賃貸物件に一度でも住んだことがあるなら「2年更新」という言葉を耳にした機会はあるでしょう。これは物件の契約期間が2年間であることをあらわしていて、2年後に更新をする定めを指します。ですが、さまざまな都合で更新を待たずに引越しを余儀なくされることもありますよね。そんなとき、私たちはいったいどのようにしたら良いのでしょうか?

そもそも賃貸の契約期間とは

そもそも、賃貸の契約期間について明確に理解できているでしょうか?まずは「契約期間」が持つ本来の意味合いから、確認しましょう。

2年間が一般的

一般的に、貸主と借主の間で締結される賃貸物件の契約は正式に「普通借家契約」といいます。これは借主が希望する場合、契約期間満了時に更新のうえ、継続して居住することができる契約です。貸主側からは、正当な理由がない限り契約解除や、更新拒絶をすることはできません。

期間満了を待たずに途中解約できる

2年契約というと「2年経過しない限り退去は許されないのか?」と勘違いされる方がいますが、決してそんなことはありません。あくまで更新のタイミングをまたいで居住し続ける場合、賃貸借契約の更新手続きを必要とするだけの意味合いが強く、更新を待たずして途中解約も可能です。

ただし、中には途中解約による違約金が発生するケースも存在します。契約書の退去条項を参照し、「1年未満の解約は違約金が発生する」等の特約が見当たらないか確認しましょう。

貸主が解約を申し出ることもある

普通借家契約は借主保護の観点から、貸主から解約を通告されるようなケースはまれです。ただし、それでも可能性がゼロというわけではありません。

貸主都合による解約が認められる正当な理由とは、具体的に物件の建替えや廃業などが挙げられます。この場合、退去期限の6カ月前までに借主へ通知する必要があるなど、厳しい制約が課されています。

このことから、突然「来月に退去して欲しい」などと要求されるような心配はないので、安心してください。

更新時に手数料が必要な場合もある

賃貸借契約の更新時には、更新料を支払うケースが一般的です。ただこの更新料は法律に則ったものではなく、古くから根差した慣習によるところが大きいので、地域差があります。中には更新料が一銭もかからない地域も存在します。

一方、更新料に加えて「更新手数料」といった費用が発生するケースもあります。更新時に発生する費用や金額については、賃貸借契約書に記載がありますので必ず確認しておきましょう。

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途中解約時の対応

次に、賃貸物件の更新を待たずして途中解約をする際の流れについて見ていきましょう。

まずは退去予告の時期を確認する

はじめに、契約時に取り交わした賃貸借契約書の退去に関する条項へ目を通します。退去予告の通知期限と、その手段について記載があるはずです。

30日前まで」「2カ月前まで」等、物件や管理会社によって期限はさまざまです。この確認を怠ると、退去後もしばらく家賃を支払わねばならない状況に陥ることもあるため、気をつけましょう。

期限内に解約の申し出をおこなう

前述の契約書記載内容に則り、定められた手段によって期限内に解約の申し出をおこないます。書面の場合、先方へ受理された日をもって通知日とするケースが大半のため、郵送期間なども考慮して早めに対応するようにしましょう。

申し出は記録が残る方法で行うと良い

トラブル防止のため、記録が残る書面やメール等の手段で通知するのが望ましいです。もし賃貸借契約書に手段の記載がなかったとしても、電話等の口頭では後々「言った」「言わない」問題に発展しかねないため、必ず追って双方が閲覧できる方法で通知しましょう。

契約期間満了時の対応

一方、途中解約をすることなく、定めた契約期間の満了を迎える際には、私たちは何をする必要があるでしょうか。

退去する場合は期限内に通知する

賃貸借契約満了時の選択肢は2つに限られます。そのうち1つは「退去」の選択です。

普通借家契約では、一般的に契約満了の13カ月前までに、貸主側から契約更新の意思確認を目的とした書類が届きます。退去を希望する場合は、同封の解約通知書へ必要事項を記入の上、期日までに返送するようにしましょう。

なお、場合によっては書面による通知なくして自動更新されるケースもあります。自分の更新時期に関しては、頭に入れておくのが肝要といえます。

更新する場合は契約内容に応じた手続きを行う

賃貸借契約満了時の選択肢のもう1つが「更新」の選択です。更新時期に貸主側から意思確認の書類が届いたら、更新する旨の書類を返送します。

条件交渉は慎重に検討する

賃貸物件への入居時同様、更新時も新たな契約の取り交わしになるのですから、条件の交渉をする絶好の機会といえます。

ただし交渉できる条件面は「向こう2年間」のものが該当することに注意。たとえば更新料はこれまでの賃貸借契約書に記載があるのですから、それを変えることはできません。また、いくら既存の居住者とはいえ無理のある交渉をしては、契約が決裂しかねませんので、注意しましょう

「契約期間=2年」が多い理由

そもそも、賃貸借契約において「2年契約」が主流となっていることの背景には、いったい何があるのでしょうか。

更新料を徴収するため?

先にも触れましたがこの「2年」という数字は、法律で定められているわけではありません。ですから、契約期間が「2年以外」の賃貸物件ももちろん存在します。

ただこの「2年契約」が賃貸物件の大半を占めることの理由には、貸主側の都合によるところが大きいです。具体的には、借地借家法で「1年未満の賃貸借契約を結んだ場合は、期間の定めのない契約とみなされる」と定められていることに由来します。

1年未満の契約では「期間の定めのない契約」として扱われることから、「更新」という概念がなくなり、更新料を徴収する機会がなくなってしまうためです。

定期的な条件交渉を考慮している?

先ほど、契約更新のタイミングは家賃交渉の絶好の機会であると述べましたが、それは貸主側にとっても同じことです。

更新の際、家賃の値上げをする物件もあります。2年のうちに地価や、周辺環境の変化によって家賃の見直しが入ることはままあります。家賃の値上げを打診されたら、積極的に交渉しましょう。

更新期間の意味合いを持たせるため?

もし契約期間が3年や5年といった長期スパンだったら?と想像してみてください。仕事や家庭等、人を取り巻くライフスタイルは日々変化を続けています。果たして3年、また5年先も継続して今の物件に居住していると、確信できるでしょうか?

契約期間が長すぎると、その間に引越しのため退去する率が相対的に上昇します。すると契約期間を設けている意味合いが薄れてしまいますよね。したがって更新料の徴収機会もなくなり、家賃の値上げも難しくなることから、貸主側にとってメリットはあまりありません。

借主のライフスタイルを考慮しつつ、短すぎず長すぎない「2年」が浸透した背景が理解できたのではないでしょうか。

まとめ

賃貸物件の更新や解約を取り巻く手続きは非常に複雑です。よく理解しないまま居住していては、いざというときに損をしてしまう恐れがあります。

賃貸物件に入居する身であるのなら、賃貸借契約書の内容はすみずみまで目を通し、理解しておく姿勢が大切です。それが後々の自分の身を守ることになるからです。

監修者:小林 弘司(不動産コンサルタント)