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M life 記事

M life 2018.3.28

【不動産投資アドバイザー監修】サブリースとは?メリット、デメリット教えます

 

サブリースというサービスをご存知でしょうか?サブリースとは、オーナーが所有しているアパートやマンションを管理会社にまかせる仕組みのことです。管理を第3者にまかせるので時間をかけなくて済んだり、家賃保証があったりする半面、いくつものリスクが存在し、各地で大きな問題になっています。そこでこの記事では、サブリースの基本的な仕組みとメリットやデメリットを説明していきます。

 

 

サブリースとは


 

サブリースとは、賃貸経営において資金だけ投じて、所有権を保持しつつ、あとの経営は外部に委託すること。たとえば、「土地は持っているのだけど、活用する方法がわからずに放置している。このままだと固定資産税だけ取られてもったいない。でも、マンション経営は大変だし面倒」という人が、有効活用されていない土地にマンションを建てて、管理自体は管理会社にまかせるといった形になります。

 

◆サブリースとマスターリースの違い

サブリースに対してマスターリースという言葉もあります。マスターリースとは、オーナー(土地や建物の持ち主)とサブリース会社(管理会社)の間に交わされる契約になります。サブリースの方は、サブリース会社と入居者の間に交わされる契約となります。

 

サブリースのメリット


では、サブリースのメリットとはなんでしょうか?サブリース契約を結ぶメリットをひとつずつ見ていきます。

 

◆空室リスク・滞納リスクの回避

サブリースのメリットで、最初に思いつくのは、空室リスク・滞納リスクの回避です。サブリース会社が宣伝を行って入居者を集めてくれるので、自分で入居者を探してくる必要がありません。またサブリース会社が家賃保証をしてくれるので、空き室になったとしても家賃を支払ってもらえます。入居者が家賃を滞納したとしても家賃額が保証されるのも利点です。

 

◆管理業務の手間がかからない

サブリースのメリットとして、管理の手間がかからないというのもあります。マンションやアパートの管理は何かと面倒なものですが、第三者に任せることによって管理の手間が省けます。

 

◆確定申告がカンタン

サブリースで家賃収入があった時も、もちろん確定申告をしなければなりません。ただし、普通の賃貸契約に比べると確定申告はカンタンです。

普通の賃貸契約では、それぞれの部屋を借りている入居者と大家との契約になるので、入居者ごとに賃貸料を記入しなければなりません。ところが、サブリースの場合はサブリース会社からの収入を記入するだけなので、確定申告が容易に行えます。

 

◆入居者トラブルで訴訟の回避

入居者トラブルで訴訟の回避もメリットのひとつです。マンションやアパート経営では、入居者とのトラブルが頻繁に起こります。そのたびに大家が出ていって、トラブルに対処していては大変です。最悪の場合、訴訟騒動にまで発展することも。

サブリースにおいてそのようなことは一切ありません。入居者にとっての大家はサブリース会社になり、物件所有者が訴訟の当事者になることはないからです。

 

サブリースのデメリット


 

では、サブリースにはどのようなデメリットがあるのでしょうか。どのような経営にもデメリットは存在しますが、サブリースも例外ではありません。そこで、今度はサブリースのデメリットを見ていきます。

 

◆中途解約のリスク

まずは中途解約のリスクから説明していきましょう。「思っていたようなサービスが受けられない」「管理会社の管理の仕方がずさん」などの理由で、中途解約したくなったとします。ところが、オーナーであるあなたの方から一方的に契約を破棄することはできません。必ずサブリース会社の同意が必要となります。

 

また契約書に解約までの期限が明記されていることもあります。たとえば、解約までの期限が半年と明記されていた場合、すぐには解約できません。解約を申し出てから半年間待つ必要があります。事前に契約書を確認しておきましょう。当然ながら、サブリースでは契約を中途解約してしまうと家賃が保証されなくなってしまいます。解約するかどうかは、今後空き室が埋まるかどうかの見込みなどを十分に考慮に入れてから行うようにしましょう。

 

◆家賃減額請求

サブリースにおいて、賃料が保証されるのは保証期間だけに限られます。たとえば、最初の10年間だけ家賃が保証され、その後は数年ごとに家賃保証額が更新されるといった風に。

一般的に、経済状況の変動などを理由に家賃の保証額は減らされていきます。多くのオーナーが「家賃を保証してくれるという契約だったのに、思ったほどの収入にならず赤字になってしまった」と訴えかけている理由はここにあります。契約が30年なら、30年間家賃保証してもらえると思い込んでしまっているのです。サブリースの契約期間と家賃保証の期間は別物であるということを覚えておきましょう。

 

◆サブリース会社の倒産リスク

もちろん、サブリース会社が倒産してしまう可能性も考えられます。この場合も家賃保証は受けられなくなってしまいます。そうなれば、オーナーであるあなたが直接入居者から家賃を受け取らなければなりません。もしも、思うように部屋が埋まらなく、家賃を支払ってもらえなければ、最悪の場合破産することになります。

 

サブリースを始める前に確認すべきこと


多くのリスクが伴うサブリースですが、リスクもメリットも全て契約書に書かれていることです。営業マンの甘い言葉に従って安易に契約を結ぶのではなく、サブリースを始める前に必ず細かい部分まで確認しておきましょう。契約書の中でも特に重要な要項を説明しておきます。

 

◆修繕、リフォーム費用

「修繕、リフォーム費用」を誰が支払うのかもしっかりと確認しておきましょう。多くの場合は、オーナー側になっているはず。修繕やリフォーム費用も経費の一部です。それらを計算に入れておかないと大きな赤字となってしまいます。「家賃収入がこれだけあるのだから余裕で利益になるはず」などと甘い考えではマンションやアパート経営は成り立ちません。細かい費用まで事前に計算に入れておきましょう。

 

◆免責期間

免責期間も重要です。サブリースには免責期間というものが存在し、この期間中オーナーには一切賃料が入ってきません。たとえば、免責期間が180日に設定してあると、最初の半年間は全くお金が入ってこないことになります。あとから文句を言ってもどうにもなりません。必ず契約の段階でチェックしておきましょう。

 

◆家賃保証

家賃保証はオーナー側が思っているほどもらえません。多くの契約は「最初の10年が過ぎた時点で保証額を更新。その後2年ごとに更新」などとなっています。酷い場合には、最初の数年間しか保証してもらえません。「30年の契約なので、30年間家賃を保証してもらえるだろう」などと考えていたら痛い目に遭います。

 

契約前、悪質な営業マンは「必ず儲かります!」「ここは場所がいいので、すぐに部屋が埋まります!」といったように、理想的な数値を語ってきます。けれども、現実は大きくかけ離れていることが多いので、大抵の場合は目標の収入には届きません。損をするのはオーナーであるあなたの方。建築会社や管理会社は、そのようなリスクは一切負っていません。収益計算は人に頼らず、必ず自分で考えましょう。

 

日本では全国的に、人口減少などにより空室は今後も増えていく傾向にあります。大都会の真ん中で駅から近い場所に土地を所有しているなら話は別ですが、田舎や駅から遠い場所に建物を建てても入居者はなかなか集まりません。最低でも数千万円はする投資です。よく考えてから契約を結ぶようにしましょう。

 

◆解約条項

解約条項も重要です。「中途解約条項」がなければ、オーナー側から一方的に解約はできません。また、解約期間が決まっている場合もあります。解約を申し出てから何日で解約が成立するのか事前にチェックしておきましょう。

 

◆敷金の取り扱い

サブリースの場合、敷金や礼金はオーナーではなく管理会社が管理することになります。本来、敷金は入居者が部屋を汚した時や破損した時に清掃費・修繕費として使用するものですが、敷金がオーナーの元に渡らず修繕費やリフォーム代はオーナーが負担することが多いのが現状です。

 

サブリース以外のサービス


サブリース以外にも似たようなサービスは存在します。管理が面倒などの理由なら、サブリースにこだわらず別の方法も選択肢に入れましょう。どのようなサービスがあるのか紹介していきます。

 

◆管理委託

管理委託は、マンションやアパートの管理のみを第三者に任せるというもの。「不動産経営自体は興味あるけど、物件の管理は面倒だなぁ」という方は、サブリース契約を結ぶのではなく管理だけを委託する方法をおすすめします。

 

◆滞納保証

滞納保証は、入居者からの家賃支払いが遅れた時に家賃滞納保証会社が立て替えて払ってくれるサービスです。家賃の取り立ても家賃滞納保証会社が行ってくれます。もちろん手数料は取られてしまいますが、自分で入居者に家賃を取り立てに行く手間や精神的負担を考えればお得です。いわば保険の一種と考えておくとよいでしょう。

 

◆空室保証

空室保証は、賃貸物件が埋まらなかった場合に賃貸料を保証してくれるサービスです。サブリースにもこのサービスは付随していますが、サブリースとは違い空室保証のみを独立して行っているので、料金的にもお得です。また敷金や礼金などもオーナーが受け取ることができるので、その点でも収入的に有利と言えます。

 

甘い言葉に惑わされず、しっかりと自分で考えて判断しましょう


サブリース契約では、悪質な営業マンが理想的な数値を提示して契約を結ぼうとしてきます。けれども、現実の家賃収入は理想値に遠く及ばないことが多く、オーナーは大きな赤字を出してしまいます。儲かるのは建築会社や管理会社だけで、リスクを背負うのはオーナーばかり。本当に利益が出るのかどうかしっかりと自分で考えて判断しましょう。

 

また、契約を結ぶ際にも隅から隅まで契約書に目を通し、どういった契約であるのかを、きちんと理解してからサインするようにしてください。

 

監修者:大長伸吉(不動産投資アドバイザー、宅地建物取引士)

 

 

 

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