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M life 記事

お金 2018.8.9

路線価とは?誰でもわかる路線価の種類と計算方法

 

「路線価」とはなんでしょうか。必要にならないと見聞きしない言葉ではないでしょうか。この路線価は、贈与や相続など手に入れた土地や建物を評価するときに基準となるものになります。今回は、もしものときに知っておきたい知識、「路線価」のキホンをおさえていきましょう。

 

そもそも路線価とは

 

 

そもそも路線価とは、土地や建物に面している路線(道路)ごとに決められている価格をもとに、宅地の形状に合わせて価格の金額を評価するものです。

 

1㎡あたりの土地評価額を表している

路線価とは、その道路に面している土地の評価額で、路線に面している宅地1㎡あたりの価格が表示されています。単位は1,000円単位で表され、例えば、200と表示があれば、1㎡あたりの路線価は、200,000円となります。

 

路線価には相続税路線価と固定資産税路線価がある

土地評価は、相続財産の評価と固定資産税の評価が主な部分になります。前者は、「相続税路線価」と呼ばれ、後者は「固定資産税路線価」と呼ばれています。一般的に「路線価」と呼ばれるのは、相続税路線価ことを指します

 

路線価図で確認できる

路線価を確認するには、路線価図を確認します。路線価図は路線価を地図上に表したものです。閲覧するのに特別な資格は必要なく、国税庁が発表している財産評価基準書を自由に見ることができます。

 

出典:財産評価基準書|国税庁
http://www.rosenka.nta.go.jp/

 

相続税路線価と固定資産税路線価の違い

 

 

それでは具体的にどういった点に違いがあるのでしょうか。項目ごとに見ていきましょう。

 

相続税路線価とは?

相続税路線価は、亡くなった方(被相続人と呼びます)の土地の価値を評価するときに使います。路線価が気になる方は土地相続に関わりそうな方かもしれませんね。この相続税路線価は被相続人の財産を調べ、相続時にかかってくる相続税を算出するために大事なものです。

 

相続税路線価は毎年1月1日の価格を同じ年の7月初旬に発表します。評価額は、公示価格の80%程度となっています。また、相続税と関連することなので、発表する機関は国税庁が担っています。

 

出典:平成30年分財産評価基準を見る|国税庁http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

 

参考: 平成30年分都道府県庁所在都市の最高路線価|国税庁https://www.nta.go.jp/information/release/pdf/rosenka.pdf

 

しかし、土地がある場所によっては、路線価が設定されていない土地もあります主要道路から離れた土地や奥まった位置にある土地、また地方などは路線価が設定されていないことが多いです。では、相続の際に土地の評価はどうなるのでしょう?このような路線価が使えない土地では、倍率方式という評価方法を使います

 

倍率方式は、固定資産税の評価額に一定の倍率をかけて評価額を算出します。もし、路線価が設定されていないとわかったら、倍率方式を使いましょう。倍率方式を使うときには、固定資産評価額が必要です。先に市区町村の役場で調べておいたり、納税通知書を確認したりしておきましょう。

 

固定資産税路線価とは?

固定資産税路線価とは、固定資産税を計算するときに使われる路線価です。ここでまず、固定資産税についておさらいしておきましょう。固定資産税は、土地、一戸建て、マンションなどの不動産を所有しているに係る税金です。この税金は、市町村などの自治体課す税金となります。土地を所有しているのであれば、その土地は固定資産税の課税対象になります。

 

この固定資産税の課税基準となる土地評価を行うために固定資産税路線価が使われます。固定資産税路線価は、各市町村長が決めています。ただし、東京都の区の場合は、東京都知事が決定します。3年に1度改定され、その年の1月1日の時点の価格評価が決定後すぐに発表されます。こちらの評価額は、公示価格の70%程度となります。路線価は、以下のホームページで検索することができます。

 

路線価図・評価倍率表|国税庁
http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

 

全国地下マップ|資産評価システム研究センターhttps://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

 

2つの路線価について、概要はお分かりいただけましたでしょうか。それでは2つの路線価のポイントを比較してまとめてみましょう。

 

使用目的の違い

名前の通り、相続税路線価は相続税を計算するときに用います。固定資産評価額は、固定資産税の基準になる価格となります。

 

公示価格との関係性

公示価格とは、国が定める土地の適正な評価額のことです。国土交通省の土地鑑定委員会によって選定が行われています。相続税路線価と固定資産税路線価の価格は、この公示価格を基準に算出します。相続税路線価は、公示価格の8割程度、固定資産税路線価は、公示価格の7割程度の金額になります。

 

担当部署の違い

相続税路線価は、相続税と関わりのある路線価であるため、国税局が担当します。固定資産税は、地方税と関わりのある路線価ですので、担当は市町村になります。

 

公表時期の違い

価格が公表される時期も違いました。相続税路線価では、毎年1月1日の時点の価格が、7月上旬ごろに発表されます。固定資産税路線価は、3年に1度、基準価格の評価替えが行われます。評価替えが行われた年の1月1日に価格評価が決定され、市区町村から発表されます。

 

路線価図で確認すべきポイント

 

それでは、実際に路線価図を見るときに確認すべきポイントを紹介します。まずは、下の図をご覧ください。

出典:路線価図の説明|国税庁
http://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm

 

路線価図の年分とページを確認する

最初に路線価図の年分とページを確認します。図の左上の部分です。ここには、路線価図が何年分のものであるかとページが記載されています。XX12345であれば、XX年分の12345ページということになります。

 

地区および地区と借地権割合の適用範囲を示す記号を確認する

次に先ほど確認した年分とページの右に移ります。これは、地区及び地区と借地権割合の適用範囲を示す記号になります。記号には、黒塗りや斜線が入っています。これにも意味があり、黒塗りの場合は、その地区の区分は黒塗り側の路線の道路沿いのみが該当するという意味があります。一方、斜線の場合は、その地区の区部は斜線側の路線には該当しないという意味になります。黒塗りでもなく、斜線もない場合は、その地区の区分はその路線全部が該当します。

 

※借地権割合とは?

借地権とは、名前の通り、道路や自分の家、店舗などを建てる際に人の土地を借りる権利のことです。相続した土地がご自身の土地ではなく、人から借りている土地であるなら、路線価の価格に借地権割合をかけた金額を評価額として扱います。

 

借地権割合を示すA-Gのアルファベットを確認する

またそのまま右に移ります。今度はアルファベットと%が記載されています。これは、各路線価に対応する借地権割合を示す記号です。

 

借地権割合は地域によって多少異なりますが、上記の図にあるように、A:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50%、 F:40%、G:30%と表記されています。

 

このアルファベットを用いて、借地権割合を計算します。例えば、「500C」と表記されていれば、路線価が500,000円、借地権割合が70%という意味になります。もし、価値を知りたい土地が借地でなければ、このアルファベットは気にしなくても良いでしょう

 

出典:路線図の説明|国税庁
http://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm

 

路線価の計算式

 

それでは、路線価の意味と路線価図の読み方が分かったところで、実際の路線価の計算方法についてご説明します。実は路線価の計算は、1つではなく、宅地に面する路線価が1路線(1つの道路に面している)か2路線(2つの道路に面している)か、また、自用地なのか借地なのかといった2つの情報によって、計算方法が変わってきます。今回は1つずつ順番に見ていきましょう。

 

一路線に面する宅地における自用地価額の算出

1は、1つの道路に面しており、土地がご自身のものであるときの算出方法です。計算式は、路線価×奥行価格補正率×地積(土地の面積)になります。

 

出典:路線図の説明|国税庁
http://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm

 

さて、ここで新しい言葉、「奥行価格補正率」が出てきたので、補足しておきます。奥行価格補正率は、1面が道路に面した土地の価格を計算するときに使います。例えば、同じ面積の土地でも、使いづらい土地と使いやすい土地があります。うなぎの寝床のような入り口が小さく奥行が長い土地の場合、駐車場が作れなかったり、極端に細い家を建てざるえません。

 

奥行価格補正率とは、使いやすい土地と使いづらい土地について形状を考慮して評価するために使用される割合になります。奥行価格補正率は、国税庁のホームページから確認することができます。

 

出典:奥行価格補正率表|国税庁https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/07.htm

 

では、計算に戻りましょう。下の図の場合、以下のように計算します。

 

 

200,000円(路線価)×0.98(奥行価格補正率)=196,000円(1㎡の価格)

196,000円×300㎡(地積)=58,800,000円

 

まとめて計算することもできるのですが、一度1㎡の価格を計算し、地積を後でかけるほうが分かりやすく計算できますね。

 

一路線に面する宅地における借地権価額の算出

2つめは、1つの道路に面しており、土地が借りているものであるときの算出方法です。計算式は、自用地の価額× 借地権割合になります。

 

出典:路線図の説明|国税庁
http://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm

 

1つめの土地が、借地だった場合を考えてみましょう。自用地の価格は、先ほど、路線価×奥行価格補正率で計算しています。この価格に、借地権割合を掛けます。図では200Dとなっています。Dは、60%を表していましたね。ですので、計算すると、

58,800,000円(自用地の価格)×60%(借地権割合)=35,280,000円

自用地の場合の計算に、借地権割合をかけると覚えておくといいですね。

 

二路線に面する宅地における自用地価額の算出

3つめは、2つの道路に面しており、土地がご自身のものであるときの算出方法です。計算式は、(正面路線価×奥行価格補正率+側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率)×地積になります。

 

出典:路線図の説明|国税庁
http://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm

 

2つの道路に面するとは、以下のような図になります。

 

さて、ここでまた新しい言葉が出てきました。「側方路線影響加算率」です。側方路線影響加算率は、2つの道路に面している状況を加味するための割合です。2つの道路に面することは、通常の土地と比べて、使うのに便利な土地になります。土地によい影響を与えているということですね。この影響を加味するために、側方路線影響加算率を使います。

 

 

出典:側方路線影響加算率表|国税庁https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/07.htm

 

2面が道路に面している場合、基準となる道路正面路線、もう1つの道路を側面路線と呼びます。ここで疑問になるのが、2つの道路、どちらが正面で、どちらが側面かというでしょう。正面路線は原則として、2つの路線価に奥行価格補正率をかけて計算し比較したあと、金額が高いほうが正面路線となります。住んでいるがどちらを普段正面として使っているかは関係ありません。

 

こういった2つの路線価を考慮するために、計算式が複雑になっています。難しいように見えますが、分解して計算すれば分かりやすく計算することができます。さっそく計算していきましょう。

 

200,000円(正面路線価)×0.98(奥行価格補正率)=196,000円(1㎡の価格)

 

196,000円(1㎡の価格)+(150,000円(側面路線価)×1.00(奥行価格補正率)×0.03(側方路線影響加算率)=200,500円(1㎡の価格)

 

200,500円(1㎡の価格)×300㎡(地積)=60,150,000円

 

「正面路線価×奥行価格補正率」「側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率)」に分けて計算し、地積をかけると簡単に計算することができます。

 

二路線に面する宅地における借地権価額の算出

4つめは、2つの道路に面しており、土地が借りているものであるときの算出方法です。計算式は、自用地の価額×借地権割合になります。

 

出典:路線図の説明|国税庁
http://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm

 

先ほど、自用地の価格を計算しました。ですので、60,150,000円(自用地の価格)×60%(借地権割合)=36,090,000円となります。

 

まとめ

 

 

「路線価とは?誰でもわかる路線価の種類と計算方法」いかがだったでしょうか。今回は、土地の価値を求めるために計算する方法をご紹介しました。今後、土地を相続る場合や、ご自身の土地の価値を知りたい場合、今回ご紹介した方法で、おおよその金額を計算することができます。万が一に備えて、一度基準を基に価値を調べてみてはいかがでしょうか。

 

 

 

 

 

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