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M life 記事

投資 2018.10.5

【FP監修】アパート投資は家賃収入が多くて儲かる? 失敗しないために知っておきたいこと

 

 

アパート投資は、マンションへの投資と比べると、部屋数が多いので必ず儲かると考える方もいらっしゃると思います。しかし、一言でアパート投資といっても、立地や部屋数・構造・ターゲット・築年数などによって、儲かる可能性は大きく異なってきます。この記事では、アパート投資をする際に考えておかねばならない基本的な問題について解説をします。

 

目次

アパート投資の基本について

 

人気のあるエリアで魅力的な物件を探せれば、利益を得ることができるかもしれませんが、一般的に初期費用は多くかかります。また格安な物件を探しても、空き室が多くては利益をとることはできません。それでは、アパート投資をする時に、必ずおさえておかなければならないポイントをご紹介いたします。

 

アパート投資とマンション投資の違いとは?

アパートとマンションでは構造上で大きな違いがあります。マンションは鉄筋コンクリートなどの強固な造りですが、アパートは木造や軽量鉄骨で作られています。それゆえアパートは、マンションに比べて遮音性や安全性・防犯性で劣ります。

 

費用面からみた場合、マンションの建築費はアパートと比べて高くなります。それゆえ、マンションは1部屋ずつ購入しますが、アパート投資では、建物1棟をまるごと購入します。

 

アパート1棟よりもマンション1部屋の方が安く思えるかもしれませんが、新築のマンション1部屋は中古のアパート1棟よりも高くなる場合があるので一概には言えません。

 

アパート投資の始め方

アパート投資は、安易な気持ちで始めてはいけません。比較的安全とされていますが、十分に用意して始めないと財産を失うこともあり得ます。アパート投資を始めるにあたって、次に挙げるような基本的な問題について知り、対応することが重要です。

 

アパート投資についての情報収集

 

・必要な情報

アパート投資を始める上で重要なことは情報収集です。全般的な情報としては、日本の経済の置かれている状況、アパート経営を始めて良い環境か否か、アパートに関する法律には何があるのか、税制はどのように改正されたのか、人気の設備は何か、などを知る必要があります。

 

個別的な情報としては、どのエリアの人気があるのか、エリアに良い物件があるか、良い管理会社があるのかなどが挙げられます。

 

・情報を得る手段

情報を得る手段としては書籍やインターネット・セミナー・アパート会社による方法などがあります。書籍では系統的に情報が網羅されていますが、情報が古い場合がありますので、気を付けましょう。ホームページでは、最新の情報が載っていることが多いですが、口コミなどの情報については真偽を確かめる必要があります。

 

セミナーなどに出席すれば、最新の情報や普段疑問に思っていることを質問できます。またアパート会社からの個別情報として、まだ公表されていないような、良い情報を得ることもできるでしょう。情報を収集したら、それを分析する力を身に付けて、行動に移しましょう

 

金融機関について調べ、融資枠を知る

物件を購入する際に、全額自己資金でまかなう方はまれで、一般的には金融機関から融資を受けます。金融機関にはメガバンクや地方銀行、ノンバンクなどがあります。

 

メガバンクの不動産投資ローンは、金利が低く全国どこでも融資を受けられますが、審査基準は一般的に厳しくなります。地方銀行の対象エリアは限られている場合が多いですが、金利は低めです。

 

ノンバンクは、審査は緩いですが金利は高く設定されている場合が多いです。ほかにも、政府系金融機関の日本政策金融公庫があり、年収が低くても審査が通りやすく、金利は固定金利であることが特徴です。大きな金額だと融資されにくいのが難点です。

 

事業計画を立てる

アパート投資は長期にわたっておこなう事業ですので、事業計画を策定しなければなりません。ローンを組むときには、金融機関に事業計画を提出する場合が多数です 。自己資金をいくら用意して、どの程度のアパートを取得するのか、年間収入はどれほどを予定し、年間の経費はいくらを予定しているのかなど、中期・長期にわたって計画を立てることが重要です。

 

物件を購入する

アパート には新築と中古があります。中古物件は初期費用を抑えられますが、老朽化すると家賃を下げざるを得ない場合もあります。新築アパートは、周辺の物件に比べ高めの家賃設定が可能ですが、都心では空いている土地は少なく、良好な物件を探すのは難しいでしょう。

 

アパート投資の利回りとは?

利回りは、アパート投資を行う上で大切な指標であり、投資した費用に対して、いくらぐらいの利益を出せるのかを計算します。アパート投資における利回りは、次の2つの算出方法があります

 

表面利回りについて

表面利回りは、年間家賃を物件の購入費用で割って算出します。物件価格が安く家賃が高ければ利回りは高くなります。経費を考慮に入れない単純な計算方法です。

 

表面利回り=年間家賃収入÷購入価格×100

 

実質利回りについて

実質利回りは年間の家賃収入から、管理費用や修繕費・火災保険料・各種税金などの経費を引いて算出します。アパート投資をする場合には、実質利回りで検討することをおすすめします。

 

実質利回り=(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件価格+購入時諸経費)×100

 

物件購入後の管理の方法

不動産投資では、物件の選定が大きな要素を占めますが、購入後のアパートの管理をどうするかも重要なことです。

 

不動産管理会社へ委託

アパートの管理は、オーナーが直接おこなうこともできますが、一般的には不動産会社に委託します。不動産会社では、入居者の募集から始まって契約・家賃の収納・修繕・クレーム・退去者の対応など、すべての管理をおこないます。不動産管理会社は、オーナーと入居者の仲立ちなので、信頼のおける会社を選びましょう。

 

サブリース契約

サブリース契約は、管理会社が不動産の持ち主から物件を一括借り上げ、入居者に貸すという転貸契約です。オーナーは全額の家賃は得ることはできず、手数料を引いた保証賃料を受け取ります。空室リスクを避けられるメリットがありますが、空室が多い場合には、家賃を下げられ利益が少なくなる場合もあります。サブリース契約を検討する際には、リスクを十分考慮してから契約を結びましょう。

 

自主管理

部屋数が少ない場合には、オーナーがご自分で管理することでアパート管理の費用を節約することも可能です。しかし、忙しい仕事に従事している場合には、突発的に発生する修繕依頼やクレームなどに対応するのが大変で、オーナーの肉体的・精神的負担が増します。

 

不動産投資につきもののリスクとは

 

 

不動産投資は比較的安全と言えますが、投資である以上リスクはあります。不動産投資のリスクを理解し、あらかじめ対応策を考えておきましょう。

 

入居者が見つからない、空室が続く

アパート投資をおこなう上で、空室リスクは避けられません。しかし入居者が見つからず空室が続けば、家賃が入らずローンを組んでいる場合には返済も難しくなります。対応策としては人気のあるエリアで魅力的な物件を探すこと、信頼できる管理会社を選ぶことが大事です。またサブリース契約を検討するのも1つの方法です。

 

家賃滞納で収入が入らない

家賃滞納に備えるためには、入居する際の審査を厳しくすることが重要です。優良な管理会社を選び、家賃の督促などの集金管理をしっかりとおこなってもらいましょう。

 

建物や設備が老朽化し、修繕費が掛かる

アパートはいずれ老朽化し、そのままでは魅力的な物件ではなくなり、家賃を下げざるを得ないこともあります。建物の人気を回復し、家賃を維持するためには、リフォームやリノベーションが必要になります。大きな修繕には費用がかかりますので、あらかじめ修繕費を積み立てておかなければなりません。

 

金利が上がる

現在、日本は歴史的な低金利時代なので、いずれ金利が上昇するでしょう。金利が上昇する局面では、変動金利でローンを組んでいる方は借入総額が増え、返済が難しくなることもあります。金利上昇リスクに対応するには、自由にできる現金を用意しておくこと、固定金利を選ぶことなどが挙げられます。

 

地価が下落する

経済状況が悪化したり、特定の地域の人気がなくなると、地価が下落することもあります。地価が下落すると、連動してアパートの価格も下がり、アパートを売却したくてもできないということもあり得ます。地下の下落リスクに対応するためには、地価の下がりにくい人気のあるエリアの物件を選ぶことにつきます。

 

物件が災害や犯罪に巻き込まれる

アパートが、災害や犯罪に巻き込まれることも考えておかねばなりません。火災や地震・大雨などのリスクに対応するためには、火災保険に加入することが重要です。

 

一棟買いだからこその良さも。アパート投資のメリットについて

 

 

アパートの1棟買いは、多額の費用を必要とするのでリスクが多いと言われますが、反面さまざまなメリットもあります。

 

新築なら間取りなど自由に決められる

新築のアパートを建設するなら、オーナーの思い通りの間取りや設備などを実現できます。ターゲットとする入居者に合わせた部屋作りをすれば、入居者の高い満足度を得ることができます。

 

部屋数が多く、家賃滞納のリスクが分散される

マンションの一室のみを貸す場合には、家賃の滞納や空室が発生した場合には、利益はありません。しかし、アパートの1棟買いであれば、部屋数が多いので家賃滞納・空室リスクを分散できます。

 

修繕や設備投資について自分で決定できる

マンションの区分所有ですと、共有部分などについてはご自分の意志だけで大規模修繕や設備投資をするのは難しくなります。しかし、アパートの1棟経営であれば、持ち主の一存で自由に決定できます。

 

節税対策になる

不動産投資にかかわる借入金の利息や減価償却費・修繕費・保険料・税金・電話代・交通費・司法書士や税理士に依頼した費用などは、経費として計上することができます。

 

また赤字が出た場合には、給与所得などほかの所得と損益通算(プラスの所得とマイナスの所得を相殺すること)できます。アパートを購入した年は、特に、不動産所得税や登録免許税・仲介手数料なども経費として利用できますので大きなメリットになります。

 

多額の借り入れなど…アパート投資にはデメリットもある

 

 

借り入れ額が大きいこと

アパート投資をおこなう際、全額を自己資金で賄う方は少なく、多くの方はレバレッジをかけて 投資ローンを利用しています。その場合には返済負担が大きくなるので十分な余裕資金を持っていないと、大きなリスクを背負うことになります。

 

多額の借り入れは、心理的な負担が大きい

多額の借り入れをすれば、当然返済額が大きくなります。さらに空室が多く発生したり、天災に見舞われたりすれば、支払い余力を十分に持っていないと心理的な重圧が大きくのしかかることになります。

 

金利上昇の影響を受けやすい

変動金利を利用していると、金利の上昇局面では、返済額が大きく膨らむ可能性があります。自己資金を多く持ち余裕をもって不動産経営している場合には、苦しくとも何とか金利上昇に対応できるでしょう。

 

しかし資金面で余裕がないと、返済が難しくなり最悪の場合には、せっかく手に入れたアパートを手放さざるを得ない事態も起こり得ます。

 

予想以上に修繕費が掛かる場合も

中古アパートを購入した場合は、建物や設備の古さのため、空室が多く出る場合があります。そのような場合には、アパートを修繕しなければなりませんが、想定していた以上に修繕費がかかることもあります。

 

近隣の環境が変わった時に影響を受ける

アパート経営では、環境の変化にも目配りをする必要があります。近くに新築アパートができた場合には、その影響を受け空室が出ることも予想され、値下げやリフォームなどで対応せざるを得なくなります。同業者だけでなく、大型スーパーマーケットが閉店したり路線バスがなくなったりなどの要因もアパート経営に影響を与えます。

 

老朽化で建て替えが必要になることも

老朽化した建物は、魅力が薄れ空室も増えてきます。そのような事態が発生する前に、建て替えやリノベーションをしなければなりません。

 

マンション一室を複数買う方が、リスク分散になることも

アパートの1棟買いは、部屋数が多いので空室リスクを分散できます。しかし、いくつかの人気のあるエリアで、魅力あるマンションの一室を複数購入できれば 、さらにリスクを分散できます。

 

アパート投資で失敗しないために考えるべきこと

 

 

ここまでアパート投資のメリット・デメリット について説明しました。次にアパート経営に失敗しない基本的な考え方について解説をいたします。

 

アパートは買って終わりではない。管理が重要

アパート投資は、良い物件を購入できるかどうかが成否の分かれ目になりますが、同じくらいに重要なのが、購入後の管理です。アパート管理には入居者募集から始まり、契約・家賃収納・クレーム処理・修繕・契約解除などさまざまな業務があり、遅滞なくきちんと管理をしてくれる会社を探すことが大事です。

 

割安物件には理由があると知っておく

割安な物件が手に入れば、表面利回りが良くなります。しかしあまりに格安な物件は、何か理由があると考えておいた方が良いでしょう。例えば、建物に隠れた欠陥があるとか、再建築が不可能な土地であるとか、地震により液状化現象が起こる可能性があるなどの場合もあります。割安物件は、よく調査をしてから購入しましょう。

 

よく知らない土地の物件を買う時は慎重に

購入予定の土地がもともと沼地で埋め立てられたような場合には、少し大きな地震が起こるだけで地面が液状化して住めなくなる場合があります。事件があったようなアパートは、数年の間は事件の告知するのが一般的ですが、1人でも入居者が入れば、その後は告知する必要はないとされています。よく知らない土地の物件の購入する際には、慎重にしなければなりません。

 

長期的な視野を持って、資金繰りを考える

不動産投資というものは、長期的な視野を持って資金繰りを考える必要があります。不動産経営が順調で利益の蓄積ができたら、住宅投資ローンを前倒して繰り上げ返済をすると良いでしょう。

 

ローンを早く返済できれば、毎月のキャッシュフローは楽になります。また建物はいずれ老朽化しますので、多額の費用が必要です。そのときに慌てるのではなく、毎月修繕積立金をおこなうのも大事なことです。

 

人口が減り、需要も減っていく可能性がある

あまり人気のない地域で、アパート経営を始めた場合には、人口が減り退去者が出て空室ができる恐れがあります。人口減に対応するには、人気のあるエリアで、魅力的な物件を購入することにつきます。人気のある物件であれば、多少人口が減っても空室のリスクを軽減できます。

 

掛かるお金も大きいアパート投資には、入念な調査と計画が必要

 

 

アパート経営は費用が掛かりリスクも大きいので、不動産投資の経験者向きの投資法といえます。入念な調査を行い綿密な計画を立案して、アパート経営を始めるようにしましょう。

 

監修者:小川 和哉(ファイナンシャルプランナー)

 

 

 

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