不動産投資は、株式投資やFX等よりも比較的安全な投資と言われます。しかし、比較的安全といっても投資には変わりはないので、気を付けて投資をしないと物件を失うような損失の危険性も皆無ではありません。この記事では、不動産投資についての概要とそのメリットおよびリスクなどについて解説します。

目次

不動産投資の種類と利益が出る仕組みについて

はじめに、不動産投資の対象にはどんな種類があるのか、またどのような仕組みにより利益が出るのか説明します。

不動産投資物件はさまざま

不動産投資の対象には、区分マンションや区分店舗・事務所、一棟アパート、一棟マンションなどがあります。

区分マンション

区分マンションへの投資とは、分譲マンションの一室を購入し賃貸する投資方法です。一室への投資なので、費用はほかの不動産投資と比べると少なく始めることができます。しかし一室の場合、空室になれば収入は0となりますので、よく物件を見極めないとリスクは高いと言えます。空室リスクを低減する方法としては、区分マンションを複数持つ方法もあります。

区分店舗・事務所

区分店舗・事務所への投資は、保証会社への保証料を必要としない、金融機関独自の審査でよい有利なプロパーローンを利用できます。しかし不動産投資への経験も審査され、またテナントとの賃貸料などの交渉や商業物件の価値を見る目も必要で、不動産投資の経験がない方には難しい投資法と言えます。

一棟アパート

一棟投資には、アパートおよびマンションへの投資方法があります。いずれも物件を一棟まるごと購入して、家賃収入を得る投資方法です。部屋をいくつも貸しますので、空室のリスクは低く、家賃収入が0になることはまずありません。一棟アパート投資は、一棟マンションに比べると比較的少ない資金で始めることができます。しかし中古物件を購入する場合には、多額の修繕費用が必要になってしまうこともありますので、注意が必要です。

一棟マンション

一棟マンション投資を始める際には多額の資金が必要ですが、「大きな家賃収入を期待できる」、「大規模修繕などの際に持ち主の自由にできる」、などのメリットがあります。しかし、失敗したときの損失は大きくなりますので、不動産投資の経験者が行う投資方法と言えます。

不動産投資をする目的とは

不動産投資をする目的は、主に2つあります。1つ目は、年金制度があてにならない時代が到来すると言われているので、老後の資金を作るために不動産投資を始める方もいます。もう1つは、今ある余裕資金を運用して、給与などの収入以外に利益を得ることを目的とする方もいます。

不動産投資で利益を出す方法

それでは、不動産投資で利益を出すにはどのような方法があるのでしょうか。

購入した物件を貸し出すことで利益を出す

安く物件を購入し、高く売却することにより売買差益を得る方法をキャピタルゲインと言呼びます。現在は、土地の値段が右肩上がりの時代ではありませんので、経験のある方でないと難しい投資方法と言えます。

不動産投資は初心者にオススメ

不動産投資は株式投資等と比べるとリスクは低いので、初心者向きの投資方法と言われています。

投資のスキルがなくてもOK

株式投資やFXは、世界の経済情勢や円相場・チャートなどを日々チェックする必要があります。また買い時や売り時などのタイミングを見るスキルも必要になってきます。しかし、不動産投資においては、このようなスキルがなくても利益を得ることができます。

時間をかけないで運用できる

物件の購入をする際には、十分時間をかけて慎重に行わなければなりません。しかし、購入したらご自分で管理せずに、管理会社に委託することが可能です。それほど時間を取られませんので、ほかに仕事を持っている方でも、不動産投資を行うことができます。

安定した収益を上げることが出来る

株式投資はリスクのある投資方法であり、会社が倒産したような場合には株券が0になる恐れもあります。しかし不動産投資では、所有する不動産の価値が全くなくなることはありません。良い物件さえ手に入れれば、毎月家賃として安定的な収入を得ることができます。

不動産投資にかかる初期費用とは

不動産投資を始める際に、どうしても用意しなければならない費用があります。これを初期費用と呼びますが、何をどの程度用意しなければならないのでしょうか。

物件そのものの代金

物件を購入する際には、一般的には頭金を用意しますが、全額ローンを組んで購入できる場合もあります。しかし、ある程度の自己資金を用意しないと、金利が大きくかかり返済総額が多くなってしまいます。また新築の場合は、修繕費は必要ありませんが、中古の場合にはリフォーム代金も用意しなければならないこともあります。

不動産取得税と登録免許税

不動産を取得する際には、不動産取得税や登録免許税などの税金がかかります。

不動産取得税は、物件を購入したり新築したりするときにかかる地方税で、税率は、2021年3月31日までは固定資産税評価額の3%となっています。また宅地についての税率は、固定資産税評価額を2分の1にして計算できる特例があります。

登録免許税は、不動産登記をするときにかかる税金で、物件を取得した際にかかる所有権移転登記の税率は固定資産税評価額の2%(土地の売買の場合、特例により2019年3月31日まで1.5%)となっています。またローンを組んで物件を購入する場合には、抵当権設定登記をしなければならず、借入額に対して0.4%が必要です。

不動産会社へ支払う仲介手数料

中古物件を購入する場合には、仲介する不動産会社に対して手数料を支払わなければなりません。400万円を超える場合には下記の計算式で求めることができます。

仲介手数料=(売買価格×3%+6万円)+消費税

なお、新築物件を販売会社から直接購入する場合には、仲介手数料はかかりません。

建物を新築する場合の費用

新たにアパートやマンションを建築する場合には、地盤調査費や測量費・建物設計料・既存の建物の解体費などが必要になります。

不動産を維持・管理するのに必要な費用について

物件を手に入れたら、それを管理し維持していくための費用が必要になります。

様々な税金

土地や建物を所有している場合には、固定資産税および都市計画税がかかります。

住宅用地の固定資産税の標準税率は、固定資産税評価額の1.4%となっていますが、小規模住宅用地の特例という制度があり、200㎡までの部分では課税基準額が6分の1に、200㎡以上の部分につては3分の1に軽減されます。

都市計画税は、都市計画区域内にある土地・建物に対しての税金で、固定資産税評価額の最高0.3%がかかります。都市計画税についても小規模住宅用地の特例があり、200㎡以下の土地部分については課税標準の3分の1に、200㎡超の部分は3分の2に軽減されます。

また、新築住宅の特例があり、新築後3年間(中高層対価住宅は5年間)は120㎡までの部分については固定資産税が2分の1に軽減されます。

火災保険や地震保険などの保険料

火災保険と地震保険は万一のために必ず契約しておく必要があり、いずれも経費に計上できます。地震保険は火災保険に付随する契約であり、火災保険に加入していなければ入ることはできません。

管理会社へ支払う管理費

ご自分で物件の管理をすれば費用は掛かりませんが、マンションやアパートの経営には労力がかかるものです。一般的には管理会社に委託し契約・解約・集金・クレームなどの対応をしてもらいますが、毎月家賃の5%程度が必要です。

点検や清掃の費用

マンションやアパートの共用部分については、1カ月に2度ほど点検や清掃が必要です。区分マンションや小人数の集合住宅であれば、ご自分で対応することも可能ですが、管理会社に依頼する場合には毎月2万円程度などの出費を予定しておく必要があります。

修繕のための費用

アパートやマンションは、年月が経つにつれて建物は傷み、設備は老朽化し、故障しがちになります。そのため修繕やリフォームは、住みやすい住宅にして空室を生じさせないためにも必須の費用です。また将来の大規模修繕に備えて、積み立てを行うことも大事なことです。

原状回復のための費用

賃貸住宅を経営するときに、避けられないのは入居者の退去です。退去者が出たときには、部屋を清掃したりリフォームしたりして、キレイな状態にする必要があります。

入居者を募集するための費用

アパートやマンションなどの賃貸物件を購入したときには、広告を出し入居者を募集しなければなりません。また、退去者が出た場合にも、空室を埋めるための広告が必要になります。

大規模修繕費は一括償却できない

大規模修繕費は、一年で一括償却することはできません。木造であれば22年間、鉄骨造りであれば34年間、鉄筋コンクリート造りでは47年間で償却する必要があります。それゆえ修繕に要した金額は、減価償却期間で定額を経費処理することになります。

不動産投資で得られる収入とは

不動産投資で得られる収入としては、家賃のほかに共益費や駐車料金などがあります。

家賃収入

アパートやマンションを貸すことにより、毎月一定の家賃を得ることができますが、これがすべて利益とはなりません。家賃から毎月のローン支払い・管理費・修繕積立金・火災保険料・修繕費などの経費を引いたものが家賃収入になります。

共用部の管理費・共益費

賃貸住宅の廊下や階段などの共用部分の維持管理を行うための費用を共益費と呼びます。また管理費とは、管理会社などを介して賃貸物件そのものの維持管理にかかる費用を指し、共益費より広い意味がありますが、同じ意味として用いられる場合もあります。

毎月家賃と一緒に集金し、部屋の広さや建物の築年数などによって異なります。アパートでは3000円~5,000円程度、マンションでは5,000円~3万円程度のところが多いようです。

駐車場の使用料

アパートやマンションの駐車料金の相場は、郊外では5,000円~1万円程度、都内では1万円~5万円程度のところが多く、地域によって異なります。

その他の使用料

不動産収益としては、ほかに看板使用料や自販機設置料・電柱敷設料金などがあります。

不動産投資のメリットとその理由について

不動産投資は比較的安全な投資方法であり、良い物件を手に入れれば、

働かなくとも収入を得ることができます。ほかにも、下記に挙げるようなさまざまなメリットがあります。

不動産投資が節税になる理由

不動産所得は、総収入から必要経費を引いたものですが、算出した金額に対しては所得税がかかります。それゆえ必要経費が多くなれば、納める所得税が少なく済むことになります。

ある所得での損失と、ほかの所得での利益を相殺することを損益通算と言います。例えばサラリーマンの方など、ほかに給与を受けている場合には、給与所得と不動産所得を損益通算し所得税対象金額とすることができます。

経費として上げられるのは減価償却費やローン返済額の利息・保険料・固定資産税などの税金・管理委託料・修繕費などがあり、不動産購入時には赤字となる場合も多く、特に節税効果が高いと言えます。

不動産投資が生命保険の代わりになる理由

物件を購入する際にローンを組むと、ほとんどの場合、団体信用生命保険に加入しなければなりません。不動産の所有者が死亡したり高度障害者になったりしたような場合には、ローンの残債は保険金で清算されます。遺された家族は、ローンがないマンションやアパートを手に入れることができます。

不動産投資が相続税対策になる理由

相続が発生した際に現金を所有していると、その金額がそのまま相続税の対象になりますが、不動産の場合には相続税を減額することが可能です。

相続税の計算は、建物の場合には固定資産税評価額が用いられ、建築費用の約50~60%の評価となります。また土地の場合には、一般的に公示価格の80%程度となりますが、不動産賃貸物件があるとさらに20%ほど評価を減額できます。

不動産投資が年金代わりになる理由

良い物件が手に入れば、毎月一定の家賃収入を得ることができ、家計の大きな助けになります。退職後は、老後の私的年金の代わりとして生活を安定させることが可能です。

不動産投資がインフレ対策になる理由

現在は物価が安定していますが、いつインフレの時代が到来するとも限りません。家賃や不動産価格は常に物価に連動しますので、インフレになり貨幣価値が下落しても資産を守ることができます。

不動産投資のリスクとデメリットについて

不動産投資はメリットだけではなく、リスクやデメリットもあります。十分に注意をしておかないと、思わぬ失敗をしないとも限りません。

不動産投資にはリスクもある

それでは、不動産投資をする際のリスクについて、いくつかご説明をいたします。

入居者がいないと賃料が得られないリスク

アパートやマンションを経営する上で避けられないリスクは、空室のリスクです。空室が発生すると、家賃が入らないだけでなく、ローンを組んでいる場合には、返済も難しくなることもあります。

最悪の場合には、せっかく手に入れた物件を手放さざるを得ないことも起こり得ます。空室リスクを避けるためには、リフォームや設備を最新なものにするなどして魅力的な住空間を保つ必要があります。

借り主が家賃を滞納するリスク

賃貸人が家賃を滞納する場合には、空室同様に家賃収入を得ることができません。複数の部屋を貸している場合には、家賃収入は0とはなりませんが、利回りは大きく低下してしまいます。家賃滞納リスクを回避するためには、良い管理会社を選ぶことやサブリース契約(家賃保証)をする方法などがあります。

借入金を返済できなくなるリスク

不動産投資は少ない自己資金でも、レバレッジ(てこの原理)を利かせて、多額のローンを組むことができます。しかし、低金利時代が続けば良いのですが、金利が上昇する局面では返済総額が増え、借入金を返済できないことも起こり得ます。極力自己資金を充実させ、ローンの借り過ぎには注意した方が良いでしょう。

管理会社が倒産するリスク

不動産管理会社が倒産するというリスクが全くないとは言い切れません。倒産した場合には、入居者から預かっていた家賃や敷金はオーナーのところには入ってこないかもしれません。入居者の敷金はオーナーが直接預かり、家賃も直接振り込んでもらう方が良いでしょう。

自然災害にあうリスク

地球温暖化の影響なのか、巨大な台風や大雨・落雷による災害が多く発生しています。また、大地震はいつ起きるか分かりません。さらに入居者の不注意による火災などで、近隣の方に損害を与えることもあるかもしれません。災害のリスクに対応するためには、火災保険や地震保険に加入することが重要です。

資産価値は徐々に落ちていく

購入した当時は新しい建物であっても、年を経るにつれて建物は古くなり、設備は老朽化し資産価値は低下します。古くなったアパートやマンションは住みにくく、家賃を下げるかリフォームをしなければ住む人はいなくなります。

すぐに換金することが出来ない

不動産投資というものは、株式投資などと異なり流動性が低く、すぐに売りたいと思っても直ちに売却できません。特に老朽化したアパートやマンションの売却は難しいと言えます。物件を売却するためには、あらかじめ出口戦略を考え、資産価値の高いうちに売るか、価格を下げて売らざるを得ないでしょう。

管理するのにコストがかかる

不動産経営を行うためには、毎月一定の費用を管理会社に支払い、集金や解約・クレーム処理などをしてもらわなければなりません。また廊下や階段などの共用部分について、清掃や点検などを管理会社に委託すれば、さらにコストがかかることになります。

不動産投資の利点とリスクを知った上で投資しよう

不動産投資にはさまざまなメリットもありますが、投資である以上リスクもあります。リスクを把握し、それに対する備えをきちんとした上で不動産投資をしましょう。

監修者:高橋 政実(ファイナンシャルプランナー)