現在のような低金利時代においては、銀行に貯金しておいても、わずかな利息しかもらえません。また今後の年金制度もあてにはならず、ご自分の未来は自分で作り上げていかなければなりません。

不動産投資は、他の投資と比べると比較的安全な投資と言われており、良い物件さえ購入できれば、忙しい会社員の方でも運用可能です。この記事では、会社員の方が不動産で成功するポイントおよびリスク等について解説をいたします。

不動産投資が会社員の副業として人気の理由

多くの会社員の方が副業として不動産投資を行っていますが、どんなところに人気の理由があるのでしょうか。

土日を活用して取り組みやすい

株式などの投資ですと、世界の経済や政治情勢・チャート等を常に把握しておかないと、瞬時に相場が大きく動き大損をすることがあります。

また、日々怠りなく投資についての勉強をしなければ、株式などの投資に勝利することはできません。しかし、不動産投資であれば、通常の業務を管理会社に委託すれば、土日や平日の空いた時間で運用管理が可能です。

安定収入があるので融資を受けやすい

不動産投資を行う際に、全額自己資金で賄える方は稀で、一般的には金融機関からの多額の融資を必要とします。会社員の方は収入が安定していますので、自営業者などに比べて信頼度が高く、比較的融資が受けやすいと言えるでしょう。

経費を計上できるため節税できる場合もある

不動産所得は、家賃や共益費・礼金・更新料などの収入から必要経費を差し引いたものです。それゆえ経費が大きくかかった場合には、所得が減りますので税金を抑えることができます。

経費に計上できるものとしては、管理費や減価償却費・修繕費・保険料・ローン返済の利息分・各種税金等があります。

不動産投資で会社員が節税できる仕組みとは?

会社員などの給与所得者が不動産投資を行うと、節税ができると言いますが、その仕組みはどうなっているのでしょうか。

確定申告時に経費を計上して所得税を節税できる

不動産所得は、給料などの所得と合計し、それに対して税金がかかる総合課税制度となっています。それゆえ、不動産所得が赤字になっていれば、確定申告をすることで所得税や住民税を抑えることができます。

特に不動産投資を始めた当初は、登記などの費用やローンの利子部分が大きく、節税できる可能性があります。また不動産経営では、アパートやマンションの経年劣化による建物の価値を償却できる減価償却費があります。

木造の場合なら22年、鉄骨造りの場合には34年、鉄筋コンクリート造りの場合には47年間にわたって減価償却できます。

不動産投資で相続税を節税できる

相続が起きたときに、預貯金や現金を持っていると、その金額がそのまま相続税対象額となります。しかし、資産を不動産にして所有している場合には、相続税の対象金額を減額することができます。

建物については、固定資産税評価額で評価されますので、実際の売買価格の6~7割程度となります。また土地については、路線価で評価され、実際の売買価格の7~8割程度になります。なお、その土地にアパートやマンションなどの不動産賃貸物件が建っているとさらに2割程度評価額を減じることができます。

不動産投資を会社員が成功させるためのポイント

それでは、忙しい会社員の方があまり手を掛けずに不動産投資で成功するためにはどのようなことに気を付けたら良いのでしょうか。

空室リスクが少ない物件を選ぶ

空室を発生させないためには、良い立地にある物件を選ぶことです。都心にあれば、人が多く集まりますので、空室が出てもすぐに入居者が現れます。

また購入しようとする物件が、住みたいと思うターゲットとマッチングしていることも大事です。

例えば、単身者の方であれば、交通の便が良い1DKを希望する方が多いですが、家族を持つ方は、郊外の環境の良い子育てに適したエリアを好みます。また周辺に競合する物件が多いと、入居者を獲得するのが大変になるので、周辺の賃貸物件の空室状況を把握することも必要なことです。

ローンを効果的に活用する

自己資金が少なくても、マンションやアパートを購入し経営することはできます。レバレッジ(テコの原理)を効かせて、ほとんどの資金を借入金によって賄う方もいます。しかし借入金が多ければ、その分、利子を払わなければならず、返済総額が大きくなります。

また空室や滞納が長く続くような場合には、ローンの返済が難しくなることもあります。このような事態に対応するためには、ローンを極力少なくし自己資金をなるべく多く用意することが大事です。

信頼できる不動産管理会社を選ぶ

管理会社の仕事は、入居者の募集から始まって、契約・家賃の集金・日々の保守点検・入居者のクレーム対応・解約等さまざまな業務があります。これらの業務がひとつでもずさんであると、家賃滞納や空室発生の原因となります。それゆえ管理会社の選定は、慎重に行うことが大事です。

不動産投資で失敗したくない会社員が知っておくべきリスク

それでは日常忙しい会社員の方が、不動産投資で失敗しないために気を付けなければならないリスクについて解説をいたします。

空室リスク

不動産経営を行う上で、空室のリスクは避けられないものですが、できるだけ少なくなるよう努力しなければなりません。空室が出ると家賃収入を得られないだけでなく、多額のローンを組んでいる場合には、返済できなくなる恐れもあります。

空室リスクの発生を防ぐためには、物件を選ぶ際に、都心の魅力的な立地の物件を選ぶべきです。また築古物件については、リフォームをしたり設備を新しくしたりするなど、魅力的な住まいにするよう努めなければなりません。

借入リスク

不動産投資は少額の資金でも、レバレッジ(テコの原理)を利かせて、経営を行うことは可能です。しかし変動金利でローンを組んでいると、金利が上昇する局面では利子が大きく増え、多額の借入金がある場合には返済できなくなることもあります。

金利上昇リスクを回避するためには、極力自己資金を充実させ、返済額が増えても対応できるようにしておくことが大事です。

価格変動リスク

新築の時は魅力的で住みやすい住宅も、古くなると入居者が減り、空室が増えるようになります。新築時の家賃収入が永続的であると考えていると、住まいが古くなるにつれて家賃が下落し、ローンの返済が不可能になることもあります。価格変動リスクに対応するには、リフォームやリノベーションを行い、常に魅力的な住まいを維持するようにしなければなりません。

また、売却時にも、物件が購入時より値下がりするリスクもありますので、不動産経営を始めたときから、いつ売るべきかという出口戦略を考えておく必要があります。

滞納リスク

空室とならんで悩ましいリスクは、入居者が家賃を支払わないことです。家賃滞納が続くと収入が減るだけでなく、区分マンションの一室しか保有していない場合には、家賃収入が0となりますので、ローン返済ができなくなってしまうこともあります。

家賃滞納リスクに対応するためには、入居者の選定をきちんと行うこと、および集金などの業務をきちんとしてくれる信頼できる管理会社を選ぶことに尽きるでしょう。

地震・火災リスク

地震や台風・大雨・火災・落雷などの災害は、いつ起きても不思議ではありません。災害が発生すれば、家賃収入を得られないばかりか、ローンを返済することが不可能になってしまいます。

災害に対処するには、あらかじめ火災保険や地震保険などの保険に加入しておかなければなりません。なお、地震保険は火災保険に加入していなければ、入ることができない付帯契約となっています。

不動産管理会社の倒産リスク

管理会社が不動産管理業務だけを行っている場合、一般的には倒産のリスクはほとんどないと言えます。しかし、他の事業を幅広く行っている会社は、預かっている敷金や家賃を他の事業につぎ込んでいる可能性もあります。そのような会社が倒産した場合には、管理会社が預かっている敷金や家賃は、入ってこないものと考えたほうが良いでしょう。

不動産管理会社の倒産リスクを避けるためには、信頼できる管理会社を選ぶとともに、敷金や家賃はオーナーに直接振り込んでもらう方法を取るようにしましょう。

不動産投資を始める会社員にオススメの物件タイプ

それでは初めて不動産投資を行う会社員の方は、どのような物件を選んだらよいのでしょうか。

空室リスクが少ない都市部の物件

空室リスクを避けるためには、人口が多い活力のある都市部の物件を購入することです。日本は、将来さらに都市部に人口が集中すると考えられており、都市部では空室が発生してもすぐに入居者が現れるでしょう。

それゆえ、物件を購入する際には、価格が多少高くても、都市部にある不動産に投資するべきでしょう。

管理の手間がかからない区分マンション

区分マンションでは、通常入居者が作った管理組合があり、ほとんどすべての管理業務を行います。したがって、毎月管理組合に管理費を支払っていれば、マンションの管理人の費用や清掃、電球交換、修理などを行ってくれます。自分で管理することがほとんどありませんので、区分マンションの経営は忙しい会社員の方向きの副業と言えます。

購入価格が安く利回りが高い中古物件

新築物件は、販売時には広告費や販促費・人件費などが上乗せされますので、購入価格は必然的に高くなります。中古物件は、そのような初期費用がありませんので安く購入でき、収益性が上がりますので利回りは高くなります。

回転率が高いワンルームマンション

近年未婚者や離婚者などが増加し、ワンルームマンションの需要が増えています。特に都心部では、入居者が退去して空室になってもすぐに埋まります。

ワンルームマンションの購入資金は少なくて済み、また回転率が高いので、投資先としては魅力的な物件と言えます。

会社員の副業で人気の不動産投資についてのまとめ

不動産投資は他の投資と比べると比較的安全で、忙しい会社員の方でも可能な副業と言えます。しかし投資である以上リスクはありますので、十分な対策をして投資をするようにしましょう。