金融市場において、金利はお金を「預けるとき」にも「借りるとき」にも付いてきます。住宅ローンでもカードローンでも常に金利によって儲けが出てくるもので、預けた預金やカードローンなどの借入も、「契約した時点の金利」ですべて計算されています。

この記事では金利とは何か、計算方法や住宅ローンなどにおける金利計算について解説します。金利を正しく知り、損をしないようにしましょう。

金利とは?

お金というものができて以来、そのお金を貸し借りすることが生まれ、その貸借にはお金の使用料が支払われるようになりました。このお金の使用料が「利息」或いは「利子」と言われるものです。その利息を計算するために生まれたのが金利です

金利・利息・利子の関係

金利とは

金利は、お金の貸し借りが生じた時に利息や利子を計算する元になるものです。金利は「利率」とも呼ばれ、お金を1年間貸借する場合の使用料として、元金となるお金に対する割合(パーセント)で表されます。

現代社会において金利の元になるのは、金融市場で行われる銀行間の取引レートです。日本銀行の金融政策は、この銀行間の取引に介入して取引レートをコントロールすることで行われています。

利息とは

利息は、現在では利子とほぼ同じ意味で使われています。慣用的には利息はお金を貸した側が受けとる場合に使われ、「利息を受けとる」などと使われます。しかし、最近では、カードローンや住宅ローンなどでも利用者に対して「利息は1万円になります」などと使われており、明確な使い分けは行われていません。

因みに英語では「利息」も「利子」も「interest 」と同じ単語です。

利子とは

実質的には「利子」は「利息」と同じ意味で使われていますが、現代社会では「利息」のほうが使われる頻度は多くなっています。昔の金融業者では「利子」という表現が中心でしたが、現在は「利息」という場合が多くなっているようです。

金利の計算方法(単利と複利)

金利は一般的に2つの計算の仕方があります。金利の計算方法の違いについて解説します

単利

単利はお金の貸借期間に元金に対して金利計算を1回のみ行います。

例として、100万円を1年6ヶ月、金利5%で貸し付ける場合を見てみましょう。

  • 利息金額 = (100万円 × 5% × 365日 / 365日) + (100万円 × 5% × 183日 / 365日) = 75,068円

となります。

金利はあくまで1年間の利息を決める利率となっています。

複利

複利は一定期間毎に発生した利息を元金に上乗せし、金利をかけて利息を算出する方法です。例として、3年間100万円を金利5%(複利)で借りる場合の利息は次のようになります。

  • 1年目利息:100万円 × 5% = 50,000円
  • 2年目利息:(100万円 + 50,000円) × 5% = 52,500円
  • 3年目利息:(100万円 + 50,000円 + 52,500円) × 5% = 55,125円

3年間の利息合計は、上記を足した157,625円になります。単利の場合は各年とも利息は50,000円になり、合計150,000円と複利の時と比べて7,625円安くなります。現在の貸金業法では複利計算は行われていませんが、銀行では預金口座の借り越し契約などは実質的には複利計算されています。

金利の種類

金利は、契約時に一定の金利を固定して適用する形の場合と、契約時に市場金利に応じて変化する変動金利を適用する場合があります。

大手消費者金融系カードローンでは固定金利になっていますが、銀行系カードローンでは固定の場合と変動金利の場合に分かれています。住宅ローンでは、固定金利も変動金利もあります。

固定金利

固定金利は、契約時に決めた利率が変わらない金利形態を言います。契約書に具体的な利率が記載されています。

変動金利

変動金利は、契約時に市場金利に応じて決まる利率に従う旨や、銀行の毎月の基準金利やプライムレートに応じて決まる旨の表現で具体的な利率が記載されていない形が多くなっています。住宅ローンなどの変動金利は、短期プライム金利に基づいて各行で決められています。

銀行の基準金利やプライムレートは、市場金利に連動して決められています。

固定金利選択型(※住宅ローンの場合)

住宅ローンの場合、固定金利と変動金利を組み合わせた期間固定金利方式の金利形態が設けられており、期間は住宅ローンの利用者が最初に選択できるようになっています。固定期間は、3~10年の中から選択できます。

最初の固定期間は金利が変わりませんが、期間を過ぎると変動金利になり、月々の支払額が変動します。ただし、毎月変動するわけではなく、半年や1年でその時点の市場金利に応じて銀行が決める形になります。

金利の計算方法

これまでは金利そのものがどういうものかをご説明してきましたが、ここでは金利の計算方法を具体的に見ていきます。金利は年間の利率で表されますが、1年よりも短い場合の計算の仕方や単利と複利の実際の計算方法の違いを詳しく解説します。

年利(年率):金利の単位は原則1年

金利は、年利、年率とも言われるように、原則1年間を一つの単位として表されています。数年間にわたる契約年数であっても、基本的には金利は1年間での利息計算単位で表され、それを使って各年の利息を計算します。

1年よりも短い期間の計算方法

お金を借りる場合には、現実的には毎月利息を払うケースが多くなっています。住宅ローンやカードローンでも毎月元金と利息を返済する形になっています。1年より短い期間で、金利を使った利息計算はどのように行われるのでしょうか。

基本的には1年を365日として、前回返済日翌日から返済日までの日数割りをして利息を計算します。例として、借入金100万円で金利15%、10月16日から11月15日までの利息の計算は次のようになります。

10月16日から11月15日までの日数は31日間です。従って、この間の利息金額は次のように計算されます。

「借入金×金利×借入日数÷365日」で計算し、

  • 100万円 × 15% × (31日 / 365日)= 12,739円

となります。円未満は切り捨てられます。

単利と複利の計算方法の違い

単利計算の場合、契約期間については年率の金利を毎年支払う形になります。複利計算の場合は、途中の利息支払をせずに3年であれば3年間一定期間ごとに複利計算が行われて利息が生じてきます。

利息計算期間が半年ごとであれば、半年ごとの利息が元金に加算されて利息が計算されます。例えば、100万円を金利15%で2年間、半年複利の場合の利息計算は次のようになります。

  • 1回目:100万円 × 15% × 183日/365日 = 74,794円
  • 2回目:(100万円 + 74,794円)× 15% × 182日/365日 = 80,402円
  • 3回目:(100万円 + 74,794円 + 80,402円) × 15% × 183日/365日 = 86,877円
  • 4回目:(100万円 + 74,794円 + 80,402円 + 86,877円) × 15% × 182日/365日 = 92,900円

となり、合計利息は74,794円+80,402円+86,877円+92,900円で、334,973円になります。ちなみに、単利の場合は、

100万円×15%×730日/365日=300,000円

となり、複利よりも34,973円少なくなります。

住宅ローン金利計算のポイントは?

金利計算をよく行うものの代表例に「住宅ローン」があります。月々の返済額を計算するためには必須のもので、どの程度のマイホームを購入できるのかが決まってきます。住宅ローンの場合は、金利や期間による返済方法はさまざまあり選ぶことができます。

どの金利を選択するか

住宅ローンの金利には、主に下記のような種類があります。

  • 変動金利
  • 完全固定金利
  • 期間固定型金利:3年、5年、7年、10年など

期間固定型金利の場合には、固定期間が終わると変動金利に移行します。移行した際に市場金利が大きく上がっていた場合は、利息金額は多くなり返済が苦しくなるリスクがあります。その代わり金利が下がっていた場合は、利息負担が減るため返済は楽になります。

この20年以上、超低金利時代が続いており、住宅ローン利用者にとっては非常に恵まれた期間であったと言えます。ただ、この超低金利が今後も続いていく保証はありません。金利が下がる可能性は少ないですが、上がるリスクは大きいといえる状況です。

返済方法をどうするか

住宅ローンの返済方法で気を付ける必要のある点は、月々の返済を元金均等にするのか、元利均等にするのかを考える必要があります。さらに、借入期間をどれくらいにするかなども考える必要があります。

元金均等返済

現在は超低金利時代ということもあって利息金額が小さいため、元金均等返済にする方も増えています。元金均等返済の良い点は、元利均等返済に比べて一定金額が元金に充当されるため、借入残高が早く減り、固定期間が過ぎた時に残った借入残高が少なくなっているというものです。

固定期間後の月々の返済額が多くなるリスクを小さくできます。現在の超低金利時代だからこそ取れる返済方法とも言えます。

元利均等返済

昔の住宅ローンでは、元利均等がほとんどでした。元利均等返済で住宅ローンを組んだ場合には、当初は借入金額が大きいために元金充当額は少なく、残高はなかなか減りません。しかし、月々の返済額はそれほど大きな金額にならず返済が可能です。

バブル崩壊以前は、不動産物件価格が低下することはほとんどなく、物件価格は右肩上がりに上がると信じられていたため、住宅ローンの物件評価額に対する融資額は高くなっていました。そのため住宅ローンの金額が大きくなっても、当初の月々の返済額を押さえられれば賃上げ率も高く、将来的にも返済できると信じられていました。

しかし、バブル崩壊によって不動産物件価格は暴落、賃上げ率も下がったため期間限定固定金利が終わったあとに返済ができなくなり、自己破産される方が急増しました。そのため、元利均等返済以外の返済方法が設けられるようになりました。

借入期間をどうするか

住宅ローンにおいては、借入期間をどれくらいにするかで月々の返済元金並びに返済額そのものが変わってきます。期間を長くすればそれだけ月々の返済額が少なくなり、返済は楽になりますが、長期間利息を払い続けるため完済までに支払う利息総額は大きくなってしまいます。

ここでは返済期間に対する考え方の例をご紹介します。

息支払い総額を抑えるために短期返済(10~25年)を目指す

利息は抑えたい、利息支払総額は少なくしたいという方は、10年から25年程度の比較的短い期間を目指すことになります。頭金を多く持っており、収入も多く、月々の返済余力も大きい方の場合は、短期での住宅ローン設定がおすすめです。

ただし、所得税の住宅ローン控除は10年間受けられますので、利息に近い税金の戻りを受けられる可能性があります。そのため、最低でも10年間は設定しておいたほうが良いでしょう。
(住宅ローン控除は年末借入残高の1%であり、変動金利の場合には1%を切るところもあります)

生活に余裕をもって安定返済の25~35年

頭金が充分でなく、返済余力も小さい方の場合は生活に余力を残しておく必要があります。そのため、固定金利の25~35年の長期間のローンを組み、月々の返済額を抑えることが必要になります。利息の支払総額は大きくなりますが、月々の返済は比較的楽になります。

例えば「フラット35」という住宅ローンであれば、現在の超低金利が35年間適用されるのでおすすめです。

参考:住宅金融支援機構「フラット35」

借入期間と金利、返済方法は何か

住宅ローンにおいて、このように借入期間と金利形態、返済方法を組み合わせて、ご自身のライフスタイルに合わせた借入をする必要があります。

ご自身のライフスタイルを維持していくためには、月間の返済負担額の限界から借入金額を決める必要があります。頭金と収入が充分にある場合には、借入期間を短くして、利息支払総額を抑えるように組むこともできます。

また、余裕のある場合には元金均等にすることも可能です。それぞれのライフスタイルのあった返済方法において実際の金利計算、返済額計算をしてみるのがおすすめです。

総返済額と利息額を確認する

頭金が多く、年収も高く安定しているという方は、返済期間別、金利形態別で利息総額・返済総額を比較してみると良いでしょう。元金均等の場合には、期間の平均借入残高はほぼ借入金額の半分になるので、

  • 「(借入金額 × 1/2)× 借入金利 × 借入期間」

の算式で利息総額を算出できます。各年の利息合計に借入金額を足せば返済総額になります。

返済に余裕がある場合は、住宅ローン控除を受けられる期間が終わった後、繰り上げ返済をすることで実質的に利息を最小限に抑えることもできます。元利均等返済の場合には、前半は利息部分が大きいため平均残高は高くなりますが、基本的利息計算の方法は同じです。すなわち、手数料は大きくなりますが、

「(隔年の借入金額 × 1/2) × 借入金利」

を借入期間計算すれば出てきます。

毎月の返済額を確認する

頭金が少なく返済余力も少ないという場合は、利息の計算より各金融機関が発表している「100万円当たりの月々の返済額」を元に、借りられる住宅ローン額を求めるほうが良いでしょう。

いずれにしてもライフスタイルを崩して借りた場合は、長期借入になるだけに病気やリストラなどトラブルで返済ができなくなるリスクも高くなります。充分、返済額を検討してマイホーム購入を検討しましょう。

金利の計算はシミュレーター利用がおすすめ

住宅ローンや定期預金の場合、各金融機関に利息計算のシミュレーターを用意していることが多いです。ネットで利用できる銀行もありますし、窓口相談で計算してくれるところもあります。

金利は各金融機関によって異なる

金融機関のシミュレーターを使うよりは、汎用的なインターネット上で利用できるシミュレーターを利用するほうが、比較し易くなります。

銀行のシミュレーターの場合、自行の金利でだけシミュレートする場合が多く、他行との比較が難しいです。各銀行や金融機関で金利が異なるため、固定したシミュレーターでは比較できません。金利や期間を設定するできるシミュレーターを用いることで、銀行間の比較もやりやすくなります。

借入や運用前にシミュレーターで金利や手数料を計算しよう

住宅ローンやフリーローンは、金利による利息支払比較をすることで、より利息金額を少なくすることが可能です。

定期預金や投資信託などで資金運用をする場合にも、利息計算シミュレーターは使えます。リスクを低くして一定の利回りを得られる運用方法を検討しましょう。

エクセル等の表計算ソフトでも金利計算書は作成可能

住宅ローンをはじめとした金利計算は、元利均等の場合は非常に手間がかかるため、電卓による計算は大雑把になって難しいといえます。しかし、表計算ソフトで金利計算をすれば、比較的かんたんに算出することができます。

是非、試してみてください。

まとめ:金利計算はやり方を覚えれば簡単にできます

金利は住宅ローンの借入や定期預金、投資信託の運用においても重要な要素となります。金利計算ができれば、各銀行の住宅ローンの利息支払額を簡単に比較きき、そこから借入期間も検討できるようになります。

金利計算の方法をよく理解して、損のないローン・運用を心掛けてください。

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