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M life 記事

お金 2018.11.15

不動産経営は儲かる?特徴やリスク、経営に関する資格を紹介

 

最近、超低金利政策の影響もあり、賃貸用不動産に投資して、不動産経営を始める方も多くなっています。預金の金利はほとんど無いに等しいほど下がっています。一方、不動産投資は安心感があると共に資産運用としてはかなりの利回りを確保できるため人気になっているのです。

 

この不動産経営における特徴やリスクとともに経営に関する資格などをご紹介します。

 

不動産経営について知っておきたい4つの特徴

 

 

不動産経営が人気になっていますが、やはりその人気は、安定した収益性にあると言えます。不動産投資において最初に知っておかなければならない特徴を4つ見てみます。

 

1:株やFXと比較しても安全で堅実

超低金利時代になり、資産運用として定期預金などは全く魅力がなくなり、FXなどの新たな資産運用の手段が人気になっています。しかし、株式投資やFXなどはかなりリスクが大きく、中には大きな損失を抱える方もいます。

 

それに比べますと、不動産投資の場合には、非常に大きな利回りとは言えないものの、安全で堅実な収益が望め、定期預金などに比べても大きな利回りを確保することができるという特徴があるのです。

 

2:初心者も参入できて、副業も可能

不動産経営は資金さえあれば、素人の初心者でも参入できますし、副業としてもそれほど手間がかからずにできるという特徴面で人気の秘密があります。

 

3:不動産物件によっては収益をコントロールできる

多額の資金を持っている方の場合には、いろいろな不動産物件を複数持つことによって、収益をコントロールして、安定性を強固にするとともに、税金対策が可能な点も、不動産経営の特徴です。

 

資産管理会社を設立すれば、多くの賃貸用不動産を副業ではなく、不動産経営そのものを本業にすることが出来ます。

 

4:毎月安定した収入が見込める

賃貸用不動産は、毎月家賃として安定した収入が見込め、副業として生活を楽にしてくれます。投資信託などのように一定期間利益が生まれるまで待つということはなく、毎月収入があるため、生活費の一部に安定して充当できるのが特徴です。

 

 

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不動産経営が危険?!と言われる理由は?

 

 

しかし、最近不動産経営においてはいろいろな危険があるというようなうわさも出回っており、安全というわけではないという疑問も提起されています。

 

確かに、不動産経営にはリスクというものが存在しており、無理な不動産経営をした場合には、そのリスクが顕在化する場合もあるのです。不動産経営において生じるリスク面の問題とその解決策について見てみます。

 

入居者の家賃滞納

不動産経営における一番のリスクは、賃借した入居者が家賃を滞納することです。不動産経営の一番の魅力は毎月安定して収入があることですが、家賃滞納が生じてしまいますと家賃収入が入ってきません。

 

特に、物件が少ない場合やすべて借入によって始めた場合には大きなリスクになるのです。多くの物件を経営している場合は、最初から空室率などを設定しておけば、そのリスクを軽減できますが、物件の少ない副業として行っている場合にはそのダメージは大きいのです。

 

そのために、現代では家賃保証業者などができており、集金代行をしてくれたり、滞納した場合にも家賃を保証してくれるサービスができています。このような業者を使えば、委託費用がかかり、利回りは下がりますが、リスクを軽減することが可能になります。

 

空室が出て家賃収入が入らなくなる

不動産経営のリスクの二つ目としては、突然入居者が退去して空室となり、家賃が入らなくなることです。これも、物件が少なく、借入で物件を購入した場合には大きなダメージになります。

 

対策としては、複数の物件を持ち、リスクを分散させる必要があります。また、賃貸不動産業者と提携してすぐに空室を埋めてもらえるように契約しておくこともリスク対策として必要です。

 

修繕費は基本的にはオーナーが支払う

賃貸用不動産物件に修繕の必要が出た場合には、基本的にはオーナーの責任において行い、支払いをする必要があります。また、経年劣化による定期的な補修などもオーナーの責任で行う必要があり、そのための多額のコストが生じてくる場合があるのです。

 

また、賃貸用不動産の風呂、ガス設備などは10~15年毎に入れ換えが必要になります。劣化すれば、入居者を見つけにくくなってしまいます。

 

そのために、家賃の一定金額は将来の修繕費用として積み立てておく必要もあるのです。

 

災害のリスク

日本は、四方を海に囲まれ、台風などの自然災害や地震列島とも言われるように大地震や津波による災害も毎年生じており、不動産経営においてもそのリスクから逃れることはできません。

 

特に、大地震への備えは不可欠であり、賃貸用不動産を購入する際には、新耐震基準に合致した物件を選ぶ必要があり、地震保険などへの加入によってリスクを軽減する必要もあります。

 

中古物件の場合には、旧耐震基準になっている場合がありますので、購入する前によく確認しておくようにしましょう。

 

失敗しない不動産経営者になるためのポイント5つ

 

 

不動産経営は、堅実で安定した収入が確保できる反面、いくつものリスクも存在しています。そのために、リスク対策をして、失敗しない不動産経営者になるには、やはり一定以上の収入、資産を持って行う必要があるのです。

 

経営者として失敗しないための5つのポイントをご紹介します。

 

1:年収が比較的高い

不動産経営を行うためには、いつでも銀行などの金融機関から融資を受けられる必要があります。そのためには、一定以上の高い年収がなければなりません。

 

年収が低いにもかかわらず、借入金で賃貸用不動産を購入してしまいますと、家賃滞納、空室などによって返済ができなくなり、経営が行き詰まってしまう可能性があるのです。

 

高い収入があれば、資金が必要になれば、金融機関から低利融資を受けられますし、資産管理会社を設立するなどによって、大きな節税効果も期待できるというプラスアルファもあります。

 

2:公務員・上場企業のサラリーマン

融資が受けやすいという面では、公務員や上場企業に勤めているサラリーマンの方は最適です。不動産経営においては、いつリスクが顕在化するかわかりませんので、いつでも資金が用意できるようにしておく必要があるのです。

 

銀行などの金融機関の審査は、勤務先と年収が一番重視され、クレヒス(クレジットヒストリー)で延滞がなければ、融資は通りやすいのです。なお、クレヒスというのは、金融機関の個人信用情報(カードローン、住宅ローンなど)が記録されている信用情報機関に登録された借入情報を言います。

 

3:土地やマンションなど、資産になるものを持っている

不動産経営を始める場合には、すでに不動産や金融資産などがあれば、金融機関の信用力はさらに高くなり、安定した経営を図ることができます。最悪、不動産や金融資産を担保にして融資を受けることもできます。

 

そのため、不動産・金融資産を初めから持っている方が不動産経営にふさわしいと言えるのです。

 

4:自己資金が多い

不動産経営を始める場合には、自己資金が多ければ多いほど経営的には安全です。借入金に依存する部分が少ないため、家賃滞納や空室が生じた場合にも、返済負担が小さいからです。

 

自己資金ゼロで、すべてローンによって物件を購入した場合には、リスクに対応することができませんので、せっかく手に入れた物件を手放さなければならなくなる場合もあります。

 

極力最初は自己資金を多くして、リスクを低くして始める必要があるのです。

 

5:数字に強く、リスクやシミュレーションを行っている

不動産経営に向いている方は、経営数字に強く、常にリスクの検討や、収益シミュレーションを行っている方です。常にどこにリスクがあるのかを考えて、リスクシミュレーションを行ない、対応策を構築できる方に向いています。

 

不動産経営を始める前に読んでおきたい本(書籍)

 

 

不動産経営についてもっと詳しく知りたいという場合にはやはり書籍を読んで、よく理解してから始めるのが良いでしょう。その意味で、不動産経営を詳しく教えてくれるわかりやすい書籍を4冊ご紹介します。

 

世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生

不動産経営初心者向けの書籍として、浅井佐和子氏の「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」があります。

 

現金投資で始める方法や、収支の計算をわかりやすく解説しており、不動産経営全般について網羅的に書かれているため、入門書としては最適です。Kindleで電子書籍にもなっていますので、どこでも読むことができます。

 

ボロ物件をお宝に変える不動産投資術 

カリスマ大家と言われる鈴木ゆり子氏の「ボロ物件をお宝に変える不動産投資術」は、不動産経営の専門家の立場から書かれた書籍です。

 

誰も手を出せない賃貸用不動産を、いろいろ手間をかけてリフォームすることで、高い利回りが得られる物件に生まれ変わらせる方法などを紹介しています。初心者というよりも経営に行き詰まった時にヒントを与えてくれる本です。

 

不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則

実際に不動産経営をしている紺野健太郎氏が、自身の経験を元に、一から月収100万円の不動産経営のできる投資術を紹介している書籍が「不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則」です。

 

Kindleで電子書籍としても読めますので、これから不動産投資を始めようという方は良いでしょう。

 

パート主婦、“戸建て大家さん”はじめました! 

普通のパート主婦であった「なっちー」こと舛添菜穂子さんが、ブログで貯金300万円から融資なしで行っている不動産経営について綴ってきたものをまとめて出版した書籍が、「パート主婦、“戸建て大家さん”はじめました!」です。

 

現実のリアルな不動産経営についてのエピソードが綴られており、始めて不動産経営を行う方にはおすすめの本です。

 

それでも不動産経営に興味がある!それなら資格を取ろう

 

 

不動産経営にはさまざまなリスクもありますが、そのリスクを恐れず、是非やって見たいという方には、おすすめの資格があります。不動産そのものに関する資格や資産運用の資格などは、今後不動産経営をしていく上で大きな味方になってくれます。

 

不動産経営に関する資格を取得すべき理由

不動産経営に関する資格を取得することによってどのようなメリットがあるか見てみましょう。

 

資格取得を通じて知識を深めることができる

まず、不動産経営に関する資格を取得しようと勉強をすることにより、不動産や経営についての知識が豊富になり、さまざまな問題点を認識できるようになります。また、それらの問題に対する対応策を講じる余裕が持てるようになります。

 

あらゆるリスクに対処できる方法を身につける

資格取得をすることで、さまざまな不動産経営の問題点や対応策を講じると共に、生じてくるリスクを想定して、それに対処できるようになります。不動産そのもののリスク、経営上の資金、税務などのリスクなどを想定して対策を講じられます。

 

役立つ資格1:宅地建物取引士

宅地建物取引士は、不動産取引における実務に関する資格です。実際に不動産物件を購入する際の手続きや問題になる可能性のある点などについての知識を持つことができます。また、瑕疵のあるなど問題の生じる可能性のある物件で苦労することを避けることができます。

 

役立つ資格2:ファイナンシャルプランナー(FP)

ファイナンシャルプランナーは、節約や税金、投資、住宅ローン、不動産、教育、老後などの幅広いお金に関する資格です。この資格を取得することにより、不動産購入時の資金対策や不動産経営の課題などを把握でき、事前に対策を打つことができます。

 

役立つ資格3:マンション管理士

マンション管理士は、マンション管理組合のコンサルタントに必要とされる専門知識を証明する国家資格です。マンションの運営における問題点の把握や、将来的に生じてくる改修などのリスクについて事前に問題点を把握でき、資金面、業者選定などにおいて対処ができます。

 

最後に

 

 

不動産経営は、安定した収益を上げられる堅実な投資ですが、それでもさまざまなリスクも存在しています。不動産経営におけるメリットやリスクに関してご説明すると共に、リスクに対処するための施策や書籍、資格などをご紹介しました。

 

不動産経営におけるリスク、特徴を充分に検討、対策を講じた上で、安定した収入を確保してください。

 

 

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