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M life 記事

お金 2018.10.31

不動産の相続登記の進め方や必要書類など

 

相続が開始されたとき、後回しになりがちなのが不動産の相続登記です。預貯金と異なり、名義を変更しなければならないと思う気持ちが薄いのが原因ではないでしょうか。不動産は財産の中でも価値が大きい場合が多いです。後のトラブルを防ぐためにも、忘れずに、そして間違いのないように手続きを進める必要があります。

 

目次

相続登記の基本的な知識について

 

相続登記は、相続手続きの中でも、特に大切な手続きです。相続登記とはどのようなもので、放っておくとどうなるのか、また、費用はどのくらいかかるのかを確認しましょう。

 

相続登記とは何か

「相続登記」と聞いても、イメージしにくい方もいます。一般的には「不動産の名義変更」といった方が分かりやすいですね。不動産は預貯金と違い、均等に分けることは出来ませんので、相続登記によって、誰の持ち物なのかをはっきりしておきます。相続人の1人の持ち物にすることも、複数の持ち物にすることもできますが、複数にした場合は、その後の管理や売却には手間がかかる可能性があります。

 

相続登記をしないでいると困ること

後回しになることが多い相続登記ですが、放っておいたためにトラブルになることも多いのが実情です。特に世代が代わってしまった場合、手間は相当なものになってしまいます。

 

後々、相続人の間でトラブルが起こる可能性がある

相続が発生したときに、不動産の登記を済ませておかないことで、トラブルが起こる可能性があります。相続人の1人が、全部自分のものになったと勝手に思っていることもあります。

 

分け方(持ち分を決めること)について、相続人同士でいったん納得したと思っていても、後で違うことを言い始めて、揉めることも珍しくありません。あいまいにしたまま登記をしないでいると、その後のさまざまな事情によって、気持ちが変わってしまうことがあるのです。

 

故人の名義のままでは売買できない

忘れていたり、面倒だからと登記をしないでいたりいると、相続した不動産を売却するとき、必ず途中でストップしてしまいます。相続登記が済んでいない、つまり名義が故人のままでは売却ができないからです。

 

相続人が1人だけならその時点で登記を済ませれば良いのですが、相続人が複数いた場合、あらためてどのように遺産を分けるのか、という段階から話し合いをしなければなりません。

 

法定相続分どおりで納得できれば、無事登記を済ませて売却を進めることができますが、相続人の誰か1人でも分割の割合で文句を言いだしたら、とたんに面倒なことになります。手続きが面倒になるだけでなく、親族ともめることは精神的にも大変苦痛を感じてしまいます。

 

時間が経つほど手続きが面倒になる

あまりにも長い間、登記を放っておいたために、本来、相続登記をするべき方が亡くなってしまうことがあります。たとえば、父が亡くなり母と子が相続人になっていたのに相続登記をしなくて、母が亡くなったというケースは比較的多くあります。

 

基本的には、まず父の相続登記をしてから、母に関しての相続登記します。さらに世代が代わってしまったときは、相続人は生きているのか、亡くなっているなら子どもはいるのかなど、一気に関係が複雑化していきます。場合によっては、行方が分からなくなってしまう方も出てくることもあります。相続登記が済んでいないと売却できませんから、複雑化すればするほど、面倒になり、誰も手をつけなくなってしまうのです。

 

固定資産税は払い続けなくてはならない

不動産を相続した以上、誰かがその不動産の固定資産税を払わなくてはなりません。相続登記がきちんと済ませてあれば、納得して支払うことができますが、権利関係が複雑化した不動産で、どうなるかも分からない場合は、誰も払いたくないのが心情でしょう。固定資産税を払いたくないから、いっそ売却したいと思っても、相続登記が済んでいないと売却もできないという、堂々巡りになってしまいます。

 

空き家問題で費用が発生する

長い間、相続登記がされないままで放置されてしまうと、空き家問題にまで発展します。国も対処に苦慮しているようです。空き家が朽ちて誰かがケガをしてしまったり、景観や生活環境にも悪影響が出たりしてしまう可能性があり、持ち主がそれを防ぐための対策を迫られることも予想されます。そうなったとき、相続人が多数存在したら、誰が責任を負うかで揉めてしまうことも起こり得ます。

 

相続登記のいろいろなケース

亡くなった方の生前の意思がはっきりと分かる時と、急逝して遺産分与に関する個人の意思が時では、相続登記も異なります。

 

遺言書がある場合

遺言書がある場合は、亡くなった方(被相続人)の意思がはっきりわかりますから、原則、そのとおりに登記をします。たとえば、夫と妻、子ども2人のご家族で、夫が亡くなった場合、遺言で妻に住んでいる不動産を渡す旨の記載があれば、そのように登記します。ただし、必ず遺言書どおりにする必要もなく、相続人全員の同意があれば、あらためて決めることは可能です。

 

相続人同士の話し合いで決める場合

相続人同士で相続分を決めて登記をすることもあります。たとえば、相続人が妻と子ども2人だとすると、法定相続分どおりなら、妻が2分の1、子どもはそれぞれが1/4分の1ずつです。話し合いで変えることも可能です。たとえば、不動産を妻1人が相続して、登記することもできるのです。話し合いで決める場合は、意見が一致していれば良いのですが、相続人同士が揉めていると手続きが進まなくなり、裁判になることもあります。

 

法定相続分で相続登記する場合

遺言書も無く、分け方について相続人の希望も無い場合は、法定相続分で相続登記することが多いです。遺言書や話し合いで分けるときは、不動産をどう分けるかも意識しているわけですから、登記を忘れることはほとんどありません。他の財産も含めて、全て法定相続分に分けた場合は、相続人全員で納得しているから急ぐ必要はない、と相続登記を怠りがちになりますので注意が必要です。

 

相続登記にかかるお金

相続登記には、戸籍等の必要書類を取得するのに役所に払う手数料や、登録免許税がかかります。また、ご自身で手続きをしないで司法書士に依頼すると、司法書士に支払う報酬がかかります。

 

登録免許税は必ずかかる

登録免許税は不動産の名義を変更するときに発生する税金です。登録手数料のようなものと考えると分かりやすいでしょう。売買や贈与で不動産の名義が変わるときにもかかる税金です。

 

相続登記は、他の登記より、登録免許税が安くなっています。土地と建物それぞれにかかってきますが、土地も建物も固定資産評価額の1000分の4です。土地が3,000万円、建物が2,000万円だとすると、登録免許税は土地12万円、建物8万円で合計20万円ということになります。

 

(不動産価額は時価ではなく、固定資産評価額です。おおむね時価の7~8割です。)

 

司法書士に支払う報酬

司法書士に相続登記を依頼する場合の報酬は、複雑な相続登記でなく一般的な登記ならば、遺産分割協議書作成を含めて10万円までに収まることが多いでしょう。戸籍、住民票等の取得を司法書士に任せた場合は少し費用が上がりますが、プラス数千円を見込んでおけば足りることが多いです。

 

相続登記をする時の手順とは?

 

相続登記は、不動産の名義を変更することです。名義を変更するだけならすぐにできるのかと言うと、意外に手間はかかります。書類1枚で終了!とはならないのです。思いついたものから手を付けると、収拾がつかなくなりますので、手順を把握しながら進めましょう。

 

遺言書があるかどうか確認

被相続人が、ご自身の不動産をどのように相続人に分けたいかという考えを遺していることがあります。遺言書がある場合、被相続人は通常の法定相続分とは異なる分け方をしたいと考えていることが多いので、まずは遺言書があるかどうかを確認する必要があります。

 

自筆証書遺言は、自宅あるいは銀行の貸金庫等にあることが比較的多いですが、公正証書遺言ならば、自宅になくても公証役場で確認できます。相続人が、自身が相続人であることを証明できれば、公証役場で被相続人が遺言書を遺しているかどうか確認してくれますので、確認してみましょう。

 

遺言書の有無で手続きが異なる

遺言書は、被相続人の「意思」です。財産をどのように処分したいかを、生前に決めておくものですから、基本的には遺言書に従って手続きを行います。遺言書が無かった場合は、相続人同士の話し合い(遺産分割協議)、あるいは法定相続分どおりに分けることになります。

 

ただし、遺言書があっても、相続人全員の意見が一致すれば、遺言書と違う分け方をすることも可能です。その際は、後のトラブルを防ぐためにも、遺産分割協議書を間違いのない状態で作成しておく必要があります。

 

遺言書は勝手に開封してはいけない

自筆証書遺言については、原則、勝手に開封してはいけません。遺言書を見つけたら、家庭裁判所で検認という手続きをすることを覚えておきましょう。

 

とはいえ、封に入った自筆の遺言を見つけたら、つい開けてしまったということは、誰にも起こり得ることです。そのようなときは、「もう、遺言は無効になってしまった。」とあきらめないで、家庭裁判所もしくは法律の専門家に相談してみてください。また、公正証書遺言を残していれば、検認は必要ないことも、覚えておくと良いでしょう。

 

遺言書の検認手続きの仕方

遺言書を見つけたら、すぐに家庭裁判所に遺言書だけを持っていけば良いのかというと、そうではありません。検認の申立てを行います。遺言検認の申立てに必要な書類は、遺言を残した人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍です。申立てをすると、家庭裁判所から相続人全員に検認の日時が知らされます。当日、申立てた人が遺言を提出し、その場で開かれ、内容が確認されます。

 

検認とは、遺言書の内容についてのお墨付きをもらうものではありません。「遺言書がある

 

ということと、「どのような内容が書かれているのか」を確認する場です。検認をした遺言書について、有効か無効かを巡って争いが起こることは無いとは言い切れません。

 

相続人を調べ、相続人と故人の戸籍謄本等を取る

簡単に見えて、意外とつまずくのが戸籍収集です。戸籍とは、出生、親子関係・結婚・離婚・死亡といった、その方の人生の履歴が記載されているものです。住民票と同じような感覚で取りにいくと、混乱して分からなくなることも起こり得ます。相続登記では、亡くなった方の出生までさかのぼるのですが、住所ではなく本籍をさかのぼらなくてはなりません。

 

ここを勘違いされている方が多いようです。本籍がほとんど移動していない方は、それほど手間ではありませんが、何度も転籍(本籍が移動)していたり、転籍の場所が遠方だったりすると、思わぬ時間がかかります。相続時は、他にも必要な手続きなどたくさんありますので、時間的余裕を持って、対処するのが良さそうです。

 

相続財産について調べる

悲しみも覚めやらぬうちに、財産について調べるのは酷ではありますが、早めに調べることをおすすめします。プラスの財産はそれほど気にすることはありませんが、マイナス、つまり借金があるのか、あるとすればどのくらいの金額なのかは、できるだけ早く把握する必要があります。もしも借金が多かった場合、「相続放棄」を選択しなければならない可能性があるからです。

 

借金が多くて、亡くなった方の不動産を売却しなくてはならないとしても、相続登記は必ず必要ですから、忘れないで登記をしましょう。

 

遺産分割協議をする

相続登記に必要な書類の1つに、遺産分割協議書があります。財産の調査が終わったら、相続人全員が参加して、どのように分けるかを話し合うのが遺産分割協議で、決まったことを書類に残しておくのが遺産分割協議書です。

 

相続人に未成年がいる場合、その代理人が参加することになります。遺言書があれば、基本的には遺言を優先します。遺言が無く、特に希望も無ければ、通常は法定相続分で分けることになります。相続人、もしくは相続人の配偶者や子が口をはさみ、遺産分割で揉めそうになったときは、家庭裁判所による「遺産分割調停」を行うことも1つの方法です。

 

最近は、遺産分割調停を行う方も増えてきています。遺産分割調停になると、決着が着くまでにかなりの時間を要することになりますので(平均約1年)、相続税の申告期限等には注意する必要が出てきます。遺産分割調停で話し合いが不成立になった場合は、審判へと進んで行きます。

 

固定資産評価証明書を取得する

相続登記には固定資産評価証明書が必要です。これをもとに登録免許税を計算するからです。取得できるのは役所の税務窓口で、申請書に本人確認書類を添えて提出します。平日、役所に行くことが難しい方は、郵送で申請する方法もあります。郵送申請は、窓口で申請するときより必要書類が多くなります。役所によって異なる場合がありますので、電話等で確認してから送りましょう。

 

登記申請書を作成して登記申請する

登記申請書および申請に必要な書類をそろえて、管轄の法務局に申請します。法務局で書類を確認し、不備や不足がある場合は、訂正や書類の追加をすることになります。

 

登記識別情報を受け取りに行く

無事登記が終了すると、登記識別情報と登記完了証が発行されますので、受け取りに行きます。登記識別情報は発行された時点ではマスキングされています。不動産そのものの価値に匹敵する大事な情報ですから、管理は厳重にしましょう。

 

相続登記にはたくさんの書類が必要

 

相続手続きは、たくさんの書類が必要になります。預金の名義変更や、相続税の申告、そして相続登記も、書類の山との戦いと言っても過言ではありません。必要な書類が1つでも欠けていれば、手続きがストップしてしまいますので、確認しながら進めて行きましょう。

 

「登記申請書」を法務局のウェブサイトからダウンロード

相続登記は、所有権移転登記申請書の相続用のものをダウンロードし必要事項を記入します。遺言の有無や、遺産分割か法定相続かによって、使用する申請書が違いますので、注意が必要です。

 

【参考】不動産登記の申請書式について
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

 

対象の不動産の「登記事項証明書」

相続登記を申請するときに必要な書類ではありませんが、通常、登記事項証明書は取得します。相続登記の前の状態のものを1通と、相続登記が終わった段階で1通取ります。

 

相続登記の前、つまり相続開始までの状況がどうなっているのかをしっかり確認してください。共有になっていたり、抵当権がついていたりと、思わぬことが発覚する可能性もあります。

 

被相続人の「住民票の除票」

被相続人の住民票の除票も必要です。亡くなると住民登録が抹消されますが、抹消された証となるのが、住民票の除票です。亡くなった人の住所地の役所で取得できます。郵送請求も可能です。

 

被相続人の「戸籍謄本一式」

法定相続人を確定するために、被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍を全て取得します。仕事が忙しくて会社を休むことが難しいときは、郵送請求を利用すると良いでしょう。

 

郵送請求は、申請書、本人確認書類、返信用封筒、手数料などが必要です。手数料の支払いは定額小為替なので、郵便局で準備しなければなりません。また、1つの役所だけで全てがそろうとは限りません。届いた戸籍が生まれてから亡くなるまでの間全てそろっているか注意して確認をしましょう。

 

(相続人が配偶者と子どものみの場合と、兄弟姉妹や甥姪も相続人である場合では、必要となる戸籍は異なります。)

 

相続人全員分の「戸籍謄本」

相続人全員分の戸籍謄本(現在戸籍)も準備します。亡くなった方の法定相続人は、亡くなった方の戸籍謄本一式で判明しますが、判明した法定相続人の現在の状況を確定させるために必要です。

 

「遺言書」または「遺産分割協議書」

遺言書があれば遺言書、無ければ遺産分割協議書を添付していきます。遺産分割協議書は、内容に間違いが無いかをよく確かめたうえで、相続人全員が実印を押印します。

 

相続人全員分の「印鑑登録証明書」

遺産分割協議書を作成した場合は、相続人全員分の「印鑑登録証明書」が必要になります。遺産分割協議書に押した実印が正しいものかを確かめるためです。遺言書があるときや、法定相続分どおりの場合は必要ありません。

 

印鑑登録証明書は、役所によって郵送請求が不可となっていたり、休日に受取るためには電話予約が必要な場合もあるので、お仕事の都合でなかなか役所に行けない方は、事前によく確認しておきましょう。

 

対象の不動産を取得する人の「住民票」

住民票は相続登記の対象となる不動産を取得する方の分のみで構いません。取得する人(所有権者)の住所を、登記する(記載する)ためのものです。相続人全員の分ではないので、余分に取らないように気をつけましょう。誤って取得すると、手数料が余分にかかってしまいます。

 

対象の不動産の「固定資産評価証明書」

登録免許税の計算のために、固定資産評価証明書も添付していきます。役所の税務を扱っている部署で取得します。郵送で取得することも可能です。

 

相続登記は必要な書類を役所で取ることが多いです。郵送請求できるものとできないものがあったり、郵送請求できても請求する部署や、事前に準備する書類が異なっていたりします。あわてて取得すると間違ったものを取得して手数料を無駄にしてしまうこともあり得ます。ご自身で取得する場合は、リストなどを作成して、ひとつひとつチェックしていくと混乱を防ぐことができます。

 

相続登記の申請方法は3つ

 

たくさんの書類がそろったところで、いよいよ相続登記の申請です。法務局に行かなくてはいけないと思っている方もいますが、方法はそれだけではありません。

 

法務局へ出向いて申請

書類を持って、直接法務局へ申請に行きます。足りない書類や、記入に誤りがないかを入念にチェックされます。訂正を指摘された場合は、持ち帰って不備を無くしてから、再度法務局へ出向くことになることが多いでしょう。何度も足を運ばなくて済むよう、分からないことがあれば、しっかり聞いておきましょう。

 

法務局へ郵便で送って申請

郵便で申請することも可能です。戸籍等の書類が多くなり、厚みがある場合はレターパックで送ると良いでしょう。書類に問題が無ければ、登記識別情報および登記完了証が送られてきます。相続登記以外で利用するために、提出した書類を返却して欲しい場合は、原本還付の事務処理が必要になります。

 

パソコンに慣れていれば、オンライン申請も可能

パソコンに慣れている方なら、オンライン申請を利用する方法もあります。オンラインシステムの概要やソフトの使い方の動画、さらに体験(実際の申請には使えません。)をすることもできます。オンライン申請すると、原則、登記識別情報もオンラインで通知されますので、紙媒体で欲しい場合は、そのように設定を変更する必要があります。

 

【参考】登記・供託オンラインシステム
http://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/index.html

 

相続登記をするにあたって気をつけたいこと

 

相続登記は、一生に何度も経験することはあまりありません。イメージで簡単な手続きだと思っていると、案外時間を取られてしまうことがあります。また、思いがけないことが起こり、スムーズに進まなくなることもあります。慎重に手続きを進め、トラブルが起きてしまったら、長引く前に専門家に相談することも考えておきましょう。

 

遺言書が後から見つかると面倒なことになる

順調に手続きが進んで、無事相続登記が終了した後で、遺言書が見つかったとしたらどうなるのでしょう。遺言書に書かれていた内容が、相続登記の内容と同じであれば良いのですが、そうでない場合も少なくありません。

 

そもそも「遺言書」を残す時点で、通常の法定相続とは違う内容を希望している方がほとんどです。仮に法定相続分で相続登記を済ませていたところ、遺言書では相続人の1人に全てを相続すると書かれていたら、トラブルが発生してしまう可能性が高くなります。

 

法務局へ申請後の書類の訂正は手間がかかる

ご自身で手続きをした場合、書類の不足や訂正を求められることは珍しくありません。相続登記は、厳格なものです。訂正内容によっては、相続人全員の実印が必要になることもあり、相続人が遠方にいる場合は、大変な手間になってしまいます。また、訂正は1度で済まないこともあり得ますので、チェックは入念にしましょう。

 

不安があるなら法務局に相談

お時間が十分に取れるなら、法務局へ相談に行くのも手です。行く法務局によっては、忙しくて待たされることもありますが、事前に相談してから申請を行った方が、間違いは少なくなります。

 

無理せず、司法書士に依頼するほうが良い場合も

簡単だと思って始めた手続きでも、意外なところで手間がかかり、進めるのが負担に思えてきてしまうことがあります。忙しい方や、たくさんの書類を集めたり、チェックしたりすることが大変だと感じる方は、司法書士に依頼するほうが良い場合もあります。

 

また、事情により相続登記を急いで済ませなければならない方は、間違いやトラブルを避けるために、司法書士に依頼する方が安心できるのではないでしょうか。

 

相続登記は必要書類も多く、手間のかかる作業

 

相続登記は、たかが名義変更と言えばそれまでですが、不動産という価値の高い財産についての名義変更です。後のトラブルを避けるためにも、間違いのないよう、慎重に手続きを進めましょう。必要書類も多く、時間も手間もかかりますので、お忙しくて時間の無い方や、多くの書類収集やチェックにストレスを感じる方は、司法書士にまかせるのも1つの方法です。

 

監修者:小林 弘司(不動産コンサルタント)

 

 

 

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