不動産価額は増加傾向にありますが、今後も高くなり続けるのでしょうか。また、急激な高騰もあり得るのでしょうか。

カジノ法案の成立で夢州に総合リゾートが建設される!?

2016年にカジノ法案が成立し、2018年にはIR整備法が成立しました。現在、国や自治体が中心となり、統合型リゾート(IR)の実現に向けて準備が進んでいます

大阪では大阪市此花区の人工島・夢洲(ゆめしま)を候補地として掲げ、IR誘致を目指した活動が活発におこなっています。夢洲にIRが建設されれば、夢洲はもちろん周辺の舞洲(まいしま)や桜島などの地価も上昇すると予想されるでしょう。

2025年の大阪万博の開催

夢洲は2025年の大阪万博の開催地でもあります。万博期間中は大阪への来訪者も増加すると予想されますので、商業地や賃貸住宅などのニーズも増加するでしょう。

ウメキタ再開発

約24ヘクタールもの広大なウメキタエリアが再開発されています。憩いの場として活用できる森も作られる予定で、大阪駅周辺を訪れる人がさらに増加すると予想されます。

なにわ筋線の延伸計画

ウメキタエリアの地下に「JRうめきた駅」を建設し、JR難波までを南北に結ぶ「なにわ筋線」をつくる計画があります。また、南海電鉄の新今宮駅とも連結し、大阪市内から関空へのアクセス向上を図ります。新駅・新路線の誕生により、関連地域の地価上昇が見込めるでしょう。

気になる将来の大阪の不動産の暴落リスク

大阪再開発の状況を見ると今後も地価上昇は疑いなしのように思えますが、不安点がないわけでもありません。不動産暴落のカギを握る3つのリスクについて見ていきましょう。

この超低金利により赤字の地銀が増えている

超低金利時代が長く続いているため、赤字の地方銀行が増えています。大阪に本店を置く池田泉州ホールディングスと関西みらいフィナンシャルグループも2019年3月期は減益で、貸し渋りの可能性がぬぐえません。

日銀の異次元緩和が終了すれば、金利上昇で土地価額は下がる

日銀の異次元緩和が終了すると、金利は上昇することになります。金利が上昇すると土地価額は下がりますので、不動産の売買によるキャピタルゲインは得られなくなってしまいます。

2022年問題で都市の農地が宅地になる

現在、生産緑地として指定されている土地は、生産緑地法が改正された1991年や翌1992年に指定を受けたものが多いです。生産緑地は30年が経過すると自治体に買取りを要請できるため、2022年ごろに多くの生産緑地が自治体に買い取られて宅地となることが予想されます。

土地の供給量が増えると地価は下落することが一般的です。2022年を目途に、市街化区域の地価が大きく変わるかもしれません。

暴落を待つよりも低金利の今がチャンスと考えられる理由

大阪の土地価額が暴落するリスクについて紹介しましたが、いずれも今すぐ起こるというものではありません。低金利で融資を受けられ、なおかつ地価上昇中の今、前向きに不動産投資を考えてみてはいかがでしょうか

理由① 土地価額の下落分よりも待っている間の家賃が高くつく可能性がある

投資用不動産ではなく居住用不動産を検討しているのなら、少しでも早く購入することで家賃の支払いを節約することができます。確かに現状では不動産価格は安いとは言えませんが、家賃の支払いを続けるよりは購入資金を低金利で借りて返済するほうがお得になるケースも少なくありません。

理由② 異次元緩和で月々の返済負担の少ない低金利の今がチャンス

不動産価格が高くても、超低金利の今は借入の好タイミングです。異次元緩和が終了する前にローンを組む計画を立てましょう。

理由③ キャピタルゲインを狙うなら上昇傾向の今!≫

大阪府ではとくに商業地の価格上昇が続いています。しかも上昇率が増大していますので、購入した価格以上で売却することが可能です。キャピタルゲインを狙うなら、チャンスは今だと言えるでしょう

まとめ

大阪では、今が不動産購入のチャンスです。とはいえ、どの物件でも価格上昇が見込めるわけではありません。物件の立地や設備等を吟味し、後悔のない取引を目指しましょう。

 

監修者:小林 弘司(不動産コンサルタント)

 

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