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M life 記事

お金 2018.11.27

金利は今後どうなる?住宅ローンの過去推移と損をしない考え方

 

住宅ローンの金利が今後どうなるのかは、過去の推移を見れば、ある程度の予想は可能です。一生で1番高額な買い物である住宅購入は、ローンの金利によって、返済金額に大きな差が出てきます。たとえば、固定金利と変動金利ではどちらを選択すれば良いのでしょうか。それを決めるためには、収入の状況や家計に対する考え方も考慮する必要があります。

 

金利とは?

 

住宅ローンの金利が安いうちに、住宅を購入した方が良いという話は、耳にしたことがある方も多いでしょう。金利が安いと得で、金利が高いと損なのでしょうか。そもそも、金利とは何なのでしょうか。

 

金利と利息の違い

たとえば、100万円の時計を持っているとします。

 

知人のAさんが、その時計を貸して欲しいと言いました。お金を払っても良いと言います。期間は1週間です。さて、いくらで貸しますか?

 

3万円、としてみましょう。100万円の時計を3万円で1週間貸すということです。3万円をレンタル料のようだと思った方、そのとおりです。

 

では、別の例で考えてみましょう。

 

あなたがずっと欲しかったアンティークの家具が100万円で売りに出されていました。早くしないと売れてしまいそうです。来週にはボーナスが入るので支払えますが、今手元に現金がありません。

 

あなたは銀行に駆け込み、100万円を1週間貸して欲しいと言いました。

すると銀行員はこう答えました。「100万円の借入で、返済は1週間後ですね。わかりました。では、1週間後に100万円を返していただくとき、3万円お支払いください。そうしていただければ喜んでお貸ししましょう。」

 

この3万円が「利息」と呼ばれるものです。「利息」は、お金を借りるレンタル料のようなものです。

 

再び時計の話です。今度はBさんが借りたいと言ってきました。BさんはAさんよりも、少しルーズな性格なので、貸すのをためらいます。レンタル料を多めに5万円もらうことにしました。

 

さらに、Cさんも借りたいと言ってきましたが、借りたいのは3日間だけだとすると、レンタル料は安くても良いかと考えるかもしれません。状況によってレンタル料を変えることは、何の不思議もありません。

 

お金も同様に、状況によって貸す条件を変えることがあります。条件によって変化する部分のことを「金利」と言います。金利は通常、元金の割合(パーセンテージ)で示されます。

 

金利とは

さまざまな条件によって変化する、元金に対する利息の割合のことです。100万円を3%の金利で借りた場合、103万円を返済することになります。逆に、銀行に100万円を預けた場合、1%の金利ならば101万円になるということです。

 

利息とは

お金を借りるレンタル料のようなものです。100万円を3%の金利で借りた場合、返済するのは、元金100万円と利息3万円ということになります。逆に、銀行に100万円を預けた場合、1%の金利ならば利息が1万円つくということです。

 

(いずれも、金利は年利で、利息は税金を考慮しないと仮定しています。)

 

金利による返済額の違い:金利が1%違うとどのくらい差がでるか

金利によって、返済額に違いが出てきますが、住宅ローンの場合は借りた金額が大きいため、金利が1%違うだけでも支払額に大きな差が出ます。

 

  • 3,000万円を30年のローンで借りた場合の総返済額

ただし、借りている期間が短くなれば、その差は縮まります。
このように、総返済額では大きな差が出ます。

 

  • 3,000万円を20年のローンで借りた場合の総返済額

金利だけでなく、期間も影響するということです。

 

マイナス金利政策とは?住宅ローン金利とは関係ない?

2016年2月以降、長引くデフレから脱却するための1つの方法として、初めてマイナス金利が導入されました。お金を貸す側が、レンタル料を支払って貸すようなものです。

 

マイナス金利は日銀と金融期間の間での一部の預金に対して適用されましたが、普通預金や定期預金を預け入れる際の金利はマイナスになっていませんし、住宅ローンを借りる際の金利もマイナスになっていません。

 

ただし、住宅ローンは金利政策の影響を受けますので、政策金利が低ければ、住宅ローンの金利も低くなり、借りる側には有利と言えます。

 

普通預金と定期預金の金利推移

 

 

 

銀行にお金を預けると、利息が付きます。普通預金にも定期預金にも金利が定められているからです。

銀行にお金を預けることは、銀行にお金を貸していることに近い行為なのです。(厳密には、貸しているのではなく、預けた現金の保管と運用を銀行に依頼している行為です。銀行は預金を運用して、利息を預金者に支払います。)

 

預金の金利はいつも同じではありません。景気や政策の影響を受けて変化するものです。では、どのように変化しているのでしょうか。

 

金利は銀行によって異なる

金利はその時々で高くなったり低くなったりするものですが、銀行によっても異なります。さらに、同じ銀行でも時期によってキャンペーンによる優遇金利が適用されることもあります。

 

バブル期には普通預金の金利3%も

1980年代後半から1991年ごろのバブル期には、定期預金の金利が6.08%の時期がありました。普通預金も2.08%、郵便貯金(現ゆうちょ銀行)の金利は3%を超えていたこともありました。

 

6%の金利ですと、100万円を預けたら10年後には180万近くになります。定期に預けて10年そのままにしておいたら、倍近くになるということです。

 

【出典】日本銀行  銀行預金金利 (1994年10月3日まで)

http://www.boj.or.jp/statistics/stop/depo_rate/index.htm/

 

日本銀行  郵便貯金金利 (2003年3月まで)

http://www.boj.or.jp/statistics/stop/post_rate/index.htm/

 

(定期預金は1年物の金利です。利息は税引前の金額です。)

 

歴史的な低水準の金利推移

バブル期をピークに金利は急激に下がっていき、15年かけて定期預金は0.4%、普通預金は0.2%にまで下がり続けました。ピークの1/10どころか、1/100以下です。その後2007年のリーマンブラザーズ破たんをきっかけにした世界経済危機を経て、さらに金利は下がりました。

 

2018年の定期預金の金利は0.011%、普通預金にいたっては0.001%ですから、バブル期との差には驚愕に値します。

 

【出典】日本銀行 時系列統計データ 

(預金種類別転倒表示金利の平均年利率等および定期預金の預入期間別平均年利)

http://www.stat-search.boj.or.jp/index.html

 

固定金利と変動金利

 

 

住宅ローンの金利には、大きくけて固定金利と変動金利があります。

固定金利は、全期間金利が変化しない住宅ローンです。変動金利は、定期的に金利が変化するタイプですが、一定期間だけ固定で、固定期間終了後に変動金利に移行するものや、再びどちらかを選択するものもあります。

 

固定金利と変動金利はそれぞれどのような特徴があるのでしょうか。また、どちらを選択したら良いか迷った場合はどうすれば良いのでしょう。

 

固定金利のメリット

固定金利は、毎月の返済金額が一定なので、家計の管理がしやすいことが、メリットとしてあげられます。また、将来インフレになり金利が上昇することになった場合、変動金利の方が固定金利よりも高くなることもあります。固定金利を選択しておけば、どれだけインフレになっても住宅ローンに関しては、返済金額が変わりません。

 

固定金利のデメリット

一般に、低金利時には、固定金利の方が変動金利より金利が高い傾向があり、その場合は変動金利を選択したときよりも、返済金額が高くなります。

 

変動金利のメリット

契約時期によりますが、低金利が続いているようなときは、固定金利より金利が低いのがメリットです。金利が低いと毎月の返済金額が少なくて済みます。また、借りた後に金利が低下した場合は、さらに返済金額が少なくなることもあり得ます。

 

変動金利のデメリット

固定金利のように返済金額が一定していませんので、家計の管理がしにくいというデメリットがあります。また、急激な金利上昇時には、返済額が大幅に増える可能性があります。

 

固定金利期間選択型という、一定期間は固定金利が適用されるタイプを選択すると、デメリットをある程度カバーできますが、固定期間終了後に選択する金利のタイプによっては、切り替え手数料がかかる場合があります。

 

また、別の銀行での借り換えを選択すれば、タイミングによっては、より低い金利のローンへ借り換えることもできますが、借り換え費用がかかります。変動金利を選ぶときは、契約内容を事前によく検討しておきましょう。

 

固定金利が向いている人

毎月の返済金額が一定ということは、家計の管理が楽にできるということです。家計の管理を楽にしたい方には、固定金利がおすすめです。また、急激な変化を好まない方も、固定金利にした方が安心できるでしょう。

 

変動金利が向いている人

優遇金利を適用すると、1%以下になることもあるため、固定金利を選択したときよりも、返済金額は低くおさえられます。一見、変動金利の方が良さそうにみえますが、金利が上昇した場合に、返済金額が増えることが予想されます。

 

従って、返済金額が増えたとしても対応できる方が向いています。具体的には、金利が上昇した際に、まとまった金額を繰り上げ返済し、トータルの支払い金額をおさえることができるだけの資金的余裕があれば、問題ないでしょう。

 

資金が充分でなく、当面の返済金額を少なくするために変動金利を選択するのは、安全とは言えません。

 

借入の際はシミュレーターを利用しよう

住宅を購入する前に、資金計画を立てておき、どのくらいの金額までならば住宅ローンを組んでも大丈夫なのかを把握しておけば、物件を探すときにも気持ちのブレが無くなります。

 

各銀行サイトの住宅ローンの項目を見ると、簡単なシミュレーションができるようになっています。さらに細かく資金計画を立てておきたいときには、住宅金融支援機構のサイトに「資金計画シミュレーション」があります。現在の収入だけでなく、貯蓄や自己資金、家族の状況も入力できますので、より綿密な計画を立てることができます。

 

【参考】資金計画シミュレーション(住宅金融支援機構)

https://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/sikinkeikaku/openPage.do?_ga=2.28668539.697300731.1540795453-406706846.1491276841

 

住宅ローン金利の過去推移と今後の動向

 

 

定期預金の金利が6%から0.011%、普通預金の金利も2%から0.001%まで下がったくらいですから、住宅ローンの金利も下がったのでしょうか。そして、今後の住宅ローン金利はどうなっていくのでしょう。

 

過去の住宅ローン金利の推移

バブル期には、住宅ローンの変動金利が8%を超えていたこともありますが、バブル崩壊後は、変動金利はおおむね2%台、固定金利は3%台で推移しています。これらは店頭金利と呼ばれるもので、審査により優遇金利を受けられることもあり、実質1%以下になることも珍しくありません。1%以下ならば、最も低い金利と言って良いでしょう。

 

今後の住宅ローン金利の予測

今後の金利の見通しは、市場関係者の間では、上昇するという意見が優勢であり、住宅ローンの金利も上昇するとみられています。しかし、経済は生き物です。机の上で予想したことが、すべてその通りになるとは限りません。日ごろから、情報収集に努めるようにしておけば、あわてずに済みます。

 

住宅ローン金利を決める要因

住宅ローン金利は、政策金利の影響を受けます。政策金利は、マネタリーベース(日本銀行が供給するお金全体を指します)、消費者物価指数や失業率を勘案して、決められていますので、住宅ローン金利もそれらの影響を受けます。

 

また、住宅ローン金利特有の要因としては、住宅の需要と供給、住宅価格の推移が考えられます。住宅の供給量よりも、住宅を欲しい方が多ければ、価格は上昇します。価格が上昇すれば、ひいては金利の上昇に結びついてきます。購入したい地域の状況をみておくと、今後の金利の方向が見えてくるでしょう。

 

まとめ

 

 

歴史的な低金利のため、借りる側にとっては有利な状態が比較的長く続いています。

住宅ローンは金額が大きく、返済期間も長期になることが多いため、1%の金利差でも、支払う利息にかなりの差がでます。

 

また、固定金利と変動金利がありますので、それぞれのメリット・デメリットをよく検討して、ご自身の状況に1番合ったものを選択する必要があります。

 

そして、今後の政策金利や住宅供給、住宅価格等を見て、金利の行方もある程度予想して資金計画を立てれば、選択のミスを防ぐことができるでしょう。

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