住宅価格も金融市場もマイホーム購入に最適な環境になってきました。

但し、住宅価格は年収の数倍もするため、住宅ローンを借りなければマイホームを実現するのは難しいと言えます。

マイホームを購入する際には住宅ローンはどれくらいを借りればよいのかについて、年収面を中心にご説明します。

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住宅ローンの借入額は年収の5〜6倍がおすすめ！

マイホームを購入する場合、無理に高い物件を高額の住宅ローンで購入してしまいますと、返済が苦しくなり、結局は手放さなければならい状況に陥ってしまう場合があります。

住宅ローンは、20～35年と非常に長期にわたって返済を続けなければなりませんので、どのようなトラブルがあるかわかりません。病気になったり、リストラで転職を余儀なくされる場合もありえます。

また、住宅も10年以上経過してきますと、修繕が必要になり、修繕費をねん出しなければなりません。また、子供が大学などに行く年齢を迎えますと、多くの教育資金も必要です。

従って、住宅ローンの借入は返済が楽にできる金額に抑える必要があり、過大な住宅ローンを抱えることは大きなリスクになります。

そのため、通常、住宅ローンの借入額としては5～6倍が限度と言われています。

住宅ローンの借入額のおすすめが年収の5〜6倍の理由

マイホームを購入する場合に、楽に返済出来る住宅ローン借入額は年収の5～6倍までが限度であると言われる理由を見てみましょう。

通常、私たちの生活において、余裕のある生活をする場合の住居費としては年収の20～25%が限度であり、それを越えると支払そのものが苦しくなります。

住居費としては、家賃に代わる住宅ローンの返済が中心になりますが、マイホームを購入しますと、固定資産税や火災保険料なども必要になってきます。また、10年以上経過しますと、修繕費なども必要になります。

その意味で、年収に対する住居費は20%程度に抑えておく必要があり、そこから住宅ローンとして借りられる金額を考える必要があるのです。返済額が年収の20%程度になる住宅ローンを逆算すれば、借りられる金額を割り出すことができます。

例えば、年収が400万円であれば、その20%は80万円となります。月々の返済額の限界値としては6.7万円程度になります。この6.7万円が月々の返済となる住宅ローン借入額を逆算してみればよいのです。

35年返済で金利1.2%(期間固定)としますと、100万円当たりの返済金額は3,410円程度になりますので、借入金額としては2285万円程度に抑える必要があります。すなわち、年収400万円の5～6倍になるのです。

住宅ローンの借入額は個人年収・世帯年収どちらで考えるべきか

住宅ローンの借入額を求める場合に、年収は世帯主個人の年収か、共稼ぎの配偶者の年収を含めた世帯年収で考えるかの問題があります。基本的には、住宅ローンは20～35年の長期ローンであり、配偶者の方がいつまでも共稼ぎでいられる保証はありません。

その意味で、住宅ローンの借入額を算出する場合には、基本的に世帯主の個人の年収を基準として考えるべきでしょう。

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住宅ローンの月々の返済比率は年収の20%以内がおすすめ

住宅ローンの月々の返済比率については、既にご説明しましたように、年収の20%程度が安心して返済できる限度になりますが、その理由についてもう少し見てみることにします。

住宅ローンの返済比率とは

住宅ローンでは、返済比率ないしは返済負担率という言葉が使われています。

この返済比率という言葉は、年収や月収に対してかけられる返済額の比率を言います。

金融機関などが住宅ローンの審査をする際には、返済負担率として30%程度までは許容してくれますが、実際に安心して返済するためには20%程度に抑える必要があるのです。

但し、住宅ローン以外でカードローンやクレジットカードのリボ払い残高がある場合には、その返済額を除いて考える必要があります。

住宅ローンの返済比率のおすすめが年収の20%以内の理由

住宅ローンにおける返済比率は、家計における支出のうち、食費、衣料費、医療費、教育費、交際費、保険料などを除いた住居費としてかけられる比率を言います。

実際には、将来子供が大きくなった場合の教育費に備えて貯蓄もしますので、その意味で楽に返済出来る住居費としては20~25%程度が適正になってきます。

住居費には、固定資産税なども含まれてきますので、実際には20%程度が住宅ローンの返済にかけられる返済比率と言われているのです。

住宅ローンの頭金は物件購入価格の何割が目安？

住宅ローンの頭金は、住宅ローンの借入額に対して余裕を持たせるためにも重要な要素になります。

住宅ローンの頭金は、安心して返済できるためには物件購入価格の何割くらいが目安になるのかについて見てみます。

一般的な頭金の割合は購入費用に対して2割といわれる

一般的には、マイホームを住宅ローンで購入する場合に、頭金の割合は購入費用に対して2割程度と言われています。

これは、住宅ローンの場合には、住宅を担保にお金を借りることになりますが、金融機関ではその物件評価額に対して100%の融資をすることがほとんどないためです。

通常は50%~80%程度であり、平均的には70%程度と言われています。

しかし、実際には諸費用などの負担もあるため、実質的には頭金としては2割程度になっているのです。

頭金なし（ゼロ）でも住宅ローンを組むことは可能

但し、現実には、マンションなどの販売においては、頭金なし(ゼロ)でも住宅ローンでマイホームが手に入ると宣伝している場合があります。

住宅取得支援機構のフラット35を利用する場合、銀行もそれに上乗せして貸付けるケースがあるからです。

そのような場合には、マンションの立地や環境が良く、価格の上昇が期待できることから、銀行は100%でも融資に応じているのです。

但し、過重な住宅ローンを組みますと、先々において返済リスクが高まる可能性がありますので、注意が必要です。

貯金すべてを頭金にするのは危険！

頭金をなるべく多くして、住宅ローンの借入金額を抑えることにより、年収に対する返済比率を下げることはできます。しかし、貯金すべてを頭金にすることは危険を伴います。

住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合には、諸費用と言われる保証料、事務手数料、団信保険料、不動産取得税、不動産登録税などがかかってきます。

さらに、入居の際には、引っ越し費用や新居の家具、インテリアなどの購入費用もかかります。

住宅ローンにこれらの費用を上乗せすることも可能ですが、銀行によっては認めてくれず、審査が厳しくなることもあるのです。従って、貯金は諸費用などに充てる費用や入居後の生活の余裕費用として取っておく必要があります。

例：年収500万円世帯の住宅ローン（借入額）のシミュレーション

これまでの論議を踏まえて、年収500万円の世帯での住宅ローン借入のシミュレーションをしてみることにします。

年収500万円世帯の借入可能額の例

年収500万円の世帯で、返済期間35年、金利1.52%の場合の借入可能額を見てみます。基本的に、期間35年で固定金利1.52%の借入100万円当たりの月間返済金額は3,071円になります。年間で見ますと、36,852円になります。

返済比率を20%とした場合には、年間返済可能額は100万円です。

  • 年間返済可能額100万円は、36,852円で割りますと、27倍になります。
  • 住宅ローン借入可能額　100万円×27倍=2,700万円

となるのです。

年収500万円世帯の頭金の例

住宅取得支援機構の調べでは、住宅を購入する際の手持ち資金の平均は、700万円弱であり、頭金の平均は409万円ほどになっています。

すなわち、諸経費や入居費用、入居後の余裕資金として290万円ほどはとっておく形になっています。

【参考】https://www.jhf.go.jp/about/research/other_house_trend.html

年収500万円世帯が購入できる物件価格の例

以上より、平均的な年収500万円世帯でマイホームを購入する場合には、頭金が400万円としますと、購入できる物件の価格としては

2700万円+400万円=3,100万円

となります。

住宅ローンを組む際は年収以外のことも考慮に入れましょう

住宅ローンを組んでマイホームを購入する際には、年収からその限度を考える必要がありますが、それ以外にも注意しておくべきことがあります。

現在の年齢や健康状態も大事なポイント

住宅を購入する時点での年齢は、遅すぎないことが肝要です。

住宅ローンは、完済時年齢は75歳を越えられないため、高齢になって住宅ローンを借りようとしても、借入期間に限界があるのです。

借入期間が短くなることにより、月々の返済額が大きくなり、生活が苦しくなることもあります。

また、20~35年にわたる長期の返済になりますので、それに耐えられる健康状態が必要になります。

生活費や将来への貯蓄を確保することも大切

住宅ローンは長期の借入になるため、いろいろなライフイベントも生じてきますし、リスクもあります。子共が大きくなりますと教育費は大きくなりますし、結婚資金なども必要になります。

また、会社で50歳を越えてくると、役職定年などもあり、収入が低下しますし、定年になりますと、一気に収入は下がってしまいます。

そのような将来的な状況に備えて、生活費の中から貯蓄をしておく必要もあるのです。

まとめ

住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合には、まず年収の何倍までの借入ができるのかを確認した上で、物件を探す必要があります。

基本的には5~6倍が余裕を持って生活する限度となります。また、頭金をいくら入れるかによってマイホームの購入価格の限界も見えてきます。

但し、頭金は、諸費用や入居費用などに残しておく必要があり、全て貯金を投入することは避けてください。

適正な住宅ローンで、夢のマイホームを実現しましょう。

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