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M life 記事

お金 2018.11.1

リノベーション済みの中古マンションを購入するときの注意点

リノベーション済みのマンションは、新築マンションと比べると安い価格で購入できます。しかもデザインは新しく機能性にも優れており、ご自分の理想とする住宅を実現できる可能性があります。 

 

しかし、リノベーション済みのマンションにはデメリットもあり、この記事では購入するときの注意点を中心に解説をいたします。

 

リノベーションマンションって何?

 

 

リノベーションマンションとは、骨格だけを残して大規模な改修をしたマンションを言います。既にリノベートされたマンションを購入しますので、必ずしも思い描いた住まいと合致しないこともあり得ます。しかし、プロが設計から施工まですべてを行っていますので、デザインと機能性に優れ、快適な暮らしを実現することができます 。

 

リノベーションが施されたマンション

マンションのリノベーションは、中古マンションを購入した後にご自分で設計することもできます。しかし、思い描いた住宅と完成した実物とが違うということはよくあることです。リノベーション済みのマンションは、既に工事が済んでおり、実物を目で見て購入できますので失敗は少なくなるでしょう。

 

リノベーションマンションの方法

リノベーションマンションを手に入れる方法は、中古マンションを購入してご自分でリノベーションする方法、不動産会社がリノベーションする方法、中古マンションを一棟丸ごと購入してリノベーションする方法があります。

 

マンションを購入して自分でリノベーションする

ライフスタイルにこだわりがある方は、中古マンションを購入しご自分でリノベーションするのが良いでしょう。住みたいエリアで、デザインや間取りをご自身で設計すれば、満足度の高い住まいを実現できるでしょう。しかし、間取りや設備面などで設計事務所や建設会社と詳細な打ち合わせが必要であり、労力や時間を必要とします。

 

不動産会社が買い取ってリノベーションを行い販売する

中古マンションの一戸を不動産会社が買い取り、リノベーションを行い販売する方法もあります。この場合、不動産会社がリノベーションを行いますので、購入価格に工事費用等も含まれ、新たにリノベーション費用が発生することはありません。

 

また中古マンションを購入後の工事費用には、住宅ローンを利用できませんのでローンを組みたい場合はリフォームローンを組むことになります。しかし、リノベーションマンションは住宅ローンを利用できますので、住宅ローンの方がリフォームローンより金利面で有利です。さらにマンションによっては、ご自分で設計するよりもモダンでおしゃれな間取りや設備の住宅を購入できる場合もあります。

 

リフォームとリノベーションの違い

マンションのリフォームとは、古くなった住宅を新築の状態に戻すためにリフレッシュすることを言います。壁紙の張替えやフローリングの修復・浴室タイルの補修など、傷ついたり劣化したりした部分の修繕や交換を行い原状回復します。

 

リノベーションとは、ただ単に新築時の状態に戻すのではなく、建物に新たな機能を付加したりデザインを変更したりすることにより、住みやすい住まいにします。間取りや設備などを含めた全体的な大規模改修工事を行い、専有部分について全面的に解体し、新たな居住空間へと再生させます。

 

例えば、従来の区切られた個室を大きなLDKに変え魅力的な資産価値の高い住宅に変貌させることが可能です。建物自体の躯体は壊しませんので、環境にやさしい住宅ということができます。

 

 

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リノベーションマンションの人気のヒミツ

 

近年リノベーションマンションの人気が出ていますが、どんなところが好まれるのでしょうか。リノベーションマンションが好まれるヒミツを解説いたします。

 

費用を抑えることができる

ご自分が住みたいと思う新築マンションを購入しようとすると、価格が高く手が届かない場合が往々にしてあります。しかし、リノベーションマンションの場合には、元々は中古マンションであり、業者が安い価格で仕入れをし、リノベーション工事を施すので、コストダウンが計られ、新築や築浅中古物件より安く購入できるのです。

 

さらに、借り入れを行い購入する場合には、リフォームローンではなく金利の低い住宅ローンを利用できますので、費用を抑えることが可能になります。 

 

立地条件が優れている

人気のエリアでは、マンションは一般的に過密状態であり、住みたいと思う新築マンションを探すのは非常に難しくなっています。特に都心部ではその傾向が強く、希望のデザインの間取りや設備のマンションは、希望の価格などではなかなか見つけるのは難しいでしょう。しかし、リノベーション済みの物件であれば、立地条件が優れたエリアでも、比較的楽に探し出すことができます。

 

自分が理想とする物件を手に入れやすい

リノベーションマンションは、流行のデザインが施されている場合が多くあります。狭い個室を広い間取りに変え、設備は最新式のものが備えられています。新築マンションの供給数は少ないエリアなどでも、リノベーションマンションは比較的多く ありますので、ご自分の理想とする物件を手に入れやすいと言えるでしょう。

 

希望のエリアで探すことができる

都心部では新しくマンションを作る土地があまりありません。しかし中古マンションは、人気のエリアに多くあり、中古マンションをリノベーションした物件を探すことはさほど難しくありません。きっと希望するエリアで、理想とする住宅を見つけることができるでしょう。

 

リノベーションマンションを検討する前にチェックしておきたい6つのこと

 

リノベーションマンションを購入する際に、考慮しておかねばならないこともあります。購入する前には是非問題点をチェックしておきましょう。

 

①リノベーション費用は住宅ローンが組めない

住宅ローンを組むメリットは2つあります。1つは低金利で借り入れができることで、1%以下でローンを組むことができます。2つ目の利点は返済期間が長いことで、最長で35年という期間で借り入れをおこなうことができます。

 

現在住んでいる住宅を大規模修繕する場合には、住宅ローンを利用することはできません。しかしリノベーションマンションを購入したり、マンション購入と同時にリノベーションを行う場合には住宅ローンやリフォームローンを利用できます。上記に述べた2つのメリットを享受できます。 

 

②マンションの入居者層

リノベーションマンションは、中古マンションを大規模修繕したものですので、建築してからの年数が経ち、居住している方は高齢者が多いケースもあります。それゆえ若い方が入居した場合には、お付き合いできる方が少ない可能性もあります。子育て中の方は、子供の話をする相手もなく、寂しい思いをすることもあるでしょう。購入する前に、どんな方が住んでいるのか見学しておくことをお勧めします。

 

③予算はリノベーションの内容によって大きく異なる

リノベーションマンションの費用は、素材や設備の程度によって大きく異なります。例えばフローリングでは、化粧板と無垢材では価格が大きく異なります。またキッチンなどの設備も、工事の内容によってピンからキリまであります。リノベーションといってもリフォームに近いものから、大規模な工事になるものまでありますので、工事の内容をよく把握しておくことが大事です。

 

見積もりは必ず取る

中古マンションをリノベーションする場合には、必ず見積もりを取らなければなりません。見積もりしてもらう際には、希望とする住宅の概要と予算を伝えます。なお、見積もりは1社ではなく複数の会社に相見積を取ることをお勧めします。1社では見積もりが適正なのかどうか判断するのは難しいですが、相見積もりをとることにより費用を低く抑えることができる可能性があります。

 

④リノベーションマンションの物件選びは難易度が高い

リノベーションマンションの選び方は難しいとされますが、それについてご説明いたします。 

 

築年数や耐震基準により特別控除が受けられない場合がある

住宅ローンを利用している方は、10年間にわたり年末のローン残高の1%を所得税と住民税から控除できます。リノベーションマンションの場合にも、同様に住宅ローンの特別控除を受けられますが、築年数の要件があり、これに合致していないと控除を受けることができません。

 

マンションのような耐火構造の建築物は築25年以内、木造戸建て住宅のような非耐火構造建築物は築20年以内と定められています。また従来は耐震基準に適合していない住宅は特別控除の対象外でしたが、2014年の税制改正により、確定申告時に耐震基準適合証明書などを提出し申請することで、適用されることとなりました。

 

共有部分は自分でリノベーションできない

一棟丸ごとリノベーションする場合には、共有部分を含めて大規模修繕工事ができます。しかし区分所有の場合には、ご自分の占有部分はリノベーションが可能ですが、共有部分はご自分だけの意思でリノベーションすることはできません。

 

⑤リフォームローンは金利が高くなる

リノベーション済みマンションは、低金利の住宅ローンを利用することができます。また中古マンションを購入し、同時にリノベーションをした場合でも、住宅ローンが使えます。しかし中古物件を購入し、その後リノベーションをした場合には住宅ローンは利用できません。その場合には、金利の高いリフォームローンを利用することとなります。

 

⑥リノベーションしたからといって高く売却できるとは限らない

リノベーションしたマンションは、デザインや設備は新しくなりますので、その分高く売却できると考えがちです。しかし、住む方がご自分のライフスタイルにこだわり過ぎると、個性的なマンションになってしまいます。ご自分にとっては住みやすい住宅でも、万人向けでない場合、高く売れないこともあり得ます。

 

信頼できるリノベーション会社を選ぶために…

 

ご自分のライフスタイルにあった住宅を作るためには、信頼できる施工会社を探さなければなりません。どのような点に注意してリノベーション会社を選べば良いのでしょうか。

 

リノベーションの施工事例が豊富

リノベーションの施工を手掛けてきた事例が豊富であれば、新しいデザインや機能性のある設備などのノウハウを多く所有しています。こんな住まいにしたいという希望と予算を示せば、ライフスタイルにあった住まいを実現してくれることでしょう。

 

相談や打ち合わせにしっかり対応してくれる

住まいというものは高価な買い物であり、人生で何度も経験できるものではありません。リノベーションを行うのが、初めてであるという方がほとんどだと思います。そのため、設備やデザイン・工事法・予算などについてわからないことや不安なことが多いに違いありません。

 

そんな時に、きめ細かく相談や打ち合わせをしてくれれば安心でき、住みたいと望む住宅を実現できるでしょう。一口にリノベーションといっても、内容は大きく異なりますので、丁寧に対応してくれる会社を選ぶべきでしょう。

 

口コミでの評判が高い

ウェブサイトなどで、実際にリノベーションをした方の意見を知ることも大事なことです。口コミには、リノベーション会社の良い点や悪い点が掲載されていますので、信頼に足る会社であるかどうか施工会社選定の大きな判断材料になります。

 

施工のアフターフォローや保証が充実している

リノベーションは、工事が済んだらそれで終わりというものではありません。住まいは長い間使うものなので、アフターフォローや工事後の保証がしっかりしている会社を選ぶ必要があります。リノベーション工事が終わっても定期的に検査を行い、欠陥があった場合にはすぐに駆けつけ対処してくれるような会社を選びましょう。きちんと管理を行うことにより、住宅は長持ちします。

 

最後に

 

 

リノベーション住宅は、新築住宅と比べると、安い費用で自分の望む住まいを実現できる可能性があります。リノベーションマンションのメリット・デメリットを考え、理想の住まいを手に入れてください。

 

 

 

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