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M life 記事

お金 2018.11.13

住宅ローンの頭金ありorなしではどれくらい金額は変わる?

住宅価格も一時のバブル崩壊による下落局面から脱して、都市部などでは上昇に転じているところも見られます。超低金利時代も海外の金利上昇などを睨んで、上昇のきっかけを探す状況になっており、住宅を購入する最大のチャンスが訪れています。

 

住宅を購入するには住宅ローンが必要ですが、頭金をどれほど用意できるかによって、購入後の生活に影響してきます。住宅ローンの頭金のある、なしによってどのような影響が出てくるのかを見てみることにします。

 

住宅ローンに必要な「頭金」とは?

 

住宅を購入する際には、ある程度の頭金の用意が必要です。中には、頭金なしでも住宅ローンだけで住宅を購入される方もいますが、それによって購入後の生活資金が苦しくなることもあり得ます。

 

そこで、住宅を購入する際に必要とされる頭金について見てみることにします。

 

一定の金額を「頭金」として用意しなければならない

住宅価格は年収の4~5倍の価格になっている場合が多く、購入する際には、住宅ローンを借りる必要があります。

 

住宅ローンは、購入する住宅を担保に入れてお金を借りますが、その際の融資額は、購入する住宅の評価額に対して100%借りられるわけではありません。

 

銀行は、バブル期に不動産評価額の100%を越えて融資した結果、バブル崩壊によって大量の不良債権を抱えた経験があります。そのため、住宅ローンでも物件評価額に対して100%の融資をすることはなく、担保評価額としては平均的に70%(50~80%)程度になっているのです。

 

担保評価額と物件評価額の差額については、頭金として自己資金を用意する必要があります。

 

諸費用の支払いとして必要

住宅を購入したり、住宅ローンを設定する際には、住宅の支払いだけでなく、諸経費が50~200万円程度かかりますし、入居した後のインテリアを揃えるなどの費用もかかります。

 

従って、住宅を購入する際には、頭金の中からそれらの費用分を別にとっておいたり、住宅ローンに含めて借入を申込む必要があるのです。(銀行により対応は違っていますので、事前に聞いておく必要があります)

 

頭金なしでも住宅ローンが借りれるのが事実

しかし、マンションなどの販売にあたっては、頭金が無くても購入可能という広告もよく見られます。これは、住宅ローンとしては2本建てになっている場合がほとんどです。すなわち、住宅取得支援機構のフラット35と銀行の住宅ローン(あるいはフリーローン)を組み合わせている場合が多いのです。

 

フラット35の場合には購入する住宅の90%までが融資上限であり、残りを銀行が用意する形になります。

 

但し、頭金なしで購入する場合には、融資審査は住宅取得支援機構と銀行の両方の審査が必要になりますし、審査そのものも厳しくなります。基本的には、頭金が多ければ多いほど融資審査は楽に通るのです。

 

頭金の振込はいつ?

頭金の支払い、すなわち払込をするのは、2段階になります。すなわち、住宅の申し込み時に手付金として一部分を支払い、審査が通り、実際の契約時に住宅ローンの融資とともに残りを振込む形です。

 

手付金は頭金に充当されます。また、住宅ローンの審査が通らず、購入できなかった場合には手付金は全額戻ってきます。

 

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住宅ローンに頭金は必要?頭金ありとなしの違いとは?

 

住宅ローンを組む場合に、頭金がある場合とない場合ではどのように違ってくるのでしょうか。頭金のあるなしによる違い、頭金を入れるメリット、入れない場合のデメリットなどについて見てみます。

 

住宅ローンの頭金ありの場合

住宅購入において頭金がある場合には、その分住宅ローン借入金額が少なく済み、それによって毎月の返済金額と利息も少なくて済みます。

 

住宅ローンは、他の借入に比べて借入期間が20~35年と非常に長くなります。そのため、月々の返済金額は少ないですが、長期にわたって支払う金額、特に利息金額は大きくならざるを得ません。

 

その意味で、頭金があるのとないのとでは月々の返済金額が少なくなるだけでなく、支払う利息総金額が少なくてすむのです。

 

また、頭金が多ければ多いほど審査に通りやすくなるだけでなく、金利なども優遇されます。

 

住宅ローンの頭金なしの場合

住宅取得時の頭金がない場合は、やはり購入後の月々の返済額や総返済額が大きくならざるを得ません。「住宅ローン比較.jp」というサイトで、頭金がある場合とない場合の返済額の比較をしていますが、物件価格3,000万円でフラット35(固定金利)で35年返済の場合を比較しています。金利は、頭金が20%の600万円で1.12%、頭金が0円の場合には1.56%となっています。

 

        毎月の返済額   総返済額   総返済負担率

頭金600万円   77,736円     3,478万円    20.8%      

頭金0円     92,739円      4,136万円    24.8%     

となっており、毎月の返済額の差は15,003円、総返済額では実に658万円の差が出てしまうのです。

 

やはり、頭金があるということは、入居後の生活費で約1.5万円楽になりますし、借入金額も少なくなるため、早めの期限全返済も行なうことができます。

 

【参考】https://housingloan.jp/basic/basic51.html

 

頭金を用意するメリット

頭金を用意することのメリットは、やはり入居後の生活が楽になるとともに、審査に通りやすく、金利的にも優遇を受けられる点です。

 

返済額の負担が減る

「住宅ローン比較.jp」の比較でもわかるように、頭金600万円があれば、借入金額が少なくて済むとともに、金利が安くなることで月々15千円の負担軽減になりますし、支払総額も650万円という大きな差がつくことになるのです。

 

比較は完全固定金利での比較になっていますが、銀行で期間固定金利で借りる場合は、金利上昇リスクもあることから、この差はさらに広がることになります。返済という点では、頭金があったほうが明らかに有利なのです。

 

諸費用の節約が可能

また、頭金があることにより、住宅ローンの借入金額が少なくなることにより、購入時の諸費用にもかなりの節約ができます。借入事務費用や、保証料、団信生命保険料などで十万円程度の差が出ますので、その金額は入居時のインテリア、家具などの購入に充てることができるのです。

 

住宅ローンの金利が優遇される

頭金がある場合には、住宅ローン金利が優遇されます。「住宅ローン比較.jp」を参考に見ると、フラット35の場合、頭金が10%以上ある場合とない場合には、0.42%の差が出てしまうのです。わずかに0.42%ですが、それが35年間蓄積しますと大きな差になります。

 

銀行などの住宅ローンの場合には、各行差はあり、頭金の割合でも違ってきますが、最大1%くらいの差が出る可能性もあります。

 

頭金なしのリスク

住宅取得時の頭金がない場合のリスクは、すでに記載しましたが、入居後の返済金額が大きくなると共に、審査に通りにくい、金利優遇が受けられないなどがあります。

 

支払額が増える

基本的には月々の返済金額が増えることにより、入居後の生活がそれだけ厳しくなります。また、期間が長いため、会社を退職しても返済額の負担が大きく、借入残高も多く残ってしまいます。

 

住宅ローンの審査に通りにくい

頭金のない場合の一番のリスクは住宅ローンの審査に通りにくいことです。すなわち、住宅の購入そのものができなくなるリスクです。

 

確実に住宅ローンを通るためには、クレジットカードなどの延滞がないこと、収入が返済負担が可能なこと、それに頭金が充分にあることです。

 

住宅ローンの頭金はいくら必要?相場の平均から考えてみよう

 

では、住宅ローンの頭金はどのくらいあればよいのでしょうか。

 

多ければ多いほど審査にも通りやすく、金利優遇も受けられ、返済額が少ないことで入居後の生活も楽になります。しかし、住宅取得までに頭金を積み立てられる金額には限界があるのも事実です。

 

その意味で優遇を受けられ、審査も通りやすい頭金はどの程度なのかを見てみる必要があります。

 

住宅ローンの頭金は「購入金額の12.3%」

住宅ローンの頭金に関するデータには調査機関により、差があります。また、マンションと戸建て場合でも差があります。マンションの場合は、構造的に劣化が少なく、評価額は高くなるため、頭金が少なくても優遇金利を受けやすくなっているのです。

 

実態の一つの例として、「住宅ローンの窓口ONELINE」というサイトで見てみますと、2015年度のフラット35の平均的な物件購入価格が3,319万円に対して頭金は409万円と12.3%になっています。

 

但し、平均的な所持金平均は697万円となっており、頭金以外に諸費用の支払い、入居時の家具などの購入費用、引っ越し費用、入居後の貯えなどとして290万円を残していることになります。また、地域、住居の構造などによっても頭金には差が認められます。

 

【参考】「住宅ローンの窓口ONELINE」
https://madoguchi.iyell.jp/downpayment/

住宅取得支援機構
https://www.jhf.go.jp/about/research/other_house_trend.html

 

頭金から住宅の購入金額を考えよう

頭金は、本来、自身の収入状況と住宅価格との関係で考える必要があります。

 

身の丈を越えた住宅ローンを借入れた場合には、返済負担が重くのしかかり、苦労するのは自分自身です。下手をすれば他のローンに依存して多重債務に陥ったり、せっかく手に入れたマイホームを手放さなければならなくなってしまう場合もあります。

 

「頭金+住宅ローン借入可能額」で計算

基本的には、住宅取得を行う場合には、「頭金+住宅ローン借入可能額」で、住宅の購入価格の限界を見定める必要があります。

 

住宅ローン借入可能額は、収入的に返済額が苦しくない程度の借入金額がどれくらいかを考えます。銀行や住宅取得支援機構には住宅ローン100万円当たりの返済額が案内書などに記載されていますので、現在の住居の家賃を限度として比較してみましょう。

 

但し、将来的な子供の教育資金なども計算に入れて考えてみる必要があります。また、ボーナス払いをいくらに設定するかで購入可能金額は変わってきます。

 

住宅ローンの頭金ってどうやって貯めるの?

 

最後に、住宅取得時の頭金をどうやって貯めるのかについて見てみます。

 

親から住宅資金などを贈与を受けた場合には贈与税がかからない法改正が行われていますが、実際には自分で頭金は貯める場合が多くなっています。昨今は結婚年齢も上がっており、貯蓄できる期間も長くなっていることから、頭金を貯まるようになっているのです。

 

財形貯蓄で自動的に貯める

会社に勤めている場合には、財形貯蓄で毎月天引きでお金を貯められるようになっています。財形貯蓄は、勤労者財産形成促進法に基づいて行われている制度で、会社を通じて取り扱い金融機関に積み立てられ、運用される貯蓄方法です。

 

天引きだけに毎月確実に積み立てられる強みはあります。現在の超低金利時代においては利息はそれほど期待できませんが、毎年確実に長期間積み立てれば、かなりの金額にはなります。

 

親から援助してもらった

現在は少子化時代になっており、一人っ子同士の結婚も増えており、両方の親から頭金の援助を受けられる方も増えています。可能であれば、贈与税との関係を見ながら、援助を受けるようにすればよいでしょう。

 

株・投資で貯めた

現在の超低金利の環境では、預金、貯金による資金運用はほとんど利息が生まれない状況になっています。そのために、頭金作りのために株式投資や投資信託などで資金運用される方も増えています。ただ、株式投資は利幅が大きくできますが、反面、損失を被る可能性もあるのです。

 

また、投資信託も専門家が投資をしてくれるため、収益性、安定性は高いです。しかし、損失リスクは小さくなりますが、それでも元本割れリスクは存在しています。

 

いろいろに分散投資して安全に頭金を確保する必要があります。

 

5年以上の貯金で1,500万円、2年以内なら100万が目安

最近では結婚年齢が高くなり、貯蓄期間も長くなっていることから住宅取得のための頭金も貯めやすくなっています。ある程度役職にも近づく年齢になってきますと、5年以上で1,500万円程度の頭金を貯めることも可能です。

 

また、若くても住宅取得したいという場合には、2年程度で100万円を目安に貯めるのがよいでしょう。購入可能金額は低くならざるを得ませんが、若い場合には子どもの教育費用も低くて済みます。また、子どももいない方も多いので、比較的狭い物件でも住むことができます。

 

最後に

 

最近の超低金利と住宅価格の安定は住宅取得のチャンスであり、住宅ローンを組んで購入される方が増えています。

 

住宅取得を行なう場合には、住宅ローンが不可欠ですが、頭金も必要です。この頭金がある場合とない場合の差や頭金をどれくらい用意する必要があるのか、また、頭金の貯め方などについてご説明しました。

 

基本的には住宅取得には頭金が多ければ多いほど、審査に通りやすく、入居後の生活も楽になりますし、生涯で支払う利息金額にも大きな差が出てきます。

 

極力頭金を貯めて楽しいマイホームを実現してください。

 

 

 

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