こんにちは。

東京都内でワンルームマンション投資をしている、

個人投資家兼ファイナンシャルプランナーの川井えりかです。

緊急事態宣言の対象が全都道府県に広がり、大規模な商業施設、百貨店から個人商店まで、休業中の店舗が多くなりました。

実は私、不動産投資を始める時に、ワンルームマンションにするか店舗物件にするか悩みました。

店舗物件は立地さえよければ、築年数が古く割安な物件でも賃料が高く、つまり利回りが高いのです。

その時のことを思い返して、利回りの高さにはやはりリスクがつきものであると実感しています。

不動産投資は、賃料収入を得るのが大前提です。

その前提が崩れてしまうようなリスクは取りたくないですね。

 

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休業中も家賃は発生する

不動産投資のメリットの一つは、

家賃という【安定収入】があることです。

家賃は、不動産価格や株価と異なり、日々変動するものではありません

賃貸借契約の期間中に変動することは原則ありませんので、通常は2~3年程度の期間固定がされています。

新型コロナウィルスによる経済の影響で株価や原油価格が下落している今も、当然賃料は変わりません。

賃貸マンションやアパートの家賃は、居住している方がお給料から払います。

店舗物件の家賃は、店舗の経営者がそのお店の売上から払うのが基本です。

この状況が長引くと、賃貸マンションも店舗物件も、家賃滞納の可能性を考えておかなくてはなりません

特に店舗物件は、業種にもよりますが全国で緊急事態宣言が出されている今、休業中や時短営業の店舗が多くなっています。

普段、売上から家賃を払っているお店の経営者は、休業中であっても家賃支払いのために、今までの利益を取り崩したり、経営者個人のポケットマネーを使ったり、金融機関から借り入れをしてお金を調達しているかもしれません。

数カ月なら手元の運転資金でなんとかなっても、長期化すると資金が尽きてしまいます。

実は、滞納リスクについては不動産投資を始める際に既に2つ対策がされています。

一つ目は保証会社です。借りている方や店舗が賃料を滞納しても、物件のオーナーに家賃収入が入るように保証会社に加入しているケースが一般的です。

もう一つは敷金や保証金です。退去時に室内の損傷を直すため、また、滞納した賃料があればその精算のために予め預かっているお金です。

保証会社と、敷金・保証金の2つのリスク対策をして不動産投資を始めていれば、滞納リスクはそこまで心配する必要はありません

そして現在の状況が長期化した場合に心配しなくてはならないのが、

【空室リスク】です。

店舗物件の空室リスク

4月に実際にご相談を受けた話です。

3月からの営業自粛で4月以降の売上がゼロになった会社の経営者から、

 

「全く使わなくなった事務所があって、家賃が勿体ない。

引き払ってしまいたいけれど、再契約するときにまた初期費用が掛かるのも困る。

数カ月様子見をして決めようと思う。」

 

という内容です。

もし、あなたが店舗物件のオーナーだった場合、貸している店舗が休業していたら要注意です。

今は滞納もなく家賃が払われていても、店舗の経営者はこの「様子見」の状態かもしれません。

「当分営業再開の見通しが立たない」

と判断された場合に賃貸契約期間中でも解約になる可能性があります

売上がなく、営業もできないのですから、固定費(家賃)を削ろうとするのは当然です。

店舗物件は、今の状況で空室になると、次の借り手が見つかるまでに時間がかかります。

外出自粛で人手がない時に、新たにお店を始める方は稀ですよね。

普段なら、立地がよければ空室になってもすぐに次が決まりますが、

今回に関しては、日本全国どこの店舗物件であっても空室が長期化するリスクがあります。

 

余談ですが、ショッピングセンターのイオンモールでは、出店しているテナントの賃料を減免しています。

イオンモールは、専門店から賃料をもらって店舗を貸しているので、不動産投資家と同じポジションです。

新型コロナウィルスの影響を受けて休業し、売上がゼロになった店舗の賃料は免除しています。

また時短営業などで売上が減少した店舗は、賃料を減額しています。

店舗からすると非常に有難いと思いますが、

もしあなたが店舗物件を所有する不動産投資家だったとして、

「イオンみたいに賃料を減免してほしい。」

とお店側から言われたらどうでしょうか?

ローンを組んで不動産を購入していれば、賃料を減免してしまうとローンの返済は自腹になってしまいます。

お店の事情はわかりますが、正直、困りますよね。

ちなみにイオンの業績は好調で、株価は3月末に年初来高値を更新しています。

イオンモール(専門店)は休業になっても、

食料品、日用品などの生活必需品を扱うイオン本体は営業をしています。

外出自粛で他にお金が使うところがないのと、生活必需品のストックをしておきたいという顧客のニーズで、イオンに限らずスーパーやドラックストアは売上が増加しています。

イオンモールの賃料を減免しても、賃料収入の減少は本業の儲けでカバーできているのです。

同じことを私たち個人投資家がするのはなかなか難しいです。

店舗物件には、個人投資家がカバーしきれないリスクがあることを覚えておきましょう

失敗したくない方は居住用の物件の選択を

不動産投資と言っても、その投資の対象となる不動産は様々です。

居住用の物件もあれば、店舗などの事業用の物件もあります。

不動産投資でリスクを取りたくない方は、やはり居住用の物件を選択することが望ましいです

店舗は休業して不要になることがあっても、生活の基礎である自宅は不要になることはありません

利回りは下がっても、安定して賃料収入が得られる確実性を重視しましょう

不動産投資の失敗は大きく2つあります。

 

・不動産価格が大きく下落する

・空室になり賃料収入が得られない

 

この2つを回避するためにも、

立地が良く、資産価値の下がらない物件選定をしましょう。

物件選びには、必ず不動産会社の協力が必要です。

【儲かる物件】ではなく【失敗しない物件】を提案してくれる業者は信頼できます。

そして、失敗しない物件を選べば、結果投資家は儲かります。

高利回りの店舗物件は不動産投資経験者向け

それでもやはり、割安で高利回りの店舗物件に魅力を感じる方もいると思います。

店舗物件は上級者向けです。

イオンのように、仮に賃料収入を得られない期間があってもそれをカバーできる別の収入や資産がある方はやってみる価値があるでしょう     。

例えば、すでに居住用の物件を複数所有していてそこからの安定した家賃収入がある方にとってはリスクが小さくなります。

「投資は余裕資金で」

これは株式投資をする方に必ずお伝えしていますが、店舗物件も同じです。

お金と気持ちに余裕を持って始めましょう

 

記事・監修 川井えりか(ファイナンシャルプランナー)

 

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