賃貸の管理費とは？毎月の相場や交渉で値切れるのかについて

賃貸物件で生活するうえで、毎月の家賃は大きな支出（固定費）です。

家賃だけでなく「管理費」の支払いも加わるとなると、さらに負担を感じてしまうでしょう。

賃貸物件を借りる際に目にする「管理費」は、具体的に何の用途に使われているのか、値切ることはできないのかと、疑問に思う方も多いかもしれません。

この記事では、賃貸の管理費とは何か、毎月どういうものに使われているのか、相場はいくらくらいなのかについて解説します。

賃貸の管理費とは

賃貸の管理費は、家賃と同様に毎月支払わなければいけない費用です。

物件によって金額はさまざまですが、通常は0円〜数千円、高くても数万円程になります。この管理費は、何のための費用なのでしょうか。

物件の維持管理のための費用

「管理費」とは、マンションやアパートを維持管理していくための費用で、個人の部屋以外の建物共用部分の管理にあてられます。

マンションにはエントランスや廊下、階段、エレベーター、ゴミ捨て場など、多くの共用部分があります。

それらを清潔に、かつ安全にメンテナンスしていくには費用がかかるため、そのための費用として充当されます。

管理費がいくらになるかは、大家さんや管理会社が決めることがほとんどです。

管理費の主な用途

管理費は主に以下のようなことに使われます。

どれも共用部の住環境を維持するために欠かせない費用であることがわかります。

• エントランス・廊下・エレベーターなど共用部分の掃除、点検、電気代
• ゴミ捨て場の清掃、管理
• （ある場合）ケーブルテレビやインターネット使用料
• 管理人の人件費
• 防犯カメラやオートロック設備の費用
• 植木の管理費　など

管理費は実質的には家賃の一部といえます。

実際の物件探しでは家賃のみを考えるのではなく、「家賃＋管理費」を月々の支払いと考えて部屋選びをするとよいでしょう。

共益費との違い

物件によって「管理費」と「共益費」が混在していますが、両方ほぼ同じ意味で使用されていることが多く明確な違いはありません。

「管理費・共益費」として両方払う場合もあるでしょう。反対に管理費がなく、共益費のみで管理するパターンもあります。

管理費がなくても最低限の管理はしてくれますが、どこまでカバーされているのかは契約時に確認しましょう。

不動産公正取引協議会連合会（不動産広告の内容が正しいものか審査・調査を行っている不動産業界の自主規制団体）による「不動産の表示に関する公正競争施行規則」には、「管理費」「共益費」について下記のように記載されています。

どちらも設備の維持・管理に関する費用で、大きな違いはありません。

参考：不動産公正取引協議会連合会「不動産の公正競争規約」

管理費の相場

毎月数千円～数万円かかるマンションの管理費ですが、なかには管理費0円としている物件もあります。

管理費の相場はマンションの戸数や階数、物件価格で変わることが多いです。

家賃の5～10%が平均

管理費の相場は家賃の5～10%が平均といわれています。

一般的に管理費の安い・高いは、下記の要因が影響をしています。

• オートロックの有無
• エレベーターの有無
• 管理人やコンシェルジュの有無
• エントランスや待合室、ジムなど共用施設の有無

高級マンションは共用施設やサービスが充実している分、管理費も高くなる傾向にあります。

このくらいの物件なら管理費はいくら、というような規定はありません。

しかし、一般的には共用部分や24時間コンシェルジュなど、サービスが充実している物件は運営コストが高いため、管理費も高くなりやすいです。

部屋の床面積に応じて変わる

家賃は部屋の床面積に応じて決められることが多いため、家賃の高い物件は管理費も高くなる傾向があります。

具体的には「住人の所有面積が敷地面積に占める割合」に応じて負担することが多いです。

仮に同じ賃貸だとしても、部屋の広さで管理費が変わってくるため建物ごとに統一された金額ではありません。

通常はマンションの戸数が少ないほど管理費は高くなり、一戸あたりの負担が増えます。

高層マンションになると設備が整った物件が多いため、共用施設が豪華になる分管理費用も増えます

入居のタイミングで変わる

管理費は入居のタイミングで変わることがあります。

不動産業界には繁忙期と閑散期があります。

繁忙期は入居者が見つかりやすいため、家賃や管理費などの値下げはほぼありません。

しかし、引越しが少ない閑散期は入居者が決まりづらいため、管理費を安くしてくれる（交渉できる）大家さんもいます。

もし引っ越し時期を選べる状況であれば、値下げ交渉がしやすい閑散期に引っ越しを検討するのもいいかもしれません。

あわせて読む

【2024】引っ越し費用が安い時期はいつ？おすすめのタイミングを解説

管理費込みの物件もある

賃貸物件には、「管理費込み」や「管理費0円」と表示されているものがあります。

一見お得に見えますが、実は管理費が家賃に組み込まれているだけのことがほとんどです。

管理費と家賃を別表示にしている物件は、家賃検索した際に家賃を低く見せることができるというメリットがあります。

一方で、管理費0円としている物件では、管理費がかからない分をお得に見せられます。

例えば「賃料10万円・管理費込み」としている場合は、大家さんが10万円の賃料の中から管理費をいくらか捻出している仕組みです。

管理費込みで家賃が表示されている場合は、仲介手数料・敷金・礼金などの初期費用や更新料に注意しましょう。

これらの費用は家賃の1ヶ月分をベースとして計算されることが多いため、管理費込みだとかえって高くなってしまう可能性があります。

管理費込みでお得になる場合

管理費が家賃に含まれていることでお得になる方もいます。会社からの家賃補助があり、補助の対象が家賃のみになっている方です。

例えば、管理費が自己負担の物件で「家賃6万円、管理費5,000円」の場合、会社の家賃補助の対象となるのは家賃6万円分のみです。

しかし「家賃65,000円」として管理費が家賃に含まれていれば、家賃65,000円分が家賃補助の対象として会社から支給されます。

毎月5,000円分、年間で60,000円分を会社から補助してもらえるのであれば、入居者にとってお得といえるでしょう。

管理費込みで損する場合

管理費込みでお得になる方がいる一方、家賃に管理費が含まれることで損する場合もあります。

特に初期費用や契約更新時の費用が割高になってしまう可能性があるので、気を付けなければいけません。

仲介手数料、敷金、礼金などの初期費用や更新料は、家賃の○ヶ月分として計算されることが多いです。

そのため、計算上、管理費が家賃に組み込まれていると割高になります。

初期費用のうち、仲介手数料は「家賃の0.5 ～ 1ヶ月分＋税」、敷金・礼金は「家賃の1～2ヶ月分」が相場といわれています。

仮に、「家賃65,000円＋管理費0円」の物件と「家賃60,000円＋管理費5,000円」の物件を比較すると、下記の表のようになります（仲介手数料・敷金・礼金すべて家賃1ヶ月分と仮定します）。

※実際の初期費用は、ほかにも前家賃・日割り家賃・火災保険料・鍵交換料などがかかります。

表のとおり、このケースでは管理費0円物件のほうが、初期費用が15,500円も高くなっています。

管理費についてのよくある質問

管理費は交渉で値切ることができるか

管理費を交渉することは可能です。

交渉するタイミングは、入居申し込み時がよいでしょう。

他の入居者がいる関係で家賃の値下げには応じてくれなくても、管理費の値引きならできる場合もあります。

家賃交渉を断られたとしても、管理費については諦めずに交渉しても良いかもしれません。

ただし、交渉できるのは大家さんが自分で管理をしている物件に限られます。

賃貸管理を管理会社が行っているような物件では、管理費が契約で確定してしまっているため、基本的に減額できないでしょう。

管理費は毎月払うのか

管理費は、家賃と同じでほとんどの場合で毎月払います。

滞納するのが心配、まとまったお金が入ったなどの理由により、一括で前払いしたい場合、管理会社や大家さんへ相談してみてください。

相手や条件次第では、半年や一年の一括前払いができることもあります。

しかし、前払いをする金額的なメリットはないため、家賃と一緒に支払いをするのが無難です。

管理費の支払いは拒否できるのか

たとえ管理がされていない・不十分などの理由であっても、管理費の支払いを拒否することはできません。

賃貸物件には、階段・エレベーター・廊下・ゴミ捨て場といった共用部がたくさんあり、居住している以上それらを使わずに生活することはできません。

共用部の維持・管理には経費がかかるため、共用部を利用している限りは管理費を支払う義務が生じます。

管理が行き届いていないので支払いに応じたくない、どうしても納得できない、という場合は、法的な正当性を弁護士や管理会社に相談してアドバイスを求めましょう。

まとめ：管理費は家賃の一部として考えよう

管理費は大家さんや管理会社が決めることが多く、細かい用途や金額については明確な基準がありません。

物件の共用部がきちんとメンテナンスされているか、内覧時に自分の目でしっかりとチェックすることをおすすめします。

管理費が0円でも数万円でも、管理の実態は変わらないこともあります。

家賃に管理費を含めているかどうかの違いだけの場合もあるからです。

物件を探す際には管理費だけではなく、家賃と合算したうえで相場よりも高いか安いかを判断しましょう。

基本的に管理費は家賃の一部と考えて、何か気になる点があれば大家さんや管理会社に相談してみてください。

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