マネカツ~女性のための資産運用入門セミナー~ マネカツ~女性のための資産運用入門セミナー~

MENU
  • マネカツのfacebookページ
  • マネカツのtwitter
 » 【不動産投資アドバイザー監修】不動産投資とは?初心者のための不動産投資のメインビジュアル  » 【不動産投資アドバイザー監修】不動産投資とは?初心者のための不動産投資のメインビジュアル

M life 記事

投資 2018.4.18

【不動産投資アドバイザー監修】不動産投資とは?初心者のための不動産投資

 

将来の年金不安や銀行預金の低金利が続いていることにより資産運用の必要性が高まっています。中でも不動産投資が注目されていて、会社員として働きながら不動産投資を始める人も増えています。そこで今回は不動産投資をこれから始める人に役立つ情報を紹介します。

 

目次

不動産投資とは


不動産投資とは利益を得ることを目的として不動産に投資することですが、他にも様々な特徴があります。まずは、特徴を把握することで不動産投資への理解を深めましょう。

 

不動産投資の支払いと収入の仕組み

収入を得る方法は2つあります。

1つ目は安く買って高く売ることでその差額(売却益)を得る方法です。
2つ目は購入した物件を貸し出すことで賃貸収入を得る方法です。
安定的な収入を目指すのであれば売却益よりも賃貸収入を狙う方が良いでしょう。

 

不動産投資ローンと住宅ローンとの違い

不動産投資ローンと住宅ローンの大きな違いは返済原資と審査基準です。不動産投資ローンの返済原資は不動産から得られる家賃収入が中心です。毎月安定した家賃収入が見込める物件であれば融資条件も有利になります。

 

安定的な賃貸収入が期待できる物件であれば、銀行がローンを滞納される可能性が小さく、返済不能になったとしても不動産を担保として資金回収が可能と判断するからです。

 

つまり、不動産投資ローンの審査基準は個人の信用力と不動産の収益力が重要視されます。

 

これに対し、住宅ローンの返済原資は給料などオーナー自身の所得が中心です。一般的な会社員であれば、給料が大きく変動することは少ないと考えられるため、住宅ローンを借りられる可能性は高いと言えます。

 

つまり、住宅ローンの審査基準は個人の信用力が重要視されます。審査の内容は、勤務先、勤務年数、年収等の情報と、過去の債務履歴等の信用情報です。

 

不動産投資はお金持ちじゃなくてもできる

不動産投資はお金持ちしかできないと考えている人も多いのではないでしょうか?もちろん高収入であればローン審査も通りやすく、融資金額も高くなります。しかし、審査基準の項目で説明したように銀行は年収や勤務先だけではなく、投資先の物件等の情報を総合的に見て融資を決めるので、低年収でも不動産投資ができる可能性があります。

 

さらに現在は、マイナス金利等の影響で積極的に融資を行っている銀行もあり、以前に比べて不動産投資のハードルは低くなっていると言えます。

 

そうは言っても不動産を買えるほどお金をもっていない

初期費用等の関係で選択肢は限定されますが、良い物件を見つけて不動産投資ローンを活用すれば、十分に投資可能とも言えます。また、不動産投資には多種多様な選択肢があるので少額から始めることも可能です。
例えば、ワンルーム投資であれば100万円程度の自己資金で始めることもできます。

 

不動産投資を始める人は年々増加している

年金不安や銀行預金の低金利の影響で年々増加しています。特に不労所得が欲しい、将来の安定収入を準備したい、相続税対策をしたい方には人気があります。

 

不動産投資の種類

 

不動産投資の種類と、その特徴について説明します。物件を選ぶ際にはニーズとそれぞれの特徴を照らし合わせて検討することが大切なので正しく理解しておきましょう。

 

戸建投資

一戸建を購入して賃貸に出すことです。戸建投資の中心となるのは中古物件で、貸家にするためにはリフォームを必要とする場合が多いです。

 

ワンルーム投資

マンション等のワンルーム物件を購入して賃貸に出すことで、区分所有者になります。中古物件であれば数百万円から始められ、投資初心者にとって始めやすい投資と言えます。

 

アパート・マンション投資(一棟まるごと)

アパート・マンション投資は、アパート、マンション、商業ビル、雑居ビル等の入居者やテナントが複数入っている建物を一棟まるごと購入して賃貸に出すことです。地震や火災等の不測の事態が発生した際には大きな損失を被ることがあります。

 

始める前に覚えておきたい〜不動産投資のメリット〜

 

不動産投資には様々なメリットがあり、他の投資にはないメリットもあります。知らないと損することもあるのでこの機会に覚えておきましょう。

 

万が一という時に生命保険のかわりになる

不動産投資ローンを個人で借りる場合は、住宅ローンと同様に団体信用生命保険が適用されます。個人に万が一のことが起きた場合、団体信用生命保険が借り入れた債務を完済するため、(万が一の場合、)ローンのない状態で不動産を家族に遺すことができます。また、まとまった資金が必要であれば、売却して現金化することもできます。

 

不動産投資は年金対策にもなる

安定して家賃収入を得ることができれば将来不足する可能性の高い公的年金の代わりして活用することができます。また、少子高齢化の影響もあり、年金の財源が年々減少しているので、家賃収入を得られた場合は、その存在意義は大きく、生活水準にも良い影響を与えることが予想されます。

 

税金が高い人には喜ばれる節税効果

不動産投資で節税効果を発揮するのは減価償却費です。減価償却費の特徴は、実際には支出を伴わない帳簿上の費用です。つまり、減価償却費により帳簿上の利益が少なくなり、その分だけ節税効果が期待できます。

 

相続税対策にもなる

不動産投資が相続税の節税になるのは、評価額の計算方法に理由があります。
現金はそのままの金額が評価額となりますが、不動産は路線価で計算するため、評価額を大幅に圧縮することが可能になり、その結果、相続税が低減されます。

 

インフレ対策になるってどういうこと?

インフレとは物価上昇を意味しています。例えばインフレになり、世の中のモノの価格(物価)が上がっても不動産は物資産なので、不動産の価格も同じように上がります。つまり、インフレになっても資産価値は維持できると言えます。

 

しっかりと把握しておきたい〜不動産投資のデメリット〜

 

不動産投資にもデメリットはあります。メリットと比較して検討することで適切な判断が可能になるので、デメリットについてもしっかりと理解しておきましょう。

 

不動産投資はローンの返済負担が大きい

多くの場合、ローンを組むことになり毎月の返済が生じます。一般的には家賃収入からローン返済するので、空室により家賃収入が少ない月は貯金や給料から返済することになります。空室の期間が長く続いた場合は返済が厳しくなる可能性があります。

 

既婚の場合、家族の理解が必要

不動産投資を始めるにあたって、家族の理解は重要です。大きな借金を背負うことになる可能性があるため、理解が得られなければ家庭崩壊のきっかけになってしまうことも考えられます。

 

他の投資に比べ、換金性が低い

株式投資の場合、株式を売却して現金化するまでの期間は数日程度ですが、不動産の場合は、一般的に短くて1ヶ月程度かかります。また、買主との交渉がまとまらず、長期化することもあります。

 

資産価値が下がってしまう可能性がある

不動産(土地・建物)の資産価値は地域よって異なりますが、特に建物は少しずつ下落していきます。

優良物件の確保やリフォーム等の対策で資産価値の下落を緩やかにすることができます。

 

維持管理のコストがかかってしまう

不動産は保有しているだけで支出が発生します。特に固定資産税等の税金や火災・地震保険は毎年必要です。

 

 

不動産投資のリスクを理解しておこう

 

不動産投資には様々なリスクがあり、それぞれに合わせた対策を行うことが大切です。まずは、主なリスクについて把握しておきましょう。

 

空室リスク

入居者が決まらず、空室のままになってしまうことです。

 

家賃滞納リスク

家賃を滞納されてしまうことです。

 

設備故障・修繕リスク

設備の故障や修繕により支出が発生することです。

 

災害・事故リスク

台風、水害、落雷、火災等により被害が発生することです。

 

金利上昇リスク

金利上昇により、ローンの返済額が当初の想定よりも増えてしまうことです。

 

管理会社倒産リスク

賃貸管理会社が倒産してしまった場合に本来受け取れるはずの家賃等が回収できなくなることです。

 

 

経験者が語る〜不動産投資の失敗事例〜

 

よくある失敗事例の特徴を紹介します。誰にでも失敗の可能性があることを理解した上で、同じ失敗を繰り返さないように心掛けましょう。

 

空室が長期化した

空室リスクへの対策として空室保証がありますが、この空室保証を付けずに失敗してしまうことがあります。

 

良い物件であれば空室保証は不要だと考える人もいるでしょう。しかし、長期的な視点で考えればどこかのタイミングで空室が続いてしまうことも十分にあり得ます。この時に空室保証の有無で結果が大きく異なることになります。

 

短期的には問題がなくても長期的には問題になってしまう可能性があることを理解しておきましょう。

 

家賃が下がり収支が悪化する

高い家賃で賃貸に出せるとの理由で新築物件に投資した結果、失敗することがあります。

新築物件の場合、最初の入居者は高い家賃で契約できますが、最初の入居者が退去し、次の入居者を募集する際には家賃が下がることもあります。新築ではなく中古の扱いになるので、中古の家賃相場に合わせるケースがあるからです。特に最初の入居者が短期間で退去すると大幅に収益が悪化する場合があります。

 

悪徳業者による詐欺で不動産を購入してしまった

詐欺に合い、失敗することもあります。

悪得業者の特徴は、「必ず儲かる」等の断定的な話し方で契約を迫ることです。また、断ってもしつこく勧誘してくることもあります。

 

目先の利回りだけにとらわれてしまった

物件の価格が安く、なんとなく儲かりそうというだけで購入し、結果的に失敗してしまうこともあります。

安さにはそれなりの理由があり、多額のリフォーム代が必要な場合には結果的に赤字になることもあります。

 

 

ぶっちゃけます〜不動産投資の利回り〜

 

利回りとは、投資額に対して利益がどれくらいあるかを測る尺度のことです。それぞれの意味を理解して混同しないように注意しましょう。

 

利回りにとらわれすぎない

利回り以外にも重要な要因があり、利回りだけで物件を判断することは危険です。

例えば、ペットが飼える物件は人気が高いがメンテナンス費用が掛かる等、その地域や物件の特徴を考慮に入れて総合的に判断することが重要です。

 

表面利回り

表面利回りは年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数値です。大まかな収益力を測る際に使うことが多いです。ただし、実質的な利回りではありません。

 

実質利回り

実質利回りは年間の家賃収入から管理費や固定資産税等の運用経費を差し引いた額を、物件の購入価格に購入時の登録免許税等の購入経費を足した額で割った数値です。 税金や管理費等の運営に必要な経費も差し引いて判断するので、正確な収益力を測るために使います。

 

想定利回り

満室を想定した年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数値です。物件情報に記載されている利回りは、販売会社が計算した想定利回りを採用していることもあります。

 

 

不動産投資のミソ〜信頼できる管理会社選び〜

 

管理会社選びは、物件と管理会社の特徴を考慮することが大切です。特に管理業務は重要度が高く、管理会社に委託する人が多いです。ここでは管理会社の役割や選び方を紹介します。

 

良い賃貸管理会社の選び方

管理会社を選ぶポイントは管理能力と集客力です。管理能力の高い会社は独立した管理部門を持っていることもあり、管理戸数が多ければ管理に強い管理会社である可能性が高いです。また、店舗の立地が良い会社や店内が賑わっている会社やWEBサイトが優れている会社は集客力が優れている可能性が高いです。

 

不動産投資をサポートしてくれる賃貸管理会社

賃貸管理会社の主な業務は入居者募集、家賃管理、入居者管理です。

入居者募集は、広告や案内等で入居者を募集し、入居希望者の入居者審査を行うことです。

家賃管理は、家賃の徴収、入金確認、滞納家賃の督促、賃貸条件改定の提案等を行うことです。入居者管理は入居者からのクレームや設備変更の要望等に対応することです。

 

 

不動産投資の出発点〜良い物件を選ぶには〜

 

不動産投資で毎月安定した家賃収入を得るためには条件の良い物件を選ぶことが非常に重要です。そこで、おすすめの地域とタイプを紹介します。

 

不動産投資の立地は東京をおすすめする理由

不動産投資で長期的に安定した収入を得るためには、人口が最も多い東京を選ぶことです。

理由は単純で、人口が賃貸の需要に直結するからです。

 

ファミリータイプよりもワンルームタイプをおすすめする理由

一般的にはワンルームタイプ投資効率が高いと言われています。ファミリータイプの方が購入費用に対しての家賃収入が小さく、収益性が低くなることが主な理由です。

ただし、物件状況や周辺状況等によって異なるので一般論として覚えておくと良いでしょう。

 

 

まとめ

 

不動産投資は年金対策や節税対策等のメリットがあり、うまく活用できれば非常に優秀な投資手法です。繰り返しになりますが、1番のポイントは良い物件に投資できるかどうかです。そのためには常に情報収集していく姿勢が必要だと言えるでしょう。また、短期的な視点ではなく、長期的な視点で考えることも重要です。

 

監修者:大長 伸吉(不動産投資アドバイザー)

 

 

 

記事一覧に戻る
記事一覧に戻る

高年収女性のためのスマート投資術セミナー情報 資産運用や投資についてのセミナー初めての方向け 高年収女性のためのスマート投資術セミナー情報 資産運用や投資についてのセミナー初めての方向け

セミナー一覧を見る