【2023】不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット！仕組みやおすすめサービスを紹介

「不動産クラウドファンディング」とは、インターネットを通じて情報を発信し、想いや内容に共感した人が資金を支援するクラウドファンディングの一種です。

一般的な不動産投資ではまとまった資金が必要なのに対し、不動産クラウドファンディングは1万円から投資に参加できます。

資金が少ない状態でも気軽に不動産投資を始められるということで、今注目されている資産運用の一つです。

この記事では「不動産クラウドファンディング」の仕組み、現物不動産投資・ソーシャルレンディングといった他の不動産投資との違いを解説します。

メリット・デメリットやおすすめの不動産クラウドファンディングサービスについても紹介しますので、最後までご覧ください。

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不動産クラウドファンディングの仕組みとは

投資家から集めたお金で不動産の取得・運営を行う

クラウドファンディングは、一般の出資者から集めた資金をまとめて運用し、出資してもらった金額に対して対価（リターン）を還元する仕組みです。

不動産クラウドファンディングでは、事業者が一般の投資家から集めた資金で不動産を購入し、物件から得られた賃料収入や売却金を出資金の額に応じて投資家に分配します。

物件の修繕やテナントの管理はすべて事業者が行うため、投資家には管理の手間も費用もかかりません。

さらに申込から運用・分配金の受取りに至るまで、すべてをインターネット上で手続きできます。

どの不動産に投資するか・どのくらいの期間運用するか・利回りはどのくらいかはファンドごとに異なります。

情報はすべてクラウドファンディング募集時にインターネット上で公開されているため、投資家は内容を確認した上で納得して投資することが可能です。

現物不動産投資との違い

不動産クラウドファンディングと現物不動産投資の大きな違いは、現物不動産を所有するかしないかという点です。

資金面では不動産クラウドファンディングが1万円から投資できるのに対し、現物不動産投資では不動産を実際に取得するために、最初からまとまった資金が必要となります。

所有者についても違いがあります。

不動産クラウドファンディングでは事業者が不動産を所有するため、出資者は不動産を管理する必要がなく、登記費用や管理費、税金はかかりません。

一方で現物不動産投資では、取得費以外に管理費・手数料・登記費用・保険料・税金などがかかってきます。

契約面でも不動産クラウドファンディングはインターネット上で完結しますが、現物不動産投資では基本的に対面で契約書に署名・捺印する必要があります。

ソーシャルレンディングとの違い

クラウドファンディングの仕組みを利用した不動産投資のひとつに、「ソーシャルレンディング」があります。

一見、不動産クラウドファンディングと似ていますが、仕組みは大きく異なります。

得に大きな違いは、「投資先」と「配当原資」です。

不動産クラウドファンディングが不動産に投資をして賃料収入や売却益を配当原資とするのに対し、ソーシャルレンディングは資金が必要な企業に投資（貸付）をして、企業からの利息を配当原資として受け取ります。

また、不動産クラウドファンディングでは投資先や運営者が開示されているのに対し、ソーシャルレンディングは非公開にすることができます。

そのため、投資家は企業が信頼できるどうかを慎重に判断しなければなりません。

不動産クラウドファンディングのメリット

少額から投資可能

不動産クラウドファンディングの最大のメリットは、1口あたり1万円から不動産投資ができることでしょう。

現物不動産投資では数百万〜数千万円の費用がかかります。

頭金を支払い、金融機関から融資を受けての投資となるため、従来の不動産投資は一般投資家にとってハードルが高いものでした。

不動産クラウドファンディングでは何人もの投資家が同じ物件に投資をするため、小口で投資できます。

予算的に厳しいと思って不動産投資を諦めていた人でも気軽に不動産投資ができるため、投資資金が少ない人ほど嬉しいメリットといえるでしょう。

リスクを軽減する仕組みがある

不動産クラウドファンディングも投資ですから、元本割れのリスクはあります。

特に不動産市況の悪化や空室リスクの影響を大きく受けてしまいます。

こういったリスクを回避するため、多くのファンドが取り入れているのが「優先劣後出資」と「マスターリース契約」の仕組みです。

優先劣後出資とは

「優先劣後出資」とは、投資家の損失リスクをおさえる仕組みのひとつです。

優先劣後出資では、クラウドファンディングの事業者もファンドに出資します。

そして投資家の資金を「優先出資」、事業者の資金を「劣後出資」として、分けて管理します。

すると、優先出資者である投資家は、運用益が少なくても分配金を優先して受け取れます。

同様に、償還時に不動産の価格が下がっていても、優先して償還金の受け取りが可能です。

また、不動産価格が下がってしまい損失が発生した場合は、事業者の出資分で損失をまかなうようになっています。

そのため、損失が事業者の出資の範囲内であれば、投資家はマイナスの影響を受けずに済みます。

マスターリース契約とは

マスターリース契約も、投資家の損失リスクをおさえる仕組みのひとつです。

不動産クラウドファンディングの主な収益は、運用する不動産からの賃料収入です。

テナントが入らず賃料収入が入らない場合には収益が下がり、ひどいときにはゼロになってしまうことも考えられます。

マスターリース契約ではテナントと不動産所有者との間に、第三者である「賃料保証会社」が入ります。

そして「テナントと賃料保証会社」、「賃料保証会社と所有者」がそれぞれマスターリース契約を結びます。

この仕組みによって、テナントが入っていなくても保証会社が賃料を保証してくれるようになるため、投資家は安心して投資できるという仕組みです。

不動産投資より手続きの手間が少ない

通常の不動産投資では、多額の資金を調達するために金融機関の審査を通過し、ローンを組まなければなりません。

不動産クラウドファンディングなら1万円から投資できるため、資金調達の必要はありません。

また、電子取引業務の許可を受けている不動産会社が運営する不動産クラウドファンディングでは、申し込み・契約・配当の受け取りまで、すべてインターネット上で完結します。

不動産現物投資では不動産会社や金融機関とのやりとり、契約書類の作成などさまざまな手続きがありますが、そういった手間がかかりません。

物件管理の手間も一切かからず、事業者に任せてほったらかしにできてしまうため、不動産投資をしたいが面倒な手続きを省きたい投資家にとっては大きなメリットといえるでしょう。

不動産クラウドファンディングのデメリット

出資の途中キャンセルができない

不動産クラウドファンディングではファンドごとに運用期間が決まっているものが多く、一度出資すると期間中の途中キャンセルができません。

配当払込日までは、一部サービスを除いて出金もできません。

多額の投資金額を運用期間の長い不動産クラウドファンディングに入れてしまうと、長期間資金を拘束されることになります。運用の途中でお金が必要になったときに現金化できないのはデメリットです。

運用期間は3ヶ月～数年と、案件ごとに異なります。投資は余剰資金で行うようにし、運用期間もチェックして、自分にあった無理のない投資期間で運用できるものを選びましょう。

ローリスクローリターンな投資

リスクとリターンの関係性として、一般的にリスクが小さければリターンも小さく、リスクが大きければリターンも大きくなります。

株式投資や仮想通貨は、元本割れリスクの大きい投資ですが、うまくいけば投資金額の数倍〜十倍になるハイリターンに期待できます。

不動産クラウドファンディングは分配金が受け取れ、償還時には償還金が入金されますし、少額の自己資金の範囲内で運用するため、損失の金額が限られます。

なかには利回りの高いファンドがあるものの、リターンが投資金額の数倍になることはありません。一般的な想定利回りは3%程度といわれています。

以上の点から、不動産クラウドファンディングはローリスク・ローリターンな投資といえるでしょう。

元本割れの可能性がある

不動産クラウドファンディングという名称ですが、投資の一つではあるため元本割れのリスクも存在します。

分配金の原資は賃料なので、賃料が入らなければ分配金は支払われません。

また、不動産相場が急激に暴落した場合には不動産価格が下がります。

投資した資金は不動産に充当されていますから、不動産の評価額が下がれば、投資した元本も減ってしまいます。

前述した「優先劣後出資」や「マスターリース契約」など、何らかのリスク対策をしているファンドを選択すれば、このような元本割れリスクを軽減することが可能です。

おすすめの不動産クラウドファンディング5選

CREAL（クリアル）

「CREAL」は、クリアル株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。

不動産投資における情報を明確（クリア）にすることで、投資家が安心して利用できるサービスを目指しています。

取り扱っている案件数が豊富で、投資対象となる物件はマンション・保育園・オフィス・ホテルと多岐に渡ります。さまざまな物件に投資したい方におすすめです。

日本マーケティングリサーチ機構調べでは3年連続で運用資産残高が1位、2021年5月末時点では350億円になっています。

公開しているファンドの想定利回りは3～8%で、3～4%の利回りのファンドが多めです。

優先劣後出資以外に、信託銀行を活用した分別管理や不正送金の防止措置をして、投資家の安全をはかっています。案件によってはマスターリース契約も行います。

出典：PR TIMES「累計調達額100億円突破の不動産ファンドオンラインマーケット「CREAL（クリアル）」が、運用資産残高・累計調達額における調査でNo.1を獲得！」

「CLEAL」公式サイトはこちら

FANTAS funding

「FANTAS funding」は、空き家再生に取り組むFANTAS technology株式会社が運営する不動産クラウドファンディングです。

投資対象はリフォームした空き家やワンルームマンションなどで、投資しながら社会貢献できるのが特徴。

再生する空き家を自社でファンド化し、空き家問題の解決を図りつつ、相対的に低リスクな運用を実現しています。

空き家再生物件の 「FANTAS repro」、中古マンションの「FANTAS check」、 一棟マンション開発の「FANTAS development」の3種類のプロジェクトがあり、リスクに見合った投資対象を選択できます。

利回りは投資対象に応じて3%～8%、とくに「FANTAS repro」の利回りが高めです。

基本的に出資比率20%前後の優先劣後出資の仕組みを取り入れているため、リスク軽減もばっちりです。

「FANTAS funding」公式サイトはこちら

COZUCHI

「COZUCHI」は、前身のWARASHIBE（2019年～）が2021年にリニューアルしてスタートした不動産クラウドファンディングサービスです。

運営するLAETOLI株式会社は、1999年の創業から長年不動産に関わっている企業で、不動産投資に関するさまざまなノウハウがあります。

投資対象は都心のマンションやテナントなどで、「想いと豊かさを循環させる不動産投資」をコンセプトにしています。

配当上限を設けず、平均的な期待利回りも約4～10%と比較的高いため、高利回りを期待したい方におすすめです。

一般的な不動産クラウドファンディングとは異なり、事務手数料を支払えばファンドの途中解約ができるため、急に現金が必要になった際にも安心できます。

リスクの軽減は、優先劣後出資以外にマスターリース契約や買取保証をいれるなど、プロジェクトごとに工夫しています。

「COZUCHI」公式サイトはこちら

Rimple（リンプル）

「Rimple」は、東証一部上場のプロパティーエージェント株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。

上場企業が運営しているため、上場審査や監査法人のチェックをクリアし、財務内容も開示されている点で安心感があるといえるでしょう。

「投資は、片手でやる時代」をキャッチコピーとしているだけあって、スマホで手軽に操作しやすい画面構成になっています。

運用期間は6ヶ月のファンドがほとんどなので、短期的な投資をしたい方におすすめです。

投資対象はマンションが中心で、期待利回りは3%～4%となっています。

最大の特徴は「リアスエステートコイン」制度です。セゾンポイントやハピタスなど他社サービスの各種ポイントを交換することができ、1コインを1円分として不動産投資にあてることができます。

ポイントを多く溜めている方にとっては、特に魅力的といえるでしょう。

「Rimple」公式サイトはこちら

ちょこっと不動産

「ちょこっと不動産」は、不動産開発や不動産賃貸に多くの実績がある創業30年の株式会社良栄が運用する不動産クラウドファンディングです。

2021年にスタートした、比較的新しいサービスになっています。

ハードルの高い不動産投資を投資家のポートフォリオに少額から組み込んでほしい、との思いから「ちょこっと不動産」と名付けたそうです。

運用期間は6ヶ月程度のファンドが多く、毎月分配金が入るタイプもあります。

利回りも4.5%～6%あることから、まだファンド数が少ないにもかかわらず人気のクラウドファンディングです。

投資対象不動産は区分マンションと戸建がメインになっています。

優先劣後方式の出資比率を30%程度として、賃貸物件には基本的にマスターリース契約を取り入れているため、ファンドの安全性にも配慮しているといえるでしょう。

「ちょこっと不動産」公式サイトはこちら

まとめ：不動産クラウドファンディングなら1万円から不動産投資ができる

「不動産クラウドファンディング」が広まってきたことで、今まで不動産投資をしたことのない人でも気軽に不動産に投資できるようになりました。

投資期間はファンドによって3ヶ月・6ヶ月のものがあり、短期的に運用することも可能です。

インターネット上で手続きが完結し、運用中も管理を事業者にすべて任せることができるため手間がかからず、初心者でも簡単に不動産を介した資産運用に挑戦できます。

不動産投資に興味のある方は、ファンドの内容や運営会社をよく比較した上で、不動産クラウドファンディングに挑戦してみてはいかがでしょうか。

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