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M life 記事

お金 2018.8.27

住宅ローンの借り換え手数料は安い?借り換えの3つのメリットも

 

皆さんが住んでいる家は賃貸でしょうか。あるいは購入した自己所有物件でしょうか。賃貸の方は別として、自己所有の方のほとんどが購入した時に住宅ローンを組んでいることと思います。住宅ローンには金利がかかり、支払い終わるまで金利が変わらない固定型、定期的に金利を見直しする変動型とあります。

 

この金利、もっと毎月の支払額が安くならないかなと考えることはありませんか。契約してしまった住宅ローンの支払いを安くする方法として、住宅ローンの借り換えがあります。最初に借りた銀行とは違う銀行から借り入れをして最初に借りた銀行には全額返済してしまい、2番目に借りた銀行へ返済をする方法です。この住宅ローンの借り換えの方法をご紹介します。

 

住宅ローンの借り換えを行うメリット3つ

 

 

住宅ローンを借り換えするには手数料がかかります。その手数料を支払っても、借り換えた方がメリットがあるのはどのような場合でしょうか。例を見ながら考えて見ましょう。

 

ローンの残高が1,000万円以上

ローンの借り換えにかかる諸費用が10万円だった場合、借り換えによって利子も含めたローン残高の支払いが10万円以上減らなければ借り換えをするメリットがありません。ローン残高が1000万円の時は、10万円は、その残高の1%です。1%以上利率が現在借り入れているローンより低いのであれば、メリットが出てくるということになります。

 

借り換え前より金利が1%でも低い

上記の通り、借り換え前より金利が1%低ければメリットが出てきます。1%も差があるのは低金利下では稀かもしれませんが、あくまでも目安として頭に入れておくと良いかもしれません。

 

住宅ローンの期間が10年以上

借り入れの残りの期間が長ければ長いほど、毎年の利子支払い金額が増えます。借り換え前と後の差額も当然増えるわけです。ですが、借り換えにかかる諸費用は、借り入れ期間に比例して増えるわけではありません。住宅ローンの借入期間が長い方が借り換えをする時もメリットがあり、10年以上のローン期間があるとメリットが出やすいと言われています

 

出典:楽天銀行 住宅ローンの借り換えを行うメリット
https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/faq/refinance001.html

 

住宅ローンの借り換えに必要な手数料

 

 

住宅ローンの借り換えをしようと思った時には、まず金利がどのくらいなのかを検討すると思います。金利が今より低くなるとしても、借り換えには手数料がかかるため、手数料も考慮しないと損をしてしまう場合があります。どれだけメリットが出るかは手数料次第ですので、このことを把握しておく必要があります。

 

事務手数料

借り換えに限らず、住宅ローンを組む際には、事務手数料がかかります。例えば、楽天銀行では、金額にかかわらず一律324,000円の手数料がかかります。

 

出典:楽天銀行
https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/refinance/

 

抵当権設定費用

抵当権設定契約書(抵当権契約書とは借入金の担保で、もし借入金を返済できなくなった時は、その代わりに差し出す物で抵当を設定することを約束する書面です。)は、現在は課税文書には該当しません。課税文書とは印紙税がかかる契約書等の文書のことです。抵当権設定に印紙税はかかりません。

 

出典:国税庁
https://www.nta.go.jp/law/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/18/05.htm
 

印紙税

ローンの契約、金銭消費貸借契約書には印紙税がかかります。1,000万円を超え5,000万円以下のローンの場合は2万円。5,000万円超から1億円のローン契約の場合は6万円かかります。

 

出典:国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

 

司法書士費用

抵当権を設定する時も、抹消する時も登記をする必要があります。登記はご自身で手続きをすることができますが、手間や間違いのないようにするにはプロの司法書士に任せるのが良いでしょう。その際には当然報酬が発生します。

 

日本司法書士会連合会がとったアンケートによれば、抵当権設定登記にかかる報酬の関東地区の平均金額39,267円となっています。抵当権抹消登記にかかる関東地区の平均金額は15,613円となっています。合計で55,000円程度は見積もっておくと良いでしょう。

 

出典:日本司法書士会連合会
http://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2014/02/7b6902377d481ddc7fe33ced428ce7cd.pdf

 

保証料

こちらも楽天銀行の場合、保証料は0円です。

 

出典:楽天銀行
https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/refinance/

 

返済手数料

例えば、変動金利の場合、住信SBIネット銀行で借り入れていたものを全額返済した場合には手数料はかかりません。楽天銀行でも返済手数料はかかりませんので、この両行で借り換えをしても返済手数料はかからないことになります。

 

出典:楽天銀行 住信SBI銀行
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_charge
https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/refinance/

 

登録免許税

抵当権設定の際にかかる登記費用は1000分の4つまり0.4%です。借入金額に0.4%かけた金額が抵当権の費用となります。1,000万円であれば、4,000円となります。

 

出典:法務局
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/000130973.pdf

 

団信保険料

こちらも楽天銀行を例にすると団信生命保険料はかかりません。住信SBIネット銀行でも同様です。

出典:楽天銀行 住信SBIネット銀行
https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/refinance/

出典:住信SBIネット銀行
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_ins

 

住宅ローンの借り換え手数料をなるべく安く抑える方法は?

 

住宅ローンを借り換えする時にポイントとなるのは、金利はもちろんのこと、手数料を計算する必要があることがわかりました。銀行によってかかる手数料は異なります。そのため、しっかりと調べて計算してから借り換えをしないと損をしてしまうことになります。気をつけましょう。では、損をしないようにするためどのような方法があるか見て行きましょう。 

 

各社で異なる手数料を比較する

各社でどれだけ手数料が異なるかを比較してみると、ご自身がどこで借り換えをすると得なのか把握しやすくなります。例えば、楽天銀行の事務手数料は、324,000円です。一方で、住信SBIネット銀行は、借入残高の2%の事務手数料がかかります。

 

そうなると、1,500万円の借り入れであれば、両行とも同じ手数料ということになりますが、1,500万円の借り入れを超えた場合は、事務手数料だけを見ると、楽天銀行の方が得ということになります。ただし、金利は考慮していませんので事務手数料だけで判断するのは控えてください。

 

出典:楽天銀行
https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/refinance/

出典:住信SBIネット銀行
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_charge

 

借り換え手数料を住宅ローンに組み込む

手数料をローンの返済と一緒に支払うことができる金融機関もあります。得をするわけではありませんが、契約の最初の段階で手元の現金がなくなることを抑える効果があります。

 

専門機関に相談して決める

住宅ローンと金融機関の間に立って相談にのってくれる機関があります。銀行に相談しても、基本的にはその銀行のサービスの情報しか提供してもらえません。その銀行の営業員ですから当然です。

 

仲介に立って相談にのってくれる機関であれば、さまざまな金融機関の情報を提供してくれます。どこの銀行が自分にとって手数料が安いか、金利を低く融資を受けられるのか比較をするのに有益な情報を得ることができるでしょう。

 

できるだけ費用がかからないよう、交渉する

できるだけ費用がかからないように交渉するのは、ビジネスにおいて基本です。定まっている手数料や税金を割り引くことは難しいでしょうが、司法書士報酬はなるべく安いところにしてほしいなどは銀行に交渉すれば融通を利かせてくれる可能性はあるでしょう。信用力の高いであれば金利も低めで設定してもらえることもあるかもしれません

 

住宅ローンの借り換え手数料を基準に選ぶならここ(変動金利)

 

 

変動金利と固定金利ではかかる手数料が異なる金融機関がほとんどです。ここでは、あまり手数料がかからない変動金利を見ていきましょう。借り換え手数料を基準に選ぶとしたらどこの銀行が良いでしょうか。

 

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行の住宅ローン変動金利にかかる借り換え手数料を見ていきます。事務取扱手数料が先に紹介したとおり、融資金額の2%に相当する金額に消費税を加算した金額です。

 

団信などの保険料は0円です。2018年7月1日現在、借り換えの変動金利は諸費用を含まない場合で年0.428%です。これはかなり安い方ではないかと思います。ちなみに諸費用を含むと年0.507%です。

 

出典:住信SBIネット銀行
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/exp_loan_kinri

 

SBIマネープラザ

SBIマネープラザは、無料で相談にのってくれる相談機関です。ここでは、住信SBIネット銀行とARUHIという機関の住宅ローンの仲介をしています。ARUHIは主に固定金利ローンを売りにしています。

 

よって変動金利の場合は、住信SBIネット銀行となりますので、上記と借り換え手数料は同じです。ただし、無料で相談できるということはネット銀行にはないメリットがあります。

 

出典:SBIマネープラザ
https://www.sbi-moneyplaza.co.jp/02_services/03_mortgage/04_sumishin/

 

りそな銀行

りそな銀行での借り換えの場合、2018年7月現在の変動金利は年0.429%と住信SBI銀行と肉薄しています。りそな銀行での住宅ローンは、ATM手数料無料、団体信用生命保険料無料です。

 

融資手数料も借入金額×2.16%(消費税込み)ですので住信SBIネット銀行と同じです。また、保証料として、融資金利+0.2%とネット銀行に比べると手数料がかかります。

 

出典:りそな銀行
https://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/fee/

 

最後に

 

 

住宅ローンを選ぶ時に金利だけでなく、諸費用で大きく変わることがわかったと思います。一見、金利が安くても手数料がかかって思ったより安くならなかったなんてことにならないようにしっかりと調査をしておくと良いでしょう。

 

また、司法書士費用など安くできる部分は、できるだけ安くしておく方が良いということもわかったのではないでしょうか。できるだけ手数料が安く、金利も安い銀行を見つけて借り換えをしていくのが賢い方法といえるでしょう。しっかりと事前に調査をすることをおすすめします。

 

 

 

 

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