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M life 記事

お金 2018.10.15

投資用マンションはどこで探すの?買う時の注意点とは?

 

 

年金制度も頼りにならず、ご自分の将来はご自身で作らなければならない時代となってきました。近年は、マンション経営を副業とする方も増えてきましたが、マンションの選び方や運営・管理の方法などの基礎的知識を身に着けておかないと、とんでもない失敗をすることにもなりかねません。

 

この記事ではマンション投資の基本について解説をいたしますので、十分理解をしてマンション投資を始めるようにしましょう。

 

目次

投資用マンションの種類

 

投資用の不動産物件には、アパートや区分マンション・一棟マンション・ビル・駐車場の経営などさまざまなものがあります。その中で、区分マンションと一棟マンションを投資用マンションと言います。

 

そもそも投資用マンションとは?

投資用マンションとは、収益を得るために不動産に投資をすることで、大別すると賃貸して家賃収入を得る方法と、売却により利益を売る方法があります。マンションの選定方法については、ターゲットをどのような層に求めるか、どのようなエリアで始めるかなどで異なってきます。

 

投資用マンションには様々なタイプがある

投資対象となるマンションには、一室のみを購入する区分マンションと一棟まるごと購入する一棟マンションがあります。区分マンションには、一人暮らしの方を対象とするワンルームタイプと家族をターゲットとするファミリータイプがあります。

 

区分マンション(ワンルーム)

区分マンションは、一棟マンションと比較すると、低価格で購入でき高利回りになりやすいというメリットがあります。それゆえ、初めてマンション投資をする方には、手ごろで始めやすいと言えます。

 

ワンルームマンションの対象は単身者なので、交通の便が良く・都心に近い距離にあり・家賃が比較的安い物件を選ぶようにします。単身者は回転が速いので空室になる可能性も高く、退去者が出てもすぐ入居者が決まるような物件を探すようにしましょう。

 

区分マンション(ファミリータイプ)

ファミリータイプのマンションは、部屋数が多いので、購入価格は必然的に高くなります。ターゲットは、家庭を持つ方なので家族が住みたいと思うマンションを選ぶことが大事です。

 

具体的には多少駅からの距離があっても、環境の良い・教育機関が近い・安全である・買い物が便利なマンションを探すようにします。長期間住む方が多いので、空室リスクは低いですが、面積が広いので退去時の原状回復費用は一般的に高くなります。

 

一棟マンション

一棟マンションは、購入価格が高いのでその分リスクは大きくなります。それゆえマンション投資の経験がある方向きの投資方法であり、初心者は敬遠したほうが良いでしょう。一棟マンションは部屋数が多い分、空室リスクは分散されます。しかし、大規模修繕や災害が起きた場合には、費用が多くかかることも考えておかねばなりません。

 

投資用マンションはどんな人が購入するのか

バブルのころは、資金の豊富な方が、主に売却益を得るために投資用マンションを購入していました。近頃は、豊かな老後を送るための資金を得るためや、独身生活を満喫したいがためなどの理由で投資用マンションを購入する方が増えてきています。また、30歳代から40歳代の未婚の女性も増えています。

 

マンション投資って儲かるの?メリットとは?

 

 

それでは、果たしてマンション経営は儲かるものなのでしょうか。またマンション投資には、どのようなメリットがあるのかご説明いたします。

 

投資用マンションで利益が上がる仕組みとは

投資用マンションの目的は、もちろん利益を得ることです。利益を得る方法としては、マンションの家賃収入で利益を得るインカムゲイと、売却により売買差益を得るキャピタルゲインがあります。

 

家賃収入による利益

インカムゲインは、毎月の家賃収入からマンションを運営管理する経費や減価償却費を引いた金額になります。大きな利益は期待できませんが、安定的な収入を得ることが可能です。サラリーマンなどが副業として行うには、ぴったりの投資法と言えます。

 

数年~数巡年保有後売却による売却益

投資用マンションで利益を得るもうひとつの方法は、安く購入したマンションを高く売却することで利益を得る方法です。うまく売却できれば大きな利益を得ることができますが、マンションの価格が下落した場合には、大きな損失を抱えることになります。キャピタルゲインを得るためには、世の中の景気動向やさまざまな情報を適時に得ることが必要であり、上級者向けの投資法ということができます。

 

相続税対策になる

金融資産を相続する場合には、その金額が100%課税対象額となります。しかし不動産を相続する場合には、時価ではなく建物および土地の評価額となりますので、相続税を軽減できます。

 

建物部分については、固定資産税評価額で評価されますので、建築に要した費用の約50~60%で評価されます。賃貸住宅の場合には、固定資産税評価額から、さらに30%を控除することができます。

 

土地部分については、市街地が路線価方式により、それ以外の土地は倍率方式により評価されます。路線価方式では公示価格の約80%で評価されますが、賃貸住宅がある場合には、「貸家建付地」となり貸家建付地の評価額が約20%程度に減額されます。

 

運用がうまくいけば老後の資金になる

少子高齢化が進み、年金だけでは豊かな老後を送れない時代が到来しつつあります。せっかく貯めた老後資金も、取り崩していくのは心配なことでしょう。そんな時に、不動産投資の運用が成功すれば、継続的に安定した収入を得ることができます。

 

団体信用生命保険に加入でき、もしもの場合に助かる

ローンでマンションを購入した場合、団体信用生命保険に加入します。もしオーナーが死亡したり高度障害者になった際には、契約した生命保険会社がローンの残高を支払ってくれます。遺された家族は、ローンの心配をすることもなく、マンションを手に入れることができ、安定した家賃収入を得ることができます。

 

さまざまな費用が経費扱いになり、節税につながる場合も

家賃収入は総合課税の対象であり、給与所得などと損益通算(ある所得のプラスとほかの所得のマイナスを合算すること)することができます。不動産投資にかかる減価償却費や経費を計上し、帳簿上の所得をマイナスにすることで、所得税や住民税を節税することが可能になります。経費には管理費・火災保険料・修繕費・登記費用・租税公課・ローンの金利・アパート経営に必要な交通費や通信費などがあります。

 

気軽に始めてはいけない!マンション投資のデメリットとは?

 

 

マンション投資にはプラスの面ばかりではありません。デメリットを把握して、リスク対策を忘れないようにしましょう。

 

借金をすることの大変さ

住宅投資ローンでは、少ない自己資金でレバレッジ(てこの原理)を効かせて、多額の融資を受けることができます。また担保となる土地があれば、住宅ローンや自動車ローンなどの残債があっても、借り入れできる場合があります。しかし、借りたお金は必ず返さなければならないことを忘れてはなりません。

 

多額の借金を抱えることで心理的負担が増す

少ない自己資金で大きなローンを組むと、利息も増え返済総額も大きくなります。株やFXなどの投資と比べると、不動産投資は安全性が高いと言います。しかし投資である以上 さまざまなリスクがあり、予定通り返済ができないこともあります。多額の借金を抱えれば、心理的負担が増すばかりでなく、最悪の場合はせっかく手に入れた投資物件を手放さなければならないこともあり得ます。

 

売却する時が重要

利益を出してくれた良好な物件も、いずれは古くなり魅力が薄れ空室が目立つようになります。そのようになる前に、あらかじめ売却を考えておく必要があります。うまく出口戦略を成功させることにより、インカムゲインだけでなくキャピタルゲインをも手に入れることができます。

 

予想より価値が下落することがある

経済状況が良いと地価は上昇しますが、逆に不動産の価値が下落することもあります。人気のあるエリアを選び魅力的な物件を購入することで、リスクを低減することができます。

 

流動性が低く、すぐに売ることができない

不動産は、その性格から他の投資商品と比較すると流動性が低く、すぐには売ることができません。それゆえ、あらかじめ早めに出口戦略を考えておくことが必要です。また、都心のマンションへの投資であれば、地方のマンションよりは流動性が高いので、早く顧客がつく可能性はあります。

 

空室が続き、家賃収入が途絶える可能性がある

不動産投資をする上で、最も考えておかねばならないのが空室リスクです。空室が多く出ると利回りが低下し、多額の融資を受けている場合はローンの支払いも難しくなることもあるでしょう。空室リスクを避けるためには、人気のエリアで魅力的な物件を購入することにつきます。また、空き室が出た場合の対応として、自由にできる現金を充実しておくことも大事なことです。

 

家賃がさがり、予定より収入が減ることも

マンションが老朽化すると、魅力がなくなり退去者が多くなりがちです。マンションの魅力が薄れると、家賃を引き下げて空室を埋めざるを得なくなります。家賃を下げれば。予定していた収入を得ることができず、赤字になりローンの返却もできない場合もあるでしょう。そのような事態に陥る前に、リノベーションやリフォームを行い、魅力度を回復したり、あらかじめ売却も考慮しておくことも必要なことです。

 

災害に遭う可能性がある

近頃は台風や大雨・地震などが多発していますので、災害に遭い被害を受けることもあり得ます。大きな災害が発生すれば、収入を得るどころか修繕の費用が必要になります。災害対策としては、火災保険や地震保険などに加入をしておくことや、修繕積立金を用意しておくことが大事です。またマンションの購入に際して、新耐震基準を満たしている物件を選ぶことも重要です。

 

金利が上昇してローン返済が大変になる可能性

現在、日本は歴史的な低金利時代となっていますが、永久にこの状態が続くとは考えられません。いつかは金利が上昇する局面が必ず到来するでしょう。金利が上昇すれば、変動金利を組んでいた方は返済額が膨らみローン返済が大変になります。

 

このリスクに対応するためには、できるだけ現金を用意しておき、どんな場合でも対応できるようにしておくことが必要です。また金利が変わらない固定金利を選択肢として考える必要があるでしょう。

 

販売業者や管理会社の倒産の影響を受ける

管理会社や販売会社が倒産したら、どのような影響を受けるのでしょう。管理会社が倒産したら、管理会社が入居者から預かっていた敷金や毎月の家賃は戻ってこないと考えておいた方が良いでしょう。

 

管理会社の倒産リスクを回避するためには、信頼のできる会社を選ぶ必要があります。「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録されている管理会社かどうか確認すると安心です。また敷金については、管理会社でなくオーナーが直接預かるようにしておいた方が良いでしょう。

 

長期的な視野が大切。投資マンションを買う時のポイント

 

 

投資マンションは、安易な気持ちで購入すべきではありません。どのような費用が必要なのか確認し、経済環境などを把握し、長期的な視野に立って購入しましょう。

 

買う時にかかる費用を全て把握する

不動産投資をするためには、物件の購入費以外に仲介手数料や登記費用などさまざまな費用がかかります。これらの費用は物件の購入費にプラスして、予算化しておく必要があります。物件を購入するときに掛かる諸費用には次のようなものがあります。

 

・不動産手数料

不動産売買の仲介をした不動産会社に支払う報酬で、400万円以上の物件の場合には次の算式による費用を支払わなければなりません。

 

仲介手数料=(物件価格×3%+6万円)×消費税

 

・ローン事務手数料

 ローンを組む際に金融機関支払う手数料で、3~10万円程度が必要です。

 融資額の1~2%のように決めている金融機関もあります。

 

・ローン保証料

ローンを払えなくなった場合に、保証会社が代わりに支払ってくれる費用です。

借入金額の0.2%程度が必要です。

 

・団体信用生命保険料

本人が死亡したり高度障害者になった場合には、生命保険会社が肩代わりしてくれます。0.1%~0.2%程度を金利に上乗せされるのが一般的です。

 

・火災保険

購入する際に火災保険料を一括払いします。保険料は建物の材質・築年数で変わってきます。地震保険を特約として付けておいた方が良いでしょう。

 

・印紙税

売買契約締結時に、契約書に貼付する必要があります。1,000万円~5,000万円の物件の場合10,000円の印紙が必要です。

 

ローン契約時にも印紙税が必要で、1,000万円~5,000万円の物件の場合20,000円の印紙が必要です。

 

・登録免許税

土地および建物の所有権移転時に固定資産税評価額の2%が必要です。

 抵当権の設定時には借入金の0.4%がかかります。

 

・司法書士への報酬

 所有権の移転や抵当権の設定・決済の立ち合いの際に10~20万円程度が必要です。

 

長期的な収支予測を立てておく

不動産投資は、10年~30年の長いスパンで行うのが普通です。そのため長期的な収支予測を立てることが必要です。毎月の家賃収入計画を立て、ローン返済額・固定資産税・修繕費・管理費・その他の支出を予測し長期・中期・短期にわたって収支計画書を作らなければなりません。そして最終的な出口戦略も併せて計画するようにします。

 

購入後にかかるお金を試算しておく

不動産投資に必要な費用は、購入時だけではありません。物件を購入した後に固定資産税がかかり、管理会社に支払う費用や修繕のための積立金などを用意しておかねばなりません。購入後に、どれほどの費用が掛かるのか、あらかじめ計算しておく必要があります。

 

毎月いくら収入が得られそうか

毎月の利益は家賃収入-(ローン返済費用+管理費+その他の費用)の計算式で表せます。支出は固定的な部分が多く、家賃収入をきちんと確保できるかが、利益を得る大きなカギとなります。

 

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、家賃滞納リスクに対応する家賃保証という方法もあります。これは管理会社が一括して借り上げるという方法ですが、問題点もありますので、契約の内容をよく読んで締結することが大事です。

 

固定資産税はどのくらいかかるのか

 

・固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で所有者が各市町村に支払わなければなりません。税率は、固定資産税評価額の1.4%で都市計画税を要する地域ではプラス0.3%必要です。

・不動産取得税

不動産を取得した際には、約半年後に固定資産税評価額の4%の不動産取得税を支払わなければなりません。

 

赤字になった時に戻る税金のこと

不動産投資で赤字が発生すれば、給与所得や事業所得と損益通算できます。さらに赤字の場合には、赤字を3年間にわたり繰り越しできます。前年も確定申告をしている場合には、繰り越しをせずに所得税の還付を受けることもできます。

 

黒字になった時に掛かる税金のこと

不動産賃貸で家賃収入がある場合には、所得税を支払わなければなりません。不動産所得に給与所得など合計したものに課税されます。また不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡税を納める必要があります。

 

入居者募集はどのようにするか

オーナーが、ご自分で入居者の募集をすることはできますが、一般的には管理会社に任せます。管理会社は入居者とオーナーの橋渡し的な業務を行いますので、きちんとした会社を選定しなければなりません。管理会社の業務には入居者の募集のほかに契約の締結・集金・居住者のトラブル・メンテナンス・退去者対応などさまざまな業務があります。

 

いくらくらいで売却できそうか

マンションを購入したら、あらかじめ出口戦略を考えておくことが重要です。老朽化したマンションは空室が多くなり、利益を取ることが難しくなります。また古くなれば、売りたくても売れないということになりかねません。通常は10年ほどで大規模修繕が必要になりますので、その前に売却を考えておくことも必要でしょう。

 

投資マンションはどこで探したら良いの?

 

 

不動産投資で成功するかどうかは、物件の選定が大きな要素と言えます、それではよい物件をどのように探したら良いのでしょうか。

 

ポータルサイトを利用する

良好な物件を見つけるためには、多くの情報を得ることが大切です。インターネットの不動産投資情報サイトを見れば、さまざまな物件が載っています。立地や価格など希望する条件をインプットしておけば、自動的に情報が送られてきますので便利です。

 

不動産業者のサイトを利用する

大手不動産業者の運営するサイトで探す方法もあります。総合的なポータルサイトと比べると情報は少なくなりますが、詳細にわたって情報を得ることができます。また比較的良い物件が多いことも特長です。

 

不動産業者に直接行って相談する

購入したいエリアが決まっていれば、直接その地域の不動産会社を訪れ相談するのも良い方法です。不動産会社の持つ優良なオリジナル物件を、紹介してくれる場合もあります。ただし、一社一社訪問しなければならず、スタミナがかかるのが欠点です。

 

投資セミナーや交流会で情報を得る

不動産投資セミナーは、各地で開催されていますが、インターネットのポータルサイトで探すこともできます。セミナーや交流会では、まだ公開していない物件を優先的に紹介してくれたり良い情報を提供してくれますので、積極的に参加したほうが良いでしょう。

 

さまざまな面からよく考えて投資用マンションを選ぶ

 

マンション投資にはメリット・デメリットがあります。成功すれば、ゆとりのある豊かな生活を送れますが、失敗すればせっかく手に入れた物件を手放さざるを得ない事態も起こりえます。さまざまな面を考え綿密な計画を立てて、不動産投資をしましょう。

 

 

 

 

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