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M life 記事

投資 2018.10.17

ワンルーム不動産投資は失敗する?ハイリスクな理由と成功させる方法

 

 

近年一般的なサラリーマンの中にも不動産投資を行う人が増えており、その中でも比較的価格帯が低く、手が届きやすいワンルーム不動産が人気です。

 

一見するとローリスクな投資との思えるワンルーム不動産投資ですが、そこにはポイントを押さえて投資しなければ陥りがちな落とし穴が存在します。今回は、そのようなワンルーム不動産の具体的な失敗事例を交えて、ワンルーム不動産投資とはどのようなものなのかお伝えします。

 

ワンルーム不動産投資の魅力

 

 

ワンルーム不動産投資には以下のような魅力が存在します。

 

預金の低金利化や年金受給の不安から、ワンルーム投資を始める方が増加

近年マイホームローンでは金利が1%を切る場合も多いほど、史上まれにみる低金利や、老後の年金不安から、銀行に預けていても増えないからと、老後の不労所得を目的としたワンルーム不動産投資をする人が増えています。

 

ワンルーム不動産投資は手軽に始められることが魅力

ワンルーム不動産の大きな魅力は以下のようなその手軽さにあります。

 

一棟買いよりコストが低い

ワンルーム不動産は中古物件であれば1,000万円前後の価格帯のものも多く、一棟買いをするより低コストで始めることができます。また、ワンルーム不動産は、修繕が必要となった場合も、各部屋の設備や広さがファミリータイプに比べると規模が小さいため、修繕管理にかかるお金も少なく済みます。

 

人口減の中でも賃貸需要がある

日本は人口減少の時代に突入していますが、近年単身者世帯の増加により、都心や大学近くのワンルーム不動産には一定の賃貸需要が見込めます。単身者向けの物件は、ファミリー向けの物件に比べると、入居期間は短いケースが多く見受けられますが、一度空室が出ても、単身者の集まるエリアであれば、比較的早く次の入居が付くと言われています。

 

金融機関の融資が通りやすい

比較的安い価格帯のため、高所得者でなくても融資が受けやすいのもワンルーム不動産のメリットといえます。また、新築や築浅の物件を中心に、フルローンを組める場合が多く、頭金10万円と購入時の諸経費のみの一戸当たり100万円未満で始めることができる場合もあります。

 

入居づけ・管理業務などを委託できる

区分マンション型の不動産の場合、入居付けや管理業務を委託することが一般的です。修繕積立金等も自身で積み立てておく必要がなく、一棟買いに比べて管理や修繕に手間がかからないのもワンルーム不動産の魅力でしょう。

 

営業マンが言うワンルーム不動産投資のメリットと落とし穴

 

 

営業マンに勧められて不動産投資を始める人は多くいますが、営業マンのセールストークの中には事実と乖離している点もあります。メリットとその落とし穴をきちんと理解して、後になってこんなはずではなかったという事態を招かないように対策を打っておきましょう。営業マンのよく使う具体的なセールストークを基にご説明します。

 

「ローン完済後は年間100万円の家賃収入が入るので、老後の年金不足分を補ってくれますよ!」

残念ながらずっと家賃が変わらず、一度も空室にならないということは期待できません。このセールストークには以下のような落とし穴が隠れています。

 

市場の変化によって家賃引き下げはやむを得ない

一般的に、不動産は古くなることにより、家賃が下がります。同じ家賃、グレードも立地も広さも同程度であれば、ほとんどの人は新しい方を選びます。近くに新築物件が建った、企業や学校の移転により単身者人口が減ったなどの市場の変化によっても家賃は下落します。

 

ずっと同じ家賃が入る想定でシミュレーションするのではなく、たとえば年に1%ずつ家賃が下がっていく仮定で見積もっておくと、その乖離は小さくなるでしょう。

 

不動産会社の提示するリフォーム費用は相場より高い

不動産会社を通してリフォームをすると、不動産会社の手数料が加わった料金となります。リフォーム業者に相見積を取ったり、知り合いの工務店に直接依頼をしたりする方法もあります。

 

「家賃保証のサブリース契約をすれば、空室の心配はありませんよ!」

サブリース契約を選択することにより、空室時でも家賃の入金が途切れず、計画が立てやすいのですが、サブリース契約には以下のようなデメリットが存在します。

 

サブリース契約の手数料は10-20%も引かれる

一般的なサブリース契約の手数料は家賃の1020%です。築年数が新しいうちは、空室リスク以上の手数料となってしまっている場合も多いため、サブリース契約にするのか、クレーム処理や空室時の募集等のみの管理委託にするのかは、きちんとシミュレーションを行ったうえで判断されることをお勧めします。

 

サブリース契約の保証家賃は見直しされたり打ち切られたりすることがある

不動産会社の出すシミュレーションでは、現状の家賃から一定の手数料が引かれて、ずっと同じ賃料が入ってくるようになっている場合もありますが、サブリース契約の保証家賃は途中で見直されるものが大半で、保証する会社の経営状態や社会情勢によっては打ち切られることもあります。

 

契約書をよく読むと、数年毎にサブリース料金を見直すといった、賃料の変動の条件などの文言が書かれていますので、購入前にきちんと確認しておきましょう。

 

「預貯金はゼロ金利ですが、不動産投資の利回りは5%と高利回りですよ!」

預金金利の低下の影響で銀行に預けていてもほとんど利子は付きませんが、不動産運用をすることで安定して運用することが可能です。しかし、以下のような落とし穴が存在しますので、しっかり押さえておきましょう。

 

営業マンの言う利回りには、諸経費や売却の値下がりが加味されていない

営業マンの言う利回りには、実質利回りで加味する、購入時や運用にかかる諸経費が加味されていません。また、将来的な家賃や物件価格の値下がりも加味されていないシミュレーションとなっている場合もありますので、築20年、40年の物件であればどの程度の家賃が付いており、いくらで売りに出されているのかといった、周辺相場を事前に確認しておくようにしましょう。

 

表面利回りと実質利回りの違い

営業マンの言う利回りは、年間家賃収入÷物件価格で求められる表面利回りです。この家賃収入の部分が満室時想定のものであることも多く、これには上記のような諸経費や家賃下落は加味されていません。

 

それに対して実質利回りは(年間家賃収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)となります。

 

例えば物件価格が2,000万円、購入時の諸経費が60万円、年間家賃収入100万円、管理費、修繕積立金、固定資産税等の諸経費が合計20万円だったと仮定すると、表面利回りが5%、実質利回りが約3.8%となります。

 

「節税対策になりますよ!」

確かに新築のワンルームマンションを購入しても、大きく節税することが可能だった時代はあります。しかし、平成28年度以降、定率法での減価償却が認められなくなっワンルーム不動産に限らず不動産で節税するといった話を聞かれたことのある方は多いかと思いますが、そこにも以下のような落とし穴が存在します。

 

そもそも赤字にならないと所得税や住民税の還付は受けられない

そもそも、不動産投資で節税するためには、不動産賃貸業が赤字である必要があります。そのためには、大きくみなし経費を出すことができる減価償却費が肝となります。

 

節税を狙うなら相続税対策のタワーマンションが狙い目

2018年現在、不動産で所得税・住民税の節税を狙うことは難しくなっていますが、相続税対策には非常に有効です。特にタワーマンションは実際の価格と相続税評価額の乖離が大きく、平成29年度の税制改正により見直しがされたものの、まだその相続税圧縮効果は大きく残っています。

 

「新築物件は中古と比べまだまだ価値が高いですよ!」

近年、東京オリンピックが決まった影響もあり、地価が高騰し、中古マンションの値段が高騰しています。その価格差は縮小していると言われていますが、その価格差のみで新築か中古かを選択するのはお勧めできません。以下のような点に注意しましょう。

 

新築物件は販促費用が上乗せされているため、買った瞬間に2~3割の売却損失が生じる場合も

一般的に新築物件には、売り出しをする際の販促費用が上乗せされているため、誰かが所有した瞬間に価値が2~3割落ちることもあり、築1015年以内に売却すると損が出る場合が多くあります。長期的な家賃収入を目的として新築を選択する場合は、2050年程度の長期計画を立てておくことをお勧めします。

 

年月と共に老朽化し修繕費がかさみ価値が下落

新築物件のメリットは、自身が最初から所有するため、その修繕履歴等もすべて把握できている点にあります。中古物件に場合、前所有者の修繕状況によっては、修繕費が嵩むケースもよくあります。新築より少し安いからという理由のみで中古物件を所有されるのはお勧めしません。きちんと修繕履歴を確認するようにしましょう。

 

ワンルーム不動産投資の失敗事例

 

 

具体的なワンルーム不動産投資の失敗事例を3つご紹介します。なぜ彼らが失敗したのかを知り、ご自身の投資に生かしてください。

 

節税効果は最初の数年だけで、経費負担の方が大きくなってしまった

年収3,000万円の勤務医Aさんは、不動産会社からかかってきた「節税のために不動産を持ちませんか?」という電話がきっかけで新築のワンルームマンションを5部屋購入したそうです。初年度は不動産諸経費や減価償却で大きくマイナスを出せ、約400万円の所得税・住民税の還付を受けることができましたが、実質の手出しを伴ったものでした。

 

2年目も、不動産取得税の支払いがあり、ぎりぎり不動産所得は赤字になりましたが、3年目からは家賃収入が経費を上回り増税になってしまったといいます。

 

この失敗の原因は、節税のためにワンルームマンションを選んだという点です。RC造のマンションの設備は15年、躯体は47年と長期間に分けて償却されるため、所得税の節税には向いていません。所得税・住民税の節税を目的とするのであれば、田舎にある築古の木造住宅の方が、圧倒的に償却期間が短く目的を果たせるでしょう。

 

目的と手法の乖離がAさんの失敗の原因です。

 

新築も年月とともに価値が下がり売るに売れなくなってしまった

Bさんは40歳の時、リタイア後の年金収入目的で新築のワンルームマンションを購入した公務員です。52歳の時、子供の留学費用のためにマンションの売却を考えたのですが、築12年のマンションの評価額は、35年ローンで組んだローンの残債より約200万円も低く、売るに売れなかったそうです。

 

この失敗から学んでおきたいポイントは、残債が減るスピードと、物件の評価額が下がるスピードが違うことにあります。一般的に新築のマンションを35年ローンで買った場合、土地の値段は変化していないという前提で、買ってから1520年で評価額が残債を上回ると言われています。

 

地方物件の高利回り物件を購入したが、入居者が決まらず利回り低下に

Cさんは40歳で年収600万円のサラリーマンで、5年前に地方の大学近くにある家賃が月5万円のワンルームマンションを、不労所得を目的として、それまでに貯めていた貯金を元手に700万円で購入したそうです。

 

その後、マンションの近くにあった大学が移転を決めたことにより、全く入居が付かなくなり、やむなく1万円以上家賃を引き下げなければならなかったといいます。

 

Cさんのように、地方にある高利回りの物件を購入された方の中には、その近くにある企業や学校の移転によりたちまち運営が厳しくなったというケースが多くありますので、現状の利回りのみを見ず、その土地の将来性に関しても事前に調べておくようにしましょう

 

ワンルーム不動産投資を成功させるには

 

 

ワンルーム不動産投資を成功させている人には以下のような特徴が存在します。

 

立地を重視し空室リスクを避ける

10年、20年後も単身者人口が大きく減らないであろう、都心部や、駅近くなど、立地を重視することで、空室リスクを避けることが可能です。立地の良い物件は、土地の価格が高いため、利回りや節税のメリットが少し下がる場合もありますが、短期的な視点のみではなく、長期的な視点を持って物件を選ぶようにしましょう。

 

頭金や繰り上げ返済でローン残高を減らし金利上昇リスクに備える

近年は史上まれに見る低金利が続いていますが、金利はいつ上昇するかわかりません。特にリタイア後も返済が残るような借り入れをされる方は、頭金を入れたり、繰り上げ返済を行ったりして、借入残高を減らし、金利上昇リスクに備えましょう。

 

セミナーや書籍、経験者に話を聞くなど情報収集を怠らない

セミナーや書籍の中にも有益な情報が隠れています。特に投資初心者の方は、セミナーや書籍を活用して基礎知識を身に着けながら、経験者の話を聞くことで、彼らの体験を疑似体験することができます。情報収集にお金や時間を惜しまないことが大切です。

 

まとめ

 

 

ワンルーム不動産投資の魅力と、営業マンの言葉に隠された落とし穴、具体的な失敗事例と成功者の共通点についてお伝えしましたが、いかがでしたでしょうか。

 

これは、ワンルーム不動産に限った話ではありませんが、世の中には、自社商品を売るためのセールストークが多く存在します。その裏の意味もきちんと理解したうえで投資の判断をするための、お役に立てば幸いです。

 

 

 

 

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