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M life 記事

お金 2018.9.25

不動産担保ローンの3つの審査ポイント!おすすめの銀行を徹底比較

 

コツコツと貯蓄をしてきても、それだけでは足りず、お金を別に用意しなければならないことがあります。そんな時に使い道を限定されずに多額の融資を受けられれば助かります。不動産担保ローンは、自宅や土地を担保に入れて金融機関から低金利で多額の融資を受けられます。この記事では、不動産担保ローンの概要について解説しますので、ぜひご参考にしてください。

 

不動産担保ローンの基礎基本と特徴

 

 

まず初めに、不動産担保ローンの概略についてご説明をいたします。

 

不動産担保ローンとは?

住宅ローンや自動車ローンは定まった使途しか利用できませんが、不動産担保ローンは自由な使い方が可能です。このローンは、大まかに分けると事業性資金とそれ以外のローンがあります。

 

事業性資金に利用できるローン

事業主向けの不動産担保ローンは、法人または個人の経営者に対して、事業性資金として融資をします。運転資金・仕入れ・設備投資・開業資金・給与の支払い・融資の返済・納税・つなぎ資金などさまざまな使途に利用できます。

 

事業性資金以外に利用できるローン

個人向けの不動産担保ローンは、事業資金以外のあらゆる使途に利用できます。海外旅行や生活費・リフォーム代金・教育資金・高額医療費・ローンの借り換えなどさまざまな使い方ができます。

 

不動産担保ローンの特徴

不動産担保ローンは、自宅や所有地などの不動産を抵当に入れて、金融機関から融資を受けます。不動産を担保に入れますので、多額の融資を低金利で受けられ審査も比較的通りやすいのが特徴です。次にその特徴について、ポイントをご説明いたします。

 

金利が比較的低い

このローンは不動産に抵当権を設定するので、貸し倒れのリスクは比較的小さいと言えます。そのため無担保ローンと比べると金利は、1.0~10%程度と低く設定されています。不動産担保ローンは、銀行とノンバンクで利用できますが、一般的にノンバンクより銀行のほうが、金利が低く設定されています。

 

また銀行の金利は通常、固定金利および変動金利が利用できますが、ノンバンクでは変動金利を選択できない場合もあります。不動産担保ローンは、低金利であると同時に長期間にわたって大きな金額を借入できるので、ローンの「借り換え」や「おまとめ」に最適です。

 

「借り換え」により借入額を少なくし、「おまとめ」によりローンを一本化し借入金の管理を容易にできます。ただし不動産担保ローンを新たに組み直さなければなりませんので、事務手数料や登記などの費用が掛かることを頭にいれておく必要があります。

 

借入額が大きい

不動産担保ローンで、借入金が返済不能になった場合には、金融機関は対象物件を売却して貸付金を回収します。それゆえ、金融機関は大きな金額を貸付してくれます。カードローンでは通常500万円程度が借入の限度額となりますが、不動産担保ローンでは、不動産評価額の7割前後まで借り入れができます。

 

例えば4,000万円の不動産評価額の住宅なら、2,800万円程度借り入れが可能です。なお貸金業法では、個人の借入総額は年収の1/3までという総量規制がありますが、不動産担保ローンはこの規制から対象外となっています。

 

借入期間が長期で設定可能

無担保カードローンの返済期間は短いので、生活を切り詰めながら無理して返済しなければならない方もいるでしょう。しかし不動産担保ローンは、10年や20年、30年という長いスパンでの借り入れが可能です。長期間で融資を受けられれば、月々の返済金額が低減しますので、比較的楽に返済することが可能です。

 

家族の所有する不動産も担保に可能

不動産担保ローンでは、本人名義の不動産だけでなくご家族や親族名義の不動産を抵当に入れて融資を受けることができます。ご自身が所有する土地や建物では借り入れができないときには、便利に利用できます。対象となる範囲は、配偶者や親・子供だけでなく、三等親の親族まで借り入れ可能な金融機関もあります。

 

しかし原則として、担保提供者は連帯保証人になる必要があり、融資実行の際には同席が必要となります。返済不能となった場合には、連帯保証人にも迷惑がかかりますので、返済可能な額を借り入れるようにしなければなりません。

 

保証人不要

ローンを組む場合には、一般的に保証人を立てなければならないことが多いのですが、不動産担保ローンは不動産を抵当に入れるので、原則として必要ありません。しかし希望する融資額に届かないような場合には、保証人を立てなければならない場合もあります。なお、保証人不要の場合でも保証会社の保証を受ける必要があり、保証料は借入利率に含まれたり、金融機関が支払ったりする場合もあります。

 

登録費用などの諸費用がかる

以上ご説明してきた通り不動産担保ローンは、さまざまなメリットがありますが、その反面デメリットもあります。カードローンを利用する場合には、利子以外に費用は掛かりませんが、不動産担保ローンでは契約時に事務手数料や印紙代・不動産鑑定費用・司法書士への手数料・抵当権・火災保険料・登記費用などの諸費用がかかります。

 

一般的に不動産担保ローンの諸費用は数十万必要になってきますので、少ない借入額の場合にはむしろ無担保カードローンの方が総返済額が少なかったということもあり得ます。また「借り換え」や「おまとめ」をする場合にも、新たにローンを組まなければなりませんので諸費用が掛かってきます。

 

融資までに時間がかかる

ノンバンクで無担保カードローンを利用するときには、即日審査し即日融資ということもあります。しかし、不動産担保ローンは、担保不動産の価値を審査する必要がありますので、融資を実行するまでに1ヵ月程度かかります。

 

不動産担保ローンの審査項目とは?

 

 

それでは不動産担保ローンを利用する場合に、どんな項目について審査が行われるのでしょうか。

 

1:不動産担保における担保価値の審査

不動産担保ローンは不動産を抵当に入れて融資借り入れを受けますので、物件の価値が最も大きな審査ポイントになります。借り入れ希望額が不動産の価値より大きいのかどうか、返済が滞った場合に売却することで回収が可能なのかなどの点を審査します。

 

一般的には不動産評価額の6~7割程度が融資の上限額になります。また道に接していない物件や災害の可能性がある土地などは、担保にならない場合があります。

 

2:融資を受ける方の信用力

融資を受ける方の返済能力や信用力などについても審査されます。

 

会社情報や収入状況

上場企業であるか、社会的に認められる会社であるかなど会社情報も審査ポイントになります。また雇用形態が正社員の場合は評価が高いですが、アルバイトは一般的に低くなる傾向にあります。勤続年数が長ければ、収入が安定しているとみなされ評価は高くなるでしょう。

 

過去のクレジット

現在借りているローンが多すぎないか、ローンの返済が滞ったことがないかなどクレジットの利用状況についても審査を行います。住宅ローンや自動車ローンの借り入れが残っていても、むしろローンを組む信用力があるとされ問題となりません。また税金の支払い状況についても、延滞がないか審査をされます。

 

3:金融機関のリスク

不動産担保ローンは、不動産の担保価値及び個人の信用力を重点に審査しますが、金融機関ではさらに「掛目」ということを重視します。審査の結果をそのまま貸付をしたのでは、金融機関にとって大きなリスクが残ります。

 

不動産と言うものは、災害や経済状況による不動産価値の下落リスクがあります。そこで金融機関は「掛目」という一定の比率をかけて融資することになります。「掛目」は金融機関によって異なりますが、銀行で70%程度ノンバンクで70~100%程度です。

 

不動産担保ローンの申請方法!融資までの流れ

 

 

次に融資までの流れについて解説をします。不動産担保ローンは、申請から融資実行までノンバンクで1週間程度、銀行で1ヵ月程度かかります。

 

不動産担保ローンに必要な書類

不動産担保ローンでは、本人確認書類、収入関連書類、担保関連書類などが必要になります。

 

・本人確認書類として運転免許証・パスポート・健康保険証・マイナンバーカードなど

・収入関連書類として源泉徴収票など

・担保不動産書類として不動産登記簿謄本・地積測量図・建物図面・固定資産税評価証明書など

・税金の支払いを証明するものとして納税証明書または固定資産税納付書

・担保不動産の借入金返済予定表・借入金残高証明書・償還予定表

・固定資産評価証明書・建築家確認通知書

 

手順1:相談

金融機関に相談をする方法としては来店・訪問・電話・ファックス・ホームページの申し込みフォームなどがあります。

 

手順2:仮申請

仮申し込みをする際には、担保として差し入れる不動産の情報や借り入れ希望金額・資金の使途についての情報が必要です。金融機関では、提供された情報をもとに仮審査を行います。仮申請は、不動産担保ローンに申し込みが可能かどうかを判定するもので、申し込みをしてから早ければ当日、遅くとも数日中に回答されます。

 

手順3:本申請

通常、金融機関を訪れて本申請をしますが、郵送可能なところや金融機関担当者が訪問する場合もあります。

 

手順4:審査

金融機関では、 担保不動産の評価およびご本人の返済能力の有無について審査を行います。また信用情報機関に過去の借り入れ履歴などの信用照会をします。融資が可能と判断されれば、大体1週間以内に回答されます。

 

手順5:契約・融資実行

金融機関を訪れ、金銭消費契約書を交わします。契約の際に、不動産担保ローン契約の説明などもありますので多少の時間を必要とします。抵当権の設定が終われば、指定の金融機関に振り込みが行われます。なお金融機関に立て替えた費用があれば、掛かった費用を差し引いて振り込まれます。

 

融資までの期間は約1ヵ月

ノンバンクの中には融資までの期間が短いところもありますが、一般的には1ヵ月程時間を要します。

 

個人向けおすすめの不動産担保ローン3選

 

 

ノンバンクの金利は、銀行よりも高めの場合が多いですが、審査が緩やかで早いことがメリットです。金融機関の選択は低金利であること・希望金額の借入が可能なこと・審査が通りやすいことの3点を押さえると良いでしょう。次におすすめの不動産担保ローンを3つ選んでご紹介いたします。

 

①SBIエステートファイナンス不動産担保ローン

さまざまなオンライン金融サービスを手掛けるSBI グループの一員で、首都圏に特化した不動産担保ローン会社としてのノウハウを持っています。

 

・築古不動産や2番抵当の不動産も担保可能

・審査が早く最短3日で融資可能

・相談から融資まで専属担当が受け持ち

 

 金利  変動金利2.90%~9.50%
 融資額  300万円以上5億円以内
 返済回数(年数)  12回~300回(1年~25年)
 融資事務取扱手数料  融資金額の2.16%~2.70%(税込)
 取扱地域  東京都・神奈川県・埼玉県・千葉

 

出典:【公式】不動産担保ローンならSBIエステートファイナンス
https://www.sbi-efinance.co.jp/

 

②東京スター銀行スター不動産担保ローン

・全国の店舗で相談できる

・本人以外の名義不動産でも担保可能

・繰り上げ返済手数料が無料

・インターネットで申し込み可能

 

金利  変動:0.90%~8.40%、固定:1.30%~9.00%
 融資額 100万円以上1億円以内
 返済回数(年数) 1年~20年
 融資事務取扱手数料 融資金額の2.16%(税込)
 取扱地域 全国主要都市に支店

 

出典:不動産担保ローン | 東京スター銀行
https://www.tokyostarbank.co.jp/products/loan/mortgage_collateral/index.html

 

③つばさコーポレーション不動産活用ローン

・最長30年の長期借り入れが可能

・借り換えや第2順位以下での融資も可能

 

金利 固定金利:5.7%~15%
 融資額 上限は決まっていない
 返済回数(年数) 最長30年
 融資事務取扱手数料 0,5%~5.0%
 取扱地域 全国主要都市に支店

 

出典:不動産担保ローン・担保融資のご相談ならつばさコーポレーション
http://www.tsubasa-c.jp/

 

最後に

 

 

不動産担保ローンは、不動産を抵当に入れますので、多額の借り入れが可能・使途が自由・低金利と不動産をお持ちの方には使い勝手のよいローンです。しかしメリットが多い反面、不動産を失うリスクもあるローンです。限度額いっぱい借りず、余裕のあるローンの組み方をする必要があるでしょう。

 

 

 

 

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