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M life 記事

投資 2018.9.28

【投資アドバイザー監修】不動産投資の始め方や流れについて!物件選びのポイントや知っておきたいリスク!

 

日本では少子高齢化が進展し、年金だけで豊かな老後生活を送るには難しい時代となってきました。これからは、自分の生活を自分自身で守らなければなりません。

 

しかし、現代は低金利の時代であり、銀行にお金を預けていても、わずかな利息しかもらえないのです。不動産投資は、正しい知識を身につければ、比較的安全に行うことができる投資法です。

 

選択肢の1つとして考えてみるのも良いのではないでしょうか。

 

目次

不動産投資の始め方:基礎編

 

 

それでは、初めて不動産投資をする方に、基本から解説をいたします。

 

不動産投資とは

不動産投資とは、アパートやマンションなどを購入し、賃貸に出したり、売却することにより利益を得ることを言います。最近では、家賃収入による利益を目的とするのが一般的です。

 

不動産投資で利益を得る仕組み

不動産投資で利益を得る方法としては、インカムゲイン(賃料収入)による方法とキャピタルゲイン(売却益)による方法があります。

 

インカムゲイン

不動産を購入し、それを人に貸して毎月賃料収入を得る方法をインカムゲインと呼びます。比較的、初心者にも易しい投資方法です。

 

キャピタルゲイン

不動産が安い時に購入し、経済環境が良好で不動産価格が上昇した時に売却し、売買差益を得る方法をキャピタルゲインといいます。景気の動向を常に把握しておかねばならないなど、個人投資家にとっては難易度の高い投資方法です。

 

不動産投資の始め方:様々な投資戦略

 

 

一口に不動産投資と言っても、さまざまな投資スタイルがあります。

 

例1.物件を転売し再投資していく

格安物件を購入し、高く転売することで売買差益(キャピタルゲイン)を狙います。また、得た利益を再投資することで、利益を得ていく投資戦略です。日本においては、バブル期によく行われていた投資法ですが、現在はほとんど姿を消しました。また、初心者には、非常に難しい投資方法です。

 

例2.格安物件を購入し長期投資

格安に物件を購入し、月々の賃料収入を得ていく方法です。長期に不動産を所有する投資スタイルで、出口戦略を含め、「トータルリターン」で考えることが必要です。

 

賃料収入+売却価格-必要経費>購入価格

 

で、トータルリターンが、プラスとなります。

 

例3.融資に頼らず自己資金で不動産投資を始める

不動産投資では、金融機関から融資を受けて投資するケースが一般的です。ただし、安全性を求めるなら、自己資金を多めに準備しましょう。毎月の返済額が少なくなり、早い段階でキャッシュフローが手元に残るようになります。

 

不動産投資の始め方:基本的な流れ

 

 

不動産投資を始める際の基本的な流れについて、ご説明致します。

 

1.不動産投資用の物件を探す

不動産投資の成否は、まずは、良い物件を購入できるかどうかが、成否を分けます。良い物件を探すには、まず不動産を見る目を養うことが必要です。そのためには、多くの不動産情報を見ることです。

 

インターネットの不動産情報サイトで探すと共に、不動産会社・地域情報紙・新聞広告・競売情報などで探す方法などもあります。

 

2.物件の申し込み・条件交渉

 

物件の申し込み

あらかじめ「物件選定の基準」を決めておき、良い物件が見つかったら、まずは、絶対に物件を見に行きましょう。そして、現地を見て、立地、駅からの距離、近隣の雰囲気、商圏の範囲など、できる限り把握しましょう。

 

それと一緒に、近隣の賃料相場の調査、中古物件の場合は、現在の契約条件などもチェックが必要です。通常、これらをすべて自分ひとりで行うのは難しいため、信頼のおける不動産コンサルティング会社や仲介会社などに物件探しを依頼すると良いでしょう。

 

くれぐれも、安物買いや後から後悔しないために、現地調査、物件概要調査など、しっかり行っておきましょう。そして、調査の結果、良い物件だと思ったら、なるべく早めに買い付けの申し込みを行います。

 

人気の物件は誰でも購入したいと思っているため、“決断”したらスピードが大切です。買い付け申し込みは、「買付証明書」を書面にて提出します。

 

条件交渉

売主は、多少の値引き交渉を予想し、価格をつけるケースが多いと言えます。また、自分の条件に照らし、減額してくれたら買いたいという水準があれば、まずは条件提示してみましょう。

 

ただし、しつこい駆け引きは嫌われますし、何より良い物件であれば、他に先を越されることもあるので、そこは程度問題です。自分で「いくらなら買う」と決めて、その価格にならなければ、縁が無かったとあきらめるのも手です。

 

通常、条件提示して、2週間以内には、成否がはっきり決まるでしょう。

 

売主の承諾

条件が整い、売主が売却を承諾した場合は、その内容を記した「売り渡し承諾書」を入手しておきましょう。あとで、条件が違ったということが無いようにするためです。

 

金融機関に審査申し込み

ローンを使う場合は、あらかじめ、自分がどの程度借り入れできるかを調べておくのも手です。金融機関に、源泉徴収票や確定申告書のコピー・物件の資料などを添えて、融資が可能か確認をします。金融機関によって、条件は結構違うケースもあるので、複数社に打診してみると良いでしょう。

 

3.物件の契約・引き渡し

 

売買契約の締結

売買契約の前に、諸条件をしっかりと確認しておきましょう。手付金の額、中古物件の場合の賃貸契約書の確認、設備や修繕履歴、地籍測量図と近隣の境界確定書の入手時期、引渡し期日などです。これら重要事項の説明を受けたうえで、売り手と売買契約を締結します。

 

通常は、物件を仲介した不動産会社が、それらの段取りをすべて行います。重要事項説明とは、購入物件に関する事項を説明する事です。記載している事項を理解し購入したと判断されるため、分からない部分は、事前に確認しておき、契約当日をむかえましょう。

 

契約書には代金や支払い方法・支払い時期・移転登記の時期などが記されています。契約を結んだ証拠として手付金を支払います。なお、ローンを使うときは、融資を受けられなかったときには、売買契約を白紙にするという「ローン特約条項」を必ずつけるようにしましょう。

 

ローン契約の締結

ローン事務手数料や保証料・団体信用生命保険料・火災保険料などを支払い、金融機関とローン契約を結びます。売り手に売買代金を支払う前に、行っておく必要があります。

 

代金決済と物件の引き渡し

当日は、売主・買主・不動産会社・司法書士が、一堂に集まります。ローンを組む場合は、借入金融機関の事務所で行うケースが一般的です。司法書士の立会いのもと、必要書類を確認後、売買代金の残金を売り手に支払い、物件の引き渡しを受けます。

 

所有権移転登記、抵当権設定登記は、売買代金を支払ってから、登記の申請から完了まで数日から2週間程度で行われます。なお、より安全性を高めるために、司法書士は、自分が選定した人か、ローンの借入金融機関指定の司法書士を頼んだほうがよいでしょう。

 

4.不動産オーナーとして運営・管理

さて、これでいよいよ不動産オーナーになりました。ただ、これから「プロの大家さん(経営者)」になるためには、様々な準備が必要です。マンションやアパートを管理・運営していくためには、一般的には、管理会社を用います。不動産投資の成功は、管理会社の選定に大きく関わってきますので、慎重に選びましょう。

 

通常は、購入する物件を決めた時点で、管理会社を決め、事前に打ち合わせをしておくことが必要です。なお、管理会社を使わず、すべて自分で管理しようとする場合でも、入居者の募集は不動産仲介会社に依頼するので、どこに依頼するかを決めておく必要があります。

 

不動産投資を始め方:勉強方法や情報収集

 

 

不動産をめぐる環境は、日々変化しています。激しく変わる環境に対応していくためには普段から勉強や情報収集が必要です。

 

1.不動産投資の本・書籍で基礎知識を学ぶ

不動産投資をする際に、本や書籍で基礎知識を学ぶのは大事なことです。しかし、書店には数多くの本が並んでいます。その中から真に有益になる書籍を選ぶのは難しいことです。インターネットなどで、良いと思う本をあらかじめピックアップしておき、まずは、2、3冊読んでおくと良いでしょう。

 

2.不動産投資のセミナーで事例・ノウハウを収集する

不動産投資セミナーに参加すれば、不動産投資の基本的な知識を知ることができます。さまざまな事例を交えて説明してくれますので、初めて投資を行おうと思う方にとっては、よく理解できることでしょう。

 

ただし、不動産の投資物件を扱っている(販売している)会社のセミナーに、初めに行くのは避けましょう。そこでは「売るための話」しか聞くことができないからです。場合によっては、その場で、多額のローンを組んで、物件の申し込みをさせられてしまうかもしれません。

 

従って、最初に聴きに行くセミナーは、有料であっても、不動産オーナーの実体験が聴けるセミナーや、販売ではなく不動産コンサルティング会社などが行っているセミナーなどがよいでしょう。

 

3.不動産投資家のブログから成功・失敗談を参考にする

インターネットでは不動産投資家のブログがいくつもあります。この中には成功例も失敗例もありますので、取捨選択して参考にするのもおすすめです。

 

4.不動産投資の成功者から情報収集する

不動産投資の成功者は、自分なりのノウハウを持っています。働きながら不動産投資をする「サラリーマン大家の会」などもあり、生の事例を聞くことはきっとご自身のためになります。

 

不動産投資の始め方:融資を受けられる金融機関

 

 

不動産投資の資金を全額自己資金で賄う方は少なく、一般的には金融機関から融資を受けることになります。金融機関には、メガバンクや地方銀行・信用金庫・ノンバンク・日本政策金融公庫などがあります。

 

メガバンク(都市銀行)

メガバンクでは、頭金を比較的多く要求されますが、金利は低く設定されています。金利が低ければ、キャッシュフローが増え、比較的楽に投資を行うことができます。

 

地方銀行

扱う地域は制限される場合が多いですが、そのエリアにすんでいる方なら利用しやすいといえます。地方銀行には、積極的に不動産投資ローンにとり組んでいる銀行とそうでないところがありますので、よく見極めて利用しましょう。

 

日本政策金融公庫

国が全額を出資する公的な機関であり、金利は低いですが融資額が比較的低く返済期間が短いのが特徴です。金額の低い物件への投資に向いています。

 

ノンバンク

一般的には、個人の融資に特化しており、融資の回答が早く、多額の融資を受けられ、返済期間も長めなのが特徴です。したがって、不動産投資で利用している方も多くいます。

 

ただし、金利は高めなので、長期で借りる場合は、一体総額いくら返済しなければならないのかをしっかり考えてから借りるようにしましょう。ローンを組む時に大切なことは、「いくら借りられるか」ではなく、「いくら返せるか」です。

 

多額の借り入れで、ローンを組めたとしても、その後返しきれないといったケースも多々あるので、借りる場合は、「いくら返せるか」を基本に考えましょう。

 

不動産投資の始め方:初心者が参考にしたい物件の選び方と各メリット

 

 

それではどのような物件を選んだらよいのでしょうか。物件の選び方について解説をしますので、ご参考にしてください。

 

空室リスクが低い都市部の物件

人口が多い都心では、マンションやアパートを探している方も多いため、退去者が出ても埋まりやすく、空室リスクが低い地域は多いです。初心者が物件を選ぶときには、多少利回りが低くても、都市部の不動産を選んだ方が安全でしょう。

 

比較的入居者の回転率が高いワンルームマンション

ワンルームマンションの借り手は、単身者で、回転率が高いのが特徴です。回転率が高ければ、敷金や礼金も契約毎に入りますので、収益をあげられることが期待できます。ただし、最近は物件数も増えてきているため、昔のような狭いワンルームは敬遠されがちです。ワンルームの広さや設備などもチェックしておきましょう。

 

低価格かつ高利回りの中古物件

中古マンションは、新築に比べて、割安に購入できるため、利回りが上げやすいのが特長です。需要のあるエリアで、よい物件を購入できれば、安定した利回りも期待できます。

 

管理の手間があまりかからない区分マンション

区分マンションは、管理・運営については管理会社がやってくれるため、オーナーの手間はあまりかかりません。ただし、室内の設備の老朽化などは、オーナーが対応しなければいけないため、家賃の中から、別途個別に資金準備することも忘れてはいけません。

 

手間が余りかからないという意味では、働きながら不動産投資をしたい方にも向いている投資法と言えます。

 

不動産投資の始め方:事前に知っておくべき不動産投資のリスク

 

 

不動産投資は、株やFXなどと比べると、比較的価格変動リスクは低いといわれます。しかし、投資である以上必ずリスクは伴います。不動産投資をする際に、気を付けなければならないリスクについてご説明いたします。

 

空室リスク

不動産投資をする上で、もっとも気を付けなければならいのは、長い間空室が続くことです。退去者が出てもすぐに埋まれば良いですが、長期間空室状態が続くと資金繰りが悪化します。

 

十分な自己資金を持たずに不動産投資をしている場合には、せっかく手に入れた不動産を手放さざるを得ないことも起こり得ます。空室リスクを低減するためには、人気のあるエリアで良い物件を見つけることが大切です。

 

価格変動リスク

経済状況により不動産の価格は変動します。不動産が下落し続けると、購入した価格より安い価格でしか値がつかず、売りたくとも売れないこともあります。

 

価格変動リスクに対応するためには、出口戦略(トータルリターン)も考えておく必要があります。

 

資金繰りリスク

不動産投資では、少ない自己資金でレバレッジを効かせて多額の借り入れを行う方もいます。しかし自己資金が少ないと、家賃滞納や空室が多く発生したときにキャッシュフローが悪化し、金融機関への返済ができなくなる場合もあります。

 

また不動産投資では借り入れの返済だけでなく、リフォーム費用や固定資産税などの費用が掛かることも考慮し、資金繰りを考えなければなりません。

 

滞納リスク

家賃滞納は、オーナーにとっては大きなリスクです。家賃滞納が続けば、想定していた利益が取れないだけでなく、ローンの返済も苦しくなります。滞納を防ぐためには、よい管理会社を見つけ、入居者の選定をきちんと行い、滞納があったときには早く対処することが大切です。

 

そんな中、最近では、保証会社をつける契約が主流となりつつあります。万一、滞納があっても、24ヵ月家賃保証をしてくれる契約です。

 

火災リスク

自然災害には、火災・地震・台風などがあり、ひとたび災害に見回れると大きな損失が発生します。災害を防ぐには、立地や物件の安全性などを考えることも大事ですが、もしものことを考えて火災保険には、必ず加入しておきましょう。

 

地震リスク

不動産を購入する際には、建物の耐震設計がしっかりとなされているか確認する必要があります。また、近年は地震も多発していますので、いざというときのために地震保険に加入した方がよいでしょう。

 

なお、地震保険は単独では加入できず、火災保険とセットで入らなければなりません。また、新耐震基準を満たした物件を選ぶことが、リスクヘッジの1つです。

 

不動産管理会社の倒産リスク

不動産を自己管理している場合は良いですが、管理会社に委託する際には会社が倒産するリスクを考えておかねばなりません。管理会社が倒産すれば、入居者が管理会社に支払った家賃や敷金は、取り戻せないと考えた方が良いでしょう。

 

管理会社を選ぶ際に、問題がないかよく調べてから委託するようにしましょう。また、保証制度のある業界団体に所属している管理会社を選ぶのもリスクを避けることにもなります。

 

なお、管理だけでなく、サブリース(家賃保証)契約などもするケースがありますが、個人的には、おすすめしません。上記のような倒産リスクもありますが、家賃の15%以上管理会社に取られてしまうケースが多いため、不動産投資の妙味が無くなってしまうからです。

 

おすすめは、信頼のおける管理会社に集金や入居者管理をしっかり任せ、家賃保証を付けたうえで、自分自身も経営者の意識をもって、投資に臨むことです。

 

不動産投資の始め方:事前に考えておきたい出口戦略

 

 

空室がなく利益が十分とれている物件も、いずれは古くなります。建物や施設が古くなれば、魅力ある住宅ではなくなり空室も多くなります。その場合、大規模修繕やリノベーションなども視野に入れる必要があります。

 

大切なことは、不動産投資を行う前に、「出口戦略」もしっかりイメージしておくことです。例えば、6000万円の物件を購入し、10年間保有するとしましょう。年間家賃400万円、年間経費60万円、10年以内の修繕費用500万円とした場合(家賃400万円-経費60万円)×10年-修繕費500万円=2900万円が、家賃の手残りとなります。※ここでは、税金などは考慮していません。

 

従って、6000万円-2900万円=3100万円以上で売却できれば、トータルリターンではプラスとなります。6000万円の物件が3100万円ということは、下落率約48%です。通常はここまで、物件が下落することは考えにくいでしょう。

 

6000万円ではなくても、5000万円程度で売却できれば、トータルリターンは、十分黒字になるのです。ただし重要なことは、この10年間で、家賃を使い切ってしまわずに、修繕費の500万円は、別途確保しておくこと。また、売却したときに、ローンの残債を3100万円以下にしておく必要があります。

 

そのためには、毎年の家賃を使い切ってしまうのではなく、計画的に、「繰り上げ返済」や「修繕積立金」として確保しておくことが重要です。不動産投資は、しっかりと計画を立てて行えば、成功する確率の高い投資法と言えるのです。

 

不動産投資の始め方についてのまとめ

 

 

 この記事では、不動産投資の始め方について基本的な事項について解説をしました。年金も頼れない時代に入り、自分の未来は自分自身で守らなければなりません。

 

不動産投資についてしっかり勉強をし、じっくり計画を立てた上で、不動産投資の実践に取り組んでみてください。

 

監修者:荒川 雄一(投資アドバイザー)

 

 

 

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