不動産を取引したいけれど分からないことが多くてお困りではありませんか?大抵の場合、不動産の取引は専門の仲介業者にお願いするでしょう。すると仲介業者に対して手数料を支払わなければなりません。実はこの仲介手数料には計算方法と上限が法律で決まっています。仲介手数料の基礎知識をおさえておきましょう。

そもそも仲介手数料とは

私たちが不動産を売りたい時や買いたい時は、街の不動産仲介業者に足を運ぶのが普通です。自分で不動産の取引相手を見つけても法律上問題はありませんが、現実には専門の仲介業者に依頼しないと難しいでしょう。

不動産仲介業者は売り手と買い手を仲介し、取引を成立させることで報酬を得ることができます。これが仲介手数料です。とはいえ、仲介業者が自由に決められるものではなく上限がありますし、支払うタイミングにも慣例があります。

仲介業者に支払う成功報酬

不動産の仲介業者は、宅地建物取引業という免許を得て営業しています。仲介業者が売主となって、あるいは代理となって売買することもありますが、依頼者と相手を仲介することが主な仕事です。「仲介」を正式な用語として「媒介」ということもあります。

不動産仲介業者は、売り手と買い手を上手く引き合わせて取引を成立させた場合に、成功報酬として仲介手数料を受け取ることができます。

契約が成立した場合に発生する

仲介手数料は成功報酬ですので、契約が成立した場合に発生します。足を運んで営業所で話を聞いたり地図や図面を見たり、下見に行ったりしても、その段階では手数料は発生しません。

一方、契約が成立すれば、仲介手数料は不動産仲介業者にとって受け取る権利があるお金です。売買の取引をする時には仲介手数料が発生することを、あらかじめ織り込んでおきましょう。また、この手数料には上限がありそれが大きな目安となります。実際にどれくらいの金額になるかも心積もりしておきましょう。

支払いのタイミングは主に2通り

不動産の取引の仲介で売買契約が成立したとき仲介業者が仲介手数料を請求する権利が発生します。しかしながら、不動産の売買では契約を結んだ時点においては、不動産の引き渡しまで行われていないのが普通です。そのため、契約時に仲介手数料の半分を支払い、引き渡し時に残りの半分を支払うのが一般的です。

実務の上では、契約時半分・引き渡し時に半分の場合以外にも、引き渡し時に一括して支払うということも行われます。あらかじめそう取り決めている業者もいますし、相談の上そのようにしてくれる業者もいます。

法律で上限が決められている

不動産仲介業者は売買などの契約が成立した場合、報酬を受け取ることができます。ただ、その金額には国土交通省が定める上限があり、取引価格に一定の料率をかけて計算します。

後でも説明しますが、0円から実際の取引価格までをいくつかの価格帯に分けてそれぞれに計算します。また、仲介手数料には消費税がかかります。消費税8%であれば1.08をかけた金額が実際に負担する金額になります。

なお、土地は消費税の対象ではありませんが、建物は消費税の対象です。仲介手数料を計算する際の取引価格は消費税抜きの価格です。仲介手数料の計算時には、建物の消費税分を抜いて考えましょう。

取引価格と仲介手数料(上限)

1、200万円以下の場合は5%+消費税

取引価格が200万円以下の場合は、仲介手数料の上限はその取引価格の5%に消費税を加算した金額です。
取引価格が200万円を超える場合でも、200万円以下の部分にはこの計算式をあてはめて計算します。

2、200万円を超えて400万円以下の部分は4%+消費税

取引価額が200万円を超えて400万円以下の部分の仲介手数料の上限は、取引価格の4%に消費税を加えた金額です。
取引価格が400万円を超える場合でも、200万円以下の部分は5%、200万円を超えて400万円以下の部分は4%と計算していきます。

3、400万円を超える部分は3%+消費税

取引価格が400万円を超える部分は3%に消費税を加えた金額が仲介手数料の上限となります。不動産の売買では400万円を超えるケースの方が多いでしょう。

しかし、単純に「400万円を超えたら取引価格の3%」と考えるのではなく、200万円以下の部分、200万超400万円以下の部分、400万円を超える部分に分けて、それぞれの率で計算し合算することを覚えておきましょう。

参考:公益社団法人 全日本不動産協会
https://www.zennichi.or.jp/public/knowledge/sale/chukai/

仲介手数料は交渉次第で値引きできる

法律上定められているのは、あくまで不動産仲介業者が請求できる仲介手数料の上限金額ですので、これより低い仲介手数料であっても何の問題もありません。
上限金額から値引きする不動産仲介業者がいても違法ではありませんし、こちらから値引き交渉をすることもできます。

大手の仲介会社ではあまりみかけませんが、中小の仲介会社では、広告チラシなどに仲介手数料の値引きをうたっている会社もあります。

仲介業者を手数料だけで選ぶのは厳禁

不動産の仲介業者によっては、手数料を値引きしていることをアピールするところもあります。ただし、法律で決まっているのはあくまで上限額なのに、その上限額をあたかも法律上当然に決められた金額であるかのように説明するところは少し問題です。このようなセールストークをされたらきちんと訂正しておきましょう。

また、手数料だけで仲介業者を選ぶべきではありません。仲介業者は、売り手と買い手を引き合わせるために、チラシを配布するなどの広告を打ったり、現地への下見にいったりするなどの営業活動をします。仲介の手数料の支払いのタイミングをいつにするかも交渉次第で考慮してくれることもあります。

不動産の取引は大きなもので、そもそも取引を成立させられるかどうかが問題です。そのためには、その不動産仲介業者がどれだけ幅広く情報を持っているかが重要です。それに、不動産の取引に慣れていない顧客にきめ細かく説明してくれるかどうかも大切なことです。大きなお金が動くものですから支払いのタイミングも親身になって相談に応じてもらいたいものですね。

手数料が安いかどうかだけではなく、納得のいく価格で取引相手を探し取引を成立させる力があるか、顧客に対するサービスがしっかりしているかどうかなど、さまざまな側面を総合して仲介業者を選ぶことが最も重要なことです。手数料の安さだけで仲介業者を選んでしまうのは禁物です。

原則的な計算方法

仲介手数料は、取引価格をゼロ円から200万円まで、200万円を超える部分から400万円まで、400万円を超える部分の各段階に分解して計算して合計するのが原則です。

200万円以下の部分を計算する

200万円以下の部分は200万円×5%と消費税額です。200万円までの部分は、その5%すなわち10万円に、消費税が8%なら1.08をかけた、10万円×1.08=10万8000円が負担額となります。

200万円超~400万円以下の部分を計算する

200万円を超えて400万円以下までの200万円分は4%で計算しますから、8万円となります。消費税が8%なら、8万円×1.08=8万6400円となります。

400万円を超えた部分を計算する

取引価額の400万円以下の部分については、上の計算で結果が出ていますからそれを使います。400万円を超える部分には、3%をかけます。消費税が8%なら、さらに1.08円を掛けたものが取引価格のうち400万円を超える部分にかかる手数料の金額です。

料率ごとの手数料を合計する

200万円以下の部分に5%、200万円超え400万円以下の部分に4%、400万円を超える部分に3%をかけて消費税を加え、そうして得られた金額を最後に合計したものが最終的な仲介手数料です。

取引価格1000万円の場合の計算例

取引価格が1000万円の場合を例にあげましょう。

まず、200万円以下の部分は10万円に消費税分を加えて10万8000円、200万円を超えて400万円以下の部分は8万円に消費税分を加えて8万6400円です。

残りの1000万円から400万円を引いた600万円が3%で計算する部分です。600万円の3%は18万円、消費税8%なら18万円×1.08=19万4400円となります。

取引価格1000万円の仲介手数料は、それぞれの料率で計算された10万8000円と8万6400円と19万4400円を合計した38万8800円となります(消費税抜きでは36万円です)。

簡単な計算方法

取引価格×3%+6万円+消費税

今まで述べてきたように、仲介手数料は200万円以下、200万円超え400万円以下と分割してそれぞれの料率で計算した額を合計します。

この計算の仕組みから簡単な計算方法を考えることもできます。400万円を超える取引価格については「取引価格×3%+6万円」で税抜き前の負担額を計算できるのです。

これは、取引価格全体を3%で計算したとしたら6万円不足するので調整するという計算です。取引価格全体を3%とすると、200万円までの部分は5%に2%足りず、200万円を超えて400万円までの部分は4%まで1%足りません。この部分が6万円となります。

200万円までの部分で不足していた2%は4万円、200万円を超えて400万円までの部分で不足していた1%は2万円です。ですから、取引価額全体を3%で計算した額に、不足していた4万円と2万円(合計6万円)を加えると400万円を超える取引価格の場合の仲介手数料を計算できるのです。

この額に消費税を加えることも忘れないようにしましょう。2018年現在では8%ですが、今後上昇する時には気を付けてくださいね。

1000万円の場合の計算例

取引価格1000万円の場合は、1000万円×3%+6万円=36万円です。これに消費税分を加えると、36万円×1.08=38万8800円です。

400万円以上で使える簡単な計算方法と、原則通り分割してから合計した場合と同じ額になりましたね。

早見表

物件の取引価格と仲介手数料の早見表は以下の通りです。

物件の取引価格 仲介手数料の上限
200万円 10万8000円
400万円  19万4400円
600万円  25万9200円
800万円  32万4000円
1000万円   38万8000円
1500万円  55万800円
2000万円  71万2800円
3000万円  103万6800円
4000万円  136万800円

まとめ

不動産の取引を仲介業者にお願いし、取引が成立すると仲介手数料を支払わなくてはなりません。ただ、契約が成立しない限りは支払う必要はないですし、支払う時期も引き渡しを考慮して決めるのが一般的です。また、その手数料には上限がありますし、計算方法にも決まりがあります。4%、5%という率は一定の取引価格までです。計算方法と上限額を理解しておけば知らずに損する事態を防げます。

【監修者】
あなたの住宅購入相談室:吉満 博(不動産コンサルタント)