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M life 記事

お金 2018.11.12

【FP監修】賃貸の保証人って誰に頼む?保証人がいない時の対処法も解説!

 

賃貸物件の契約時に必要な「保証人」ですが、この制度の意味するところについて、正確に理解できていますか?似て非なる「連帯保証人」との違いは?保証人を依頼する方へ正しく説明するためにも、一度基本から学んでおくことが大切です。また、保証人を頼める方がいないケースの対処法についても、必見の内容です!

 

賃貸物件における保証人と連帯保証人の違いは?

 

 

賃貸借契約において登場する「保証人」と「連帯保証人」。いずれも同じ意味か、略称だと勘違いしている方が見受けられます。しかし、実はまったくの別モノです。

 

これを勘違いしていると、もしもの事態が起こったとき、トラブルに発展するリスクがないとはいえません。予備知識として、ここでしっかりと学んでおきましょう。

 

保証人の必要性

賃貸物件においては、貸主と借主双方の権利を守る必要性があります。保証人の必要性は、もしものトラブルを想定すると、よくわかります。

 

たとえば、入居者が何らかの事情で家賃を支払えなくなったり、迷惑行為に及んで隣人が被害を被っていたりするような場面を想像してください。この場合、貸主(大家)が一方的に退去を命じられるかというと、決してそうではありません。

 

入居者には「借地借家法」で権利が保護される側面があります(参考:借地借家法)。このことから、トラブルの際の貸主側のリスクを担保する意味合いとして、「保証人」制度が生まれました。

 

「保証人」は借主と同じ責任を負う制度で、家賃未払いや弁済責任等が発生した場合に効力を発揮します。

 

連帯保証人制度

連帯保証人制度は慣習の多い不動産業界の中で珍しく、民法で定められている制度です。法的な効力を持つため、非常に重要性が高く、賃貸借契約においては多くの場合で起用されることになります。

 

この制度の意味するところは、「連帯保証人は借主が貸主に対して負う債務について連帯で保証する」とされており、前述の保証人と同じ債務になります。では、「保証人」と「連帯保証人」の厳密な違いというのは、いったいどこにあるのでしょうか。

 

「保証人」と「連帯保証人」の違い

一般的に賃貸物件をとりまく「保証人」という用語は「連帯保証人」を指すことが多いです。ただし民法上では別モノとして定められている、というところがミソです。

 

借主の負う債務を連帯で保証するという意味では同様ですが、その「強制力」の違いが、「保証人」と「連帯保証人」の違いです。保証人は請求を受けた際に「借主へ請求してほしい」と拒否したり、借主の財産の差し押さえを要求したりするなどして突っぱねることができます。

 

一方、連帯保証人はその拒否権がなく、ひとたび請求されたら主張なくして支払う義務が生じます。この点から、「連帯保証人」のほうがより重い責任があるといえますね。

 

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連帯保証人になれる3つの審査条件

 

 

連帯保証人になるには、いくつかの条件があります。誰でもなれるわけではなく、限られた人のみ認められるため、頼む側としても「条件に合致しているか」判断してから依頼しましょう。

 

連帯保証人を立てるには条件をクリアしなければいけない

連帯保証人を立てるための条件には、管理会社の体制や賃貸物件のグレード、借主の信用情報等によって多少の違いは出てきますが、大まかにいって下記の3点のクリアが前提です。

 

①一定の収入がある

連帯保証人に対しては、借主と同等の支払い能力が求められます。万が一の事態に発展した際、全額肩代わりできるだけの資力を判断されるのです。このことから、賃貸借契約時の借主の審査と同様、連帯保証人に対しても審査の目が行くことになります。

 

一般的には、月収の3分の1が家賃を上回っているかが判断基準です。厳しい管理会社や、物件のグレードが高いケースではさらに基準が厳格化します。

 

②年齢は65歳以下

また高齢の方では審査に通過できないことがあります。なぜなら賃貸借契約中に死亡の心配があることや、病気になるリスクが高くなるからです。

 

また年金暮らしの方の場合、いくら資産があったとしても支払い能力に足りないと判断されることがあります。高齢にも関わらず継続して収入が見込める場合に関しては、貸主側の裁量によるところとみて良いでしょう。

 

③社会的信用がある

最後に「身元がしっかりしているか」というのも審査基準に該当します。連帯保証人に対しても信用情報が閲覧され、過去の滞納履歴やカードの支払いの滞納などが細かくチェックされます。もし過去に引っかかる履歴があった場合は、請求しても支払ってくれるか疑問が残るため、審査を通過できない可能性が高くなります。

 

連帯保証人は親、兄弟、友達や上司まで可能

連帯保証人として認められる人の立場は、法的な定めはありません。逆にいえば、この3点の条件を満たす人であれば誰もが連帯保証人になれる可能性があります。

 

一般的には2親等以内の親族(親や兄弟)が望ましいといわれていますが、血縁関係のない友達や上司でも認められることが多いです。ただし、物件によっては血縁者が条件とされている場合もあるので、事前に不動産会社へ問い合わせると良いでしょう。

 

賃貸の連帯保証人必見!まずは必要な書類を準備しよう

 

 

連帯保証人になってもらうための手続きには、いくつかの必要書類を揃えなければなりません。いずれも相応に手間の掛かるものですので、連帯保証人を依頼する方に事前にお願いしておきましょう。

 

保証人の実印

賃貸借契約書の連帯保証人欄か、またはそれに代わるものとして「連帯保証人承諾書」という書類に署名・捺印をする必要があります。その際に捺印する印鑑は「実印」を要求されることが多いです。

 

ただの認印では通らないこともあるため、連帯保証人を依頼する方には「実印」の用意を伝えておくとスムーズでしょう。

 

保証人の印鑑証明

連帯保証人の手続き書類に実印を捺印するということは、その印鑑を証明するための「印鑑証明」も併せて必要になります。役所等で発行を依頼する必要があることから、すぐに用意できるものではありません。事前にお願いしておきましょう。

 

保証人の収入証明

先に紹介したように、連帯保証人になるには一定の収入があるかどうかが審査基準として重要です。その判断材料として、連帯保証人の収入を証明できる書類の提出が義務づけられているケースがあります。

 

ここでいう収入証明とは、源泉徴収票や確定申告書などが該当します。

 

保証人の住民票

最後に必要となるのが、連帯保証人の身元を明らかにするための住民票です。こちらも役所で発行する必要があるため、印鑑証明と同時に取得すると手間が掛かりません。

 

連帯保証人がいない時の対策方法

 

 

何らかの事情により、親族に連帯保証人への依頼をためらうケースや、周囲に条件を満たす人物が見当たらないといったケースも存在するでしょう。その場合、賃貸物件への入居は諦めざるを得ないのかというと、決してそんなことはありません。

 

ここでは、連帯保証人を立てずに賃貸物件を契約するための方法についてご紹介します。

 

保証人の代行となる「保証会社」を利用する

連帯保証人の役割を肩代わりしてくれる制度「保証会社」を利用するという方法があります。これは借主が一定の手数料を支払うことによって、保証会社が家賃の支払いや弁済費用の債務を負い、立替払いしてくれる制度です。

 

最近では、連帯保証人より回収の確度が高いということで、保証会社への加入を義務づける物件も多数存在します。借主としても、手数料を支払うといえど連帯責任の負い目がなくなることから、双方にとってメリットの高い制度といえます。

 

保証人不要の物件を探す

もうひとつの方法として、保証人不要の物件を探すという選択肢も存在します。有名なのはUR賃貸物件で、保証人だけでなく礼金などの諸費用も発生しないことから人気の物件となっています。

 

賃貸物件探しの中で気をつけたいのが、大々的に「保証人不要」とうたっている物件です。実態は「保証会社」利用が前提にあるケースもあるため、注意しましょう。

 

クレジットカードで賃貸物件を契約する

家賃の支払いは口座引き落としが一般的ですが、中にはクレジットカード対応の物件も増えてきています。クレジットカードで毎月自動引き落としされれば、家賃滞納のリスクも少なくなりますね。

 

まずは不動産会社に「クレジットカード払い」が可能か、問合せてみるといいでしょう。

 

最後に

 

 

賃貸物件を契約する際、必ず付いてまわる「保証人」問題。

 

もし自分が借主として契約する際に必要となれば、保証人候補にきちんと説明できる知識が必要となります。仮に自分が保証人の立場に立たされたとしても、内容を理解していれば困ることはありませんね。

 

賃貸物件を借りるのであれば、身に付けておきたい知識です。ぜひ活用してくださいね。

 

監修:小林 弘司(不動産コンサルタント)

 

 

 

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