「不動産クラウドファンディング」とは、インターネットを通じて情報を発信し、想いや内容に共感した人が資金を支援するクラウドファンディングの一種です。

一般的な不動産投資ではまとまった資金が必要なのに対し、不動産クラウドファンディングは1万円から投資に参加できます。

資金が少ない状態でも気軽に不動産投資を始められるということで、今注目されている資産運用の一つです。

この記事では「不動産クラウドファンディング」の仕組み、現物不動産投資・ソーシャルレンディングといった他の不動産投資との違いを解説します。

メリット・デメリットやおすすめの不動産クラウドファンディングサービスについても紹介しますので、最後までご覧ください。

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不動産クラウドファンディングの仕組みとは

不動産クラウドファンディングの仕組みとは

投資家から集めたお金で不動産の取得・運営を行う

クラウドファンディングは、一般の出資者から集めた資金をまとめて運用し、出資してもらった金額に対して対価(リターン)を還元する仕組みです。

不動産クラウドファンディングでは、事業者が一般の投資家から集めた資金で不動産を購入し、物件から得られた賃料収入や売却金を出資金の額に応じて投資家に分配します。

物件の修繕やテナントの管理はすべて事業者が行うため、投資家には管理の手間も費用もかかりません。

さらに申込から運用・分配金の受取りに至るまで、すべてをインターネット上で手続きできます。

どの不動産に投資するか・どのくらいの期間運用するか・利回りはどのくらいかはファンドごとに異なります。

情報はすべてクラウドファンディング募集時にインターネット上で公開されているため、投資家は内容を確認した上で納得して投資することが可能です。

不動産クラウドファンディングと現物不動産投資の違い

項目 不動産クラウドファンディング 現物不動産投資
不動産の所有者 事業者 投資家
必要資金 1万円から 数百万円からが多い
発生するコスト なし(事業者負担) ・仲介手数料
・管理費
・税金 など
管理 不要 必要
契約書類 電子契約 書面契約

不動産クラウドファンディングと現物不動産投資の大きな違いは、現物不動産を所有するかしないかという点です。

資金面では不動産クラウドファンディングが1万円から投資できるのに対し、現物不動産投資では不動産を実際に取得するために、最初からまとまった資金が必要となります。

所有者についても違いがあります。

不動産クラウドファンディングでは事業者が不動産を所有するため、出資者は不動産を管理する必要がなく、登記費用や管理費、税金はかかりません。

一方で現物不動産投資では、取得費以外に管理費・手数料・登記費用・保険料・税金などがかかってきます。

契約面でも不動産クラウドファンディングはインターネット上で完結しますが、現物不動産投資では基本的に対面で契約書に署名・捺印する必要があります。

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違い

項目 不動産クラウドファンディング ソーシャルレンディング
投資先 不動産 資金が必要な企業
配当原資 不動産からの賃料
または売却益
企業からの利息
投資先開示 開示されている 企業による
運営者管理 開示されている 企業による

クラウドファンディングの仕組みを利用した不動産投資のひとつに、「ソーシャルレンディング」があります。

一見、不動産クラウドファンディングと似ていますが、仕組みは大きく異なります。

得に大きな違いは、「投資先」と「配当原資」です。

不動産クラウドファンディングが不動産に投資をして賃料収入や売却益を配当原資とするのに対し、ソーシャルレンディングは資金が必要な企業に投資(貸付)をして、企業からの利息を配当原資として受け取ります。

また、不動産クラウドファンディングでは投資先や運営者が開示されているのに対し、ソーシャルレンディングは非公開にすることができます。

そのため、投資家は企業が信頼できるどうかを慎重に判断しなければなりません。

不動産クラウドファンディングとJ-REIT(J-リート)の違い

項目 不動産クラウドファンディング J-REIT(J-リート)
出資方法 特定の不動産への出資 J-REITの運営会社への出資
必要資金 1万円から 1万円から70万円前後(銘柄によって異なる)
流動性 低い 高い
日々の価格変動 基本的になし あり
リスクを軽減する仕組み あり なし

「J-REIT」は日本の不動産投資信託を指します。

投資家から集めた資金で不動産に投資を行い、そこから得られた収益を投資家に分配する仕組みです。

J-REITでは2つの収益が期待できます。

ひとつは、保有するJ-REITを売却して利益を得ること(キャピタルゲイン)、もうひとつは保有していることで分配金を得られること(インカムゲイン)です。

不動産クラウドファンディングとJ-REITの大きな違いは「投資対象」と「流動性」です。

不動産クラウドファンディングではA社の特定の物件(プロジェクト)に出資するのに対して、J-REITはA社に出資するというイメージになります。

特定の物件に投資して大きな利益を狙いたい場合は不動産クラウドファンディング、物件の選定はプロに任せて分散投資をしたい場合はJ-REITがおすすめです。

また、J-REITは市場で売買できるため、不動産クラウドファンディングと比較すると、流動性が高く現金化しやすい特徴があります。

参考: 一般社団法人 不動産証券化教会「初めてのJリート」

初心者にもおすすめの不動産クラウドファンディング15選

初心者にもおすすめの不動産クラウドファンディング15選

初心者におすすめできる不動産クラウドファンディングを15社紹介します。

運営会社によって新しいファンドを募集するペースや投資家の出資枠、募集方式が異なります。

募集方式は「先着式」と「抽選式」の2種類です。

1社に絞って不動産クラウドファンディングを始めようとすると、応募が間に合わなかったり、抽選が通らなかったりしてなかなか投資できない可能性も考えられるので、複数の不動産クラウドファンディングの利用も検討してみましょう。

FANTAS funding

FANTAS funding

「FANTAS funding」は、空き家再生に取り組むFANTAS technology株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。

投資対象はリフォームした空き家やワンルームマンションなどで、投資しながら社会貢献できるのが特徴です。

再生する空き家を自社でファンド化し、空き家問題の解決を図りつつ、相対的に低リスクな運用を実現しています。

空き家再生物件の 「FANTAS repro」、中古マンションの「FANTAS check」、 一棟マンション開発の「FANTAS development」の3種類のプロジェクトがあり、リスクに見合った投資対象を選択できます。

利回りは投資対象に応じて2.5%〜10%、とくに「FANTAS repro」の利回りが高めです。

基本的に出資比率20%前後の優先劣後出資の仕組みを取り入れているため、リスク軽減もばっちりです。

「FANTAS funding」公式サイトはこちら

CREAL(クリアル)

CREAL(クリアル)

「CREAL」は、クリアル株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。

不動産投資における情報を明確(クリア)にすることで、投資家が安心して利用できるサービスを目指しています。

取り扱っているファンド数が豊富で、投資対象となる物件はマンション・保育園・オフィス・ホテルと多岐に渡るため、さまざまな物件に投資したい方におすすめです。

日本マーケティングリサーチ機構調べでは4年連続で運用資産残高が1位、累計調達額2年連続1位となっています(2022年7月28日時点)。

公開しているファンドの想定利回りは4.0%~5.5%(2023年3月時点)で、4.0%〜4.5%の利回りのファンドが多めです。

優先劣後出資以外に、信託銀行を活用した分別管理や不正送金の防止措置をして、投資家の安全をはかっています。ファンドによってはマスターリース契約も行います。

出典:クリアル株式会社「CREALが運用資産残高4年連続No.1、累計調達額2年連続No.1を獲得」

「CLEAL」公式サイトはこちら

COZUCHI

COZUCHI

「COZUCHI」は、前身のWARASHIBE(2019年~)が2021年にリニューアルしてスタートした不動産クラウドファンディングサービスです。

運営するLAETOLI株式会社は、1999年の創業から長年不動産に関わっている企業で、不動産投資に関するさまざまなノウハウがあります。

投資対象は都心のマンションやテナントなどで、「想いと豊かさを循環させる不動産投資」をコンセプトにしています。

投資対象は「短期運用型」と「中長期運用型」の2種類です。

短期運用型は配当上限を設けずリスクを抑えながら年利率3.0〜12%ほどのリターンが見込めます。

一般的な不動産クラウドファンディングとは異なり、事務手数料を支払えばファンドの途中解約ができるため、急に現金が必要になった際でも安心です。

中長期運用型は、定期的な配当で債券や銀行預金などよりも高いリターンを目指します。

半年に1回、中途売却の機会があるため運用期間のコントロールも可能です。

「COZUCHI」公式サイトはこちら

Rimple(リンプル)

Rimple(リンプル)

「Rimple」は、東証プライム市場上場のプロパティーエージェント株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。

上場企業が運営しているため、上場審査や監査法人のチェックをクリアし、財務内容も開示されている点で安心感があるといえるでしょう。

「投資は、片手でやる時代」をキャッチコピーとしているだけあって、スマホで手軽に操作しやすい画面構成になっています。

運用期間は6ヶ月のファンドがほとんどなので、短期的な投資をしたい方におすすめです。

投資対象はマンションが中心で、物件にもよりますが、期待利回りは2.7%〜5.0%ほどで、2.7%~3.0%が中心となっています。

最大の特徴は「リアルエステートコイン」制度です。

提携する他社サイトのポイントを交換することができ、1リアルエステートコインを1円分として不動産投資にあてることができます。

現在はクレディセゾン(永久不滅ポイント)やハピタス、モッピーの3社のポイントが交換可能です。

ポイントを多く溜めている方にとっては、特に魅力的といえるでしょう。

参考:プロパティエージェント株式会社「Rimpleの仕組み・サービスの流れ」

「Rimple」公式サイトはこちら

ちょこっと不動産

ちょこっと不動産

「ちょこっと不動産」は、不動産開発や不動産賃貸に多くの実績がある株式会社良栄が運用する不動産クラウドファンディングです。

クラウドファンディングは、2021年にスタートした比較的新しいサービスになっています。

ハードルの高い不動産投資を投資家のポートフォリオに少額から組み込んでほしい、との思いから「ちょこっと不動産」と名付けたそうです。

運用期間は3ヶ月〜10ヶ月程度のファンドが多く、毎月分配金が入るタイプもあります。

利回りも3.9%~6.0%あることから、まだファンド数が少ないにもかかわらず人気のクラウドファンディングです。

投資対象不動産は区分マンションと戸建がメインになっています。

優先劣後方式の出資比率を30%程度として、賃貸物件には基本的にマスターリース契約を取り入れているため、ファンドの安全性にも配慮しているといえるでしょう。

「ちょこっと不動産」公式サイトはこちら

利回りくん

利回りくん

「利回りくん」は、株式会社シーラが運営する不動産クラウドファンディングです。

社会貢献や地方創生をコンセプトに、1万円から日本国内の不動産に投資できるサービスを提供しています。

想定利回りは2.0%〜5.71%ほどですが、5.0%前後のファンドも多いです。

「利回りくん」の特徴は、楽天ポイントが貯まる・使えることです。

毎日のログインやファンドへの出資などで楽天ポイントが貯まります。

また、楽天ポイント1ポイント = 利回りくんコイン1コインに交換可能で、交換したコインは1コイン = 1円として出資金額に充当できます。

楽天ポイント獲得による実質的な利回りの上昇や余っている楽天ポイントを利用した不動産投資が可能な点などから、楽天経済圏ユーザーには特におすすめのサービスです。

リンク「利回りくん」公式サイトはこちら

ASSECLI(アセクリ)

ASSECLI(アセクリ)

「ASSECLI(アセクリ)」は、株式会社エボルゾーンが運営する不動産クラウドファンディングです。

特徴の1つに「再生ファンド」があります。

SDGsの目標の1つ「持続可能なまちづくり」を実現させるため、築年数の経過して修繕工事が必要な物件のリノベーションを行い、入居促進や地域の住環境整備に貢献しています。

想定利回りは4〜8%となっていて、6%のファンドが中心です。

6%の利回りは他社と比較して高い部類になるため、高利回りを求める方におすすめできます。

「ASSECLI(アセクリ)」公式サイトはこちら

property+(プロパティプラス)

property+(プロパティプラス)

「property+(プロパティプラス)」は、株式会社リビングコーポレーションが運営する不動産クラウドファンディングです。

想定利回りは3.2%〜10%で、3.2%〜3.4%のファンドが多いです。

運営会社のもつ特許工法を用いて、通常よりも多い家賃収入を獲得できるマンションを自社開発しています。

政令指定都市を中心に、投資用マンションを全国展開し、手堅い投資を行える点が特徴です。

優先劣後方式やマスターリース契約によるリスク低減もあります。

リスクを抑えて手堅い不動産投資を行いたい方におすすめです。

「property+(プロパティプラス)」公式サイトはこちら

Jointoα (ジョイントアルファ)

Jointoα (ジョイントアルファ)

「Jointo α(ジョイントアルファ)」は、穴吹興産株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。

穴吹興産は上場企業であり、西日本最大級のマンションデベロッパーとして事業を展開しています。。

Jointo α(ジョイントアルファ)の想定利回りは3.0%~6.0%となっていて、3.0%〜3.8%のファンドが中心です。

最低投資額は10万円からで、1万円から投資可能な他社のファンドと比べると投資のハードルがやや高くなってしまっています。

とはいえ上場企業が運営している信頼性があるため、10万円以上を投資する余裕のある方にはおすすめです。「Jointoα (ジョイントアルファ)」公式サイトはこちら

TECROWD(テクラウド)

TECROWD (テクラウド)

「TECROWD(テクラウド)」は、TECRA株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。日本だけでなく、新興国を中心とした海外の不動産にも投資できるのが特徴です。

日本の不動産の想定利回りは4.5%〜10.0%で7%以下のファンドが多いです。

海外不動産の場合、想定利回りは8.0%〜11.0%となっています。です。

運用期間は1年〜2年以上のファンドが多く、利回りが高い反面、資金の拘束期間が比較的長めです。

海外の不動産は日本の不動産と比較して土地勘や知識がなく情報収集に時間がかかり、投資のハードルが高い傾向にあります。

しかし、TECROWDを利用することで10万円から間接的に海外不動産に投資できるため、興味がある方は検討してみましょう。

「TECROWD (テクラウド)」公式サイトはこちら

72CROWD

72CROWD

「72CROWD」は、株式会社インヴァランスが運営する不動産クラウドファンディングです。

東証プライム市場に上場している大東建託グループに所属している会社です。

投資可能な物件は東京23区内を中心に最寄駅から徒歩10分以内の立地と厳選されています。

そのため、高い入居率を維持し、安定的な家賃収入を実現しています。

期待利回りは3.8%〜5.0%です。

安定した入居率や大東建託を100%株主とするグループ会社が運営している安心感に惹かれる方におすすめです。

「72CROWD」公式サイトはこちら

プレファン

プレファン

「プレファン」は、株式会社プレサンスリアルタが運営する不動産クラウドファンディングです。

プレサンスリアルタは上場企業であるプレサンスコーポレーションのグループ企業です。

親会社が開発・管理するマンションに特化した不動産クラウドファンディングで、入居率も高く安定性が期待できます。

想定利回りは4.2%~5.08%です。

多くのファンドが運用期間6ヶ月で、最低投資金額は1万円からと少額から手堅い投資ができます。

注意点として、直近のファンドでは劣後出資の割合がかなり低いです。

劣後出資の割合が低いと投資家が出資できる枠が広がる反面、安心感は減ってしまいます。

「プレファン」公式サイトはこちら

OwnersBook

OwnersBook

「OwnersBook」は、ロードスターインベストメンツ株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。

親会社であるロードスターキャピタル株式会社は東証プライム市場に上場している会社で安心感があります。

2014年に誕生した国内初の不動産特化型のクラウドファンディングで、過去の運用実績が豊富な点は投資する際の安心感に繋がります。

想定利回りは4〜5%台が中心で、過去には10%を超えるファンドも複数ありました。

運用期間はファンドによって幅があり、6ヶ月以内のファンドから2年以上のファンドまでさまざまです。

ファンドによって資金の拘束期間が異なるため、投資する際はよく確認しましょう。

「OwnersBook」公式サイトはこちら

みんなで大家さん

みんなで大家さん

「みんなで大家さん」は、みんなで大家さん販売株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。

過去の実績を見ると、想定利回りは5.0%〜7.5%で、7.0%のファンドが多く高利回りが期待できます。

ただし、最低投資金額が1口100万円単位である点や運用期間が3〜5年ほどと他社と比較して長めな点には注意が必要です。

とはいえ、2ヶ月に一度ではありますが譲渡による途中換金ができます。

運用期間が長く最低投資額が100万円と投資のハードルは高いですが、中長期で安定した運用が期待できる点はメリットでしょう。資金に余裕がある方は検討してみてください。

「みんなで大家さん」公式サイトはこちら

利回り不動産

利回り不動産

「利回り不動産」は、株式会社ワイズホールディングスが運営する不動産クラウドファンディングです。

「利回り不動産」の特徴として「ワイズコイン」というサービスがあります。

利回り不動産で対象のファンドに投資すると手に入り、1コイン = 1円として次回の投資に利用したり、Amazonギフト券に交換できたりします。

想定利回りは5.0%〜8.0%となっていて、6〜7%のファンドが中心です。

最低投資額が1万円で、運用期間が1年以内のファンドが多いため、不動産クラウドファンディングの経験を積んでみたいという方におすすめです。「利回り不動産」公式サイトはこちら

不動産クラウドファンディングのメリット

不動産クラウドファンディングのメリット

少額から投資可能

不動産クラウドファンディングの最大のメリットは、1口あたり1万円から不動産投資ができることでしょう。

現物不動産投資では数百万〜数千万円の費用がかかります。

頭金を支払い、金融機関から融資を受けての投資となるため、従来の不動産投資は一般投資家にとってハードルが高いものでした。

不動産クラウドファンディングでは何人もの投資家が同じ物件に投資をするため、小口で投資できます。

予算的に厳しいと思って不動産投資を諦めていた人でも気軽に不動産投資ができるため、投資資金が少ない人ほど嬉しいメリットといえるでしょう。

リスクを軽減する仕組みがある

不動産クラウドファンディングも投資ですから、元本割れのリスクはあります。

特に不動産市況の悪化や空室リスクの影響を大きく受けてしまいます。

こういったリスクを回避するため、多くのファンドが取り入れているのが「優先劣後出資」と「マスターリース契約」の仕組みです。

優先劣後出資とは

「優先劣後出資」とは、投資家の損失リスクをおさえる仕組みのひとつです。

優先劣後出資では、クラウドファンディングの事業者もファンドに出資します。

そして投資家の資金を「優先出資」、事業者の資金を「劣後出資」として、分けて管理します。

すると、優先出資者である投資家は、運用益が少なくても分配金を優先して受け取れます。

同様に、償還時に不動産の価格が下がっていても、優先して償還金の受け取りが可能です。

また、不動産価格が下がってしまい損失が発生した場合は、事業者の出資分で損失をまかなうようになっています。

そのため、損失が事業者の出資の範囲内であれば、投資家はマイナスの影響を受けずに済みます。

マスターリース契約とは

マスターリース契約も、投資家の損失リスクをおさえる仕組みのひとつです。

不動産クラウドファンディングの主な収益は、運用する不動産からの賃料収入です。

テナントが入らず賃料収入が入らない場合には収益が下がり、ひどいときにはゼロになってしまうことも考えられます。

マスターリース契約ではテナントと不動産所有者との間に、第三者である「賃料保証会社」が入ります。

そして「テナントと賃料保証会社」、「賃料保証会社と所有者」がそれぞれマスターリース契約を結びます。

この仕組みによって、テナントが入っていなくても保証会社が賃料を保証してくれるようになるため、投資家は安心して投資できるという仕組みです。

不動産投資より手続きの手間が少ない

通常の不動産投資では、多額の資金を調達するために金融機関の審査を通過し、ローンを組まなければなりません。

不動産クラウドファンディングなら1万円から投資できるため、資金調達の必要はありません。

また、電子取引業務の許可を受けている不動産会社が運営する不動産クラウドファンディングでは、申し込み・契約・配当の受け取りまで、すべてインターネット上で完結します。

不動産現物投資では不動産会社や金融機関とのやりとり、契約書類の作成などさまざまな手続きがありますが、そういった手間がかかりません。

物件管理の手間も一切かからず、事業者に任せてほったらかしにできてしまうため、不動産投資をしたいが面倒な手続きを省きたい投資家にとっては大きなメリットといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングのデメリット

不動産クラウドファンディングのデメリット

出資の途中キャンセルができない

不動産クラウドファンディングではファンドごとに運用期間が決まっているものが多く、一度出資すると期間中の途中キャンセルができません。

配当払込日までは、一部サービスを除いて出金もできません。

多額の投資金額を運用期間の長い不動産クラウドファンディングに入れてしまうと、長期間資金を拘束されることになります。運用の途中でお金が必要になったときに現金化できないのはデメリットです。

運用期間は3ヶ月~数年と、案件ごとに異なります。投資は余剰資金で行うようにし、運用期間もチェックして、自分にあった無理のない投資期間で運用できるものを選びましょう。

ローリスクローリターンな投資

リスクとリターンの関係性として、一般的にリスクが小さければリターンも小さく、リスクが大きければリターンも大きくなります。

株式投資や仮想通貨は、元本割れリスクの大きい投資ですが、うまくいけば投資金額の数倍〜十倍になるハイリターンに期待できます。

不動産クラウドファンディングは分配金が受け取れ、償還時には償還金が入金されますし、少額の自己資金の範囲内で運用するため、損失の金額が限られます。

なかには利回りの高いファンドがあるものの、リターンが投資金額の数倍になることはありません。一般的な想定利回りは3%程度といわれています。

以上の点から、不動産クラウドファンディングはローリスク・ローリターンな投資といえるでしょう。

元本割れの可能性がある

不動産クラウドファンディングという名称ですが、投資の一つではあるため元本割れのリスクも存在します。

分配金の原資は賃料なので、賃料が入らなければ分配金は支払われません。

また、不動産相場が急激に暴落した場合には不動産価格が下がります。

投資した資金は不動産に充当されていますから、不動産の評価額が下がれば、投資した元本も減ってしまいます。

前述した「優先劣後出資」や「マスターリース契約」など、何らかのリスク対策をしているファンドを選択すれば、このような元本割れリスクを軽減することが可能です。

まとめ:不動産クラウドファンディングなら1万円から不動産投資ができる

不動産クラウドファンディングなら1万円から不動産投資ができる

「不動産クラウドファンディング」が広まってきたことで、今まで不動産投資をしたことのない人でも気軽に不動産に投資できるようになりました。

投資期間はファンドによって3ヶ月・6ヶ月のものがあり、短期的に運用することも可能です。

インターネット上で手続きが完結し、運用中も管理を事業者にすべて任せることができるため手間がかからず、初心者でも簡単に不動産を介した資産運用に挑戦できます。

不動産投資に興味のある方は、ファンドの内容や運営会社をよく比較した上で、不動産クラウドファンディングに挑戦してみてはいかがでしょうか。

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