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M life 記事

お金 2018.9.14

住宅ローンの減税(控除)制度の条件8つ!これを使わなきゃもったいない

 

マイホームの購入は人生で最も大きな買い物と言われますが、全額自己資金で賄う方は稀であり、多くの方は住宅ローンを利用します。その場合、住宅ローン減税の条件に合致すれば、所得税などの控除を受けることができます。この記事では住宅ローン減税(控除)の内容と適用条件・手続きなどについて解説をいたします。参考にしていただき損のないようにしましょう。

 

住宅ローン減税(控除)について

 

 

はじめに住宅ローン減税(控除)とはどのようなものかご説明致します。

 

住宅ローンを利用して家を購入した方が受けられる減税制度

住宅ローン減税(控除)は、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に受けられる減税制度です。この制度を利用することで、年末の住宅ローンの残高に応じて所得税が控除されます。住宅ローン控除は納めすぎた税金を還付してもらうものであり、納めた税金以上の金額をもらえるわけではありません。

 

住宅ローン残高の1%が10年間控除される

住宅ローン控除を受けられる期間は、居住を開始してから最長で10年間となっています。その期間、年末の住宅ローン残高の1%が所得税から控除されます。

 

住宅ローン控除は年40万円が上限額

住宅ローン控除額は最大で年40万円であり、毎年上限額が適用となれば10年間で400万円税金が戻ってくる計算になります。子育てや教育費などお金が必要な時に、毎年40万円が還付されれば、家計に大きなプラスになるに違いありません。 しかし最大の控除額を得るためには、10年間ローン残高が4,000万円以上であることが要件であり、ローンの支払いが進むと同時に、当然借入残高も減ってきます。

 

それゆえ年末残高が4,000万円を割った年からは満額控除されません。なお、所得税から控除しきれない金額があれば、住民税からも控除されます。その場合は所得税の課税総所得金額等の7%または136,500円のどちらか小さい金額が上限となります。

 

認定長期優良住宅や低炭素建築物は年50万円まで控除

認定長期優良住宅(※1)及び低炭素建築物(※2)では年間50万円控除されます。年間50万円の控除を受けるためには、年末のローン残高が5,000万円以上あることが必要で、10年間最大で500万円の控除を受けることが可能です。

 

(※1)認定長期優良住宅:

長期に使用するための構造及び設備を有している、居住環境等への配慮を行っているなど、長期にわたり良好な状態で使用することのできる住宅

(※2)低炭素建築物:

二酸化炭素の排出の抑制に資する建築物で、所管行政庁(都道府県、市又は区)が認定を行うもの

 

【参照】一般社団法人住宅性能評価・表示協会:
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/chouki/info.html

 

住宅ローンの減税制度は確定申告が必要!

 

給与所得者は初年度のみ確定申告が必要

給与所得者が住宅ローン控除を受けるためには、初年度のみ確定申告をする必要があります。初年度に確定申告をすれば、2年目以降は勤務先の年末調整の対象になります。

 

10月頃に税務署から「年末調整のための住宅借入金等控除証明書」が、金融機関からは「残高証明書」が送られてきますので、年末調整の時に勤務先に提出すればよいだけです。なお、「年末調整のための住宅借入金等控除証明書」は1年目の確定申告後、残り9年分が送られてきますので無くさないようにしなければなりません

 

自営業者は毎年確定申告時に申告

所得税の納税方法は、給与所得者は給与から源泉徴収されますが、自営業者は毎年確定申告によって税金を納めます。自営業者の住宅ローン控除の申告は納税と同時に確定申告で行いますので、所得税から住宅ローン控除額が差し引かれることになります。自営業者の場合の住宅ローン控除は、2年目以降も確定申告により行います。

 

住宅ローン減税(控除)制度の主な適用条件8つ

 

 

住宅ローン控除を受けるためには、次の要件を満たさなければなりません。

 

1:自己居住であること

住宅ローン控除を受けるための住宅は、融資を受けた本人が住む家でなければなりません。投資用のマンションや子供や親が住むために借りたローンは対象となりません。また住宅やアパート・店舗などを兼用にしている場合には、住居用の床面積部分が1/2以上でなければ対象外となります。 

 

2:床面積が50㎡以上である

登記簿に記載されている床面積が、50㎡以上なければなりません。

 

3:住宅ローンの返済期間が10年以上である

住宅ローンの返済期間が、10年以上あることが必要です。気を付けなければならないのが、ローンの繰り上げ返済です。繰り上げ返済をすることによって、借入期間が10年未満となった場合には、住宅ローン控除の要件に合致しなくなり、控除を受けられなくなります。

 

4:住宅ローンを取得して6カ月以内に入居していること

住宅を取得して6カ月以内に入居し、引き続きその住宅に住んでいることが要件になります。6カ月以内に入居していることを証明するために、住民票や公共料金の領収書などを添付することになります。

 

5:控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下

住宅ローン控除を受ける方の年間所得が、3,000万円以下であることが要件になります。所得とは、収入から給与所得控除や必要経費を引いたものです。従いまして年収が3,000万以上であっても、確定申告を行うことで住宅ローン控除を受けられる可能性があります。

 

6:中古住宅の場合25年以内に建築されたものであること

中古住宅の場合には次の条件をクリアしている必要があります。

 

耐火建築物の場合

鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物の場合は25年以内に建築された住宅であること

 

耐火建築物以外の場合

木造建築など耐火建築物以外の場合は20年以内に建築された住宅であること

 

耐震基準が下記のいずれかをクリアしていること

・耐震基準適合証明書の取得

・耐震等級1以上の住宅性能評価書の取得

・既存住宅売買瑕疵保険に加入すること

 

7:前後の2年間に、長期譲渡所得の課税の特例などを受けていないこ

新たにマイホームを購入した年を含めてその前後の5年間に住宅を売却した場合に、下記の3つ減税特例を受けていない必要があります。

 

居住用財産の3000万円の特別控除

居住用の物件を売却した時に譲渡所得が発生しても、3,000万円以下であれば所得税がかからないという特例。

 

軽減税率の特例

売却した年の1月1日で、所有期間が10年以上の居住用住宅を売却した時には、軽減税率が適用されるという特例。

 

買い換え特例

売却した居住用住宅より、買い替えた住宅の金額の方が大きければ課税されないという特例。

 

8:増改築費用が100万円以上である

ローンを利用して中古住宅の改築した場合も、住宅ローン控除を受けられる可能性があります。この場合、工事費が100万円以上であることが要件となります。また壁紙の張替えや窓の設置などは増改築とはみなされず、単なるリフォームであり、屋根や壁・階段・床など建物の躯体に影響を及ぼす工事であることが必要です。

 

一方、他のリフォーム減税制度を利用した方が、住宅ローン控除の還付金よりも多いことがあります。例えばバリアフリーや省エネ・同居対応リフォームでは、年末ローン残高の2%が所得税から控除される場合もあります。

 

住宅ローン減税(控除)の初年度の手続き方法

 

 

次に住宅ローン控除を受けるための手続きと必要な提出書類について解説をします。 

 

1住宅取得後、6カ月月以内に入居する

住宅ローン控除を受けるためには、住宅を購入してから6カ月以内に入居し、且つ引き続いて住まなければなりません。

 

2控除申請に必要な書類を揃える

住宅ローン控除を受けるためには次の書類を用意する必要があります。

 

住民票

購入した住宅のある住民票を、在住の市町村役所から入手します。なお夫婦で控除を受けるためには、それぞれ必要になります。

 

ローン残高証明

ローンを設定した金融機関から、毎年10月頃にローン残高証明書が送られてきます。

 

登記事項証明書

購入した物件の登記事項証明書を登記した法務局から入手します。

 

工事請負(不動産売買)契約書

不動産売買契約書を用意しなければなりませんが、土地を購入して住宅を建てた場合には、住宅工事の契約書も必要になります。

 

源泉徴収票

給与所得者は、勤めている会社から住宅を購入した年の源泉徴収票を入手します。

 

その他の書類

・中古住宅の場合には、耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写しを不動産会社から入手します。

・認定長期優良住宅、認定低炭素建築物、一定の耐震基準を満たす中古住宅の場合は、認定通知書の写しを不動産会社から入手します。

・確定申告書(A書式)は税務署から入手するか、郵便で送付してもらいますが、国税庁のホームページからダウンロードすることもできます。

 

3入居した翌年に確定申告する

確定申告は入居した翌年に行いますが、給与所得者は次年度以降については年末調整で手続きを行います。2年目以降は税務署からは既に送られてきている残り9年分の「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」と毎年10月頃に金融機関から送付される「住宅ローン残高証明書」を添付します。

 

4税務署にて必要書類を提出する

確定申告は、住んでいる地域を管轄する税務署で行います。提出する方法は、税務署から確定申告書類を入手し直接税務署に提出する方法や郵送、申告相談会場で提出する方法があります。

 

初めて確定申告をする方は、申告相談会場で相談しながら作成するとよいでしょう。またインターネットのe-taxを利用すれば、家に居ながらにして申請できますので大変便利です。しかしその場合、電子証明書を登録したり、ICカードリーダーライタを用意しなければなりません。

 

申請期限は1月〜3月

住宅ローン控除は還付申告になりますので、入居した翌年の1月1日から5年間確定申告をすることができます。住宅ローン控除は5年間遡って申告をすることができますので、遅れても忘れずに申告するようにしましょう。なお所得税から控除しきれず住民税からも控除を受けるためには、翌年の3月15日が申告期限日となります。

 

実際にどれだけ住宅ローンが控除されるか計算してみよう!

 

 

住宅ローン控除は年末のローン残高の1%ですが、誰もが最大限に使いきれるわけではありません。なぜなら控除できる金額は支払った所得税を限度とし、所得税以上に還付されることはないからです。それゆえ所得税額>控除限度額の場合には控除限度額=還付金額となります。

 

また所得税額<控除限度額の場合には、支払った所得税=還付金になります。 住宅ローン控除の枠を使いきれなかった場合には、翌年度の住民税から控除されることになります。なお住民税からの控除は前年の所得税額の7%、あるいは136,500円のうちどちらか少ない金額となります。

 

どのくらいの税金が戻ってくる?

それではどのくらいの金額が還付されるのでしょうか。

 

一般住宅の場合

一般住宅の場合には、年末残高の1%が10年間、最大で400万円が控除されます。 例えば年収が600万円で課税所得300万円の方が、所得税20万円と住民税30万円を納めているとします。また昨年の住宅ローン年末残高が2,500万円で、源泉徴収された所得税額が12万円、今年の住民税予定額が22万円であるとします。

 

この場合2,500万円の1%の25万円が税額控除の限度額となりますが、源泉徴収税額(12万円)<税額控除限度額(25万円)なので納税した12万円は全額控除されることになります。税額控除枠の残額は、25万円-12万円となりますので、13万円を住民税から引くことができます。

 

また住民税から引くことのできる限度額は課税所得金額の7%または136,500円の少ない金額を上限とします。課税所得金額が300万円としているので7%だと21万円となり、136,500円の方が少額なのでこちらが上限となります。控除枠の残額は13万円ですので、13万円を住民税から控除できます。

 

「認定長期優良住宅」「認定低炭素建築物」の場合

「認定長期優良住宅」「認定低炭素建築物」の場合には、年末残高の1%が10年間、最大で500万円が控除されます。計算方法は一般住宅と同じです。

 

「住宅ローン控除(減税)シミュレーション」を使って計算してみよう!

Web上には住宅ローン控除のシミュレーションができるサイトがいくつかあります。年収や借入額・金利・返済期間を入れるだけで計算できますので、試してみてはいかがでしょうか。

 

【参考】価格.com:http://kakaku.com/housing-loan/koujo_simulation.asp

 

最後に

 

 

マイホームを購入する方は、お金のかかる年代でもあります。 住宅ローンの年末の残高の1%が、10年も戻ってくるというのは家計の大きな助けになるはずです。確定申告を忘れずに行い、大きな権利を獲得するようにしましょう。

 

 

 

 

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