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M life 記事

お金 2018.11.15

【FP監修】住宅ローンの審査落ちで考えられる理由と5つの対策

 

住宅ローンは、マイホームの夢を叶えてくれる長期の融資ですが、すべての方が利用できるわけではありません。住宅ローンの審査で落ちる方もいるのです。特に、住宅ローンの審査には仮審査と本審査があり、本審査で落ちるケースもあります。

 

住宅ローンの本審査において落ちる理由と対策を中心にご説明します。

 

住宅ローンの審査は「事前審査」と「本審査」の2種類

 

 

住宅ローンは、不動産業者から金融機関に申し込んだり、自分で金融機関に行って申し込んだりします。申込みをすると審査が行なわれますが、その審査には仮審査と本審査があります。

 

最初は仮審査が行われ、それに通った方が本審査に進みます。仮審査の段階で落ちる方は多くいますが、本審査に進んでも落ちる場合はあるのです。

 

仮審査と本審査は、どのような審査が行なわれるのかについて見てみます。

 

事前審査(仮審査)は返済能力があるか確認される

仮審査は、事前審査とも言われますが、基本的には、勤務先や収入面の提出書類(源泉徴収票など)から借入希望額や借入期間を元に返済能力があるのかを確認されるのです。

 

基本的には、住宅ローンの返済額が年収の30%~35%を越えていないかという返済負担率が目安とされ、それを超える返済額になる場合には審査に落ちる場合が多くなります。(但し、余裕を持って返済するためには20%程度に抑える必要があります。)

 

個人の信用情報が登録されている信用情報機関から、他社での借入状況やクレジットカード利用状況も確認され、返済負担率の計算に織り込まれます。また、同時に延滞などがあれば審査には落ちることになります。

 

本審査は担保物件や契約者の健康状態が確認される

仮審査で返済余力があると判定された方は、本審査では実際に購入する住宅物件の担保価値や契約者の健康状態が確認されます。

 

住宅ローンは、融資の中でも特に長期間にわたる融資になりますので、その間の返済を行うには健康を維持できることが必要です。ただ、銀行は、もしもの時に備えて団体信用生命保険に加入して融資の確実な回収を図ります。

 

団体信用生命保険では、健康診断が行われたり、直近で受けた健康診断の結果が必要になったりして、既往症などがあって団信保険に加入できない場合には本審査に落ちるのです。

 

また、本審査で重要とされるのは、購入する住宅の評価額とそれに対する担保評価になります。購入する住宅の評価額は正式に鑑定が行われ、それによって出てきた物件評価額に対して、通常は担保評価率によって実際に融資できる金額が決まるのです。

 

住宅の担保価値は、売却可能かどうかが重視され、物件評価額は高くても、前面道路が狭かったり、細い道の奥にあったりした場合には、売却が難しくなりますし、物件に瑕疵(欠点)がある場合には、担保評価としては大きく下げられることになります。

 

担保評価率が低くなることにより、希望借入額に達しないため、審査に落ちる可能性もあるのです。

 

事前審査に受かっても本審査で落ちる可能性がある

住宅ローンの場合には、仮審査に受かったとしても、物件に問題があったり、健康面で問題が生じたりしている場合には、本審査で落ちる可能性があります。仮審査で通ったからと安心してはいけないのです。

 

住宅ローンの本審査に落ちた!考えられる理由7つ

 

 

仮審査に通って本審査に落ちた場合について、その具体的な理由について7つご紹介します。仮審査に通ったといって喜んでばかりいられないのです。

 

①提出した必要書類に不備、または相違があった

仮審査段階で提出した必要書類に不備や実際との相違があった場合に、本審査で落ちることがあります。勤務先が違っていた場合、住宅物件の面積などが実際とは違っていた場合などがあります。

 

②ブラックリストに入っている

本来は、仮審査段階でわかるはずですが、他社での借入に延滞情報などが含まれている場合には本審査で落ちてしまいます。

 

信用情報機関には、銀行業界のKSC(全国銀行個人信用情報センター)だけでなく、クレジットカード業界のCIC(CREDET INFORMATION CENTER)、消費者金融業界のJICC(日本信用情報機構)もあります。

 

銀行以外での利用において長期延滞があり、ブラックリストとして掲載されている場合には審査には通らないのです。ブラックリストというのは、信用情報機関で延滞情報が登録されている方を指します。

 

【参考】KSC:https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/

    CIC:https://www.cic.co.jp/

    JICC:https://www.jicc.co.jp/

 

③過去に借金の返済が遅れたことがある

申込んだ金融機関で、過去に借入をして返済に遅れたことがある場合には、本審査では落ちてしまいます。信用情報機関の登録情報は原則として5年で消えてしまいますが、申込んだ金融機関の情報は破棄されずに残りますので、借入が遅れた経験のある銀行では審査は通らない可能性があります。

 

④他のローンを組んでいる

銀行や大手消費者金融会社で多額のローンが残っている場合には審査に通りません。多額のローンがある場合には、返済負担率がその返済によって大きく占めるため、審査に通らないのです。通常は返済負担率が住宅ローンを含めて30%を越えますと通りません。

 

また、住宅ローン以外の借入総額の考え方として、年収の3分の1を越える借入金は返済が苦しくなる限界として捉えられており、そこに近い借入があれば、住宅ローン以外の借入でも審査に通ることは難しいのです。

 

⑤銀行の融資条件を満たしていない

銀行には、住宅ローンで融資をする方の条件が決まっており、その条件を満たしていない場合には、審査は落ちてしまいます。ただ、この場合は、通常ほとんどは仮審査段階で落ちるケースがほとんどです。

 

勤続年数が短い

長期にわたる住宅ローンの返済の場合には、安定した収入が必要です。そのためには、安定した勤務先で長年勤務していることが望ましいとされています。勤続年数が短い場合には、転職する可能性が高く、その場合には現在の収入が確保されるとは限らないからです。健康保険証の加入年月日で入社日は確認することが出来ます。

 

特に1年以内の勤続年数の場合は審査で落ちる可能性は高くなります。

 

銀行の定める最低年収に達してない

住宅ローンは、長期間にわたって返済するため、安定した一定レベル以上の年収が必要になります。各銀行では融資条件として最低年収を定めている場合が多く、その基準に達している必要があるのです。

 

勤続年数や年収にかかわる要因は、審査結果に大きな影響を与えます。

 

⑥税金を払っていない

本審査では、納税証明書を提出する場合もあります。市民税や所得税といった税金を延滞している場合には、納税証明は取れませんので、審査には落ちてしまいます。

 

税金は、自己破産や個人再生法の申請をした場合には、残った資産はまず税金に優先的に割り当てられてしまうため、融資金額の回収が全額出来ない場合が出てくるためです。

 

⑦独身、あるいは最近離婚した

独身や最近離婚して独り身という場合にも、金融機関の信用力は低くなります。独身の場合には、収入が下がり返済が厳しくなった場合にすぐに手放してしまう可能性が高いためです。

 

また、離婚した際に慰謝料や養育費が発生している可能性も考えられます。必ず審査に通らないというわけではありませんが、審査上では不利に扱われます。

 

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住宅ローンの本審査を受ける前にできる5つの対策

 

 

住宅ローンの本審査では、仮審査に通っていても落ちる場合がありますので、本審査前によく確認しておくべきことがあります。その中でも重要な5つの対策をご紹介します。

 

正確な情報が記載されている書類を用意する

本審査で提出する書類には、誤りがないかよく確認して、正確な情報が記載されている書類を用意するようにしてください。内容に不備がある場合には、再提出が求められるだけでなく、審査担当者に疑いの目で見られてしまい、信用が下がってしまいます。

 

借金や他で借りてるローン返済を優先にする

既に他社などでカードローンやフリーローンなどを利用している場合には、それらを率先して返済して、残高を極力減らすようにしておくことです。

 

また、借入していないカードローンは解約しておきましょう。申込んだ住宅ローン以外で借入がある場合には、その返金額が返済負担率を圧迫して返済余力がないと判断される事態を避ける必要があります。

 

信用情報を扱う会社に開示を申請する

信用情報機関で情報が登録されてブラックになっている場合には審査には通りません。事前に、KSC、CIC、JICCに情報開示を申請して、情報が登録されていないか確認をしておく必要があります。

 

金融機関の中には1千万人以上の利用者がいるところがあり、同姓同名の方がいくらでもいる状況です。誤って別の方に入金処理をする場合もあり、その場合には延滞として登録される可能性があるので、注意しておく必要があります。

 

住宅ローンの融資条件を事前にチェックしておく

住宅ローンの融資条件、特に年齢などについてはよく事前に確認しておく必要があります。融資条件に当てはまっていない場合には、審査に落ちてしまいますので、該当していることを確認しておきましょう。

 

複数の住宅ローンの審査を同時に受けておく

住宅ローンは、さまざまな金融機関で受け付けています。より融資利率や返済期間の長い条件の良い銀行で融資を受けたいものですが、融資条件が良ければ良いほど審査は厳しくなります。

 

本審査後でも金額の変更やキャンセルは可能

本審査に通った後でも、住宅ローンの金額変更やキャンセルはできます。従って、手間はかかりますが、いくつかの銀行に住宅ローンを申込んでおき、通った中で一番良い融資条件の銀行から借りるようにしましょう。

 

住宅ローンにおける本審査の概要

 

 

最後に住宅ローンにおける本審査の期間や、本審査を通った後の流れを見てみることにします。仮審査を通った後の流れを中心に見てみます。

 

本審査の審査期間と審査の結果が出るまでの流れ

仮審査は3日から1週間くらいで結果がでますが、本審査にかかる期間は、金融機関の間で差がありますが、一般的には2週間から3週間程度がかかります。

 

この間に、金融機関は、物件の評価鑑定を行い、物件評価額と担保評価率から融資可能額を割り出します。また、その金額内で契約者の返済負担率が30%を越えていないかを確認もするのです。

 

また、同時に連帯保証人がいない場合には、保証会社の審査も行なわれます。保証会社では、特に物件評価と担保評価率を重点にした審査が行なわれます。それらの確認ができ、書類的な確認も終わりますと、団体信用生命保険の依頼を出し、健康面で問題がなく、保険契約ができますと本審査は完了です。

 

本審査後の流れ

本審査に通りますと、基本的に契約者と住宅販売業者に通知して、銀行において住宅の売買契約と住宅ローンの借入契約を結び、融資の実行という段取りになります。

 

なお、連帯保証人のいない場合には同時に保証会社との契約も行います。

 

本審査に必要な書類

本審査では、審査に必要な書類を用意する必要があります。必要になる書類は、

・住民票

・印鑑証明書

・源泉徴収票(確定申告書控え)

・課税証明書(住民税決定通知書)

・本人確認書類(運転免許証など)

・実印

などになります。住宅物件の詳細については住宅販売業者から資料を取り寄せます。また、銀行によっては納税証明書の提出が要求される場合もあります。

 

最後に

 

 

住宅ローンはマイホームを実現するためには不可欠なものですが、融資が実現するためには審査に通る必要があります。審査には、仮審査と本審査があり、仮審査に通っても本審査で落ちる場合もあります。

 

本審査では、返済負担率を中心とした返済力の確認、健康面で問題がないかと、購入物件の担保評価が中心になります。

 

事前に審査のポイントを確認して、住宅ローンの融資を確実なものにしてマイホームを実現してください。

 

監修者:元木 進一(ファイナンシャルプランナー)

 

 

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