こんにちは。

東京都内でワンルームマンション投資をしている、

個人投資家兼ファイナンシャルプランナーの川井えりかです。

2020年の路線価が発表されました。全国の路線価は前年比+1.6%で、5年連続の上昇です。

路線価が上昇している昨今、不動産投資は売り時なのか?買い時なのか?保有し続けるのがよいのか?コロナでこの先どうなるのか?

路線価と不動産投資の関係についてご紹介します。

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路線価とは?

路線価とは、不動産の売買、相続、贈与など、土地を評価する際に基準となるものです。

基本的にはどの土地も道路に面しており、その道路に面している宅地の1平方メートルあたりの価格が路線価です

日本で一番路線価が高いのは、東京都中央区銀座5丁目の銀座中央通り、文具店「鳩居堂」の前です。

2020年の路線価は1平方メートル当たり4,592万円です。銀座5丁目の中央通りに面した土地100平方メートルには、45億9,200万円程度の価値があるということです。

路線価が最も高いのは銀座ですが、昨年と比較した路線価の上昇率が最も高いのは、沖縄県那覇市の「国際通り」です。

国際通りの路線価の上昇率は前年比40.8%、たった一年で資産価値が大幅に上昇しました。

路線価は、不動産投資を既に始めている方にも、これから始める方にとっても非常に重要な数字です

路線価上昇のメリット

路線価上昇のメリットは、不動産の価値が高くなることです。

都心の不動産が高額なのは、土地が高いためです。路線価が上昇すると土地の価値が上がるため、所有している不動産を高値で売却できる可能性が高くなります。

さらに、価値の高い不動産は金融機関の評価も高くなるため、次に所有する買い手がローンを組みやすくなるのもメリットです。

既に不動産を所有している方は、今売却するといくらになるのか、査定にだしてみるのも良いでしょう。

ただし不動産の売却は、取得後5年以内の場合は「短期譲渡」となり、売却益に高い税率が課せられますので、売却時期を誤らないように注意しましょう。

また、金融機関の評価が高いと、より金利の低いローンに借り換えができる可能性も十分にあります。

各金融機関のウェブサイトなどで、借り換えのシミュレーションをしてみるのもおすすめです。

路線価上昇のデメリット

路線価が上昇し、不動産の価値が上がることはメリットだけではなく、デメリットもあります。          

一番身近なのが、固定資産税の支払いです。不動産を所有している方は、固定資産税の支払いの義務があります。

土地の固定資産税は、路線価を元に計算されるため、路線価が上昇すると固定資産税の負担が大きくなります。

したがって、不動産を所有している方にはコスト増となり、デメリットになります。

固定資産税に限らず、相続や贈与で財産(不動産)を移すときも、路線価を元に不動産の評価をします。

そのため、同じ不動産でもいつ相続(または贈与)するかで、評価額が異なり、結果支払う相続税、贈与税の額も変わります。

路線価が上昇している時に、相続や贈与をするのは不利だということを覚えておきましょう。

これから不動産投資をするのは不利?

路線価の5年連続上昇と聞くと、不動産投資をするのは不利なのでは?と思うのが当然です。

路線価に比例して不動産の取引価格も右肩上がりで上昇しているため、過去と比べると不動産は高いです。

そのため、「不動産を安く購入して高く売却したい」という売却益(=キャピタルゲイン)を目的とした不動産投資は、不利になる可能性があります。

これから不動産投資を始める方が今の状況を有利に活用するには、売却益(=キャピタルゲイン)ではなく、賃料収入(=インカムゲイン)を目的とした方が成功する可能性は高いです。

不動産の価格は路線価や景気により変動しますが、家賃は賃貸借契約書に書かれた通りの額で契約期間中は変動しません。

安定した家賃収入を目的に、低金利のローンで資金調達をするのが有利に不動産投資をするコツです。

路線価の上昇とは対照的に、ローン金利は低水準です。

低金利のローンを選んで不動産の取得コストを抑える、または返済期間の長いローンを選んで毎月の不動産所得を増やすなど、ローンの組み方で同じ不動産でも様々な投資ができます。

コロナ禍で不動産投資をするのは良い?悪い?

新型コロナウイルスの影響で、不動産投資に限らず投資や資産運用を控えている方は多いはずです。

実は私も以前ほど積極的に株式投資をしていません。このような時期は、株式の個別銘柄を購入するような集中投資はリスクが高いです。

上手くいけば高いリターンを得られますが、いつまで続くかわからないコロナ禍の中で、投資先が倒産してしまうリスクも十分にあります。

不動産投資に関しても、「あえて今始めなくても・・・」と控えている方が多いかもしれません。

そして不動産を所有している方の中には、「今なら高く売却できるし、コロナ禍で先が見えず心配だから手元に現金を沢山持っておきたい」という考えで売却を検討している方も多いです。

つまり、今まで出回っていなかった資産価値の高い、都心の不動産が売りに出される可能性があります。

都心3区と呼ばれる千代田区、港区、中央区の投資用不動産は、通常殆どお目にかかれません。

このような物件に出会える可能性があるのが今です。

立地にこだわって不動産投資をしたい方は、不動産会社とコネクションを利用し、物件情報を積極的に仕入れることをおすすめします。

ただし選ぶ物件は「居住用」です。

都心は新型コロナウイルスの感染者も多く、店舗が休業や時短営業をしているため売上が落ち込んでいます。

また、テレワークで不要になった事務所を解約する企業も増えています。

そのため事業用ではなく居住用の物件を選択して、コロナリスク対策をしましょう。

記事・監修 川井えりか(ファイナンシャルプランナー)

 

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