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M life 記事

お金 2018.11.5

不動産買取の基礎知識!知っておくべきメリットとデメリット

 

不動産を売却する方法としては、「仲介」と、「買取」の2種類があります。買取は、不動産会社が買い手となって、直接売り手から不動産を購入する方法です。そのため、スピーディーに売却できるなどさまざまなメリットがありますが、反面デメリットもあります。この記事では不動産買取の内容や、手続きなどについて解説をいたします。

 

不動産買取の基礎基本

 

はじめに、不動産買取とはどのようなものなのか、仲介とはどのよう点で違うのかご説明をいたします。

 

不動産買取とは?

買取とは、一般の買主に売却せずに、不動産会社が直接売主から土地や建物を購入する方法です。

 

「買取」と「仲介」の違い

不動産を売却する一般的な方法は仲介で、不動産会社が売主と買主との仲立ちとなって市場で取引を行います。売主は、まず不動産会社に土地や建物の査定をしてもらい、不動産会社と媒介契約(※)を締結します。不動産会社は物件を売却するために、宣伝や広告などの販売活動を行い買主が探せたら、売主との仲立ちをして売買契約を結びます。

 

買取は、物件を市場に公開して買主を探すことはありません。売主は、不動産会社に直接物件を売却します。

 

(※)媒介契約:売り主が不動産会社に依頼する業務で、仲介手数料などを契約し、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐための契約をいいます。

 

次に、買取と仲介の売却方法の違いについて具体的にご説明をいたします。

 

買主が異なる

仲介と買取の大きな違いは、買主が誰であるかということです。仲介では通常、個人や法人が購入者ですが、買取では不動産会社が直接購入者となります。仲介を利用して不動産を購入する場合は、一般的にはご自分が住むためや使用するために購入します。

 

一方、買取では、不動産会社がリフォームやリノベーションを行うことにより付加価値を付け、再販売するために直接購入します。買い主がエンドユーザーであるか、再販売するための不動産会社の購入かで異なります。

 

売却の手続き期間が異なる

仲介と買取では売却の手順が異なりますので、必然的に売却に要する期間が異なってきます。

 

仲介の依頼を受けたら、不動産会社はまず売却しようとする物件の査定をします。査定した金額に買主が同意すれば、不動産会社は仲介契約を結んで物件売却のための宣伝や販促活動を始めます。

 

買主がすぐ見つかればそのまま契約となりますが、契約がスムーズにいかない場合には、条件交渉を行うなどしなければなりません。このように仲介で物件を売却するためには、さまざまな工程を踏まなければなりません。そのために仲介業者を決めてから、物件の引き渡しまで早くて3ヵ月、通常では6ヵ月程度の期間が必要です。

 

一方、買取の場合には不動産会社が購入者となるので、買主を探す必要がありません。それゆえ、売却活動の必要がありませんので、売却に要する期間を短縮できます。買取は、早く物件を売却し現金を得たい方にはお勧めの方法です。

 

価格が変わる

仲介では、不動産会社は買主を探すために物件を市場に公開し、宣伝・広告活動を行います。それゆえ、相場価格で売却できる可能性があります。しかし買取の場合には、エンドユーザーが対象でなく、不動産会社が物件に付加価値を付け再販売します。

 

そのため不動産会社は、購入した物件に利益を上乗せして再販売しなければなりませんので、相場よりも一般的に価格が低くなります。適正な買取額を得るためには、その地域の相場をあらかじめ知っておく必要があります。

 

不動産買取は資金力が不要

不動産を仲介により売却をする場合には、仲介手数料やリフォーム代金などさまざま費用が必要です。しかし買取では、不動産会社が物件を購入するので、そのような費用は不要です。

 

また仲介ではローンの残債がある場合には、原則的には完済しておかなければ売却できません。しかし買取では不動産会社が金融機関と交渉してくれるので、ローン完済の資金を用意しておく必要がありません。

 

不動産買取のメリットとデメリット

 

不動産買取についてはメリットもデメリットもあります。その特徴を理解して利用するようにしましょう。

 

買取のメリット

はじめに不動産買取のメリットについてご説明をいたします。

 

仲介手数料がゼロ

物件を仲介で売却する際には、宅地建物取引業法において定められ仲介手数料がかかります。売買金額が400万円を超える場合の手数料は、売買価格の3%+6万円+消費税が掛かります。

 

例えば、3,000万円で不動産を売却した場合に上記の計算式にあてはめると1,036,800円もの仲介手数料が掛かります。買取にすれば、このような仲介手数料を必要としませんので、売却する方にとっては大きなメリットになります。

 

プライバシーが守られる

マイホームなどを売りに出す際に、近所の人に知られたくない方もおられるでしょう。仲介による売却ですと、不動産会社がチラシを出したり、ホームページに掲載したり、内覧会を行うなどの販売活動を行います。

 

そのため、売りに出していることが近所の方にわかってしまいます。買取の場合には、購入者が不動産会社ですので、広告や販売活動は必要ありません。それゆえ、プライバシーを保ちながら売却することが可能です。

 

室内の状態を気にする必要がない

古い住宅を売却する場合には、居室の傷みや汚れを改善しないと買い手はなかなか現れないでしょう。しかし不動産会社による買取の場合には、室内の状態を気にする必要はありません。不動産会社は、売主から直接物件を買い付けて、リフォームやリノベーションを行い物件を売却するので、汚れや痛みがあっても問題はありません。

 

補修義務・瑕疵担保責任が免責

物件を売却した後、重大な瑕疵が見つかった場合には、売主は一定期間責任を負い改善や補修を行う義務が課せられています。売主に瑕疵担保責任を負わせることにより、買主を保護しています。

 

例えば、シロアリ被害の被害を受けていたり、給排水管が腐食していたり、耐震基準が満たされていないような場合には売主はそれに対応しなければなりません。

 

しかし、瑕疵担保責任は、個人が相手である場合に発生しますので、相手が不動産会社の場合には責任は免除されます。欠陥が後で見つかっても、買主である不動産会社が対応しなければなりません。すなわち買取の場合には、欠陥があっても、売主は修繕をする義務はありません。

 

安心・安全・確実な取引が保証される

買取では買主が不動産会社なので、取引の方法などについては間違いがなく、煩雑な処理の心配をする必要はありません。相手はプロですので、安心で安全で確実な取引ができます。また瑕疵のある住宅を販売してしまったら、後々さまざまな問題に発展する可能性があります。しかし買取では、売却後の住宅のフォローや保証は不要ですので安心できます。

 

買取のデメリット

ここまで買取のメリットだけを解説してきましたが、長所だけでなくデメリットもありますので、十分考慮しておく必要があります。

 

相場価格より売却価格が安くなる

買取では、仲介と比べて一般的に売却価格が低くなります。仲介の場合には、買主がエンドユーザーでありご自分でリフォームやリノベーションを行います。しかし買取では、買主である不動産会社がリフォームやリノベーションを行い、付加価値をつけて再販売します。

 

それゆえ不動産会社は、リフォームやリノベーションに要する費用や金融機関から融資を受けた際の事務手数料・人件費・粗利益・物件が売れるまでの維持費などを想定売価から引いて買取価格を算出します。またもちろん安く買って高く売りたいというのが商売の基本でもありますので、買取価格は相場よりも必然的に低くなります。通常仲介による相場の60~80%程度が、買取価格になります。

 

物件条件が不利になることも

買取における不動産会社の儲けの仕組みは、物件を安く購入してリフォームやリノベーションを行い高く売却することです。しかし、新築物件や築浅物件などはリフォームやリノベーションをする必要はありません。

 

そのため、不動産会社が儲けを取らなければならないことから、さらに買取価格が下がってしまう場合があります。また法律や周辺居住者の間で敷地の分割などに関する制約を設けている場合には、建築やリノベーションが難しいため、不動産会社が取引をしない場合もあります。

 

不動産買取の6つのステップ

 

次に不動産買取についての手順等をご説明をいたします。

 

1.スムーズに買取が進むよう事前準備を行う

買取では、まず査定をしてもらうための書類を用意する必要があります。査定に必要な書類は、その物件の適正価格を知るためのもので、次のような書類が必要です。

 

(1)登記簿謄本(登記事項証明書)

不動産についての情報や権利者などの情報が記載されていて、法務局や支局などで取得できます。法務局で登記簿を謄写した場合には登記謄本、データ化されている場合には登記事項証明書となります。

 

(2)売主が物件を購入した時の売買契約書

 売主が購入時に交わしたもので、物件の売買状況を確認するものです。

 

(3)重要事項説明書

 不動産を購入した際に、不動産会社より物件についての注意事項が記載された書類が渡されます。

 

(4)測量図、境界確認書

測量図は土地の形や面積を測量した結果が記載された書類図面です。境界確認書は、隣の土地の所有者と境界について合意した書類です。

 

いずれも面積や境界を明らかにすることで、査定をし易くします。

 

(5)設計図書やパンフレット

 設計図書やパンフレットにより、設計の概要がわかるために使用されます。

 

買取を不動産会社に依頼する前に確認しておきたいのが、売却価格の目安です。相場を知っておかないと、いくらで売りたいのか不動産会社と交渉することもできません。相場を知る方法としては次のような手段があります。

 

①土地情報システム:http://www.land.mlit.go.jp/webland/

国土交通省のサイトで不動産の取引時期や住所・不動産の種類などをインプットすることで詳細な情報を得ることができます。

 

②レインズマーケットインフォメーション:http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

不動産流通機構が運営する不動産流通情報システムで、地域や駅からの距離・間取り・築年数などの条件をいれることにより情報を得ることができます。

 

2.買取の査定を業者に依頼する

売りたい物件の相場が分かったら、査定を業者に依頼することになります。査定の方法としては、不動産会社が実際に物件をみて行う訪問査定と築年数や間取りなどの書類を見て行う机上査定があります。机上査定は簡易な方法であり、実際に物件をみて行う訪問査定がより正確な価格を算出できます。

 

また、査定は1社だけの必要はなく、数社に依頼し比較することで、より高い査定額を得られる可能性があります。またインターネットの不動産一括査定サイトもいくつかあり、これを利用すれば複数の不動産会社から査定価格を出してもらえるので便利です。

 

3.買取価格を提示してもらう

査定をしてもらったら、その不動産会社に買取価格を提示してもらいます。買取価格は、査定の根拠をなる細目が記載された査定書により確認できます。買取価格は仲介の価格の6~8割程度となりますが、相場より相当低い価格で提示された場合には理由を聞く必要があります。

 

4.売買スケジュールの確認

買取金額が決まったら、その後の売買スケジュールや契約に必要な書類の確認および物件を引渡す際の条件等を確認します。また支払方法についても取り決めを行います。

 

他に、家具類や空調などの設備類の処分の費用をどうするのかも決めておかねばなりません。相手が不動産会社なので、仲介と比べると比較的スケジュールや条件は決めやすいですが、後々トラブルにならないよう文書にしておく方が良いでしょう。

 

5.契約

スケジュールや条件を確認したら、いよいよ売買契約を結びます。契約の際には、不動産会社が契約書を読みますのでその内容を確認します。疑問点がなくなり、すべてに納得がいったら契約書に署名し捺印をします。同時に手付け金の授受を行います。

 

契約の際には、本人確認ができる身分証明書や売買契約書、登記には実印・印鑑証明書が必要です。また住民票や戸籍の附票、振込先を確認するため通帳を用意しておきます。物件関係の書類としては、登記済権利書・登記識別情報・固定資産税等納付通知書・抵当権抹消書類・物件状況確認書などが必要です。

 

6.残金決済

契約を締結したら、残りの代金を受け取り、物件の引渡を行います。また固定資産税などの清算金があれば、その際に受領します。不動産買取はスピーディーに入金されますので、書類等は不動産会社に確認し早めに揃えておきましょう。

 

買取ならこんな不動産物件がおすすめ!

 

一般的には、仲介による方が高く不動産を売却できますが、訳アリのような物件については迷わず買取を選択するべきでしょう。例えば築古物件や事故や事件があった物件・内部の状態が悪い物件などは、買取によりスムーズに売却できる可能性があります。

 

30年以上の築年数

木造戸建て住宅の税法上の耐用年数は築22年とされ、築20年以上経つと建物の価値はほぼ0とみなされます。鉄筋コンクリートマンションは、耐用年数は47年とされています。しかし給排水管の寿命は25年程といわれ、物件の売却後に欠陥が現れた場合には瑕疵担保責任を負わされ修繕をしなければなりません。それゆえ、建築されて30年以上も経つような古い住宅は、仲介でなく買取を選択するのもよいでしょう。

 

過去に事件・事故があった物件

過去に火災や自殺などの事件や事故のあった住宅を、購入したいと思う人はまずいないでしょう。たとえ買主が現れても、相場よりも相当安い価格でしか売却できません。そのような事件・事故のあった物件は、仲介での売却では難しいため、価格が低くなったとしても、買取を選んだほうが良いでしょう。

 

内部状況が悪化した物件

建物自体が痛んでいたり汚れたり、設備が老朽化していて、仲介では売却が難しいような物件も買取をしてもらう方が良いでしょう。不動産会社では、リノベーションやリフォームをして売りに出しますので、内部の状態が悪くとも買取をしてもらえる可能性があります。

 

ほかに、敷地が道路に面さず売却できない物件や狭小物件、遠隔地にある物件など仲介では売るのが難しい不動産も買取をお勧めいたします。

 

不動産買取業者を選ぶ時のポイント3つ

 

売却を早く行いたい場合は、買取がお勧めですが、どんな不動産会社を選んだらよいのでしょうか。最後に不動産買取業者を選ぶ際のポイントをご紹介しましょう。

 

①業者の買取実績に着目

良い不動産業者であるかどうかの第一のポイントは、不動産業を営んできてどれほどの歴史があるかです。長い歴史を刻むことができた不動産会社は、信頼がおけるが故の結果であると言えます。

 

そんな不動産会社の中から、多数の買取実績がある会社は、経験も豊かで売却もうまくいくに違いありません。なお買取の実績を知るには、インターネットの不動産会社のホームページでも知ることができます。

 

②値段交渉が可能か

物件の値段交渉ができるか否か、ということも不動産会社選択の大きなポイントです。売却予定の物件を周辺のものと比較し、示された買取価格よりもっと不動産の価値があると判断したら価格交渉をすべきです。説得力ある説明ができる不動産会社であれば、値段交渉に応じてくれるに違いありません。

 

③複数の業者の査定額を比較する

査定は、一社だけにしてもらうのではなく、複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。複数の買取業者に競わせることで、希望する査定額を得られる可能性は高くなります。

 

最後に

 

不動産は、高額な商品であり、日常的に行う売買ではありません。それゆえ慎重に取引を進めないと思わぬ失敗をしないとも限りません。不動産買取のメリット・デメリットを考慮し、納得して不動産の売却をするようにしましょう。

 

 

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