ワンルームマンション投資は購入費用を抑えられ、少額からでも始めやすい投資とされていますが、その一方で失敗しやすい不動産投資ともいわれています。

この記事ではワンルームマンション投資が失敗しやすい理由について解説します。ワンルームマンション投資の失敗事例やデメリットなどの情報を参考に、ぜひご自身の不動産投資に活かしてください。

ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、ワンルームタイプの一室を対象とした区分投資です。マンションやアパート全体ではなく、1部屋に対しての投資になります。不動産投資の中でも少額で始めることができる、人気の投資方法の一つです。

マンション一部屋分の大家となって家賃収入を得ることはもちろん、頃合いを見て売却することで大きな収益が期待できます。

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ワンルームマンション投資が失敗しやすい3つの理由

ワンルームマンション投資が失敗しやすい理由は以下の3つです。

1. 物件価格が下落してしまう可能性があるため
2. 実質利回りを確認できていなかったため
3. 購入時に修繕費や空室リスクを考慮できていなかったため

それぞれの理由について詳しく解説します。

1. 物件価格が下落する可能性があるため

ワンルームマンション投資が失敗しやすい1つ目の理由は、物件価格が下落する可能性です。

購入した物件は、経年劣化や周辺エリアの影響により価格が下落する可能性があります。物件の価値が下がると家賃を下げざるを得なかったり、売却価格の低下、何より購入当初に想定していた利回りを下回る可能性が高くなります。その結果、想定していたほどの収益が得られないということが発生してしまいます。

2. 実質利回りを確認できていなかったため

ワンルームマンション投資が失敗しやすい2つ目の理由は、実質利回りが確認できていない点です。

ワンルームマンション購入時に表面利回りだけを見て契約すると、運用が始まった際に想定していた利回りに届かないということが起きやすく、「こんなはずではなかった」と後悔してしまうケースが多いです。

3. 購入時に修繕費や空室リスクを考慮できていなかったため

ワンルームマンション投資が失敗しやすい3つ目の理由は、物件購入時に修繕費や空室リスクを考慮できていないためです。

物件のクリーニングや老朽化による修繕費が予想よりも高くかかってしまったり、空室状態が続いてしまうと想定利回りを下回るようになり、収益が少なくなります。

老朽化はしょうがない部分もありますが、空室リスクは地域や入居ニーズを把握することである程度回避できます。投資するマンションの周辺環境もしっかりリサーチしましょう。

ワンルームマンション投資の失敗事例

ワンルームマンション投資はさまざまな場面や状況によって失敗することがあります。ワンルームマンション投資で多い失敗事例をいくつかご紹介します。

ローン返済ができない

家賃保証を当てにしてローン返済ができなかったというケースがあります。

家賃保証とは、空室期間中に一定の家賃収入を受け取れるサービスのことです。空室時に便利なサービスである一方、保証される家賃の金額が契約年数によって変わったり、免責期間が設定されているため注意が必要です。

ワンルームマンション投資では、空室リスク対策や家賃保証のシステムをよく理解してからローンを組みましょう。

マンションを売却できない

ワンルームマンションは最終的に売却しようと考えている方も多いと思いますが、自分の意図するタイミングでは売却できない(買い手がつかない)ケースがあります。

購入時の相場と大きく違う価格で売ろうとしたり、適切な業者を選んでいなかったりすると、ワンルームマンションの売却には時間がかかります。

ワンルームマンションを売却する際には、買い手が見つかるよう適正な売却価格の確認や、ワンルームマンションの売却が得意な業者へ依頼してみましょう。

入居者が決まらない

ワンルームマンションを購入後、入居者が決まらず利回りが低下してしまう失敗事例もあります。

入居者が見つからなければ家賃収入が途絶えてしまいます。好条件の物件を購入したり、入居率の高い不動産会社を選んで入居者が途切れないに努めましょう。

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資は失敗しやすいといわれていますが、メリットもあります。

準備金が少なくても始められる

ワンルームマンション投資は、手元の資金が少なくても始められる投資です。

マンションやアパートの一棟投資や戸建て投資に比べて、ワンルームマンションは比較的低い価格で始められます。物件にもよりますが、安いものでは数百万円から購入できるものもあります。

長期的な家賃収入を得られる

ワンルームマンション投資の一番のメリットは、長期的な家賃収入を得ることができる点です。入居需要の高い物件であれば安定した家賃収入が期待でき、キャッシュフローや利回りも把握しやすいです。

税金対策になる

ワンルームマンション投資は、税金の対策にもつながります。

個人で保有している物件は不動産賃貸業の項目に該当するため、減価償却が可能です。ワンルームマンションの購入金額に耐用年数に応じた係数を掛けた金額を減価償却費として経費計上できるため、節税効が果大きいです。

ローン完済後は資産となる

ワンルームマンション投資は物件のローン支払いが完了すると、家賃収入を生み出してくれる資産として活用することができます。修繕にかかる管理費用などは引き続き発生しますが、老後や将来の備えになります。

また、不動産物件を資産相続することも可能です。保有者の家族は入居者から家賃収入を受け取ることができ、物件を売却して収益を得ることもできます。

保険代わりになる

ワンルームマンション投資は、生命保険の代用になる点もメリットとして挙げられます。

ローンの支払い期間中に物件の所有者の身になにかあったとしても、団体信用生命保険が適用され、物件を相続する家族がローンの残債を返済する必要はなくなります。もちろん賃貸業は引き続き継続されるため、家賃収入を失うこともありません。

擬似的ではありますが、保険としての側面を持つのも不動産投資のメリットです。

晩婚化によるワンルームマンションの需要増

近年、晩婚化によるワンルームマンションの需要は増えており、不動産業界全体で見てもワンルームマンションの入居率は高い数字になっています。1人暮らしの入居期間が長い分、空室リスクを防ぎやすくなるため、安定した家賃収入を得やすい状況になっているといえます。

ワンルームマンション投資のデメリット・リスク

ワンルームマンション投資にはいくつかのデメリットも挙げられます。事前にどんなデメリットがあるのか把握し、リスクに備えましょう。

空室リスク

ワンルームマンション投資には、空室リスクがあります。

入居者がいない期間は部屋が空室状態となり、家賃収入を得ることができません。入居のニーズが高いエリアや人気の高い物件を選んで空室のリスクを回避しましょう。

災害や事故、周辺環境の変化による資産価値の下落リスク

ワンルームマンション投資には、さまざまな環境変化により資産価値が下落するリスクがあります。例えば台風や地震などの大きな自然災害、物件の破損、周辺商業施設の撤退など、様々な要因が考えられます。

このように事故や災害によって物件自体の価値が下がってしまうケースもあるので、山の近くや海沿いを避けるなど、災害リスクの備えも考慮しておきましょう。

金利上昇リスク

ワンルームマンション投資は金利上昇のリスクがあります。変動金利型でローン返済している場合、市場の金利が上昇すると、支払い金額の負担も大きくなってしまいます。繰上げ返済できるように早い段階から手元に資金を残しておいたり、固定金利型への切り替えを検討して対応しましょう。

不動産管理会社の倒産リスク

不動産管理会社の倒産も、ワンルームマンション投資のリスクの1つです。

基本的に入居者の家賃は管理会社を通して支払われる仕組みとなっていますが、依頼していた会社が倒産した場合、入居者からの家賃収入を回収できない可能性があります。

倒産した管理会社に対して家賃の回収をしたり、他の不動産管理会社を探したりする手間が生じるため、滅多にはありませんが「そういうリスクがある」ということは認識しておく必要があります。

出典:不動産の学校「マンション 管理会社が倒産したら?入居者と大家への影響や起こり得る変化とは

まとめ:ワンルームマンション投資は事前に下調べが大事

今回はワンルームマンション投資が失敗しやすい理由と、よくある失敗事例について解説しました。ワンルームマンションは失敗しやすい不動産投資といわれていますが、元手が少なくても始められたり、税金対策になるなどのメリットも多いです。

ワンルームマンション投資を検討している方は、事前に下調べをして知識を身につけましょう。

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