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M life 記事

お金 2017.11.6

投資は利回りの計算をしてから動きましょう

 

投資をするのであれば出来るだけ魅力的な条件のものを選びたいと考えるのが一般的です。そのための判断材料として利回りを考えるのは正しい選択肢であると言えるでしょう。この様な情報についてしっかりと考えていきましょう。

 

 

表面利回りと実質利回り


様々な投資の商品を検討する場合、利回りを比較するという考え方は重要になってきますが、不動産投資の様に長期間の運用が前提となるような仕組みの投資の場合には特に注意が必要です。

 

一般的に不動産投資の場合の利回りは高く表示されている場合が多く、その数値は7%~10%に及ぶこともあります。これは所有者が誰かに貸し出すなどの対応をすることを前提としている場合が多く、想定される利回りと言うことで計算されていることが多いです。

 

しかしながらそのように計算された利回りの中には諸経費を差し引いていない表面利回りと言うものが少なくありませんので注意が必要です。

 

表面利回りがいくら高かったとしても、そこから諸経費を差し引いた実質利回りを計算したところ大幅に目減りしてしまったということが実際に起こり得ますので注意が必要なのです。後から真実を知ってこんなはずではなかったとならないように注意をするようにしなければなりません。

 

投資を行う上で数字を確認して判断するということは一般的に行われている行為ですが、比較している数字の正体について正しく理解しておくようにしなければ損をしてしまうことになりかねません。

 

これらの違いについては不動産を取り扱う投資家であれば知っておかなければならない基礎的な知識の一つであると位置づけられるでしょう。

 

 

利回り計算の想定家賃と近隣の家賃相場を比較


不動産投資を行いたいと考えているのであれば、様々な角度から提示されている数値が妥当であるのかどうかについては確認しておくべきであると言えます。

 

利回り計算を行うのにあたって正確な数字であるのかどうかはとても重要であり、それが変化するのであれば想定される利回りも変わってくると言えるでしょう。

 

この辺りの想定は表示されているものを鵜呑みにせずに自分でしっかりと検討することが大切です。長い運用になりやすい性質がありますので、しっかりと確認をすべきなのです。

 

まず最初に行うべきは近隣の住宅の家賃相場と、現在想定している投資先の家賃を比較した場合に妥当であるかどうかです。想定家賃が周辺の相場よりも高く乖離しているのであれば利回りの想定は机上の空論となる可能性が高まります。

 

そのためしっかりと数字の確認を行って問題の無い想定が出来ているのかを判断しなければなりません。

 

不動産投資を行う場合の判断には正しい予測と言うものが必要になりますので、どのような想定で物事を考えるようにするのかについてはしっかりと決めておくようにしましょう。

 

想定が甘い場合には思ったような利回りを得ることが出来ないという結果につながりますので注意が必要です。不動産投資の場合には相手がいる取引になるのが一般的ですのでなかなか思い通りにはいかないと言えるでしょう。

 

 

計算上、空室をどう扱っているか


不動産投資の場合、その不動産を運用しているということを前提に利回りを計算するケースが多くなっています。

 

しかしながら現実には誰かに使ってもらうことが出来ないケースと言うものも存在しています。具体的にはマンションやアパートの一室のオーナーとして不動産投資を行うのであれば空室になるというリスクが発生するのです。これは誰かに貸すという第三者が加わる運用となる以上は仕方のないものであると言えます。

 

この様な想定可能なリスクに対してどのように利回りに反映させているのかについても確認しておくべき問題であると言えるでしょう。

 

空室が発生することは収入が途絶えることに直結しますので非常にデメリットの多い問題である一方、それを避けることは難しいと言えるでしょう。この様な問題に対応するための諸経費を盛り込んでいるかどうかも利回りの評価には必須であると言えます。

 

もしもこの様な空室の取り扱いが計算上盛り込まれていないのであれば、その利回りについては想定可能な最高の利回りを表現しているにすぎない表面利回りとして考えなければなりません。

 

様々な諸経費を差し引いていったときに手元に残るお金がどの程度であるのかと言う実質利回りについて真剣に計算をするようにした方が良いでしょう。この辺りでどのような計算をしていたのかが後々重要になってきます。

 

 

不動産投資では利回りの数字についてしっかりと計算をして確認してから動くようにすることが大切です。

 

投資を募集する際の利回りについては諸経費を含めていない表面利回りになっており、実際に受け取ることの出来る実質利回りと大きな乖離がある場合もありますので特に注意しておく必要があります。

 

不動産投資にもいくつかのデメリットが存在しているものですが、その様なデメリットを計算に含んでいるのかどうかについても確認しておくことが望まれます。最良の条件を前提とした想定利回りだけでは正しい判断をするのに十分であるとは言えません。

 

 

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