» 住宅ローンの審査に通らないのはなぜ? 融資を受けるためにはどうしたらいいの?のメインビジュアル  » 住宅ローンの審査に通らないのはなぜ? 融資を受けるためにはどうしたらいいの?のメインビジュアル

M life 記事

お金 2018.10.30

住宅ローンの審査に通らないのはなぜ? 融資を受けるためにはどうしたらいいの?

 

長引く超低金利時代の中で、住宅を購入しようとする方が増えており、住宅ローンの利用者も増加しています。

 

しかし、住宅ローンには審査が必要であり、その審査に通らない方もいらっしゃいます。その通らない理由はさまざまあります。

 

住宅ローンの審査の概要とそれに通らない理由、融資審査を通るためにどうすればいいのかについてご説明します。

 

目次

住宅ローンの審査ではどんなところを見られるの?

 

 

超低金利時代の中で、銀行などの住宅ローンの審査はどのような点を見ているのかについて見てみます。基本的に、住宅ローンの審査には重要な3つの柱があります。契約者本人の信頼度を見ること、契約者の信用情報と返済負担率、物件そのもの価値評価の3つです。

 

契約者本人に関すること

住宅ローンの審査では、借りることになる契約者ご本人の信頼度を判断する必要があります。契約者の年齢や完済時の年齢、勤務先の状況、年収、健康状態などです。これらについての、視点を紹介します。

 

借入時の年齢、完済時の年齢

住宅ローンが他の借入と異なるのは、借入期間が非常に長くなる点です。25年から最長で35年、二世代ローンの場合にはさらに伸びることもあります。その長い期間を契約者が返済に耐えられる方かどうかが問題になります。すなわち、契約者自身の現在の年齢と完済した時点での年齢が審査の対象となります。

 

通常、住宅ローンの場合には、たいてい完済時の年齢は80歳までとなっています。従って、現在50歳の方の場合には、借入期間は最長で30年しか取れません。年齢が高くなるほど、借入期間は短くせざるを得ないのです。借入期間が短くなるということは、月々の返済金額は大きくならざるを得ませんので、それだけの返済に耐えられるかが問題になります。

 

その意味で、住宅ローンでは、借入時の年齢が高くなれば、審査は慎重にならざるを得ないのです。

 

勤務状況

契約者の勤務先についての審査も重要です。特に、勤務先に勤めてからの期間は審査のポイントになります。長期にわたる返済を安定した収入で支えられるかどうかです。勤続期間についても、2~3年以上勤務している必要があります。

 

バブル崩壊以降、労働市場が流動化して転職される方が増えています。転職したからといって、収入が増える保証はなく、住宅ローンが焦げ付く可能性が高くなります。

 

年収

やはり、長期の住宅ローンの返済を支えるのは、年収です。年収が高いほど、返済余力が高く、長期にわたって支払を行えます。ただし、いくら現在の収入が多くても、その収入が一時的なものであっては信頼性は低くなります。

 

すなわち、不動産などの営業などで、たまたま良い物件に巡り合えたために現在の年収は高くなっていますが、その前までの年収はかなり低かったというような安定性のない方の場合には、評価は低くなります。水商売などの場合も浮き沈みが激しく、評価は低くならざるを得ません。

 

健康状態

長期の住宅ローンを支払い続けるためには、契約者本人の健康状態が重要です。いかにも体が弱そうで顔色もよくないという場合には評価は下がってしまいます。

 

ただし、特別に健康診断をしてその診断書を提出するということはありません。あくまでも、審査の担当者が面談時に受けた印象が大切になります。ただ、団体信用生命保険の加入に際しては過去の既往歴なども見られます。

 

お金に関わること

住宅ローンを安定して返していくためには、やはり契約者の金銭感覚や生活態度が良くなければなりません。

 

すなわち、現在借入などがあり、その返済に延滞などがないか、あるいは借入が過大になっていないかなどです。収入に対する借入の返済負担率は、住宅ローンを借りた場合、借入額が大きくなり過ぎないかという点を評価されます。

 

他での借り入れがあるかどうか

現在の契約者が、他社で借入やクレジットカード残高が無いかが調べられます。

 

すなわち、個人の方の信用情報としては、銀行業界のKSC(全国銀行信用情報センター)、消費者金融業界のJICC(日本信用情報機構)、CIC(CREDIT INFORMATION CENTER)の3つがあり、銀行の場合はすべて見ることができるのです。

 

・参考
CIC:https://www.cic.co.jp/

JICC:https://www.jicc.co.jp/

KSC:https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

 

返済負担率

返済負担率というのは、年収に対して借入金や住宅ローンを借りた場合に、返済額がどれくらいの比率になるかを示す数字です。通常では、30%を越えるとかなり厳しくなると言われています。審査目途も30~35%程度を目安に見ています。

 

過去の借り入れで延滞がないか

信用情報機関からの情報には、借入残高だけでなく、返済状況に関しての情報もあります。銀行では、他の金融機関よりもより広く情報を掴むことができ、返済に延滞や返済事故(長期延滞や自己破産など)がある場合には、審査に通ることはできません。

 

消費者金融に借り入れがあるかどうか

最近では銀行自身がカードローンを積極的に販売しているため、特別視されることは少なくなっていますが、一部の銀行では消費者金融会社からの借入がある場合には、審査が厳しくなるところも残っています。

 

特に、中小消費者金融会社からの借入に関してはシビアに見る傾向があります。

 

その他の審査対象

住宅ローンの審査における一番重要視される点は、物件そのものです。住宅ローンで契約者が返済できなくなったとしても、担保物件である住宅を売却すれば、融資は回収できるからです。

 

ただし、バブル崩壊以降は、住宅ローンの延滞が増え、担保の住宅を売却しても残債が残るため、ホームレスになる方もおられます。そのため社会批判が高く、なかなか物件売却が進まないケースもあるのです。そのため、より物件の評価並びに担保評価については厳しくなっているのが現状です。

 

購入予定の物件の担保価値について

購入予定の物件の担保価値は、その物件の不動産評価に対して、50~80%で設定されます。平均的には70%程度です。

 

ただし、物件に瑕疵がある場合には、担保評価率はさらに下がります。物件の不動産評価は再販売価格によって評価されますが、基本的には周辺の売買実績に基づきます。しかし、物件が細い路地の奥にあり建て直しが難しい場合や、違法建築である場合などには実際の販売価格より評価は下がるのです。

 

購入予定の物件の売り主について

最近では暴対法などで反社会的勢力に対する規制が強まっており、銀行についても監督官庁からの監視は厳しくなっています。そのため、購入予定の物件の売主が反社会的勢力との関りがあったり、過去に取引経歴が無いかなども調べることになります。

 

購入予定の物件に住む人数

住宅ローンの場合には、購入予定の物件に住むことになる家族人数も見ています。狭い物件に対して大家族で住む場合には家計状況に不安があります。

 

書類に嘘がないかどうか

金融機関では、書類に虚偽の申告がないかは、信頼度を測る上で重要な指標となります。1つの虚偽報告があれば、他にもあるのではないかと疑われるのです。

 

家族の状況について

住宅ローンの審査で見るものとして、家族状況があります。決定的な重要度はありませんが、まだ若く、子どもが増える可能性がある場合には家計が厳しくなる可能性があると見られます。

 

住宅ローンの「事前審査」に落ちる理由とは

 

 

基本的に住宅ローンのいわゆる「事前審査」で落ちる場合の理由としては、信用情報にかかわる場合が多いです。そのほかの理由も含めて見てみます。

 

必ず落ちてしまうのは、返済事故を起こしている場合

住宅ローンの審査に限りませんが、融資の審査で必ず落ちてしまう場合は、返済事故を起こしている時です。返済事故は金融事故とも呼びますが、長期延滞をしたり、自己破産などをしたりしている場合のことです。

 

信用情報機関の情報には必ず延滞などの有無が登録されており、カードローン、クレジットカード、通常の銀行借入などに延滞などがあれば、すべて審査には通りません。ちなみに、クレジットカード業界の指定信用情報機関であるCIC(CREDIT INFORMATION CENTER)では「異動」と書かれています。

 

返済負担率が高い

また、返済事故を起こしていなくても、借入金が過大にある場合には、返済負担率が高くなり、これも事前審査段階で通らないのです。すなわち、返済負担率というのは、収入に対する借入金(クレジット残高)の返済金額比重を指します。

 

これも、信用情報機関からの情報と申込者の収入証明書を元に算出されます。

 

完済時の年齢が高く、返済が滞る恐れがある

先述したように、完済時の年齢は80歳程度までとされており、住宅ローンの返済時点の年齢がこれを超えてしまうような場合には、年金だけになり返済ができない恐れがあると判断された場合には、事前審査に通りません。

 

融資率が高い

融資率というのは、住宅の購入資金のうち、住宅ローンの占める割合を言います。住宅金融支援機構などのフラット35などでは、最大が90%であり、自己資金として10%以上を求めています。従って、融資率90%を越えて住宅ローンを申込んむような場合には銀行によっては事前審査には通りません。

 

2年で2回以上の返済遅延がある

基本的に信用情報機関からの情報で、借入やクレジットカードなどで延滞がある場合には審査に通りません。

 

しかし、クレジットカードなどの場合には、延滞の前に遅延という返済の遅れ状態があります。クレジットカードの場合には、自動引き落としによって返済が行われる場合が多く、口座の預金残高不足によって引き落としできない場合があります。

 

そのような際に、すぐに入金すれば、延滞とはならずに遅延という扱いになるのです。クレジットカードの利用そのものには影響は出ませんが、住宅ローンではこの遅延が2年で2回以上ある場合には事前審査に通らない場合もあるのです。

 

他からの借り入れが多い

銀行では、信用情報機関からの情報は一番広く借入状況を見ることができ、その借入残高が過大になっている場合には審査に通ることができません。自動車ローンなども対象となります。

 

借入残高やクレジット残高がどの程度あるかは分かりますので、返済額も容易に想定できます。年収に対して過大になった借入がある場合の返済負担率は高くなっており、住宅ローンを借りた場合には返済負担率がさらに過大になる可能性があるのです。

 

なお、携帯電話の分割払い購入はクレジット契約であり、CICなどに登録されますので、審査では借入に含まれてしまいます。

 

年収が金融機関の指定より少ない

金融機関によっては、申込みに年収がいくら以上という規定(400万円以上など)がある場合が多く、それよりも収入証明書の金額が少ない場合には事前審査に通りません。銀行によって差があります。

 

勤続年数が金融機関の指定より短い

勤続年数は住宅ローンの際にはたいてい2~3年以上が必要になります。金融機関によって違っていますが、申込んだ金融機関の規定よりも勤務年数が短い場合には事前審査で通りません。

 

正社員として働いていないため

住宅ローンの場合には、長期で返済していく必要があるため、安定した収入が必要になります。そのため、雇い止めが可能な非正社員(パート、アルバイト、派遣社員など)の場合には、審査に通らない場合が多いのです。

 

外国人は日本国籍か永住許可が必要

日本では外国人が住宅を取得することができますが、住宅ローンを組むには日本国籍を取得しているか、永住許可がある場合に限られます。

 

長期にわたる住宅ローンの場合には、借入を残していつ帰国してしまうかわからないからです。そのため、外国人の場合は事前審査の段階で通ることができません。

 

住宅ローンの「本審査」に落ちる理由とは

 

 

住宅ローンの「本審査」では、主に取得する物件を中心に審査が行われ、審査基準に合わない場合には審査に落ちることになります。それ以外の場合も含めて見ていきます。

 

銀行より保証会社の方が、より厳しい審査

住宅ローンの物件審査については、銀行自身よりも保証会社の方が厳しく審査しています。

 

すなわち、保証会社は契約者が返済を出来なくなった場合には、物件で融資金(代弁金額)を回収する必要があり、その物件から確実に回収できる必要があるのです。

 

従って、物件評価についてはさまざまな点から調査して、欠陥があるなど基準に合わない場合には審査が通りません。

 

中古物件は注意!違法建築には融資してくれない

住宅ローンの対象が中古物件の場合には、違法建築であるケースに注意が必要です。違法建築の場合には、売却が難しいためです。

 

物件の所在地や面積などが融資基準を満たさない

住宅ローンの対象となる住宅物件の所在地が市街化調整区域にあったり、極めて狭い物件で面積が融資基準を満たしていない場合には審査に通りません。返済出来なくなった時に売却が難しいためです。

 

団体信用生命保険の審査に通らない

住宅ローンの場合には、契約者が死亡された場合には、融資金が生命保険で回収できるように団体信用生命保険に加盟しています。しかし、過去の既往の病気などによりこの団体信用生命保険に入れない場合があります。その場合には、審査に通ることはできません。

 

税金の支払いを滞納している

金融機関の融資では税金の支払が滞納している場合には、審査には通りません。基本的には納税証明書が求められます。

 

これは、契約者が破産などをした場合には、一般債権になる住宅ローンよりも税金の支払が優先されるためです。

 

住宅ローンの審査を通過したい!そのために出来ることとは

 

 

では、今後住宅を購入したいので、住宅ローンの審査に通れるように、できることはしたいという方のために通りやすくする方法をご紹介します。

 

審査に通りやすい住宅ローンを探す

やはり、一番は審査に通りやすい、欠陥のない物件を探すことが第一です。路地の奥にある物件や違法建築になっていないかなど、注意して目を通す必要があります。

 

住宅ローンの審査に通らないのはなぜ? 融資を受けるためにはどうしたらいいの?

カードローンやクレジットカードの残高がかなりある場合には、まずそれらの借入を返済して返済負担率を低くしてから申込むことが必要です。

 

車のローンなども金額が大きいだけに控え、住宅を購入してから組んだ方が良いでしょう。

 

無理な借入金額を設定しない

住宅ローンでは、返済負担率が大きな審査の分かれ目になる場合が多くなります。

 

年収に対して高額な物件では高額な住宅ローンが必要になり、返済負担率が高くなってしますのです。また、頭金がほとんどないために住宅ローンが大きくなる場合も返済負担率が大きくなります。

 

従って、年収に見合った借入金額に抑えられるように自己資金を貯めるか、物件価格を低く抑えるか検討ください。

 

親に協力してもらい、頭金を入れる

返済負担率を下げるためには、頭金を入れて住宅ローンの比重を下げることが必要です。そのためには、ご両親などに協力していただき、頭金を多めに入れることが住宅ローンに通るコツです。

 

夫婦で協力して借りる

ご夫婦で共稼ぎをされている場合には、夫婦の収入を合算して審査をしてもらったり、それぞれに住宅ローンを設定することができる場合があります。

 

ペアローン

ペアローンというのは、ご夫婦がそれぞれに住宅ローンを組むことで住宅を購入することを言います。

 

ご夫婦とも年収がある場合には、個々に住宅ローンを組むことができ、同時に互いにローンの連帯保証になります。ただし、個々に諸経費が掛かってくることが欠点です。

 

住宅そのものも共有名義になり、住宅ローン控除などもそれぞれに受けられますし、相続の際も有利になります。

 

連帯債務型

住宅ローンの連帯債務型というのは、共稼ぎしている場合に、夫婦の連名で1つの借入になる場合です。フラット35などではそれができます。それぞれの持ち分に応じて住宅ローン控除も受けられます。

 

1本の契約になるため、諸経費も1本分で済みますし、団体信用生命保険も夫婦連生団信(フラット35では「デュエット」)に加入することでどちらかがなくなった場合でも住宅ローン残債全てが弁済されます。(ペアローンの場合は、残った方のローンは残ります。)

 

連帯保証型

夫婦のどちらかが住宅ローンの契約者になり、残りの方がその債務の連帯保証になる形の契約です。住宅ローン控除も契約者のみに適用されます。

 

正社員じゃない場合

銀行によっては、正社員ではない場合には、審査に通らないケースが多く見られます。

 

銀行などの金融機関によってその扱いには差があり、収入の見せ方などをFP(フィナンシャルプランナー)などの専門家に相談してみるのも一つの方法です。

 

基本的には、非正社員でも借りられる住宅ローンを探すことが一番で、可能な銀行であれば、フラット35にも申込むことができます。

 

銀行の住宅ローンとは異なる「フラット35」とは?

 

フラット35は、住宅金融支援機構が提供している住宅ローンのことであり、基本的には35年間の固定金利型ローンになります。35年間金利は低いまま支払い続けることができるのです。

 

フラット35って何?

フラット35とは、民間の金融機関と住宅支援機構が提携することにより、35年という長期的かつ多額の住宅ローンを実現しました。

 

かつては、期間固定金利型住宅ローンでは、期間が過ぎた時に金利が大きく上がっている場合があり、そのために返済金額が高額になり、破産される方も多く出た時期がありました。そのリスクをカバーするために35年間の固定金利の借入が用意されたのがフラット35です。

 

フラット35は、銀行と住宅金融支援機構による住宅ローン

フラット35は銀行が窓口になり、実際の資金は住宅金融支援機構が出すという提携ローンのような形の住宅ローンです。従って、銀行と住宅金融支援機構の両方の審査が必要になります。

 

フラット35と銀行の住宅ローンの違い

銀行の主力住宅ローン商品は期間固定金利型であるのに対して、フラット35は金利が借入期間中に関して変わらない、完全固定金利型の住宅ローンです。

 

フラット35の良いところ

ただし、この20年以上の住宅ローン金利は、日本銀行の超低金利政策により、固定型と変動金利の差は縮まっています。固定金利は2%台で推移しているため、フラット35のメリットはそれほどなくなってしまいます。

 

ただし、それが今後35年間続く保証はなく、今後、金利が上昇した場合を考えると、今フラット35で借りるほうが安心でしょう。

 

金利がずっと固定

民間の銀行の住宅ローンの主力である期間固定金利型の場合には、主に期間が3~10年の間しか金利は固定されず、その期間が過ぎれば基本的に変動金利に移行します。従って、期間が過ぎた時に市場金利が上がっている場合には、返済額は大きく上がります。

 

しかし、フラット35は期間中同じ金利に固定されますので、市場金利が上がっても返済額は一定のままで、リスクはありません。

 

勤続年数が短い人にも可能性がある

住宅金融支援機構の審査は物件中心の審査であり、比較的審査は銀行よりも通りやすいと言われています。勤続年数についての規定はありませんので、短い方でも申込むことができるのです。

 

保証人不要。保証料、繰上返済手数料ともに無料

フラット35の場合には、保証人はいらないため、保証会社の保証も必要なく、保証料がいりません。

 

また、退職金などで繰り上げ返済する場合でも、銀行の場合には手数料を要求されますが、フラット35では無料です。

 

省エネルギー性・耐震性のある住宅購入の際にお得

フラット35は、国の住宅政策に合致した省エネルギー性の住宅や耐震性のある住宅の購入の場合には、審査に通りやすくなり、地震保険などの保険料が安くなるというメリットもあります。

 

フラット35の注意点

フラット35は、民間の銀行の住宅ローンと比べてメリットが多いのですが、注意点もあります。

 

融資は物件価格の9割まで

フラット35では、物件に対する融資比率は90%までであり、10%分以上は自己資金が必要とされます。自己資金が足らないという場合には、ご両親と相談するか、申込み窓口になる銀行などと相談しておく必要があります。

 

融資は物件価格のみで、諸費用分は無し

銀行などの住宅ローンの場合には、物件価格だけでなく、取得諸費用分についても融資の対象としてくれます。しかし、フラット35はあくまでも住宅物件のみが対象となり、実質的には物件の10%と諸費用分を自己資金で賄う必要があります。

 

団体信用生命保険に入ると割高

フラット35は団体信用生命保険の加入は利用される方の任意加入になっており、入る場合には契約者負担になります。民間の住宅ローンの場合には、銀行負担で加入が義務付けられており、無料です。

 

従って、フラット35の場合には、同じ金利であれば割高になってしまいますし、契約者がなくなられた場合には、ローンは残ることになります。

 

住宅ローンを申し込む前に必要なことを見直そう

 

 

住宅価格が落ち着いた中で、市場金利は超低金利が続いているため、住宅購入をされる方は増えています。

 

住宅を購入するための住宅ローンには、審査があり、通らないと、住宅ローンを利用できません。

 

今回ご紹介した、住宅ローンの審査の詳細とその審査に通るために申込む前にやるべきことを理解していただき、うまく住宅ローンを通って、希望のマイホームを手に入れてください。

 

 

監修者:中村 諭(ファイナンシャルプランナー)

 

 

 

記事一覧に戻る
記事一覧に戻る

高年収女性のためのスマート投資術セミナー情報 資産運用や投資についてのセミナー初めての方向け 高年収女性のためのスマート投資術セミナー情報 資産運用や投資についてのセミナー初めての方向け

セミナー一覧を見る