不動産投資のリスクは低い？メリット・デメリットやリスクヘッジの方法を紹介
不動産投資と聞くと毎月何もしなくても家賃収入があっていいな、と思うかもしれません。
しかし、毎月家賃を安定して得るためには不動産投資に関する様々なリスクを知り、対策することが必要です。
不動産会社の営業にメリットばかり聞かされて対策を怠り、いざ運用してみたら損をする、なんてことがないようにしたいですね。本記事では不動産投資のリスクと対策を解説します。
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この記事の目次
不動産投資とは
不動産投資とは、利益を得ることを目的に不動産を購入することです。
金融機関からローンを借りて投資物件のアパートやマンション、一軒家を購入することが一般的になります。
ローンを借りて投資を行うため、購入する不動産の金額に対して少額でも始められることが特徴です。
不動産投資の仕組み
不動産投資では、購入した投資物件を必要としている人に貸し付けて家賃収入を得る方法と投資物件を購入時よりも高値で売却して利益を得る方法があります。
現在の主流は家賃収入により利益を得る方法です。
家賃全てが利益になるわけではありません。
副業として大家業を行うことが多いため、物件の管理や入居者の募集などを管理会社に任せることが一般的です。
家賃収入から管理会社に払う費用や、ローンの返済、固定資産税などを差し引いた金額が利益となります。
不動産投資のリスクは高いのか？
不動産投資には入居者がいないことによる空室リスクや地震、台風などの影響で建物の倒壊や浸水などが起きる災害のリスクなどがあります。
他の投資の特徴と比較し、不動産投資のリスクが高いかどうか検討していきます。
不動産投資のリスクは投資の中では比較的低い
結論から言うと、不動産投資のリスクは比較的低いです。
理由は対策することによって、リスクを抑えることができるからです。
株式投資と比較してみましょう。
株式投資では投資先の業績が良いと利益が株主に還元され、業績が悪いと株価が下がり損をします。投資家が経営に口出しできるほど株式を保有することは稀なため、運用中にできることはほとんどありません。
不動産投資の場合、投資物件を購入後、運用中にも投資を成功させるためにできることがあります。詳しくは後ほど解説します。
不動産投資では他の投資と比較して、想定されるリスクに対して事前に対策できることが特徴です。
この点から不動産投資は他の投資よりも相対的にリスクが低いと言えます。
リスクと感じやすいポイントと対策
不動産投資をする上で、ローンを組んで投資物件を購入しても借り手がつかない、災害の影響で賃貸を継続できない、など様々なリスクが想定されます。
不動産投資で想定されるリスクは
- 購入する投資物件の選定
- 保険への加入
- 運用の仕方
これらにより対策することが可能です。
事前に不動産投資のリスクと対策法を知りましょう。
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不動産投資の8つのリスクと対策
不動産投資では主に8つのリスクがあるとされています。
＜不動産投資のリスク＞
1．空室、家賃滞納リスク
2．災害リスク
3．金利上昇リスク
4．不動産価格下落リスク
5．修繕リスク
6．流動性リスク
7．賃貸管理会社の倒産リスク
これらのリスクの解説と対策を紹介します。
1. 空室、家賃滞納リスク
空室、家賃滞納リスクは家賃収入が減ってしまうリスクのことです。
特に家賃の滞納は、家賃が支払われていなくても売り上げに計上されるため、収入は無いのに税金を払う義務はある、という事態に発展します。必ず対策しましょう。
空室リスクの対策は入居率を上げることです。そのために大切なことは、不動産会社や入居者にとって他の不動産ではなく自分の不動産の方が良いと思わせること、入居者に認知してもらうことです。
入居が決まった際、オーナーから不動産会社へ手数料が支払われます。その手数料を周辺の相場よりも高くします。手数料は多い方がいいので、入居希望者への積極的な紹介を期待できます。
引っ越しには多額のお金が必要です。その一部である、入居者から不動産会社への仲介手数料をオーナー負担にします。また、冷蔵庫や洗濯機などの生活家電を物件に備え付けすることで、同条件の他の不動産よりも入居者にとって魅力的に見えます。
現代ではインターネットで不動産を探すことが増えています。インターネットでは、家賃＋共益費で不動産を検索できます。入居者の目に留まりやすくするために、家賃＋共益費をキリのいい数字にしましょう。入居者に認知されやすくすることにより、入居率をあげることが目的です。
家賃滞納リスクへの対策は、家賃保証会社を利用することです。
家賃保証会社を利用することにより、入居者が家賃を滞納した際に保証会社が立て替えたり、取り立てを行なってくれたりします。オーナーにかかる負担が軽減されることに加えて、家賃収入が減らないことが利点です。
入居条件に家賃保証会社との契約を必須にすることでリスクが抑えられます。
2. 家賃下落リスク
家賃が下がることにより、利回りが悪くなることや不動産を売却する時に悪影響が出ることなどが考えられます。
不動産には経年劣化があるので、20年後、30年後に家賃が下がるのは仕方ありません。定期的な修理、修繕で投資物件の価値を維持することやリノベーションを行い投資物件の価値を上げることで対策できます。築年数が経っていても部屋が魅力的な場合、家賃の下落を抑える効果が期待できます。
また、入居者がいない状態が続くと家賃を下げざるを得ない可能性があります。
家賃を下げないと誰も契約してくれない、そんな事態を避けることが必要です。
空室リスクの対策が家賃下落リスクの対策にもなります。
3. 災害リスク
地震や火災、水害などにより不動産価格の低下や修繕費の出費、入居者が退去してしまうことがあります。このようなリスクを災害リスクといいます。
災害そのものを未然に防ぐことはできませんが、災害リスクを減らす対策はありま
す。
保険の加入
火災保険はほぼ必須で入ることになりますが、不安であれば地震保険や家財保険などにも入っておきましょう。
災害が起こる可能性が低い地域を選ぶ
地域によって、災害が起こる可能性、想定される被害状況は異なります。
ハザードマップや地域危険度を検索することにより、ある程度の災害の予測は可能です。十分に調べた上で不動産を購入しましょう。
4. 金利上昇リスク
不動産投資を始める際、多くの人は銀行からの借入を行います。そこには金利があり、金利は変動します。20年・30年とかけてローンを返済するため、返済期間の途中での金利上昇が考えられます。
不動産投資では、借りるお金の大きさ、返済期間の長さから、少しの金利上昇でも返済総額に100万円以上の影響がでます。そのため金利上昇リスクへの対策は重要です。
固定金利にする
固定金利は金利が変わらないので、金利上昇リスクを避けられます。変動金利で始めて途中で借り換える、という選択肢もあります。固定金利にすることで変動金利よりも金利は高くなりますが、毎月の返済額が変わらないというメリットがあります。
ローンを少なく借りる
ローンを少なく借りることで、金利が上昇しても返済額の増加を抑えることができます。少ない資金からでも始められる、という不動産投資のメリットの一部を捨てることになりますが、金利上昇リスクへの対策になります。
余裕を持った返済計画にする
毎月の返済額を想定される家賃収入と近い数字にするとローンの返済期間が短くなり返済総額は減りますが、金利上昇時に計画が破綻する恐れがあります。そのため、金利上昇に備えて余裕を持った返済計画を立てることが対策になります。
繰り上げ返済や一括返済を行う
金利が上昇し返済額が増えると分かった段階で、ローンの繰り上げ返済を行い、月々の返済額を抑える方法があります。また、収益物件を売却してローンの返済を行い、その差額を利益として得るという対策も考えられます。
金利上昇リスクは固定金利を選択しない場合、避けられません。対策手段は紹介した通りいくつかあるので、ご自身に合う対策法を事前に考えてください。
5. 不動産価格下落リスク
不動産価格下落リスクとは、不動産の価格が購入時よりも下がってしまうリスクのことです。売却時にそれまでの家賃収入と合わせてもマイナスになる恐れがあるのでしっかりと対策しましょう。
不動産価格下落リスクは土地と建物の2つの側面から考えることが大切です。
土地
人口減少により土地の需要が減ります。そうなると土地の価格も下落します。過疎化が進む地域は特に注意が必要です。
対策は事前に購入予定の地域の人口動態や開発計画を調べることです。
「地域名 人口推移」「地域名 再開発」などと調べることで、土地ごとの人口動態や開発計画を知ることができます。
土地の面での不動産価格下落リスクを抑えるためには、人口が増加傾向の地域や再開発の予定がある地域を選ぶといいです。
建物
時間の経過で老朽化により建物の価格は下落していきます。
定期的な修繕や修理を行うことで、建物の価格の下がるスピードや度合いを抑えることができます。
空室リスクや家賃下落リスクの対策にも通じる対策です。
6. 修繕リスク
投資物件は時間の経過で劣化していきます。老朽化により、想定以上の修繕費が発生することを修繕リスクといいます。
建物の老朽化そのものは避けられないため、購入前にしっかりとした修繕計画を立てることが大切です。
修繕リスクの対策は管理会社の選定をしっかりとすることです。
しっかりとした管理会社ならば、何年後にどのような修繕が必要で、修繕にかかる費用のシミュレーションをしてくれます。その計画を元に修繕費を積み立てることにより、修繕リスクを無くしていきましょう。
7. 流動性リスク
不動産は売れるまでに時間がかかる商品です。
買い手がなかなか見つからずに売却希望額よりも安い金額で売らざるを得ないことがあります。これを流動性リスクといいます。
流動性リスクを抑えるための対策を紹介します。
売れやすい物件を選ぶ
例として、都心の物件と地方の物件、どちらの方が購入したいと思う人が多いと思いますか？ 次に、立地がいい物件と悪い物件ではどうでしょう。このように、どこにある物件か、ということは流動性リスクを抑える上で大切です。
地域の需要に合う物件を選ぶ
地域によってどのような人が多く住むのか、どのような人が流入するのかは違います。地域に合った物件の方が、買い手が見つかりやすいです。
物件を売らないようにする
物件を売らない場合、流動性リスクはゼロです。なので、物件を売らないようにするための対策が流動性リスクの対策に繋がります。
空室リスクや家賃滞納リスクを対策して家賃収入を確保し、災害リスクや修繕リスクを対策して不動産投資を続けられるようにしましょう。
ローンを返済できない場合は投資物件を売るしかなくなるので、返済しやすいローンを組むことも大切です。
8. 賃貸管理会社の倒産リスク
賃貸管理会社が倒産した場合、オーナーにとってどのような影響があるのか。
別の賃貸管理会社を探す必要があり、管理手数料は会社によって違うため前よりも手数料が増えることがあります。
倒産に伴い、入居者からの家賃や敷金がオーナーや入居者の元に戻らない、ということもあります。
このようなリスクが賃貸管理会社の倒産リスクです。
対策は管理会社をしっかりと選ぶこと。
賃貸管理会社が倒産する確率は高くはないです。管理手数料は景気に左右にくく、毎月安定しているからです。
賃貸管理会社が倒産するケースとして考えられるのは、販売会社の中の部署として賃貸管理部門が設けられている場合、賃貸管理業務以外の事業を行なっている場合などが考えられます。
つまり、賃貸管理業以外の事業で失敗して倒産するというケースです。
パートナーである賃貸管理会社のことをよく調べて、賃貸管理会社の倒産リスクを抑えましょう。
不動産投資5つのメリットを解説
これまで、不動産投資のリスクを多く取り上げてきましたが、メリットも多くあります。
＜不動産投資のメリット＞
1．不労所得となる
2．死亡保証がある
3．がん・生活習慣病等の保証がある
4．貯蓄効果がある
5．相続税対策になる
などがあげられます。
それぞれ順に解説していきます。
（1）不労所得
不動産投資では投資物件の購入後、管理会社に入居者の募集や家賃の回収等を依頼するため、オーナーが何かすることは少ないです。
物件や管理会社の見極めなど購入前にやることは多いですが、購入後は何もしなくても家賃収入が入ってきます。
本業での収入に加えて、何もしなくても家賃収入がある。これが不動産投資のメリットの1つです。
（2）死亡保証
銀行でローンを組み投資物件を購入する場合、団体信用生命保険の加入が条件のケースが多いです。
金利に上乗せの形で保険に加入することになりますが、契約者の死亡、高度障害状態になった際、ローンの残りを弁済してくれます。
万が一の時でもご家族にローンを押し付けることなく、ローンを返済したという扱いになるため、不労所得は継続されます。
（3）がん・生活習慣病等の保証
団体信用生命保険にがんや生活習慣病になったときの保証をつけることができます。
がんと診断された場合は、死亡保証と同様にローンの残債がなくなります。
生活習慣病の治療のため入院が必要な際には、所定の回数までローンの返済が免除されます。
（4）貯蓄効果
ローンの返済額の内訳は元金と利息です。返済した元金が積み重なって貯蓄効果をもたらします。
ローンで5000万円を借りて投資物件を購入し、元金1000万円の返済が完了しているとします。その投資物件が4500万円で売却できた場合、500万円が手元に残ります。
家賃収入で貯蓄を行い、もしものときに投資物件を売却し手元にお金を残せる、これが不動産投資の貯蓄効果です。
（5）相続税対策
相続税の計算において、不動産投資で扱うマンションやアパートなどは収益用不動産という扱いになり、収益用不動産は時価の50％が相続税の評価額になります。
時価5000万円の不動産を所有している場合、その不動産で投資を行なっていると、相続税の計算においては2500万円の評価額になります。
不動産は価格が大きいため、節税効果が高く相続税対策になります。
不動産投資のリスクを正しく理解し、リスクヘッジを行おう！
不動産投資は扱う金額が大きいため、リスクが大きいと感じるかと思います。
この記事で紹介した通り、不動産投資のリスクは対策できるものが多いです。
リスクを知り、想定されるリスクへの対策を立てた上で不動産投資を行うことで、家賃収入を毎月安定して得ることができ、生活が豊かになるでしょう。
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