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M life 記事

お金 2018.11.15

固定資産税はいくらかかる?計算方法と軽減措置

現在は、超低金利で、住宅価格も落ち着き、マイホーム購入のタイミングとしては絶好の機会を迎えています。住宅ローンを利用して住宅の取得を考えておられる方が多くなっています。しかし、マイホームを購入しますと、毎年発生してくるのが固定資産税です。

 

この固定資産税はどのような計算方法でいくらくらいかかってくるのか、また、軽減措置はあるのかなどについてご説明します。

 

固定資産税とは

 

 

固定資産税は、各市町村税としてかかってくる地方税で、それぞれの自治体で作られている固定資産台帳の固定資産税評価額(課税標準額)に従って、計算される税金です。

 

固定資産税は固定資産税評価額による

固定資産税は、自治体に備え付けられている固定資産台帳に固定資産税評価額が記載されており、その金額に固定資産税率をかけた金額で税額が決められています。この固定資産税評価額の元のなっている地価は、毎年1月1日現在の地価を調べ、更新される公示価格に基づいて3年ごとに見直しが行われています。

 

固定資産税票額は、バブル崩壊後の地価下落は落ち着き、現在では小幅な値動きになっています。

 

固定資産税はいつ払う?納税通知書が届くのはいつ?

固定資産税は、固定資産台帳の固定資産税評価額に基づいて計算されますが、その結果を通知する時期は各自治体によって差があり、毎年4月から6月頃に発送されています。中でも4月後半の自治体が多く、通知書と一緒に送られてくる納付書によって年4期に分けて納付するケースが多くなっています。

 

1月1日時点での所有者が課税対象

固定資産税の納税義務者は、その年の1月1日に所有している方であり、支払い義務があります。

 

このように、固定資産税は、あくまでも年初に不動産を所有している方にかかってくるため、実際には居住していない場合でも負担することになります。空き家になっていても所有していれば、負担をしなければなりません。

 

但し、不動産取引においては、年の途中で売買された場合には、その所有期間によって固定資産税を案分して負担するのが慣例になっています。(年途中で購入される方の購入価格に含まれる場合もあります)

 

固定資産税の支払い方法

 

 

固定資産税は4月後半に通知書と納付書が送られてくることが多いのですが、実際の納付(支払い)は具体的にどのように行うのでしょうか。詳しく見てみます。

 

基本的には年4回での分割納付

固定資産税は、基本的には年4回に分けて分割納付するように納付書が送られてきます。納付書は、銀行などの金融機関から支払う形ですが、最近ではバーコードがついてコンビニで24時間いつでも支払いができるようになっています。

 

一括で納付できる場合もある

但し、一括での納付も可能で、納付書に一括での納付書もついてきます。一括納付の場合には、若干納付額が割安になります。

 

固定資産税の納付には4つの方法がある

固定資産税の納付は、通知書に添付された納付書により納付を行うだけでなく、新しい納付の仕方もできています。但し、自治体によって新しい納付方法ができるところは限られており、自治体の税務担当部署に確認する必要があります。

 

窓口で行う現金での納付

銀行や窓口から行う納付方法は、ほぼすべての自治体でできるようになっています。但し、コンビニでの収納代行については、すべての自治体でできるわけではなく、納付書にバーコードが付いているものに限られます。

 

銀行などでは窓口で長く待つ場合もあり、店頭のレジですぐに支払えるコンビニで納付する方が増えています。

 

口座振替による納付

銀行口座の自動振替によって納付をすることができる自治体もあります。但し、口座からの自動振替にしますと便利ですが、ほとんど通知書を確認することがなくなり、間違っていてもそのまま納付してしまうことになります。

 

固定資産税の計算にはよく計算ミスや軽減措置が反映されていないケースもあり、ニュース報道されることも度々ありますので、税金の計算根拠を毎年確認した方が良いでしょう。

 

ATMなどで行えるペイジー支払い

一部の自治体では、ペイジーを使ってコンビニなどのATMから固定資産税の支払いをしたり、パソコン、スマホで納付することができます。「Pay-easyマーク」が付いている納付書では簡単に支払いができるのです。

 

ペイジーは、税金や公共料金などの支払を、パソコンやスマホ、ATMなどで支払いことができる送金サービスで、金融機関の窓口やコンビニなどのレジに行かなくても支払うことができます。24時間対応ですので、いつで利用が可能です。

 

手数料も無料ですので、便利に使えますが、まだ、ペイジーの使える自治体は55市に限られています。(2018年11月現在)ただ、ペイジーの使える自治体では住民税などの他の納付もできるようになっています。

 

クレジットカードによる納付

これも自治体が限られますが、クレジットカードによって支払うこともできます。銀行の口座からの自動振替と同様、金融機関に行かなくても、自宅などでパソコンやスマホでできますので便利です。

 

ただ、口座振替と比べますと手数料が必要になります。平均的には10,000円当たり80円程度(0.8%)です。それでも、クレジットカードのポイントがつきますので、ポイント還元率1%と高いカードの場合には得になります。

 

まだまだ、クレジットカード払いのできる自治体は限られており、すべての方が利用できるわけでもありません。

 

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固定資産税の計算方法

 

 

固定資産税の計算方法は、基本的には単純で、土地と家屋の固定資産税評価額に税率をかけるだけです。但し、居住用の土地・家屋の場合には、それぞれに軽減措置がとられており、居住用の場合にはかなり安くなります。

 

ただ、軽減措置が確実に適用されているかは自分で確認する必要があり、間違っている例も多いのです。

 

計算方法と目安

固定資産税の計算方法は、原則的には

「固定資産税評価額×1.4%」

 

で計算されます。これは、土地も家屋も同じです。

但し、土地と家屋は別々に軽減措置がとられています。

 

家屋の場合

家屋の場合には、固定資産税評価額が一定の価値低減率(経年減点補正率)に基づいて引き下げられます。しかし、80%までしか下がらないために、古い家屋の場合には割高になっているという不満も多く見られます。この経年減点補正率は法律で決められており、現在のところは改正の動きはありません。

 

自分の居住用の新築住宅の場合には、120㎡までの部分について固定資産税率が1/2に軽減されますが、その期間はマンションでは5年、戸建て住宅の場合には3年と差がついています。(それを過ぎますと1.4%です)

 

さらに、国土交通省などでは、耐震基準やバリアフリー改修、省エネ改修などに対して多くの軽減措置を設けています。また、仕事場と居住用家屋が一緒になっている場合には、居住用部分のみが軽減されますが、居住用の部分が50%以上でなければ軽減措置は受けられません。

 

土地の場合

土地の場合には、公示価格によって固定資産税評価額は変動しますが、居住用の土地の場合には居住用に供されている面積によって軽減措置は変わってきます。

 

居住用土地が200㎡以下の場合には軽減割合は大きくなります。都心地の住宅土地は人口が多いため狭くなりますが、土地単価が高いため、地方との固定資産税の1戸当たりの平準化を図る措置と言えます。

 

また、一度軽減措置がとられますと、その措置は将来的にずっと続いていきます。逆に、間違って軽減措置がとられていない場合には、自己申告があるまではその高い税率が使われることになりますので、確認が必要なのです。

 

固定資産税の税率は原則1.4%

固定資産税の税率は基本的には全国一律で1.4%でどこでも共通です。商業施設、工場などの事業用固定資産の場合には、軽減措置がない場合が多く、そのまま1.4%がかかってきます。

 

市町村の条例によって税率が異なる市町村も

但し、市町村によっては条例で税率を変えている場合もあります。特に固定資産税と一緒に課税される都市計画税0.3%については、廃止されている市町村も結構あります。

 

免税点未満とは?固定資産税が課税されない場合

なお、固定資産税には、免税点未満という考え方があり、課税されない固定資産税もあります。同一の人が所有する土地の課税標準額(固定資産税評価額)が、土地30万円、家屋20万円、償却資産が150万円に満たない場合には、課税対象となりません。

 

【参考】免税点未満
https://www.city.kariya.lg.jp/communication/yshitsumon/kurashi/zeikin/koteishisanzei/menzeiten.html

 

地方の場合には、地価が低いため、免税点未満の土地などもあるのです。

 

固定資産税が大幅に軽減される特例措置とは

 

固定資産税は既に記載しましたが、居住用土地、家屋の場合にはかなり大きな軽減措置がとられていますので、その内容をご紹介します。

 

住宅用の土地に優遇される特例

通常、土地の固定資産税は1.4%ですが、住宅用の土地における軽減措置として優遇特例が受けられます。但し、土地の広さによって軽減率は変わってきます。

すなわち、

・小規模住宅用地(200㎡まで) 課税標準額を1/6に減額

・一般住宅用地(200㎡を越える)課税標準額を1/3に減額

となっているのです。土地は小さい方が軽減措置は大きくなっています。

住宅用土地は、自身が住むための家屋が建てられていることが条件であり、庭や自家用車の駐車場部分も含みます。但し、同じ敷地内にアパートなどを建てている場合には、自宅との面積割合によって、優遇特例は変わりますので、注意が必要です。

 

なお、都市計画税も、小規模住宅用地は1/3、一般住宅用地は1/2に軽減されます。(通常は0.3%)

 

新築の住宅に優遇される特例

家屋に対する固定資産税も通常は1.4%ですが、新築住宅の場合には、期間限定で軽減措置を受けられます。戸建て、マンションの軽減税率は1/2と半分になりますが、期間が違っているのです。戸建ての場合は3年間、マンションの場合は5年間になります。

 

但し、軽減措置が受けられるのは、1戸当たりの広さが120㎡相当分までであり、それを越える場合は、越えた部分に対する軽減措置は受けることができません。(これは2020年3月31日までに新築された場合の特例になります)

 

【参考】https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/09.html

さらに、新築住宅の軽減措置としては、長期優良住宅、3階建て以上の耐火構造・準耐火構造住宅の場合には1/2の軽減措置がさらに2年伸びます。(条件がありますので、確認しておく必要があります)

 

新築以外の家屋の軽減措置

一方、住宅の建て替えの場合には、耐震化工事が含まれていれば、新築同様に3年間1/2の軽減措置が受けられ、耐震改修工事のみの場合には1年間の固定資産税が1/2に軽減されます。(2020年3月31日までの独例)

 

その他にも、バリアフリー改修工事や省エネ改修工事の場合には翌年度の固定資産税が1/3に軽減されます。なお、それぞれの軽減措置には、工事費用、床面積などの条件もありますので、地元の自治体に確認しておく必要があります。

 

被災した場合は固定資産税の減免も

なお、東日本大震災のように大規模な地震や集中豪雨などにより被災した場合には、時限立法で固定資産税の減免を受けられる場合があります。

 

固定資産税の税額は条件によって異なる

 

 

固定資産税の税額は、住宅の種類などによって違ってきます。既に紹介したように、居住用の家屋の場合には、120㎡までの部分しか軽減措置は受けられませんし、土地も200㎡を越える場合は軽減率が低くなります。

 

また、国策に合った耐震化が行われている場合には軽減期間は長くなります。

 

戸建とマンション、新築と中古での比較

特に、家屋で比較しますと、戸建てとマンションでは1/2の軽減期間に差がありますし、中古家屋の改修工事などは軽減期間が1年と短くなっています。このように、購入するマイホームの種類によって固定資産税の軽減措置は違っていますので、購入前に販売業者などに確認しておく必要があります。

 

さらに、空き家になっている家屋などについても、危険な状態に放置されているケースが多く、撤去、修繕などをした場合には、土地の固定資産税が減免を受けられます。現在の古い住居をそのまま空き家にして、新たに住居建てる場合には、減免などを良く考えて購入する必要があります。

 

人気の地域は土地の税額高い?土地による違い

同じ土地面積でも、都市部と地方では土地の価格、すなわち固定資産税評価額の元になる公示価格に大きな差があります。そのため、平準化策として200㎡を越えるか越えないかで軽減率が違っているのです。

 

また、特に人気になっている地域では不動産価格は高くなっていますので、土地の固定資産税には差がつきやすいのです。さらに、同じ土地でも都市化計画の中にある場合とないとで、0.3%の差があります。

 

このように固定資産税には住んでいる地域によって大きな差がありますので、よく適用税率などについて確認しておくことが必要です。

 

まずはシミュレータを使って計算してみよう

インターネット上には、固定資産税のシミュレーターがありますので、自分の土地・家屋の固定資産税を計算してみるようにしましょう。軽減率についてよく調査した上で計算しますと、実際に通知書の金額と違っていることを見つけることができます。

 

固定資産税が計算より明らかに高いと感じた場合

 

シミュレーターを使う場合には、自分の居住用の土地・家屋の固定資産税評価額を確認する(固定資産台帳は閲覧が可能です)と共に、どのような軽減率が受けられるのかをよく確認して行う必要があります。

 

税率、軽減された場合の計算式などもよく確認して自分で確認するようにしてください。その結果、自分の計算した金額よりも明らかに高い場合には、通知書が違っている可能性が高いと言えます。

 

すぐに自治体の税務担当部書に修正を要求するようにしてください。過去分が戻される可能性は低いですが、今年度以降については低くできます。

 

まとめ

 

これからマイホームを購入することを考えている方も多く、固定資産税がどのくらいかかってくるか気になる方も多くいらっしゃいます。また、すでにマイホームを取得して、毎年固定資産税を納付書の記載金額を払い続けている方もいます。

 

しかし、固定資産税にはさまざまな軽減措置があり、それがきちんと織り込まれているとは限らないのです。固定資産税の計算方式をよく確認して、自分で計算したものよりも大きな請求である場合には、自治体の税務担当部書に行けば下がる場合も多いのです。

 

よく確認して支払うようにしてください。

 

 

 

 

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