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M life 記事

お金 2018.10.10

住宅ローンが払えない場合にとるべき対処法

 

 

住宅ローンは、金融市場が日本銀行の超低金利政策によってもうこれ以上下げられないという水準まで下がり、借りる方が多くなっています。しかし、一方で、住宅ローンを無理して借りたり、会社が倒産して、支払いが出来なくなる方もいらっしゃいます。

 

この住宅ローンが払えなくなった場合に行われることとそれに対して取るべき対処法についてご説明します。

 

目次

住宅ローンが払えないとどうなる?

 

 

住宅ローンが払えなくなった場合にはどうなるのでしょうか。住宅ローンは、ご存知のように、購入する住宅を担保にして融資を受ける借入です。

 

従って、勤めていた会社が倒産などをして住宅ローンを支払えなくなり、どうしても資金の工面が出来ない場合には、担保となっている住宅を競売などで売却されることになります。

 

その競売などで得られた資金で住宅ローンを返済することになるのです。

 

住宅購入に大きく役立つ住宅ローンとは

住宅ローンの中でも住宅購入に大きく役立つ住宅ローンは、金利が低く、返済期間が長いローンと言えます。

 

それによって、月々の返済金額は低く抑えられて余裕を持って返済することにより、いざ勤務先が倒産したという場合でも、転職してたとえ収入が少なくなっても払い続けることができるからです。

 

もちろん、長期間払い続けることにより支払総額は大きくなりますが、せっかく購入した住宅を手放す可能性は低くなります。

 

住宅ローンが払えない場合、行き着く先は差し押さえや自己破産⁉︎

住宅ローンが払えなくなった場合には、よく想像するのは差し押さえや自己破産というイメージで、それに対して不安を持たれる方も多いのですが、そこまでいく可能性はそれほど高くはありません。特に自己破産などは少なくなっているのです。

 

バブル崩壊以降21世紀初頭までは、不動産価格が下がり続けていました。そのため、会社が倒産して住宅ローンが払えなくなった場合、競売にかけて物件を売却しても残っている住宅ローンの残債を完済できずに、大きな借金が残ってしまったのです。結果的に、自己破産せざるを得ないという状況がありました。

 

また、銀行も大量の不良債権を抱えて、競売などで売却できる物件は極力売却する傾向にあったからです。しかし、不動産価格は銀行の不良債権処理が落ち着いた21世紀に入って下げ止り、それに伴い住宅ローンの残債が減り、物件の売却でローンを完済することができるようになってきました。

 

そのために、残債が残るケースは極めて少なくなっており、自己破産される方は少なくなっているのです。

 

環境の変化

一番変わってきたのは、超低金利が20年以上継続して、その間に高い住宅ローンで借りた方は借り換えによって最低金利のローンに切り替えられるようになったことです。それにより、ローンの返済負担率が大きく下がり、会社が倒産して転職して給料が下がっても生活が耐えられるようになったのです。

 

その他、借り換えもいろいろな方法ができています。高齢者の場合にはリバースモーゲージという方法もできています。リバースモーゲージとは、高齢者世帯向けのローンであり、年齢制限で住宅ローンやカードローン等の借り入れができない方もご利用できる制度です。

 

従って、バブル崩壊後に住宅ローン破綻によって最悪の状況に陥る方は、減少傾向になっていると言えるのです。

 

参照:みずほ銀行HP
https://www.mizuhobank.co.jp/retail/products/loan/reverse_mortgage/sub/index.html

 

万が一住宅ローンが払えない場合に備え、対処法について知っておこう!

従って、今後会社が倒産などして住宅ローンが払えなくなった場合に備えて、借り換えなどの対処法を知っておきますと、安心して住宅ローンを借り続けることができるようになるのです。

 

住宅ローンが払えない主な理由

 

 

住宅ローンが払えなくなる場合の理由にはどのようなものがあるのかを見てみます。

 

会社の倒産・リストラ・病気などで収入減になった

やはり、一番に浮かんでくるのは、勤めている会社の経営状況が悪くなってリストラされたり、会社そのものが倒産する場合です。

 

また、会社の状況は悪くありませんが、自身の健康が悪くなり、病気などで長期間にわたって入院したり、退職して生活が成り立たなくなる場合もあります。

 

そもそもゆとりがなく無理のある返済計画だった

住宅ローンが払えなくなる原因の一つとして、もともと住宅ローンを無理して借り、ゆとりのない無理な返済計画である場合があります。住宅ローンは長い期間支払い続けるものです。ケガや病気のリスクなどにも備えてゆとりのある返済計画を立てることをおすすめいたします。

 

離婚きっかけ

また、住宅ローンを借りて住宅購入したものの、夫婦仲が悪くなり、離婚して財産分与で妻に住宅所有権を与えた場合もあります。ご主人は返済だけをしなければならず、二重に家賃とローン返済をしなければならないため、住宅ローンの返済が滞る場合があるのです。

 

住宅ローンを支払いができないと、銀行から催促状が届いてしまう場合もあります。また、共稼ぎで返済していた場合には、離婚して収入が半減することによって住宅ローンが払えないという場合もあります。

 

住宅ローンが払えない事態で多くの人がイメージしている勘違い

 

 

住宅ローンが払えない状況については、かなりの方が漫画、映画やドラマの影響で、悪いイメージで勘違いをされている場合があります。それらの勘違いについて見てみます。

 

ちゃんとした金融機関からのローンであれば、漫画や映画のように怖い人が来ることはない

銀行やクレジットカード会社、さらに大手消費者金融会社などのように、上場している金融機関の場合には、ローンを借りても漫画や映画、ドラマのようにサングラスをかけ、刺青があるような人が取り立てに来ることはありせん。

 

銀行や大手消費者金融会社の場合には、貸金業法や銀行法で取り立て規制や指導が金融庁から行われており、各地の財務局を通して厳しい監視が行な割れています。従って、違反して取り立てを行なっている場合には営業停止などの措置がとられるため、まず違法な取り立てをすることはありません。

 

住宅ローンの場合には、怖いお兄さんが取り立てに来ることはあり得ないのです。

 

1回目の滞納でいきなり家を追い出されることはない、通常は滞納から1年半ほど

 

通常の住宅ローンの場合には、1回目の滞納で家を追い出されると言うことはありません。滞納し始めてから1年半ほどは返済についての話し合い期間であり、競売が行われるまではかなり余裕があるのです。

 

その間に、金利の低い住宅ローンに切り替えて、1年半もあれば、再就職も可能ですので、収入が下がったとしても生活は成り立つのです。

 

1回の滞納ならそうそうブラックリストに載ることはない、通常は滞納から半年

住宅ローンの場合は銀行間の信用情報機関であるKSC(全国銀行信用情報センター)に延滞としてすぐに登録されることはありません。通常は半年くらいの余裕があります。従って、この期間に住宅ローンの借り換えをすれば、ブラックリストに載ることもありませんので、他の借入やローンに影響することはありません。

 

【参考】KSC:https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

 

住宅ローンが払えない場合の流れ

 

住宅ローンの返済が払えなくなった場合の流れについて見てみます。

 

住宅ローンの滞納からおよそ3ヶ月で督促状が届くようになる

住宅ローンが払えなくなり、滞納が始まって3ヵ月くらいしますと、銀行から督促状が届くようになります。基本的にはその間に銀行と借り換えなどの相談をするのが良いでしょう。

 

滞納から半年で個人信用情報へ記録される

銀行から督促状が届いて取り立てが始まりますが、映画にあるような厳しい取り立てではありませんが、優しい言葉での電話と督促状が定期的にくるようになります。

 

そして、滞納が始まってから半年が経過して返済が行われない場合には、延滞として信用情報機関のKSCに登録が行われます。KSCに延滞の登録が行われますと、銀行からの借入、ローンはできなくなります。従って、ここまでに他の代替借入を行なって、現在の住宅ローンは返済するようにしてください。

 

この段階以前までは、延滞扱いにならないだけに、ローンの借り換えができますが、一度登録されてしまいますと、どこの銀行でも借り換えはできません。

 

従って、住宅ローンの延滞情報登録が行われる前に、ローンの残債と住宅の評価額を確認しておく必要があります。残債が物件価格よりも少なく、子どもも独り立ちしている場合には、競売の前に住宅を任意売却する方法も考えられるのです。一番は、節約してそのまま返済を続けることです。

 

ローンの一括払いを請求される

そして、延滞の登録が行われるとともに、住宅ローン契約の強制解約が行われ、ローンの一括返済が求められます。金利も遅延損害金がつきますので高くなります。

 

保証会社がローンを代位弁済する

6か月を経過しますと、銀行は保証会社に残債と未入金になっている利息の代位弁済を保証会社に求め、弁済が行われます。この段階から、取り立て行為は保証会社に移り、保証会社は債権の移動通知を契約者に送るとともに、返済を求められるのです。

 

保証会社から競売を申し立てられる

そして、契約者が返済出来ない場合には、保証会社は競売を裁判所に申し立てます。競売申し立てをされますと、官報に競売告示が掲載されるとともに、最近ではインターネットでも競売参加ができるため、知人に知られることもあります。

 

住宅ローンが払えない事態になりそうな場合の対処法

 

住宅ローンを払えなくなりそうな場合には、基本的にまず払えなくなる前にまずいくつかの対処法があり、それを実行してみることです。

 

金融機関に相談する

一つは住宅ローンを借りている銀行に支払方法の変更を相談してみることです。まだ、年齢が若く、住宅ローンの残債が物件評価額よりもかなり少なく、さらに75歳までの期間がたっぷりある場合には、銀行も相談に乗ってくれます。

 

バブル崩壊後、住宅ローンの担保評価率はかなり厳しくなっており、ほとんどの方は物件価格より残債が残っている場合はほとんどありません。

 

また、バブル期に購入されて、まだ残債が残っている場合でも既に30年近く返済していますので、いくら物件価格が下がっていても、残債が上回っているケースはほとんどないのです。高齢になられている場合には、リバースモーゲージを販売している銀行も多くなっており、返済負担を少なくして生活すること可能です。

 

住宅ローンの借り換え

銀行に相談しても、住宅ローンの条件変更が進まない場合には、他の銀行で住宅ローンの借り換えをする方法があります。

 

銀行間の住宅ローンの競争は厳しく、借り換えには積極的に応じてもらえます。特にバブル前後の金利が高い時代に借りている場合には、かなり金利が低くなり、返済は楽になることでしょう。また、年齢が若い場合も、ローン期間を長くすることにより、返済負担を減らすことができます。

 

生活を見直す、節制する

住宅ローンの返済ができなくなる場合には、失業していたり、病気になっていたりする場合だけでなく、無駄な浪費などで苦しくなっている場合もたくさんあります。

 

そのような場合には、生活そのものを見直し、節約することで返済余力が生まれる場合もよくあるのです。例えば、車を手放すとか、保険を見直して不要なものは解約をすることによって生活費に余裕が生まれます。

 

最終的に住宅ローンが払えない場合の対処法

 

いろいろ検討したけれど、やはり住宅ローンが払えないとなった場合には、最終的には自宅を売却したり、法的な措置を検討する必要があります。その場合の特徴やメリットデメリットについて見てみます。

 

競売を行う

保証会社は、最終的には競売を申請して自宅物件の売却をします。この場合には、最低落札価格が決められますが、基本的には実際の流通している住宅価格よりも低く落札されてしまうことがほとんどです。

 

特に、数は少ないですが、残債と物件評価額の差が少ない場合には、価格が下がることによる大きなデメリットが出てきます。住宅ローン以外にも借入がある場合には、借入金すべてを返済しきれないケースが生じて、売却して借入が残る上、住むところもなくなるのです。

 

但し、最近ではその物件に住み続けることを前提として競売にかけられる場合もあります。落札者の意向によりますが、その場合には家賃を支払い、自宅に住み続けることができます。

 

任意売却を行う

基本的には、残債が物件評価額よりもかなり少ない場合には、保証会社に残債が移る前に自分で不動産会社を通じて売却してしまうのがよいと言えます。他に借入がない場合には、売却によってかなりの資金ができますので、小さくはなりますが、新たに住居を借りたり、購入することができます。但し、事前に銀行に報告しておく必要があります。

 

個人再生や任意整理を行う

ケースは少なくなっていますが、残債が物件価格よりも多く残っている場合があります。この差が大きい場合には、物件を売却したり、競売にかかったりしても多くの借入金が残ることになってしまいます。

 

しかも、他にもローンなどがある場合には、それらの返済のために、住居もない中で生活が成り立たなくなる場合もあるのです。そのような場合には、個人再生法を申請して、残った借入を減額する方法があります。また、弁護士などに依頼して、任意整理をしてもらえる可能性もありますが、いずれにしても生活の出来る範囲での返済が残ります。

 

それも無理だという場合は、自己破産になります。自己破産の場合には、すべての借入金返済は免除されます。但し、自己破産や個人再生の場合には金融事故として登録され、どこからもローンも借入もできなくなります。

 

クレジットカード業界の信用情報機関のCICや消費者金融業界のJICCの場合には5年間記録が維持されますし、KSCの場合には10年間残りますので、その期間はローンも借入もできません。

 

また、自己破産や個人再生法の場合には、官報などで公告されますので、他の方にも知られてしまいます。

 

住宅ローンが払えない場合に絶対してはいけないこと

 

住宅ローンの返済が苦しくなり、払えなくなった場合にも、その苦しさを緩和するために絶対やってはいけないことがあります。それらに手を出せば、状況はさらに悪くなる可能性があります。

 

無計画に他社からキャッシングやローンをする

返済をするために、他の銀行や消費者金融会社からカードローンを発行してもらい、キャッシングやローンを無計画に行なう場合があります。

 

しかし、それらを借りますと、利息は住宅ローンの10倍以上になるため、生活は余計に苦しくなります。お金が入ってくる見込みがある場合のつなぎ資金として使うだけにしてください。

 

闇金や街金に手を出す

貸金業法の登録業者ではない街金と呼ばれるところや闇金には、絶対に手を出さないようにしてください。映画や漫画などで見られる暴力的な取り立ても辞さない業者であり、異常な高金利を要求されます。

 

賃貸に出す

自宅を賃貸として貸して、自分たちは別の賃貸物件に入り、その差額を生活費にしようとする場合があります。しかし、住宅ローンはあくまでも自宅が前提のローンであり、銀行が知った場合には、一括返済を求められる場合があります。

 

苦しいからと言ってやってはいけません。生活費を切り詰めて支払うようにしてください。

 

夜逃げする

夜逃げは基本的に、現在の生活を捨て去ることであり、それであれば、競売や任意売却で自宅を処分するか、自己破産などの手続きをするべきです。夜逃げした時には、住民票も移せませんし、通常の生活そのものができなくなります。

 

生活保護に頼る

基本的には、自宅がある場合には、住宅ローンがあったとしても生活保護は受けられません。自宅を売却し、それでも借入金が残って生活できないという場合に限られます。それ以前に、債務整理などが求められます。

 

任意売却の前に自己破産する

自己破産を任意売却する前にしてしまいますと、自宅だけでなく、自宅にある家財道具なども一緒に処分・換金される可能性が高くなります。自宅を売るだけの場合よりも多くの資産価値のあるものを失う可能性があるのです。

 

従って、早まって自己破産をするよりは可能性のあるものをすべて先に試してみるようにしてください。一番最後の手段です。

 

まとめ

 

住宅ローンの返済ができなくなる場合について、その影響や取るべき手段についてご説明しました。

 

闇金などに手を出さない限りは、住宅ローンで暴力的な取り立てが行われることはありませんが、6カ月以上延滞をしますと、ローン契約は解除され、一括返済を求められ、信用情報機関にブラックの登録が行われます。

 

住宅ローンの支払が苦しくなった場合には、銀行に相談したり、借り換えを検討したり、任意売却などいろいろな対処方法があります。信用情報機関に登録される前に、それらの対処法をさまざまに行なった上で、最終的にどうにもならない場合には、競売などに至ることになります。

 

いずれにしても、早く対処して健全な生活を送れるようにしてください。

 

 

 

 

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