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M life 記事

M life 2018.9.25

不動産投資のリスクとよくある失敗とは?失敗しないための注意点について

 

今や、不動産投資は一般的なサラリーマンも行っている投資ではありますが、そのリスクを知らずに始めてしまうと「こんなはずではなかった!」と予定外の支出やトラブルに見舞われてしまうこともあります。

 

このような失敗の中には、不動産投資のリスクや、よくある失敗事例など、基本的な知識さえ事前に持ち合わせていれば、回避できたというものも少なくありません。今回は、不動産投資で失敗しないための注意点についてお伝えします。

 

不動産投資は簡単ではない!知っておくべきリスクとは

 

 

不動産投資をして不労所得を得たいと考える方も多いかと思いますが、不動産を人に貸して利益を得るためには、様々なリスクを伴います。主なリスクは以下の通りです。

 

入居者が見つからず空室が続くこと

不動産投資の最も大きなリスクは空室リスクであると言われており、空室になりやすいか否かは需要と共有のバランスで決まります。その地域で、どのような物件の需要が高いのか、周りに同様の建物が乱立し、供給過多になっていないか、今後の人口予測などを事前に調べておくことで、その物件がどの程度空室になりやすいかを大まかに見積もることは可能です。

 

空室が長く続いてしまうと、一般的にローンを組んで投資用不動産を購入される方が多いため、通常は家賃収入から返済を行っていたものを、日々の生活費から支出しなくてはならなくなります。

 

残念ながら、どんなに良い物件を所有できたとしても、何十年もずっと同じ人が同じ家賃で入居し続けてくれるということは期待できません。最初から空室は起こるものと想定し、少なくても半年分(8万円の家賃のお部屋であれば50万円程度)の貯金は手元に残しておきましょう。そうすれば、ローンを返すために新たに借り入れをしたり、売却しなくてはいけなくなったりといった、更なるリスクを防ぐことができます。

 

また、日本国内の不動産を購入する場合、家賃は下がるものだという想定で、シミュレーションを行っておきましょう。

 

入居者が見つかってもトラブルが発生する場合も

入居者が入ったから一安心とも言えないのが不動産投資です。以下のようなトラブルを想定して対策を打っておきましょう。

 

家賃の滞納

入居者が家賃を滞納するケースもあります。そのリスクを防ぐために、保証会社や保証人を付け、家賃の支払いが滞った場合には代わりに支払ってもらえる確約をとってから入居させることが一般的です。

 

入居者同士のトラブル

マンションやアパートの場合は、多くの住民が住んでいます。各家庭の生活リズムもバラバラであることが多いため、些細な騒音がトラブルに発生することもあります。また、ごみの出し方や駐輪場の利用の仕方など、共用部分の使い方で揉めるケースもあります。本業がある方が、その都度仲裁に入ったりすることは難しいかと思いますので、予めそれらを代行してくれる管理会社を見つけておきましょう。

 

金利の変動による返済額の増加

変動金利を選択した場合、その後の景気変動により、金利が上昇した場合、返済額が増えることになります。金利が大幅に上昇した場合の出口戦略を事前に立てておきましょう。

 

修繕費がかかる

不動産を長持ちさせるためには、適切なメンテナンスが不可欠です。現在黒字運用ができているのであれば、できる限り将来かかる修繕費用のためにプールしておくようにしましょう。

 

販売会社や管理会社とのトラブル

物件購入の際の担当者や会社がとても信頼できたとしても、残念ながらその会社がローンの終わる何十年も先まで変わらず存在して、担当者もずっと同じとは限りません。管理会社や担当者が変わる可能性も加味して購入を決めるようにしましょう。ただし、入居がつけやすい良い物件であれば、万が一のことがあって他を探さなければならなくなったとしても、引き受け手は多く存在します。

 

売りたい時にすぐに売れない場合もある

株式等と違い、不動産は即日現金化できるものではありません。価格や築年数の関係で買い手が限定されてしまう場合など、売却できるまで1年以上を要するケースもあります。

 

不動産投資でよくある失敗とは

 

 

不動産でよくある失敗には、事前にきちんとした知識があれば、十分防ぐことができるものが少なくありません。以下のような失敗をしないように事前に十分なシミュレーションを行いましょう。

 

不動産業者に勧誘されるがままに買ってしまった

当たり前の話ですが、不動産会社は不動産を売ることによって利益を上げています。その中で、残念ながら自己や自社の利益ばかりを追求し、リスクなど都合の悪い話を十分に伝えずに、不動産が売れれば良いというスタンスで営業する人や会社が存在するのは事実です。

 

そんな都合の良い話を鵜呑みにせず、そのリスクは何なのかなど、その話の正当性を確かめる手間を惜しまないようにしましょう。

 

 投資物件を買ったばかりに自分の家を買えなかった

一般的にマイホームローンの審査は投資用の不動産ローンよりも緩いと言われていますが、投資用不動産を購入したがために、マイホームローンが通らなったり、金利が高くなったりすることもあります。

 

ローンの審査基準は金融機関によって異なりますが、例えば、年収に対して4割を超える返済を行っている人に新たな融資をしないという金融機関や、物件が黒字できちんと回っているのであればマイナス評価にならない場合もあります。

 

不動産投資で利益を上げていない場合、住宅ローンの審査で不利になることもありますので、マイホームの購入計画があるのであれば、与信枠には余裕を持たせてローンを組みましょう。

 

節税効果を狙ったが失敗

一昔前は、表面上の収支は黒字を保ちながらも、所得税の節税になる不動産も多くありましたが、法改正の影響で、最近は所得税の節税に向く不動産は非常に限られています。収益>経費となると、不動産業として黒字となり、大幅な増税につながることもあります。

 

利回りが良いと思い、中古物件を購入して失敗

給湯器は約15年で壊れるなど、新築物件より中古物件の方が、一般的に修繕費が多く発生するものです。また、当然の話ですが、築10年の物件と築30年の物件が並んで立っていた場合、家賃や広さ、設備などが同程度であれば、古い方は何らかの付加価値がない限り選ばれることはほとんどありません。

 

このように中古物件を購入したがために、購入当初からリフォーム費用が多く発生したり、家賃を下げないと近隣の物件との競争に勝てなかったりすることもありますので、修繕履歴や周辺相場の事前確認は必須です。

 

競売物件に手を出してしまった

競売物件は内覧できないことが多くあります。競売物件でどうしても購入したい物件があるのであれば、利回りなどの表面的なメリットのみを見ずに、一定の修繕費を加味した計画を立てましょう。

 

企業や学校の移転で退去者が続出

大きな工場や学校の移転によって、退去者が続出する場合もあります。特に地方で物件を購入する場合には注意しておきたいところです。

 

購入後の見通しが甘かった

不動産投資をするにあたって、一度も空室にならず、一度もクレームが来ず、一度も修繕しなくてもよいといったことはまずありません。事前に起こり得るリスクを加味して、計画を立てておきましょう。

 

入居者の募集が大変

不動産賃貸業を営んでいくためには、単に空室を埋めればよいというわけではなく、きちんと家賃を払ってくれる人か、きれいに長く住んでもらえるかを見極める必要もあります。そのリスクを軽減するために、保証会社を活用するという方法もあります。

 

修繕・原状回復に多額の費用がかかる

一棟タイプなどは、月々の修繕積立金を自動で徴収されることはありませんが、自ら修繕費を積み立てておかないと、設備等に不具合が生じたときに素早い対応を取れなくなります。

 

また、人に管理を任せると、管理費は余分に支払う必要がありますが、本業が別にある人が、片手間で管理できるほど容易いものではなく、自主管理にして失敗する事例も多くありますので、慣れないうちは、信頼できる管理会社に任せるのが無難です。

 

ファミリータイプは出費が多い

ファミリータイプの物件は一戸当たりの面積が広く、設備も充実していることから、ワンルームタイプよりも出費が多くなることが予想されます。たとえばクーラーを各部屋につけていれば、壊れる可能性もその数の分だけ高まります。

 

また一般的にファミリータイプの方が子供の学校のことなども関連して一度入居が付くと長いと言われていますが、動く時期が単身者より限られているため、空室期間も長くなります。

 

不動産会社が倒産してしまった

不動産会社が倒産しても、基本的に管理を任せる相手が変わるだけですが、2018年に起こったシェアハウス投資事業「かぼちゃの馬車」を運営していた不動産業者スマートデイズの経営破綻のように、当初の計画が無謀なものであれば、一時的に家賃が入らなくなったり、次の引き受け手を見つけることが困難になってしまったりというリスクを伴います。そうならないためにも、不動産会社の提案や見通しが妥当なものであるのかを判断できる程度の知識はつけておきたいものです。

 

不動産投資がうまくいく人は、どんなことに気をつけているのか

 

 

 

不動産投資で失敗する人に共通点があるように、うまくいっている人が押さえているポイントが存在します。以下のような取り組みは、努力や工夫次第で誰でもできることですので、ぜひ取り入れてみてください。

 

不動産投資についての勉強と情報集めを怠らない

不動産投資で成功している人の大半は、自身でも不動産の勉強と情報集めを行い、自身の基準をもって投資判断を行っています。最低でも、業者の言いなりにならずに済む程度の知識(特にリスクなど)は得たうえで、投資を始めましょう。

 

不動産投資には手間もお金もかかる

不動産所得は不労所得であると表現されることもありますが、その物件選びや管理は全くの素人でも成功するほど甘いものではありません。特に築古、高利回りといわれる物件は修繕に費用や手間がかかったり、入居者の質が落ちたりする場合が多いので、気を付けましょう。

 

勉強不足の人は不動産業者のターゲット

不動産は見栄えが良いから良い物件とは限らず、初心者の人には良い物件と悪い物件の区別が付きにくい場合があります。利回りも品質も需要も高くて、価格は安い物件は滅多に市場に出回りませんし、出たとしても経験豊富な投資家が即断即決で購入してしまい、勉強不足の人の目に触れることは滅多にありません。

 

逆に、今後の修繕費が嵩むことが予想される物件や、今後人口が減る見込みがあったり、供給過多になっていたりする地域にある物件、立地とのミスマッチが生まれている物件など、知識豊富な人には売りづらい難ありの物件は、初心者や勉強不足の人に押し付けられやすい傾向にあります。

 

必ず現地に行って物件や周辺環境を確認する

不動産は人々の生活と密接な関係があるため、実際に現地に行って住みやすさを肌で感じることは非常に有効です。たとえば、その物件に住む人が日々利用するであろうスーパーや学校などにも実際に行ってみたり、共用部の清掃具合をチェックしてみたりすると、実際にそこで生活する人をイメージすることが可能となり、近隣トラブルのもとになる事柄が事前にわかる場合もあります。

 

不動産は水物ですので、いい物件はすぐになくなってしまいますが、可能であれば、実際に物件を見に行って、周辺環境も併せて確認してみてください。

 

目先の利益にとらわれず、総合的に判断する

世の中には利回り20%などといった物件も出ていますが、それだけの利回りがあるのに売れていないのには、理由があります。目先の利益にとらわれず、その物件を買うことで自身の目的が達成できるのか、そしてその投資のリスクは許容できるものなのかをしっかりと考えて投資するようにしましょう。

 

購入から売却までを見据えて考えている

不動産投資に限らず、多くの金融商品は、買った商品を売った時にはじめてその投資がうまくいっていたのか否かがわかります。たとえすごく良い掘り出し物の物件を所有することができても、それを持つことでその投資をした目的が果たせなかったり、最後に悪い業者に騙されてタダ同然で売ってしまったとしたら、その投資は失敗です。投資を始める前に出口戦略まで見据えた計画を立てておきましょう。

 

資金に余裕をもって投資をしている

不動産を購入し、保有し続けるためには固定資産税や不動産所得税などの税金や空室が出た際の補填など、多くの費用がかかります。そのような際に新たな借り入れをしたりしていては、元も子もありませんので、資金には余裕をもって投資するようにしましょう。

 

人とのコミュニケーションを大事にしている

不動産投資で成功している人の多くは、不動産販売会社や管理会社などとの関係が良好です。良好な関係を築けていると、入ってくる情報も必然的に多くなり、良い物件に出会える確率も上がります。人は良くしてもらった人には、良くしてあげたいという心理が働くため、そういった会社や担当者に小さな貸しを作っておくという方法をとっている人もいます。

 

不動産投資を成功させるには知識・資金・コミュニケーションが大切

 

 

不動産は生活の場です。そのため、不動産で成功できるか否かは、そこに住む人を具体的にイメージし、その物件がそのターゲット層のニーズを満たすものであるかが重要です。

 

不動産投資と聞くと、少し難しく感じるかもしれませんが、今回ご紹介した内容はどれも当たり前で、少しのコツと努力で誰もが実践することが可能なものばかりです。不動産投資を検討されている方や、足踏みされている方は是非参考にしてみてください。

 

 

 

 

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