五輪後も東京の不動産は大きく下がらない？！その根拠は〜FPコラム〜

 

こんにちは。東京都内でワンルームマンション投資をしている、

個人投資家兼ファイナンシャルプランナーの川井えりかです。

マイホームや不動産投資の話題になると最近は、「今は高いからオリンピック後に」「東京の不動産は利回りが低い」という意見が多いです。

これは、オリンピック開催が決まったころから何年も言われ続けています。

このように感じて買い控えている方が沢山いるはずなのに、東京の不動産は空き家が少なく、売りに出せばすぐに買い手がつく状況です。これだけ需要があるなかで、本当にオリンピック後に不動産価格は下がるのでしょうか？

今回は、【東京の不動産】に関する面白いデータを紹介します。

 

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何と比較して「東京の不動産は高い」のか？

はじめに、私（我が家）の不動産に関するお話をすると、「東京の不動産は高い」と既に言われていた2017年に、マイホームと投資用の不動産を購入しています。

3年経った今振り返ってみると、「高いと言われていたけれど、買って正解だった。」と思っています。

理由は、「今も変わらず高いから」です。

「高いから買わない」と考えられている方は、「買った後に下がる」ことをリスクと感じているからだと思います。

「高いけれど、買った後も高い（＝下がらない）」のであれば、同じ高いでも、【資産価値が高い】というポジティブな解釈ができます。

良く言われる「東京の不動産は高い」という言葉。これだけでは、何と比較して高いのかが明確ではありません。

おそらく多くの場合、「過去（10年程前）と比較して高い」「他の都市（大阪、名古屋など）と比較して高い」という意味で、「東京の不動産は高い」と言われています。

東京の不動産は10年前と比べどのくらい高い？

実際のデータから、どの程度東京の不動産が値上がりしたか見てみましょう。

※参考：国土交通省　地価公示推移表（2010年～2019年の10年間）

マイホームはもちろん、投資用不動産も多くの場合、個人が購入する不動産の用途は「住宅」です。

より現実的な数字をイメージするために、「住宅」の地価公示の推移を紹介します。

2010年の東京の住宅の平均価格を100とすると、2019年の東京の住宅の平均価格は105.9です。10年間で約6%上昇しています。東京の不動産が、10年前と比較して高くなっているのは事実です。

10年前と言えば、2008年のリーマンショックの影響を大きく受けて、不動産価格が大きく下がった時期です。

実際の数字で見るとどうでしょうか。「いやいや、6%どころではなく、もっと高くなっているはずでは？」と感じた方もいるかもしれません。

ちなみに「住宅」ではなく、オフィスビルや店舗などの「商業地」の推移はどうでしょうか。

2010年の東京の商業地の平均価格を100とすると、2019年の東京の商業地の平均価格は133.6です。10年間で約34%上昇しています。同じ東京でも、「住宅」と「商業地」で上昇率は大きく異なります。

「東京の不動産価格や地価が上昇している」というニュースを、そのまま自分が購入するマイホームや投資用の不動産の話に当てはめていませんか？

「〇〇駅から徒歩10分以内の中古マンションの価格の推移」など、具体的に調べると、【自分が購入する予定の不動産の価格】が、10年前と比べてどの程度高くなっているか、現実的な数字がわかります。

余談ですが、地価公示の推移は1975年からのデータが記載されています。東京の「住宅」で、過去最も変動が大きかった年は1988年です。

たった1年間で68.8%上昇しています。

翌年1989年は、日経平均株価が過去最高値を付けた年で、このころがバブル景気の最高潮の時期です。

一方で、この10年間の東京の「住宅」の推移は、最も変動が大きかった年は2010年です。

1年間で4.9%下落しています。

リーマンショックの影響を受けての下落です。そして2011年以降の1年毎の変動率は、すべて±2%以内です。東京の不動産が10年前と比べ高くなったのは事実ですが、【安定している】というのもまた事実です。

何と比較して「東京の不動産は利回りが低い」のか？

次に、不動産投資に関してよく言われるのが、「東京の不動産は利回りが低い」ということです。不動産投資をする上で、利回りは非常に重要です。

利回りとは、購入した不動産がどのくらいの利益を生み出すか計算したもので、

年間の家賃（家賃×12カ月）÷不動産価格×100（%）で賃貸利回りを表します。

例えば、家賃10万円の不動産を2,500万円で購入した場合の賃貸利回りは、年間の家賃120万円÷不動産価格2,500万円×100=4.8%

この物件の賃貸利回りは4.8%です。

では、東京の不動産は何と比較して利回りが低いのでしょうか？不動産価格と同じく、「過去（10年程前）と比較して低い」「他の都市（大阪、名古屋など）と比較して低い」と言われることが多いです。

過去と比較して低い理由は、不動産価格が上昇したためです。

おさらいになりますが、東京の「住宅」は、10年前と比較して約6%上昇しています。

つまり、現在、家賃10万円、2,500万円の不動産価格は、10年前、家賃10万円、2,358万円程度だったということです。

そのため10年前の賃貸利回りは年間の家賃120万円÷不動産価格2,358万円×100=5%

既に不動産投資をしている方とお話しをすると、「利回り5%は欲しい」という方が多いのですが、10年前は5%だったのですから納得です。

ちなみにこの例で、忘れてはならない重要なポイントがあります。

それは、【賃料が変わらない】ということです。

賃料の相場は、10年前から殆ど変わっていません。実際に私が東京に保有しているワンルームマンションも、新築時の15年前から賃料が変わっていません。

これは、不動産価格が上がっても【賃料は上がりにくい】というデメリットである反面、不動産価格が下がっても【賃料は下がりにくい】というメリットでもあります。

加えて、東京の不動産は空室率が低いです。「賃料が安定していて、空室リスクが低い」というのは、不動産価格が高い低いに関係なく言える、東京の不動産の特徴です。

また、他の都市と比較して東京の不動産の利回りが低いのにも理由があります。空室リスクの違いです。

賃貸利回りは、年間の家賃で計算します。つまり、一年中入居者がいて家賃が入ってくることが大前提です。

東京は日本で最も空室率が低いですから、賃貸利回りはかなり現実的な数字ですが、東京に比べ空室リスクの高い地方都市の場合、計算上の賃貸利回りと、実際の賃貸利回りに差が出る場合があります。

1年のうち1カ月でも空室があれば、利回りは約0.4%下がります。

これを考慮すると、地方都市の不動産は利回りが高いのも納得です。

利回りが魅力的な物件を見つけたときは、同じ建物の他の部屋に、どの程度空室があるか確認することをお勧めします。

実は東京の不動産は利回りが高い？

日本に住んでいる私たちは、過去の東京の不動産や、地方都市の不動産と比較して、東京の不動産の利回りの低さを感じます。

ですが、「東京の不動産は利回りが高い」と判断して東京の不動産を購入する方は大勢います。

実は、日本の不動産の取引額の26%、およそ4分の1は海外投資家です。

外国人から見ると日本の不動産は「利回りが高い」のです。なぜでしょうか？

答えは「金利」です。

オフィスビルや賃貸マンション1棟など、大規模な不動産を購入する場合は、ローンを利用するケースが殆どです。それは海外投資家も同じです。

ローンを組むと利息の支払いというコストが発生します。より現実的な不動産投資の利回りを表すのに、賃貸利回り（＝収益）からローン金利（＝コスト）を引いて、利回り差で比較することができます。

賃貸利回り（%）-ローン金利（%）＝利回り差

ローン金利を考慮した不動産の利回り差で比較すると、東京は世界の主要都市と比べ収益性が高くなります。

例えば東京のオフィスビルに投資した場合の利回り差は2.9%、ニューヨーク（米国）は2.3%、上海も（中国）2.3%、シンガポール（シンガポール）は1.8%です。

日本は、米国、中国、シンガポールと比較するとローン金利は非常に低いです。

そのため利息というコストが抑えられ、相対的に利回り差が高くなるのです。

オリンピック後の不動産価格はどうなる？

「オリンピック後に不動産価格が高くなる」という予測は殆ど聞きません。

【高くなるという人がいない＝値下がりする】というのが世間一般的な考えです。

ですが、利回り差で比較した場合の東京の不動産の魅力は、金利によるものです。オリンピックが終わっても金融政策に変更がなければ、この魅力は変わりません。

となると、海外勢の東京の不動産への投資は、オリンピック後も変わらず続く可能性があります。

過去の数字や地方都市との価格差、利回り差と比較して買い控えする日本人と、他の先進国の主要都市との利回り差を比較して東京の不動産に投資をする海外投資家。

どちらの行動が10年後、良い結果になるのでしょうか。

まずは、「今買わない理由」「今買う理由」を明確にしてから行動することを心がけましょう。

きちんと理由付けをして行動する人は、【想定外の失敗】するリスクを大幅に抑えられるでしょう。