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M life 記事

お金 2018.9.28

不動産投資の始め方の流れについて!物件選びのポイントや知っておきたいリスクも!

 

わが国では少子高齢化が進展し、年金だけで豊かな老後生活を送るには難しい時代となってきました。これからは、自分の生活は、自身で守らなければなりません。しかし、現代は低金利の時代であり銀行にお金を預けていても、わずかな利息しかもらえません。不動産投資は比較的安全ともいわれますので、選択肢の一つとして考えてみるのも良いのではないでしょうか。

 

目次

不動産投資の始め方:基礎編

 

 

それでは、初めて不動産投資をする方に、基本から解説をいたします。

 

不動産投資とは

不動産投資とは、アパートやマンションなどを購入し、賃貸に出したり売却することにより利益を得ることを言います。一般的には、家賃収入による利益を目的として投資をします。

 

不動産投資で利益を得る仕組み

不動産投資で利益を得る方法としては、インカムゲインによる方法とキャピタルゲインによる方法があります。

 

インカムゲイン

不動産を購入し、それを人に貸して月々家賃収入を得る方法をインカムゲインといい、初心者でも比較的に始めやすい投資方法です。

 

キャピタルゲイン

低価格で不動産を購入し、経済環境が良好で不動産価格が上昇した時に売却し売買差益を得る方法をキャピタルゲインといいます。景気の動向を常に把握しておかねばならないなど、難易度の高い投資方法ということができます。

 

不動産投資の始め方:様々な投資戦略

 

 

一口に不動産投資と言っても、さまざまな投資スタイルがあります。

 

例1.物件を転売し再投資していく

格安物件を購入し、高く転売することで売買差益を得ます。得た利益を再投資することで、利益を得ていく投資戦略です。初心者には難しい投資方法と言えます。

 

例2.格安物件を購入し長期投資

格安に物件を購入し、月々の家賃収入を得ていく方法です。長期に不動産を所有する投資スタイルですが、出口戦略を考えておかなければなりません。

 

例3.融資に頼らず自己資金で不動産投資を始める

不動産投資では、金融機関から融資を受けて投資する方法が一般的です。自己資金が多ければ、毎月の返済額が少なくなり早い段階でキャッシュフローが安定します。

 

不動産投資の始め方:基本的な流れ

 

 

不動産投資を始める際の基本的な流れについてご説明致します。

 

1.不動産投資用の物件を探す

不動産投資の成否は、良い物件を購入できるかどうかで7~8割方決まります。利益の出る物件を探すには、まず不動産の見る目を養うことが必要です。そのためには、多くの不動産情報を見ることが必要で、手っ取り早い方法はインターネットの不動産情報サイトで探すことです。ほかに不動産会社・地域情報紙・新聞広告・競売情報などで探す方法があります。

 

2.物件の申し込み・条件交渉

 

物件の申し込み

あらかじめ物件選定の基準を決めておき、良いい物件が見つかったら、物件を見に行きましょう。そして、現地を見て良い物件だと思ったら、すぐに買い付けの申し込みをします。人気の物件は誰でも購入したいと思っているので、スピードが大事になります。買い付け申し込みは、書面にて行います。

 

条件交渉

提示されている以上の好条件を引きだそうと思い、長く交渉した結果、ほかの買い手に購入されてしまうこともあります。良い物件であると思ったなら、条件交渉を長引かせず、すぐに契約をした方が良いでしょう。

 

金融機関に審査申し込み

金融機関に、源泉徴収票や確定申告書のコピー・物件の資料などを添えて、融資が可能か確認をします。一社から融資を断られても、金融機関によって融資変わりますので、諦めずに打診しましょう。

 

3.物件の契約・引き渡し

 

売買契約の締結

重要事項の説明を受け、納得したら売り手と売買契約を締結します。重要事項説明とは、購入物件に関する事項を説明する事です。記載している事項を理解し購入したと判断されるため、分からない部分はその場でしっかりと質問し理解するようにしましょう。

 

契約書には代金や支払い方法・支払い時期・移転登記の時期などが記されています。契約を結んだ証拠として手付金を支払います。なお、融資を受けられなかったときには売買契約を白紙にするというローン特約をつけるようにしましょう。

 

ローン契約の締結

ローン事務手数料や保証料・団体信用生命保険料・火災保険料などを支払い、金融機関とローン契約を結びます。ます。通常は売り手に売買代金を支払う前に行います。

 

物件の引き渡し

当日は、売主・買主・不動産会社・金融機関・司法書士が一堂に介ます。司法書士の立会いのもと、必要書類を確認後、売買代金全額を売り手に支払い、物件の引き渡しを受けます。所有権移転登記、抵当権設定登記は、売買代金を支払ってから、登記の申請から完了まで数日から2週間程度で行われます。

 

4.不動産オーナーとして運営・管理

マンションやアパートを管理・運営していくためには、管理会社を決めなければなりません。不動産投資の成功は、管理会社の選定に大きく関わってきますので、慎重に選びましょう。なおすべてをご自分で管理しようとする場合でも、入居者を募集する際には仲介会社が必要です。

 

不動産投資を始め方:勉強方法や情報収集

 

 

不動産をめぐる環境は、日々変化しています。激しく変わる環境に対応していくためには普段の勉強や情報収集が必要です。

 

1.不動産投資の本・書籍で基礎知識を学ぶ

不動産投資をする際に、本や書籍で基礎知識を学ぶのは大事なことです。しかし、書店には数多くの本が並んでいます。その中から真に有益になる書籍を選ぶのは難しいことです。インターネットなどで、良いと思う本をあらかじめピックアップしておき、購入することが良いでしょう。なんの知識もなくして書店に足を運び、迷った挙げ句に為にならない本を買ってしまうことはよくあることです。

 

2.不動産投資のセミナーで事例・ノウハウを収集する

不動産投資セミナーに参加すれば、不動産投資の基本的な知識を知ることができます。さまざまな事例を交えて説明してくれますので、はじめて投資を行おうと思う方にとっては、よく理解できることでしょう。

 

3.不動産投資家のブログから成功・失敗談を参考にする

インターネットでは不動産投資家のブログがいくつもあります。この中には成功例も失敗例もありますので、取捨選択して参考にするのも良いことです。

 

4.不動産投資の成功者から情報収集する

不動産投資の成功者は、自分なりのノウハウを持っています。働きながら不動産投資をするサラリーマン大家の会などもあり、生の事例を聞くことはきっとご自身のためになるに違いありません。

 

不動産投資の始め方:融資を受けられる金融機関

 

 

不動産投資の資金を全額自己資金で賄う方は少なく、一般的には金融機関から融資を受けることになります。金融機関には、メガバンクや地方銀行・信用金庫・ノンバンク・日本政策金融公庫などがあります。

 

メガバンク(都市銀行)

メガバンクでは、頭金を比較的多く要求されますが、金利は低く設定されています。金利が低ければ、キャッシュフローが増え、比較的楽に投資を行うことができます。

 

地方銀行

扱う地域は制限される場合が多いですが、そのエリアにすんでいる方なら利用しやすいといえます。地方銀行には、積極的に不動産投資ローンにとり組んでいる銀行とそうでないところがありますので、よく見極めて利用しましょう。

 

日本政策金融公庫

国が全額を出資する公的な機関であり、金利は低いですが融資額が比較的低く返済期間が短いのが特徴です。金額の低い物件への投資に向いています。

 

ノンバンク

一般的には、個人の融資に特化しており、融資の回答が早く、多額の融資を受けられ、返済期間も長めなのが特徴です。金利は高めですので、その点を考慮して借り入れたほうが良いでしょう。

 

不動産投資の始め方:初心者が参考にしたい物件の選び方と各メリット

 

 

それでは次にどのような物件を選んだらよいのでしょうか。物件の選び方について解説をしますので、ご参考にしてください。

 

空室リスクが低い都市部の物件:

人口が多い都心では、マンションやアパートを探している方も多くいます。それゆえ退去者が出てもすぐに埋まり、空室リスクが低いといえます。初心者が物件を選ぶときには、多少利回りが低くても、都市部の不動産を選んだ方が安全でしょう。

 

入居者の回転率が高いワンルームマンション

 ワンルームマンションの借り手は、ほとんどが単身者で、回転率が高いのが特徴です。回転率が高ければ、敷金や礼金も契約毎に入りますので、収益をあげられることが期待できます。

 

低価格かつ高利回りの中古物件

中古マンションは、新築に比べて安い価格で購入できますので、利回りが良いといえます。需要のあるエリアで、よい物件を購入できれば、安定して利益を得られます。 

 

管理の手間がかからない区分マンション

区分マンションは、管理・運営については管理会社がすべてやってくれますので、手間がかかりません。それゆえ、働きながら不動産投資をしたいと考えている方には、ぴったりの投資法といえます。

 

不動産投資の始め方:事前に知っておくべき不動産投資のリスク

 

不動産投資は、株やFXなどと比べると比較的リスクは低いといわれます。しかし、投資である以上必ずリスクは伴います。不動産投資をする際に、気を付けなければならないリスクについてご説明いたします。

 

空室リスク

不動産投資をする上で、もっとも気を付けなければならいのは、長い間空室が続くことです。退去者が出てもすぐに埋まれば良いですが、長期間空室状態が続くと資金繰りが悪化します。

 

十分な自己資金を持たずに不動産投資をしている場合には、最悪せっかく手に入れた不動産を手放さざるを得ないことも起こり得ます。空室リスクを低減するためには、人気のあるエリアで良い物件を見つけることが大切です。

 

価格変動リスク

経済状況により不動産の価格は変動します。不動産が下落し続けると、購入した価格より安い価格でしか値がつかず、売りたくとも売れないことがあり得ます。価格変動リスクに対応するためには、出口戦略を考えておく必要があります。

 

借入リスク

不動産投資では、少ない自己資金でレバレッジを効かせて多額の借り入れを行う方もいます。しかし自己資金が少ないと、家賃滞納や空室が多く発生したときにキャッシュフローが悪化し、金融機関への返済ができなくなる場合もあります。また不動産投資では借り入れの返済だけでなく、リフォーム費用や固定資産税などの費用が掛かることも考慮し、借り入れをしなければなりません。

 

滞納リスク

家賃滞納は、オーナーにとっては大きなリスクです。家賃滞納が続けば、想定していた利益が取れないだけでなく、ローンの返済も苦しくなります。滞納を防ぐためには、よい管理会社を見つけ、入居者の選定をきちんと行い、滞納があったときには早く対処することが大切です。

 

火災リスク

自然災害には、火災・地震・台風などがあり、ひとたび災害に見回れると大きな損失が発生します。災害を防ぐには、立地や物件の安全性なども考えることも大事ですが、もしものことを考えて火災保険に加入しておいたほうがよいでしょう。

 

地震リスク

不動産を購入する際には、建物の耐震設計がしっかりとなされているか確認する必要があります。また、近年は地震も多発していますので、いざというときのために地震保険に加入した方がよいでしょう。なお地震保険は単独では加入できず、火災保険とセットで入らなければなりません。また、新耐震基準を満たした物件を選ぶことが大切です。

 

不動産管理会社倒産リスク

不動産を自己管理している場合は良いですが、管理会社に委託する際には会社が倒産するリスクを考えておかねばなりません。管理会社が倒産すれば、入居者が管理会社に支払った家賃や敷金は、取り戻せないと考えた方が良いでしょう。

 

管理会社を選ぶ際に、問題がないかよく調べてから委託するようにしましょう。.また、保証制度のある業界団体に所属している管理会社を選ぶのもリスクを避けることにもなります。

 

不動産投資の始め方:事前に考えておきたい出口戦略

 

 

空室がなく利益が十分とれている物件も、いずれは古くなります。建物や施設が古くなれば、魅力ある住宅ではなくなり空室も多くなります。そのままにして不動産経営を続けていると、利益を得られなくなるばかりか、残債があればその返済も難しくなります。

 

そのような事態になる前に考えておきたいのが、その不動産をどうするかという出口戦略です。まだ空室が少ない優良物件のうちに売却し、築年数の浅い物件に買い換えることも考えておく必要があります。

 

不動産投資の始め方についてのまとめ

 

 

 

この記事では、不動産投資の始め方について基本的な事項について解説をしました。年金も頼れない時代に入り、自分の未来は自分自身で作らなければなりません。不動産投資について勉強をし、じっくり計画を立て不動産投資を始めてみることをおすすめします。

 

 

 

 

 

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