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M life 記事

投資 2017.10.23

マンション投資ローンと住宅ローンの違い

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マンション経営を行おうとするとき、一括で不動産を購入してしまえば審査は不要であり、利息がかからないというメリットもあります。しかし、現実問題として一括で購入してしまえるほどの資産を持っている人は少ないと思われます。ほとんどの場合に不動産投資ローンを組むことになるのではないでしょうか。

 

 

マンション投資のためのローンと住宅ローンの違い


マンション投資のためのローンは、住宅ローンとよく似ています。金利が低いという点や、購入したマンションに抵当権を設定する点などです。

 

 

また、団体信用生命保険への加入が必要という点でも共通しています。住宅ローンでは団体信用生命保険への加入はほぼ必須ですが、不動産投資ローンでも団体信用生命保険に加入をするということは意外と知られていません。

 

 

しかし、マンション投資のためのローンは住宅ローンよりもわずかに金利が高い傾向があるので注意も必要となります。年収の条件なども住宅ローンよりも厳しい傾向です。

 

 

一番大きな違いは、その用途にあるのではないでしょうか。住宅ローンはマイホームの購入のためのローンなので、実際にその家に住むということが必要になります。別荘やセカンドハウスの購入では住宅ローンは利用ができません。

 

 

一方、マンション投資のためのローンではアパート・マンションの購入のために利用ができます。投資のためのローンなので、審査では家賃収入が重要になります。

 

 

その時点ではどのくらいの家賃収入が得られるのかは正確にはわかりませんが、銀行が独自の基準でその収益物件を運用することで毎月どのくらいの収入が得られるのかを判断するようです。

 

 

住宅ローンでは本人の給料収入などからローンを返済していくのに対して、マンション投資のためのローンでは主に家賃収入でローンを返済します。

 

 

住宅ローンで買った家を勝手に貸すと…


住宅ローンはマイホームの購入のためという目的でしか利用ができません。住宅ローン控除の恩恵も受けられますが、特典が多い分利用目的はかなり厳格に制限されているようです。

 

 

セカンドハウスや別荘として利用をすることもできず、その家に本人と家族が住み続けるということが条件になります。一時的に海外旅行に行くくらいならば認められますが、転勤などの事情で長期間家を空ける場合などには届け出が必要になります。

 

 

本人や家族が住むということが条件とされているため、他人に家を貸すことも認められません。しかし、銀行に届け出をして許可を受ければ認められることもあります。

 

 

例えば、1年くらい海外に転勤するので、その間だけ他人に家を貸すといったケースでは、銀行が許可してくれることもあります。

 

 

しかし、勝手に貸してしまうと契約違反となり、解約をされてしまう可能性があります。解約をされてしまうと分割払いをしていくことができなくなり、その時点で残高を一括で請求されてしまいます。ほとんどの場合に一括返済はできないと思われるので、債務整理などをすることになり、大きなデメリットを受けてしまいます。

 

 

住宅ローンで買った家を他人に貸したいというケースもあるでしょうが、必ず銀行に届け出をして、許可を受けておくようにしましょう。大きな金額を借りているので、一括請求をされてしまうと大変です。

 

 

 

銀行の定めるルールに従いましょう


住宅ローンで買った家を他人に貸してよいかどうかは、銀行の判断によるので、相談をしてみないとどうなるかはわかりません。あらかじめ許可を得ているならば一時的に貸すことは可能です。

 

 

ただし、転勤や海外旅行などの事情がある場合に限られるでしょう。基本的にはマイホームとしての利用しかできないので、本人が住む必要があります。

 

 

実は、マンション投資のために住宅ローンが借りられるケースもあります。建物面積の半分以上をマイホームとして利用をするケースなどです。マンションの場合には建物面積の半分以上をマイホームにできるような物件は少ないですが、中にはマイホームと賃貸マンションの両方の機能を持ち合わせているような物件も存在しています。

 

 

その場合には、あらかじめ約定された部分については、賃貸マンションとして貸し出しをすることができるでしょう。マンション投資用の物件を住宅ローンで借りることのメリットとしては、低い金利で借りられること、住宅ローン減税を受けられることなどがあげられます。

 

 

収益物件の選択肢がかなり狭くなってしまうので、最初からマイホーム兼用の投資物件に限って探すことはおすすめができません。

 

 

しかし、そのような方法もあるということを知っておくと、なにかの役に立つ可能性はあります。借りる金額が大きいほど、金利が低いというメリットが際立つでしょう。

 

 

マンション投資のためにローンを組む場合、住宅ローンを利用できるケースもあるということを知っておきましょう。低い金利で借りられるということが最大のメリットですが、減税の制度についても見逃せないポイントです。

 

 

マイホームを賃貸としても利用する場合、入居者との距離が近くなるためにトラブルが起きてしまうこともあります。トラブル事例についてもあらかじめ調べておき、リスクについても納得をした上で投資を始めましょう。

 

 

メリットとデメリットのどちらが大きくなるのかはケースバイケースとなるので、個別に検討することが大切です。

 

 

 

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