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投資 2018.10.13

【FP監修】トラブル回避のために知るべきサブリース契約のメリット・デメリット

 

アパートやマンションを経営する上で避けられないのが、空室や家賃滞納のリスクです。このリスクを回避するために、サブリース契約を結べば、空室が生じても一定の収入を得ることができます。

 

しかし、注意をして契約を結ばないと、後悔をすることもあり得ます。この記事では、サブリース契約の仕組みやメリット・デメリットについて解説いたします。

 

不動産投資におけるサブリース契約とは?

 

 

不動産オーナーは、管理会社とサブリース契約を締結することにより、毎月一定の収入を得ることができます。それではサブリース契約とはどのような契約なのでしょうか。

 

不動産オーナーが心配するのはやはり物件の空室率

アパートやマンションを経営する場合の最大のリスクは、何といっても空室です。物件の老朽化や周辺環境の変化などにより、退去者が増え、空室が目立つようになることがあります。空室が増えると、ローンを組んでいる場合には、借入金の返済が滞ったり、物件を手放したりしなければならないことも起こり得ます。

 

そんな不安を払拭するサブリース契約とは?

サブリース契約とは、アパートやマンションなどの物件を丸ごと1棟所有している場合の不動産投資方法です。管理会社が物件を丸ごと一括して借り上げ、家賃収入から手数料を差し引いた部分をオーナーに還元するものです。オーナーは空室数に関わらず、毎月一定の収入を得ることができます。

 

儲かるサブリース契約の仕組

 

 

サブリース契約は、管理会社が儲かる仕組みとなっていて、オーナーは必ずしも利益を得られない場合もあります。それでは管理会社が儲かる仕組みは、どのようになっているのでしょうか。 

 

サブリース契約の仕組み

オーナーと管理会社との間ではサブリース契約、管理会社と入居者は賃貸契約をそれぞれ結びます。それゆえオーナーと入居者との契約関係は生じません。管理会社は物件を一括して借り上げ、入居者から月々の家賃を集金します。集金した家賃から手数料を引いた金額が、物件のオーナーに支払われます。オーナーは家賃を全額得られることはなく、手数料の分、利益は少なくなります。

 

家賃の10-20%が保証料となる

不動産管理会社は、家賃から10~20%程度を手数料(保証料)として得ます。オーナーは、その分空室が生じていると同じで、満室であった場合の90~80%で物件を運用していることになります。オーナーは手数料を取られることを考えて、家賃設定をする必要があります。

 

敷金・礼金・更新料などもオーナーの取り分はないことも

一般的な不動産賃貸契約はオーナーと入居者との間で結ばれますが、サブリース契約では管理会社と入居者との間で締結されます。オーナーは賃貸契約の当事者ではないので、敷金や礼金・更新料などについてはサブリース会社が受け取り、オーナーは受け取れない場合があります。契約を結ぶ前にあらかじめ、内容をよく読んでおくことが大事です。

 

 

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サブリース契約のメリット

 

 

前章で管理会社が儲かる仕組みについてご説明いたしましたが、それでは物件のオーナーにはどのような利点があるのでしょうか。

 

空室状態でも、家賃を受け取れる

不動産経営において、空室が発生すると家賃収入を得ることができません。しかし管理会社とサブリース契約をしていれば、空室が生じても一定の収入を得られます。

 

家賃滞納リスクを回避できる

家賃未収のもう1つの大きな原因は、家賃の滞納です。借主が家賃を滞納しても、サブリース会社が空室の場合と同様に一定の家賃保証をしてくれます。

 

管理業務を外部に一括して任せることができ手間がない

サブリース契約は、すべての管理を業者に委託しますので手間がかかりません。入居者の募集から始まり、賃貸契約・家賃集金、共用部分の掃除・物件の修繕、入居者からの要望・トラブル対応などすべての業務を一括管理してくれます。

 

アパートやマンションの管理業務には、ノウハウと労力が必要ですが、サブリース契約を結べば、アパートやマンションの管理経験や知識がなくても、また遠方の物件でも所有できます。本業を持ちながら不動産経営を行う方には、大変便利な管理方法と言えます。

 

入退去の計上が不要なので確定申告が簡素化

通常の不動産経営においては、1年間の家賃収入および経費などの支出を確定申告する必要があります。申告のためには、家賃収入の明細や修繕が必要になった場合はその工事にかかった費用の領収書などをきちんと整理しなければならず、申告するためには大きな労力を必要とします。

 

また確定申告を税理士に依頼する場合には費用がかかります。しかし、サブリース契約であれば、管理会社との契約だけで、入居者個々との契約はありませんので、確定申告を簡素化できます。

 

入居者トラブルを避けられる

不動産経営では、通常の小さなトラブルは管理会社が行いますが、大きな問題が発生した際にはオーナーが対応する必要も出てきます。しかし、サブリース契約の場合には、管理会社が入居者と賃貸借契約を結びますので、オーナーが入居者の対応をすることはありません。例えば、アパートで事故が起き、損害賠償等の問題が発生したような場合でも、管理会社がすべてを対応しオーナーは関わることはありません。

 

サブリース契約のデメリット

 

 

ここまでサブリース契約のメリットをご紹介してきましたが、いくつかのデメリットもあります。下記に注意すべき点を記述しますので、しっかり把握してうまくこのシステムを利用するようにしましょう。

 

通常2年に1度、保証家賃は見直しされる

サブリースは長期間の契約が多いですが、その間、同じ金額が保証されている訳でありません。契約期間中であっても、通常は2年に1度ほど保証家賃が見直されます。契約当初は、高い保証額が設定されていても、建物の老朽化や近隣の家賃の下落、景気の悪化などに伴い、保証額が下落していくのが普通です。

 

サブリース契約を締結する場合には、家賃保証額は固定ではないということを肝に銘じておく必要があります。契約内容をよく把握していないと、大きなトラブルになることもあり得ます。

 

募集開始の数ヵ月は保証免責の場合がある

入居者を募集してから数カ月の間は、管理会社からオーナーへの家賃の支払いを免除するという免責規定を設けている場合があります。その理由は、物件の入居者が決まるまでは家賃収入がないこと、募集の際には宣伝や広告費がかかるなどが挙げられます。

 

契約の際には、免責条項の有無や具体的な期間などについて把握しておく必要があります。きちんと確認していないと、トラブルの原因となり、オーナーは思わぬ損失を被ることもあります。

 

自分でリフォーム・修繕ができないため、費用が上乗せされる

サブリース契約よっては、物件の修繕費用がオーナーの負担になることがあります。また契約により、管理会社の指定の業者に工事を依頼しなければならないこともあります。

 

指定の業者による工事の場合には、余分な費用を上乗せされたり、割高であったり十分な工事がされない可能性があります。また当初の契約の中に、修繕代金の記載がない場合は、余分な出費を余儀なくされることもありますので注意しなければなりません。

 

契約の解除に違約金が発生する場合がある

サブリース契約は借地借家法の適用となるので、借主である管理会社は保護される側面があります。それゆえ、オーナーが家賃保証額などに不満があり、契約を解除したくても簡単にできないことがあります。例えば、契約を解除する場合には、数カ月分の家賃を違約金として払わなければならないこともあります。後で後悔しないように契約書の内容はしっかりと確認しましょう。

 

入居者情報が知らされない

サブリース契約では、賃貸契約を管理会社と入居者との間で締結するために、オーナーにはどんな人が入居しているのかなど不明なことがあります。質の悪い人が入居し、他の入居者との間でトラブルが起きたり、家賃の滞納が発生していたりしても分かりません。

 

またオーナーが管理会社と契約を解除したような場合には、入居者に家賃の振込先を速やかに連絡することも難しくなります。管理会社と契約を結ぶ際には、入居者情報を共有するよう要望したほうが良いでしょう。

 

管理会社が倒産した場合、敷金等の支払義務が発生?

サブリース契約では、空室が多く発生しても、管理会社は定められた保証料は支払わなければならないので大きな負担となります。管理会社がオーナーに高い保証料を払い続けたために、倒産の憂き目を見るようなこともあります。オーナーは敷金をもらっていない場合でも、入居者に敷金を返還する義務が残ることがあるので、注意が必要です。

 

契約における注意点、確認すべき事項

 

 

サブリース契約をする際に、しっかりと確認すべき事項がいくつかあります。次にその内容についてご説明をいたします。

 

家賃保証料の見直し

家賃保証料は通常2年に1度ほど見直しされ、いつまでも同じ金額が保証されることはありません。新築のうちは保証料の減額は少ないですが、物件が古くなり建物の魅力が薄れると大幅な減額を要求される場合があります。サブリース契約を結ぶ際には、何年に1度見直しをするのか、確認しておく必要があります。

 

解約条項

サブリース契約では、オーナー側から契約解除する際には、通常数カ月前に解約の予告を通知しなければならないなどと定められています。予告なしで解除をすると、高額な違約金を支払わなければならないこともあります。

 

また所有者が家賃保証料の見直しに応じなければ、いつでも契約解除ができるなどオーナーに不利な条件が記載されている場合があります。それゆえ契約をする場合には、解約条項も確認しておかねばなりません。

 

違約金の有無

上記に述べた解約条項のほかにも、違約金を支払わなければならないこともあります。契約書に書かれた条項および違約金の有無については良く確認することが必要です。

 

更新手数料と敷金の取り扱い

サブリース契約を更新する際に、管理会社によっては更新手数料を要求されることもあります。家賃保証料が高くて良いと思っていても、契約を更新するたびに高額の手数料がかかっていては、予定していた利益を得られないでしょう。更新手数料の有無については、契約の際にきちんと確認しておきましょう。

 

また賃貸契約は管理会社と入居者が結ぶため、敷金は管理会社が預かる場合が多くあります。しかし、管理会社が倒産したような場合には、入居者が預けた敷金の取り扱いについて大きなトラブルが発生する恐れがあります。それゆえ敷金についてはできるだけオーナーが預かるように交渉しましょう。

 

サブリース契約を活用するために

 

 

サブリース契約は、空室のリスクを回避する良いシステムと言えます。また日頃忙しくて不動産経営に専念できない方や、不動産経営の初心者、物件が遠くにある方などにも便利です。しかしサブリース契約には、気を付けなければデメリットも多々あります。サブリース契約の条項をしっかり読んで、後悔しないようにしましょう。

 

監修者:青野 泰弘(ファイナンシャルプランナー)

 

 

 

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