現在は、金融機関にお金を預けてもわずかな利息しかもらえない超低金利の時代です。ほかに資産を有効に活用して利益を得る方法はないだろうかと、どなたも考えることでしょう。ワンルームマンション投資は、購入費用も安く比較的安全と言われ、初心者には始めやすい利殖方法と言えます。しかし、投資ですからデメリットやリスクはありますので、正しい知識を身に付けてはじめるようにしましょう。

ワンルームマンション投資とは?

不動産投資には、アパートやマンションなどへの投資があります。ワンルームマンションは比較的少ない資金でも行うことができますので、不動産投資をはじめる第一歩に適しています。また忙しい方でも経営できますので、サラリーマンが副業として行うには好適な投資方法と言えるでしょう。

ワンルームマンション投資の平均的な利回りの目安

投資した資金に対して、得られる利益を利回りと呼びます。ワンルームマンション投資では、購入した物件からどの程度の利益が生み出されるかということを意味します。不動産投資における利回りの指標としては、表面利回りと実質利回りの2つがあります。

不動産投資における2つの利回り

表面利回り

表面利回りとは、一年間の家賃収入を物件の購入価格で割ったもので、下記の計算式で表されます。

表面利回り=年間家賃収入÷物件購入価格×100

例えば2,500万円のワンルームマンションを購入し、家賃10万円で貸した場合の表面利回りは次のようになります。

10万円×12カ月÷2,500万円×100=4.8%

実質利回り

しかし、実際にマンションを経営する場面になると、さまざまな経費が必要になります。実質利回りとは、年間の家賃収入から固定資産税や管理費・修繕費・火災保険料などの経費を差し引いた額で計算します。実質利回りの方が経営に即した費用を織り込みますので、正確な収益力を出すことができます。

実質利回り=(年間家賃収入-年間の費用)÷物件購入価格×100

例えば2,500万円のワンルームマンションを購入し、月々の家賃が10万円で年間の経費が21万円であった場合の実質面利回りは次のようになります。

((10万円×12カ月-21万円))÷2,500万円×100=3.96%

都内ワンルームの利回りの目安

それでは、都内のワンルームマンションの利回りはどの程度なのでしょうか。2018年4月に日本不動産研究所が行った調査によりますと、人気エリアである東京の城南地区の期待利回りは4.5%、取引利回りは4.1%となっています。また城東地区において、期待利回りは4.6%、実質利回りは4.3%となっています。これは1997~1998年をピークに、年々低下の傾向にあります。

なお、期待利回りとは、必要諸経費に減価償却費を含んだものとして計算され、実質利回りとは、実際の不動産経営で経費を差し引いて計算します。

【出典】日本不動産研究所:http://www.reinet.or.jp/chine/pdf/2018/Survey-May2018.pdf

地方都市ワンルームの利回りの目安

一方、地方都市の期待利回りは、札幌および仙台は5.7%、広島は6.0%であり、都心のワンルームマンションと比べると高くなっています。地方都市のワンルームの方が利回りは高くなっていますが、回転率は都内と比べると良くなく、空室が発生すると入居者が決まりにくいという面があります。

【出典】日本不動産研究所:http://www.reinet.or.jp/chine/pdf/2018/Survey-May2018.pdf

ワンルームマンション投資のメリット

近年ワンルームマンション投資は人気がありますが、次にその理由について解説をいたします。

不動産投資としては投資額が少ない

ワンルームマンション投資は、アパートなどの一棟投資や戸建て住宅への投資と比べると少ない資金で始められます。自己資金が少ない方や多額の借入金を作りたくない方には、おすすめの投資方法です。都心の新築ワンルームマンションでは、2,000万円前後、中古では1,000万円程度から投資することが可能です。

銀行よりも利回りが高い

都市銀行にお金を預けていても、定期預金で0.01%、普通預金では0.001%程度しか利息はつきません。ノンバンクは利率が高いと言われますが、それでも、例えばSBJ銀行の5年物預金で、0.25%程度です。しかし、ワンルームマンションに投資すれば、3~4%の利回りで運用できます。

不動産投資の中では流動性が高い

不動産投資をしている場合、急遽物件を売却せざるを得ない状況になることもあり得ます。しかし不動産投資は他の投資と異なり、売りたいときに簡単には売れないので、流動性が低いと言われます。ワンルームマンションは、一戸単位で売却でき価格も安いので、一棟単位のアパートなどよりも早く売却ができます。

賃貸管理の手間が少ない

賃貸管理は、オーナーが直接行うことも可能ですが、一般的には管理会社に委託します。管理会社は、入居者の募集から始まって家賃の回収や入居者の苦情・家賃の督促・修繕・退去などさまざまな業務を行ってくれます。それゆえ賃貸管理の手間が少ないので、忙しい方でも副業として営むことができます。

ワンルームマンション投資のリスク・デメリット

ワンルームマンション投資は、メリットばかりではありません。リスクやデメリットについて、十分把握して気を付けましょう。

リターンが少ない

ワンルームマンションは、アパートなどへの一棟投資と比べると、一部屋だけの家賃収入になりますので、リターンはどうしても低くなります。またファミリー向けのマンションの賃貸と比べても、部屋数が少ない分家賃収入は少なくなります。家賃収入を多く得ようとするならば、ワンルームマンションを複数持つことで対応します。

空室が続くリスク

ワンルームマンション投資で退去者が出た場合には、次の借主が決まるまでの間、家賃収入は0となってしまいます。また借主が家賃を滞納すれば、同様に収入はなくなります。空室リスクや家賃滞納リスクに対応するには、人気のあるエリアを選ぶことおよび優秀な管理会社を選ぶことにつきます。

サブリース契約が打ち切られるリスク

管理会社が部屋を借り上げ、オーナーに家賃保証する制度としてサブリース契約があります。オーナーは、これで未来永劫家賃が保証されるかというとそうではありません。長期保証契約を結んだとしても、保証賃料は一般的に2年に1度ほど見直しがなされます。

もし入居者が決まらない状態が続けば、家賃保証額の減額を要求されることになります。減額の要求を拒否した場合には、契約解除をされることもあります。

オーナーとしては、日頃からリフォームや設備を新しくするなど魅力的な住まいにすることで、空室が発生しないよう努力をしなければなりません。

家賃が下落するリスク

ワンルームマンションの建物自体や設備の老朽化、周辺賃貸住宅の家賃下落、投資エリアの人気の低下などにより家賃は下落します。家賃下落に対応するためには、人気エリア内で駅に近い物件を購入すること、また購入してからは原状回復やリフォームをきちんと行い、魅力的な物件を維持することが大事です。

売却益がローン残高を下回るリスク

物件を購入した時点より高く売却できれば、売却益を得ることができます。しかし、一般的には建物の価値は、購入当初より年々下落していきます。売却をしようとする時点で、売却価格が残債以下になってしまいローン返済ができず、売りたくても売れないということがよくあります。

このようなリスクに対応するためには、現在の物件価格がどの程度で残債がいくらあるのかということを常に認識しておくことが必要です。

ワンルームマンション投資を成功させるポイント

ワンルームマンション投資は、不動産投資を初めて行う方が多く、比較的始めやすい投資です。しかし成功するポイントをきちんと押さえておかないと、とんだ失敗をすることもあります。

立地条件を重視する

不動産投資で最も重要視されるのは立地条件で、良い立地を選ぶことが成功のポイントです。賃貸住宅の好立地は、一般的には駅からの距離や公共施設からの距離・周辺環境・買い物の便利さなどが挙げられます。

しかしワンルームマンション投資では、単身の会社員がメインターゲットになりますので、なんといっても会社への通勤が便利なことです。多少築年数が古くても、都心から近く駅からさほど遠くない物件を購入するようにしましょう。立地条件が良ければ、空室が出てもすぐに入居者が見つかる可能性が高いので、家賃収入の空白も短期間で済むでしょう。

大都市・地方都市の物件を選ぶ

大都市や地方都市は人口が集中していますので、不動産投資市場も活況を呈しています。特に東京は、若年層の単身者が多く集まり、移動も激しく行われています。それゆえ、例え空室が出ても、立地さえよければすぐに部屋は埋まります。また都心の物件であれば、将来売却をする場合にも比較的容易で、値上がり益も享受できる可能性もあります。

しかし、大都市は物件価格が上昇し利回りが低下傾向にありますので、地方都市を選ぶのもひとつの方法です。札幌や仙台・福岡などの地方都市で人気の高いエリアを選べば、高い利回りを得られる可能性があります。

入居率が高い管理会社を選ぶ

不動産投資で立地条件と並んで重要なのは、良い管理会社を選ぶことです。ワンルームマンションは一部屋しかありませんので、空室が発生すれば収入がゼロとなります。空室期間が長引けば、収入が得られないだけでなく、借入金を多くしている場合にはローンの返済も難しくなるでしょう。

それゆえ、空室が発生した場合に、すぐに入居者の募集を行い、空室を埋めるよう対応してくれる管理会社を選ばなければなりません。マンションの入居率をホームページで公開している管理会社もありますので、参考にしましょう。

節税だけを目的に不動産投資をしない

不動産投資をすれば、所得税や住民税・相続税などで節税効果があります。不動産所得が赤字であれば、ほかの所得と相殺し所得税を抑えることができます。しかし、経費となる不動産取得税や登記費用・司法書士への報酬・減価償却費などは、最初のうちは節税効果が大きいですが、年が経つにつれて効果がなくなってきます。また相続税についても節税効果は大きいですが、そればかりに目が行くと思わぬ失敗をすることもあります。

それゆえ、節税だけを目的とせず、不動産投資そのもので利益を出すようにしなければなりません。

ワンルームマンション投資は事前に十分な情報を集めましょう

ワンルームマンション投資で大事なことは、事前に十分な情報を収集することです。不動産投資の成否の秘訣は第一に良い物件を購入することです。良い物件を手に入れることができれば、たとえ空室が発生してもすぐに埋められる可能性があります。また2番目に大事なことは管理会社の選定で、しっかりとワンルームマンションの管理をしてくれる会社を探すことが必要です。

この2つの点について事前に十分な情報を収集することが、ワンルームマンション投資を成功させるためのポイントになります。

監修者:小林 弘司(不動産コンサルタント)