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M life 記事

お金 2018.12.4

住宅ローンの保証料は一括or分割どっちがお得か比較してみた

住宅ローンを利用してマイホームを取得される方は多く、銀行間の住宅ローンの獲得競争も激しくなっています。かなり低利な金利を提供する新興の銀行やネット銀行も増えているのです。

 

しかし、住宅ローンでは保証人が必要であり、保証人がいない場合には保証会社の保証が必要になります。その保証料は諸費用として住宅購入者の負担になる場合が多いのです。

 

この保証料を一括で支払うか、分割にするかで住宅ローンの返済額にも影響を与えます。この住宅ローンの保証料の支払方法についてご説明します。

 

住宅ローンにおける保証料とは?

 

 

住宅ローンは、ほかの借入に比べて非常に長期な融資であり、その間の返済と融資金の回収を確保することは銀行にとって重要な課題となっています。そのために担保となる住宅物件の担保評価率を適正に保つことが重要な課題です。

 

もう一つ、大切な要素として、払えなくなった時に代位弁済をしてくれる保証人も融資の安全性を確保するために重要です。しかし、長期にわたって保証してくれる保証人を見つけることは、住宅購入者にとって容易なことではありません。

 

そのため、銀行業界では、住宅ローンの保証会社を作って、借りる方が保証人がいなくても保証会社の保証を受けることで住宅ローンを借りることができるようにしています。

 

保証会社は、完済までの長期にわたって保証を行い、買い入れた方が返済不能に陥った場合には、銀行に代弁弁済を行い、担保となっている住宅物件を売却して資金の回収を行います。

 

住宅ローンの借り入れる方(債務者)は保証会社に保証料を支払って保証してもらう形になるのです。

 

債務者が保証会社に支払う金銭

従って、保証料は、住宅ローンを借り入れる債務者が、住宅ローンの支払いができなくなったときに、代わりにローン残高を銀行に弁済してくれる保証会社に支払うお金のことを言います。

 

親がまだそれほど高齢でなく、不動産、金融資産を1億円以上など多額所有している場合や安定した職業の場合には保証人となることができます。しかし、一般的には保証料を支払って、保証をしてもらう形で住宅ローンを借りるケースが多くなります。

 

保証料の相場はいくら?

通常の保証会社の保証料の相場は、住宅ローンの金額によって違ってきますし、保証会社によっても違います。

 

保証料の計算の仕方は簡単で、「保証料率×借入金額×借入期間」によって保証料は算出されます。保証料率は借入年数が織り込まれて年数によって違っている場合もあります。

 

一般的な相場としては、3,000万円で35年間の借入の場合には、65万円~80万円程度になります。

 

保証会社は、銀行が単独に設立している場合や、地域の地方銀行が共同で設立している場合、信用金庫業界のように業界の中央信金が設立している場合などさまざまです。保証料率もそれぞれで決められており、それによって保証料も変わり、諸費用も変わります。

 

また、保証料を金利に上乗せしたり、手数料に含める場合もありますので、借りる前によく調べておく必要があります。

 

【参考】https://journal.anabuki-style.com/about-homeloan-guarantee-charges#1-2

 

住宅ローンの保証料は支払いの義務がない

住宅ローンの保証料は、本来、任意で保証人になってもらいますので、保証料は支払義務ではなく、お礼になるのが基本です。保証人になってもらう方の心付けが本来です。

 

しかし、現実には、保証会社の保証がなければ、銀行は住宅ローンを融資しませんので、銀行の経費支払を負担する形で請求されることになります。支払わなければ、住宅ローンを借りることはできないのです。

 

そのため、住宅ローンの金利と保証料、事務手数料を合わせて金利負担を比較してどこで借りるのかを決める必要があります。

 

但し、最近の新興銀行を中心として保証料が要らない銀行も出てきています。主な保証料に要らない銀行は次のところになります。

 

フラット35(住宅取得支援機構)、りそな銀行、三井住友信託銀行、近畿大阪銀行、住信SBIネット銀行、新生銀行、イオン銀行、ソニー銀行、楽天銀行

 

なお、りそな、近畿大阪、三井住友信託各銀行は融資手数料の中に含めており、諸費用全体で考える必要があります。

 

住宅ローンの保証料の支払い方法2つの特徴とメリット・デメリット

 

 

住宅ローンの保証料の支払には、2つの方法があり、それぞれにメリット、デメリットがあり、それをよく理解して決める必要があります。

 

①外枠方式(一括前払い方式)

外枠方式と呼ばれる一括前払いで保証料を支払う方法があります。35年返済であれば、その35年分の保証料を住宅ローンを借りる際に全額支払う方法です。

 

金額的には、銀行によって差がありますが、3,000万円、35年返済の場合には65万円~80万円程度と、かなりの金額になります。この金額を、自己資金で支払うのか、住宅ローンの借入金額に含めて融資してもらうのか、また、別途フリーローンなどで支払うのかによって負担の仕方も変わってきます。

 

メリット

もともと、頭金資金や手元資金に余裕がある場合には、一括前払いを自己資金で支払えば、余計な利息を支払う必要がなく、月々の返済金額はその分少なく済み、楽に返済することが可能になります。

 

また、最初に自己資金で支払えば、住宅ローンの支払総額も少なくて済む点も大きいと言えます。

 

デメリット

もともと、頭金が少なく、手持ち資金も少ない場合には、住宅ローンの借入金額に含めてもらうか、別途借入をする必要があり、その分、月々の返済金額が増えてしまいます。(総返済金額自体も大きくなります)

 

そのため、返済は苦しくなり、せっかくマイホームを手に入れてもギリギリの生活費になる可能性があります。

 

中には住宅ローンに保証料などの諸費用を借入金額に含めることを認めない銀行もあり、審査に落ちる場合もありますので、注意が必要です。

 

②内枠方式(分割支払い方式)

内枠方式と言われるのは、保証料を分割で借入残高に応じて支払う方法です。当初の諸経費は安くすみますが、その分月々の返済に上乗せされますので、返済は多少厳しくなります。

 

実質的には金利に上乗せ(例えばプラス0.2%など)で行われることになります。

 

ただ、最近では、この分割払い方式を選ぶ方が増えており、当初の諸経費負担を減らして、新しいマイホームのインテリアや家具に資金を使おうという方が多くなっているのです。

 

メリット

年収が多く、住宅ローンの返済額にも余裕があるという方の場合には、当初の諸経費を少なくして、より豪華にマイホームの生活を楽しめるというメリットがあります。

 

また、もともと、頭金などの手持ち資金が少ない場合には、楽に住宅ローンを組むことができます。

 

デメリット

分割払いで保証料を支払う場合には、月々の返済額がその分負担が大きくなります。ギリギリの返済計画を組んでいる場合には、負担が高くなることから、長期間の返済額が苦しくなることもあり得ます。

 

保証料のシミュレーション

保証料総額としては、当然分割にしたほうが大きくなりますが、実際例のシミュレーションでそれを見てみます。

 

例えば、りそな銀行の住宅ローンの保証料一括前払い型の期間別保証料率は次のようになっています。

 

 

例えば、借入金利0.625%で2,780万円を借り入れた場合の返済総額と保証料は次のようになります。

 

一括前払いの場合

返済総額  3,096万円  保証料  57万円  総額 3,153万円

 

分割払い(+0.2%)の場合

返済総額  3,202万円  保証料  0円  総額 3,202万円

 

となります。

従って、一括前払い方式で保証料を支払った時には、49万円ほど支払総額は少なく済みます。

 

【参考】http://ouchi-kaumaeni.com/sotowakuuchiwakuhosyou#i-7

 

 

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住宅ローンの借り換えで保証料はどうなる?

 

 

長期間にわたって超低金利時代が続いていますが、欧米では金融緩和から引き締めに移っていることから、金利上昇を見込んで住宅ローンの借り換えをされる方も増えています。

 

この住宅ローンの借り換えをする場合に、当初一括前払いで支払った保証料や全額支払っていない分割払いの保証料はどうなるのかを見てみます。

 

分割払いの場合には、以降の保証料は必要なくなりますが、実質的に解約手数料などの名目で将来の保証料分も含んで請求される場合も多いと言えます。

 

一括前払い方式だと一部返戻金がある

当初に一括前払いで支払った住宅ローンの保証料については、未経過部分については一部返戻金が戻ってきます。

 

返戻された保証料は少ない

但し、一括前払いの返戻金として戻ってくる保証料は、期間案分ではなく、かなり少なくなります。

 

保証料における返戻金の計算方法

保証料における返戻金の考え方は、分割払いで得られる保証料分を一括前払い保証料から差し引く考え方になります。当初の借入残高が多い時代にはより多くの保証料がかかってくる計算です。

 

返戻の事例

銀行の住宅ローンの返戻金の例を見てみましょう。

 

2つの銀行の住宅ローン(期間35年)の5年経過後の保証料の返戻金の金額例は次のようになっています。

 

 

すなわち、5年が経過した時点で繰り上げ完済した場合の保証料の返戻金は、A銀行の場合には58.3%、B銀行の場合には55.6%と大幅に少なくなっています。期間的には14%程度しか経過していないにも関わらず、4~5割程度しか却ってこないのです。

 

【参考】※http://isolf.com/tatujin/karikae/511-hosyoryohenkan2

 

住宅ローンの保証料がない金融機関

 

 

なお、すでに記載しましたが、住宅ローンの保証料がない金融機関もあります。ただ、実質的に住宅ローンの借入事務手数料に織り込んで、保証料がいらないといっている場合もあります。

 

実質的に保証料がないのは、フラット35やネット銀行が中心です。ここには記載していませんが、住信SBIネット銀行と同様、ネット銀行やイオン銀行、ソニー銀行のような新興銀行では保証料無料で、金利も安いところが多くなっています。

 

これらの銀行は、普通銀行に比べて住宅ローンの積み上げがなく、安定した収益基盤がないため、集客の必要が高いため、金利も安くし、保証料もとっていないのです。

 

フラット35

住宅取得支援機構が銀行を通して貸付を行うフラット35は、基本的に無保証人で借りられる住宅ローンです。金利も安く、35年間の完全固定金利になりますので、金利が上昇するリスクもない住宅ローンとして人気があります。

 

保証料はありませんが、諸費用を借入に含めることもできません。

 

りそな銀行

かつての都市銀行であるりそな銀行の住宅ローンの保証料は、融資手数料の中に含まれており、実質的には、純粋な意味での保証料0ではありません。

 

この場合の融資事務手数料は2.16%程度と高額になり、実質的には名目が変わっているだけと言えます。いずれにしても、当初の諸費用として請求されます。

 

近畿大阪銀行

関西の地方銀行が合併してできた近畿大阪銀行はりそな銀行の系列であり、住宅ローンの保証料も、りそな銀行と同様に、住宅ローンの融資事務手数料に含まれており、純粋な保証料0ではありません。

 

住信SBIネット銀行

三井住友信託銀行とSBIグループの共同出資による新しい銀行である住信SBIネット銀行の住宅ローンの保証料は、基本的に住宅ローン金利への上乗せはなく、フラット35と同様0円です。

 

金利も低く、借り換えなどにも対応しています。

 

新生銀行

かつてのメガバンクであった日本長期信用銀行が破綻してできた新生銀行の住宅ローンの保証料は、基本的には事務手数料としての上乗せはなく、金利も既存銀行と比べて高くはないため、実質的に0と言えます。

 

新生銀行は新興の銀行ではありませんが、もともと大企業相手の銀行であったために個人顧客が少なく、再生された銀行は個人分野での資金運用を目指しており、金利も安く、保証料も無料にしているのです。

 

最後に

 

 

マイホームを手に入れるためには、価格が年収の数倍もするため、住宅ローンは不可欠です。しかし、住宅ローンを借りるためには保証会社の保証を受けなければならい方がほとんどです。

 

その保証料の金額や支払い方法についてご説明しました。保証料は、各銀行によって金額は違いますが、支払方法としては、一括前払いの方法と分割払いの方法があります。

 

それぞれでメリット、デメリットがありますが、支払総額としては一括前払いのほうが安くなります。資金に余裕のある場合には一括前払いのほうが有利です。

 

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