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投資 2017.10.23

不動産投資にあたって必要な初期費用

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不動産投資を始めるにあたって、どのくらいのお金を用意しておけばよいのかということは気になる部分でしょう。現在はフルローンも組めるという情報が出回っていますが、リスクが高いのでおすすめしません。ここでは初期費用について解説をします。

 

 

不動産投資を始めるにはどれくらいお金がかかるのか


不動産投資を始めるために必要な初期費用は、さまざまな要素によって異なってきます。一番重要なのは購入する収益物件の収益性となるでしょう。

 

 

収益性というのはやや難しい言葉ですが、簡単に言うと毎月どのくらいの家賃収入を得られるのかというポイントになります。

 

 

例えば、ローンの月額返済額が100万円なら、最低でも100万円の家賃収入は必要になります。実際問題として、空き室リスクは避けられませんので、ある程度は余裕をもたせておく必要があります。

 

 

満室時の家賃収入が125万円なら、2割の空き室が出ていてもなんとかローンの支払いは可能でしょうか?管理費・メンテナンス費、固定資産税、都市計画税などのコストも考慮に入れる必要があるので、2割の空き室が出ていたらかなり厳しくなるでしょう。

 

 

しかし、物件の収益性についてはローンを組もうという段階ではまだ気にする必要はありません。これから優良な物件を選ぶ努力をすればいい話だからです。

 

 

不動産投資の成否の半分は物件選びの段階で決まっているという意見もあります。しっかりと情報収集をして優良な物件を選ぶようにしましょう。

 

 

しっかりと収益性の高い物件を選び、なおかつ属性の良い人ならフルローンを組める可能性もあります。しかし、フルローンを組むことはあまりおすすめができません。その理由を次に説明します。

 

 

自己資金で1~2割用意できればOK


住宅ローンをフルローンで組む人は増加傾向にありますが、不動産投資ローンでもフルローンを組むことは可能です。

 

 

住宅ローンよりは審査が厳しい傾向なので、フルローンを組めるのは一部の人に限られるでしょう。金融機関によっても審査の難易度は異なります。銀行の不動産投資ローンよりも信販会社や消費者金融の不動産投資ローンのほうが審査には通りやすいでしょう。

 

 

しかし、金利が高いというデメリットがあるので初心者の人は銀行で借りるべきです。

 

 

不動産投資は投資という名前がついている通り、失敗するリスクもあります。損失を出してもローンをなんとか完済することができれば破綻をする可能性は低いですが、最悪のケースではローンを完済できなくなって自己破産ということになることもあります。

 

 

最悪のケースを避けるためには、頭金として最低でも1割は用意をしておくことです。不動産投資ローンは住宅ローンよりは金利がわずかに高いので、理想を言うなら2割は用意しておいたほうがよいでしょう。

 

 

初期費用としては、頭金のほかに仲介手数料、不動産所得税、ローンの事務手数料、登録免許税などがかかります。火災保険料、印紙税などもかかりますが、こちらはそれほど気にするほどの金額ではありません。

 

 

このほか、管理費・メンテナンス費、空き室リスクなども初期費用に含めて計算をしたほうがよいでしょう。トータルで1~2割用意できればOKですが、3割程度用意しておいたほうがリスクを減らせます。

 

 

初めての物件は目の届く範囲で探そう!


不動産投資を始めて最初の数年間はうまくいっていたのに、あるときに急にローンの返済が苦しくなってしまうという体験談などもネット上に出ています。その原因として大きなものは、需要の低下となるでしょう。

 

 

最初のうちは順調に入居者が入っていたが、物件の需要が減少して空き室が増えるということは地方ではよくあります。少子高齢化が進んでいるので、今後ますます地方では空き室リスクが増えるかもしれません。

 

 

また、建物の経年劣化の問題も見逃せません。築年数が増加して建物が劣化したら、家賃を下げざるをえないでしょう。

 

 

不動産会社の担当者は近くに工場があって夜中に騒音がするといった不利な情報をあえて話さないということもあるようです。物件選びは非常に重要なので、初めての物件は目の届く範囲で探し、周辺環境などをしっかりとチェックしておきましょう。昼と夜では周辺環境が変わるので、夜にも物件の周囲を歩いてみるとよいでしょう。

 

 

首都圏では将来に需要が落ちる可能性は低いですが、さまざまな理由で需要が低下する可能性があります。近くに大学があったが、移転をしてしまったので需要が落ちたということなどです。

 

 

将来のあらゆるリスクについて予想をしておくのが理想ですが、少なくとも過去の体験談などから判明しているリスクについては対策をしておきましょう。セミナーなどに参加をすることもおすすめです。

 

 

不動産投資では絶対に必要になる初期費用は1割もありません。

 

 

しかし、頭金を用意するほどリスクを減らせるので、自己資金として2割~3割くらいは用意しておくことが理想となります。固定資産税、都市計画税は日割り計算となるので、時期によって負担額が異なることにも注意をしておきましょう。

 

 

4月くらいの早い時期に購入をする場合にはほぼ満額の固定資産税、都市計画税を支払うことになるかもしれません。

 

 

自己資金は多ければ多いほど良いですが、お金を貯めることに時間をかけすぎてチャンスを逃してしまってももったいないので、バランスを考えましょう。

 

 

 

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