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M life 記事

投資 2017.12.8

マンション投資を始めるときの注意点

少し思い切った資産運用を始めてみたいという時に、考えられるのが不動産、マンションを対象とした投資です。うまくいくとリターンも大きめですが、それに関してリスクも大きめ。どのような部分に注意すべきか、考えていきましょう。

 

 

物件選びに失敗すると空室まみれに…


 

マンション投資は、大きく分けて2つの収入源があります。まずは、物件を購入して売るときです。ただ、不動産は年々、その価値が落ちていくものですから、物件売却時に利益は期待できず、逆にいかに損失を少なくするかが大切です。では、実際にはどこで利益を考えるかというと、これは、物件の入居者からの賃料ということになります。

 

つまり、最終的に物件を売却し、物件価値が下がっていたとしても、賃料で充分に利益を出した後で、その物件価値減少分を超えるリターンを得られた場合には、そのマンション投資はある程度成功ということが出来ます。このため、マンション投資では、空室率を低くし、有効に利益を生み出すことが大切です。

 

空室率を下げるための注意点としては、なんとも言っても物件選びが大切になります。ニーズの減っているエリアで、特に競争力が高くないマンションを選んでしまうと、入居者が思うように見つからず、気がつけば空室だらけという事も無くはありません。こうなってしまうと、赤字がかさんでくるリスクが高くなってしまいます。

 

今はある程度は人気の駅周辺エリアでも、新しく計画中の駅があれば、そちらにごっそりと人を取られてしまったりという事もありますから、マンション投資を始める際には、しっかりと物件を選ぶ為に、都市計画なども考えておくことも大切になってきます。

 

返済比率は無理のない範囲で


 

マンション投資の際には、利回りといって、マンションの購入価格に対して、どれくらいの年間収入が得られるか、ということが大切になってきます。その利回りと双璧をなすくらいに大切なのが返済比率についてで、マンション投資での見逃せない注意点となります。

 

返済比率は、年間のローン返済額に対して、年間収入がどれくらいあるかを示すものになります。例えば、1000万円のマンションで利回りが20%、返済ローンが年間100万円としましょう。年間の収入は200万円ですから、この場合の返済比率は50%という事になります。

 

この返済比率で注意点としては、この比率が50%程度に収まっているかという部分です。と、いうのも、マンション経営では急な補修や設備の入れ替えなど、思わぬ出費が必要となってくる場合があるのですが、返済比率がカツカツでしたら、こういった場合に赤字に転落しかねないというわけです。

 

不動産ローンの支払いは、動産に比べると猶予期限はそれなり長いですが、それでも、滞納となると、そう何ヶ月も待ってはくれず、望ましくないタイミングで抵当権を行使され、物件を失いかねません。こうなると痛い損失となってきますから、万が一への余力を残しておくためにも、返済比率は50%前後から、出来るだけ少なめに設定しておくことが、大切と考えられています。

 

しっかりした管理会社に頼ろう


 

マンション投資には、効率よく資産運用するための投資という側面のほか、入居者をターゲットとしたマンション経営、サービス業の経営としての側面もあります。株式投資でしたら、好きなように株を売買できますが、マンションでは入居者が喜んで入居し、満足して暮らしてくれるということが収入に直結するので、経営やサービスの質ということも大切になっています。

 

ただ、サイドビジネスで考えておられる場合には、経営や運用サービスに付きっきりという訳にはいかないでしょう。そこで、しっかりとマンションの経営をサポートし、維持管理を手助けしてくれる管理会社を活用していくことが、大切となってきます。

 

管理会社は、マンションの維持管理や入居者の募集など、実際にマンションを運用していく上で幅広いサポートをしてくれます。マンションではクレームが入ったり、入居者が滞納したりなど、ちょっと手間が掛かる問題も起こってきますが、そういった部分もしっかりとケアしてもらえるわけです。マンション運用で大切な区分所有法や、入居者との契約で必要になってくる宅建業法などにも詳しく、何かと頼れる存在です。

 

ここで、安心して任せられる管理会社を見つけられるかが、マンション投資で成功するための一つの鍵とも成り得るので、しっかりとした会社を選んでいきましょう。

 

 

マンション投資はリターンもリスクもやや高めで、少し思い切った資産運用ということに成ります。物件選びや税金のこと、管理のことなどなど、考えておきたいポイントは数多くありますが、そういった部分をしっかりと学んで行くことで、不慮の出費などのリスクに備えることも出来ます。

 

物件購入をしても、ある程度、資産余力が残せるような場合では、その分、安定的な運用も行いやすいでしょう。まずは、リスクに備えること、そして、しっかりとリターンを高めて、効率よく運営できるように計画を立てていくことが大切です。難しい面もありますが、軌道に乗る場合も多いので、これから始めたいという場合には、比較的、リスクの低いところから考えてみるのも悪くないでしょう。

 

 

 

 

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