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M life 記事

お金 2018.8.22

【FP監修】住宅ローン控除制度とは?中古もOK?適用要件や控除率を解説

 

頭金が貯まって、いよいよ自分の家を買おうとするとき、ローンを組むことになりますよね。ですが少しでも安く費用を抑えたいと考える方がほとんどだと思います。実は、住宅ローンを組んでいる人には、減税を受けられる仕組みがあるんです。今回は、住宅を購入するときに使える税金の控除、「住宅ローン控除」をご紹介します。お得情報がいっぱいですよ。

 

「住宅ローン控除」とは?

 

 

そもそも「住宅ローン控除」とは、年末の住宅ローン残高によって一定の金額を所得税から控除してくれる制度です。

 

住宅ローン残高の1%を10年間、毎年所得税から控除

「住宅ローン控除」は、最長10年間、住宅ローンの残高の1%が所得税から控除されます。毎年の控除額も設定されており、適用期限が2014年3月までは、毎年最大20万円を10年間で200万円までの控除でしたが、2014年4月の消費税引上げに伴って、毎年最大40万円を10年間で400万円まで控除可能となりました。

 

ただし、これは最大の額であることに注意が必要です。毎年の住宅ローン残高の1%が控除されるわけですから、10年間で最大400万円(毎年40万円)の控除を受け続けるとなると、毎年ローン残高が4000万円を超えていなければなりません。

 

出典:No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

 

所得税で控除しきれない分は住民税からも控除

もし、所得税から控除しきれなかった場合には、個人の住民税から控除されることになります。所得税よりも計算した「住宅ローン控除」可能金額が多い場合に、所得税で控除しきれなかった金額が翌年度の個人住民税から控除されます。

 

控除額の計算方法は、

(個人住民税の「住宅ローン控除」額)=(所得税における「住宅ローン控除」可能額)-(「住宅ローン控除」適用前の前年の所得税額)

になります。

 

この式で計算された控除額が、前年度の所得税の課税総所得金額(所得税が課税される所得金額の合計)の5%を超えた場合は、最大控除額は年間97,500円になります。

 

また、2014年から2021年12 月31日までに居住し、住宅の取得が特定取得である場合には、前年度の所得税の課税総所得金額の7%となり、7%を超えた場合は、最大控除額は年間 136,500円となります。

 

出典: 所得税から「住宅ローン控除」額を引ききれなかった方|総務省
http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/090929.html#new

 

新築住宅だけでなく中古住宅も対象になります

住宅ローンと聞くと、新築をイメージする方も多いのではないでしょうか。「住宅ローン控除」は、もちろん新築住居を取得するときに使えますが、中古住宅を取得するときやリフォームにも利用することができます。

 

「住宅ローン控除」の対象条件は?

 

 

「住宅ローン控除」が適用される対象について、“新築住宅”“中古住宅”“増築・リフォーム”の3つをみていきましょう。

 

新築住宅

新築住宅はマンション・一戸建てどちらでも適用されます。控除を受けるための主な条件は以下の通りです。

 

・新築してから、または新築住宅を取得してから、6ヶ月以内に入居していること

・控除を受ける年の12月31日まで引き続いて住んでいること

・控除を受ける年の所得金額が3000万円以下であること

・住宅の床面積が50㎡以上であること

・床面積の1/2以上が自分の居住スペースであること

・ローンの返済期間が10年以上であり、分割返済であること

・民間の金融機関や住宅金融支援機構などの住宅ローンなどを利用していること

 

中古住宅

「住宅ローン控除」は中古住宅についても適用されます。中古住宅の場合は新築住宅の条件に加え、さらに

・建築された日から取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物については25年)以下であることなどの条件が追加されます。

 

増築・リフォーム

増築・リフォームの場合に「住宅ローン控除」を適用するには、以下の条件をみたす必要があります。

 

・新築住宅の条件をみたすこと

・以下のいずれかに当てはまる工事であること

  ①増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替え

  ②マンションなどでの区分所有部分の床や階段、または壁の過半についての一
   定の修繕や模様替え

  ③居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関、または廊下の一室の床、
   壁の全部について行う修繕や模様替え

  ④地震に対する一定の安全基準のための修繕や模様替え

  ⑤一定のバリアフリーリフォーム

  ⑥一定の省エネリフォーム

 

工事費用が100万円超であること。ただし店舗併用住宅(店舗と居住スペースがくっついている)等の場合は、居住スペースのリフォーム費用がリフォーム総額の2分の1以上であること

・店舗併用住宅(店舗と居住スペースがくっついている)等の場合は、今居住スペースのリフォーム費用がリフォーム総額の1/2以上であること

 

また、バリアフリーや省エネ、三世代同居に伴うリフォームについては、工事する内容がさらに詳細になっているので、ご自身の増築・リフォームの目的によっては事前に確認しておくことをオススメします。

 

出典:マイホームを持ったとき1|国税庁
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_1.htm

 

「住宅ローン控除」利用の主な具体的な要件は?

 

先ほど並べた対象要件の中でも覚えておいてほしいポイントを詳しく説明します。

 

自ら居住すること

新築住居の「住宅ローン控除」の適用を受ける条件に、「新築してから、または新築を取得してから、6カ月以内に入居していること」とあります。中古住宅の場合は引き渡し完了から、増築・リフォームの場合は工事完了から、6ヶ月以内に入居していることとなります。また、控除を受ける年の12月31日まで住み続けていることも条件になります。

 

また、控除を受けようとしている本人が自ら入居する必要があり、入居しているかどうかは住民票によって確認されます。そのため、別荘などのセカンドハウスは控除の対象となりません。

 

床面積の要件

床面積の条件に、「住宅の床面積が50㎡以上であること」とありますが、この床面積は、登記簿に記載されている床面積が対象になります。

 

年収についても要件

「住宅ローン控除」を受ける条件に、所得が3000万円以下であることとあります。所得が3000万円を超える場合には、「住宅ローン控除」を受けられないということですが、ここで1つ疑問が残ります。

 

例えば、ローンを申請したときは所得3000万円以下だったけれど、適用を受けている10年のうちに所得が3000万円を超えた場合にはどうなるかということです。昇進や賞与によって合計所得金額が3000万円を超えることもあるかと思います。そんなとき控除はどうなると思いますか?

 

正解は、所得が3000万円超えた年は控除を受けることができない、です。ただし、もし翌年の所得が3000万円以下になった場合には、また「住宅ローン控除」の適用を受けることができます。ご自身の所得が変わりそうな場合は事前に確認しておくと安心です。

 

「住宅ローン控除」の申請方法は?

 

 

実際に「住宅ローン控除」を受けるための申請方法についてまとめます。

 

申請時期は?

手続きは、入居した年分の所得税について翌年に確定申告することになります。ただし会社員など給与所得者の場合は、2年目以降は確定申告する必要はなく、勤務先に「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を提出することによって、年末調整で控除を受けることができます。

 

申請手続きの流れ

住居を取得してからの手続きの流れを簡単にまとめると以下のようになります。

①新築・中古住居の取得、または増築・リフォームの工事完了する

②6カ月以内に入居する

③必要書類を集める

④入居の翌年の確定申告時に申請を行い、必要書類を提出する

 

必要な添付書類は?

申請④に必要な主な添付書類と入手できる場所は、以下になります。

 

・住民票:市役所など

・給与などの源泉徴収票:勤務先など

・住宅借入金等特別控除額の計算明細書:税務署

・登記事項証明書:法務局

※登記事項証明書は、法務局の窓口のほかに、郵送による請求やオンラインでの申請も可能です。

・工事請負契約書の写し:施工業者

・売買契約書の写し:不動産業者

・借入金(住宅ローン)の年末残高証明書:金融機関

 

その他にも取得した建物や工事内容によって、申請書類が変わってきますので、国税庁のホームページを確認しておきましょう。

 

出典:No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

 

結局いくら控除されるの?シミュレーションツール紹介

 

 

最後に、ご自身が「住宅ローン控除」を受けるとき、結局どのくらい控除してもらえるかをシミュレーションによって知ることができるツールをご紹介しておきます。実際に住宅を購入する前にシミュレーションしておくと、将来の返済について準備しやすくなりますので、1度試してみてください。

 

住宅ローンシミュレーション|住宅金融支援機構

住宅金融支援機構の住宅ローンシミュレーションは、確認したい条件に合わせて7つの種類に分かれています。

・フラット35を検討する人向けのかんたんシミュレーション

・災害復興住宅融資シミュレーション

・住宅資金を貯めるための資金計画シミュレーション

・返済プラン比較シミュレーション

・住宅ローンの借換えシミュレーション

・返済方法変更シミュレーション

機構団信、3大疾病付機構団信の特約料シミュレーション

 

URL:https://www.jhf.go.jp/simulation_loan/index.html

 

「住宅ローン控除」(減税)シミュレーション|価格.com

シンプルなシミュレーションを行うなら、こちらがオススメです。年収や住宅ローン情報から、控除金額はもちろん「すまい給付金」も加味したシミュレーションを行うことができます。

 

URL:http://kakaku.com/housing-loan/koujo_simulation.asp

 

※「すまい給付金」とは

すまい給付金とは、消費税が引き上げられたことによる住宅取得の負担を軽減するための現金給付のことです。

 

出典:すまい給付金とは|すまい給付金事務局
http://sumai-kyufu.jp/outline/sumaikyufu/index.html

 

「住宅ローン控除」(減税)シミュレーター|スマイティ

年収と家族構成から所得税・住民税を計算し、そこから住宅ローン減税でいくら戻ってくるかをシミュレーションすることができます。

 

URL:https://sumaity.com/mansion_new/loan/kouzyoSim/

 

高機能住宅ローンシミュレーション|みかローン

金利変動や返済パターン、ローンの分割など細かな設定を行い、シミュレーションができます。ご自身が利用する住宅ローンの条件の形がしっかりイメージできている人にオススメです。条件を保存すると他の条件との比較も可能です。

URL:http://loan.mikage.to/loan/

 

このほかにも、ご自身がローンを組みたい金融機関のシミュレーションサイトを使うことで、金融機関ごとの特色を反映した結果を見ることができます。

 

まとめ

 

 

いかがだったでしょうか。

「住宅ローン控除」は住宅の取得だけでなく、増築やリフォームでも適用できる制度です。今後、自身のため家族のために住宅取得やリフォームする機会があるときは、「住宅ローン控除」についてもしっかり調べてみてください。あなたの負担をいくらか減らせるかもしれません。

 

 

監修:尾山 道郎(ファイナンシャルプランナー)

 

 

 

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